本报告导读：REITs溢价率普遍压缩，性价比已然提升。建议关注PV乘数低+资产估值提升的REITs，规避高分母对现金分派率的“打折”效果。
　　摘要：
　　近期，REITs市场持续下跌。其中，中证REITs指数从2月份高点至今（04.24收盘）累计下跌8.74%。同期，上证综指累计下跌0.54%，中债综合净价指数累计上涨0.39%，REITs表现弱于股债两个市场。从我们拟合的分类指数来看，产权类、特许经营权类分别下跌6.31%和5.01%；按底层资产分类，仓储物流类跌幅较高，能源类较为抗跌。REITs市场下跌主要有三大原因，具体来看：
　　原因一：部分REITs基金底层资产经营以及分红率不及预期。对REITs底层资产的评估相对困难，因为市场能得到的一手信息较少。从大环境出发，我们认为2023年经济弱复苏的趋势确定，产业园、仓储物流等仍维持高景气。从边际变化来看，受益于商务旅游物流等业态向好，高速类资产收费更加稳定，盈利预期有好转可能。
　　原因二：供给相对稀缺，导致部分REITs产品估值偏高。我们认为需要选择更好的价格建仓，降低对现金分派率的“打折”。此外，结合估值溢价率（=2022年资产估值/初始资产估值）来看，PV乘数越低+资产估值提升的REITs基金更值得关注，这意味着底层资产的溢价提升没有被反映在REITs估值中。
　　原因三：流通盘较小，更多反映了交易型投资者心态退潮。根据数据披露，有两只公募REITs状态为“已反馈”，暂时来看供给放量的冲击有限，对此我们建议继续保持观察。而结合2022年6月份的第一波解禁来看，REITs市场整体受到的冲击并不大。因此供需关系失衡导致的调整，目前看幅度应该有限。此外，从折溢价率（市场价格/单位净值）来看，REITs基金平均溢价率从2月中旬的20.19%压缩至13.72%，性价比已然提升。
　　风险提示：股债市场大幅波动导致REITs市场联动效应；扩募资产不及预期影响产品估值；市场扩容速度提升，加大供给压力；打新情绪退潮影响二级市场表现，推动负反馈。