投资要点
　　推荐国企地产物管公司：当前的房地产行业，在“房住不炒、因城施策”的政策方针下，行业格局重塑，虽然房地产销售下行，但融资通畅、土储充足、人才聚集的国企地产公司仍然能取得销售规模增长，且成本有效管控，利润率回归合理水平，业绩有保障，派息能持续。推荐低估值高派息的国企地产公司，1）地产推荐华润置地、越秀地产、中国海外发展、绿城中国、龙湖集团；2）物管推荐中海物业、保利物业、华润万象生活、越秀服务；3）另外推荐代建行业龙头公司绿城管理控股，以及房地产交易服务平台贝壳。
　　房地产：行业格局重塑。在新的经济形势下，房地产行业将继续贯彻“房住不炒”的总方针，我们认为1）住房回归居住属性，刚需及改善型住房需求成为市场主导，民营房企暴雷，行业浴火重生，供需格局将重塑；2）从以规模为导向的“高杠杆高周转”开发模式向以业绩为导向的稳健增长多元发展模式转变，房地产公司的发展模式也将重构，地产公司需更注重流动性管理、重视利润、提升效率。
　　物业管理：地产强则物管强。物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变。过去看重的是扩张、收并购的能力、规模成长的速度，现在更看重是成长的质量，尤其是资产负债表的稳定性。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。
　　销售：整体复苏缓慢，城市房企分化。商品房销售在年初需求集中释放后，市场逐步转弱，整体复苏缓慢，但不同城市和房企之间分化严重，核心一二线城市好于低线城市，国企地产公司好于民企地产。上市国企地产公司销售均取得大幅增长，预计全年将实现正增长。
　　融资：金融资源向国企聚集。国企地产公司融资渠道通畅，融资成本进一步下行，确保在当前土地市场持续获取成本合理的优质土储，为后续销售规模和业绩增长打下基础。
　　估值：估值有进一步修复空间。从PB的角度，国企地产公司仍处于较低水平，PB的高低跟公司ROE的关联度较高，反映了公司自身的资产质量和资产回报率。随着国企地产公司的盈利能力修复，ROE提升，PB也有进一步提升空间。
　　业绩和派息：国企地产业绩稳健，派息持续。地产公司的业绩表现分化巨大，2022年大部分公司录得巨幅亏损，主要由于结算项目毛利率下降、开发项目计提减持损失、汇兑损失等导致，而大部分民企也停止了派息。而国企地产公司财务状况较好，拿地和销售比较顺畅，业绩稳健，派息也能持续。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。