核心观点：降息带动月供收入比下行，政策出台缓慢影响成交回暖
　　热点事件点评：2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5月为3.65%；5年期以上LPR为4.2%，5月为4.3%。本次降息为今年以来首次下调LPR，同时也是时隔8个月降息，反映当前经济下行压力较大，需要降低企业及居民端负债压力，为刺激需求提供政策支持。本次政策的分析重点落在下调利率对居民月供收入比的影响程度，主要是考虑到在居民收入预期下行的阶段，减少购房压力是带动商品房销售回暖更为有效的办法。（1）根据我们的测算，本轮调降LPR之后，30年期居民首套房月供收入比从原来的39.9%下降至37.5%，降幅超过5%，低于居民容忍月供收入比的临界值40%，但显著高于15-16年的水平；（2）若要实现2015-2016年的低位（月供收入比为35%），则需要将当前房贷利率进一步下调至3.3%。整体而言，从当前居民购房能力来看，目前已显著优于前期水平，后续政策重心需要落到调动居民购房信心上。
　　重点政策方面：河南省南阳市住建局近日发给南阳各县（市、区）房地产主管部门、中心城区房企一份名为《关于开展商品房团购工作的通知》，面向各行政机关人员、企事业单位职工开展团购活动。今年以来，已经有超过20多个城市出台相关商品房团购政策以刺激购房需求，其中不乏南京、杭州等热门二线城市。但从实际落地的效果来看，出台政策的城市商品房销售仍然处于低位，意味着该政策暂时无法大面积实行。此外，团购价通常也可以突破备案价，说明目前低房价对购房需求刺激效果有限，核心还是在居民购房信心上。
　　考虑到去年高基数的情况下，6月第四周41城商品房销售同比跌幅再度扩大（本周-51%，上周-36%），从环比来看，即使降息出台后，销售下行趋势暂未得到止住。此外前期市场传言的政策在经过几周的消化之后迟迟不出台，进一步影响市场信心。在政策尚未正式落地阶段，居民购房意愿更低，或影响6月成交数据。