房地产行业数据：上周（23/04/29-23/05/05）34个重点城市新房合计成交207万平米，环比-54%；其中，一二线环比-53%、三四线环比-62%；5月累计一手房月成交同比+38%，较4月+6pct；其中，一二线同比+43%、三四线同比-1%，分别较4月4pct和+31pct。上周13个重点城市二手房成交51万平米，环比-70%；5月累计成交同比+202%，较4月+122pct。库存方面，上周15城推盘50万平米，对应周成交/推盘比1.80倍，最近3个月（23年2-4月）分别为1.34倍、0.92倍和1.07倍。截至上周末，15城可售面积为9,623万平米，环比-0.4%；3个月移动平均去化月数为12.7个月，环比+0.1个月，我们认为行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，央行发布数据，2023年一季度末，房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比+5.9%；个人住房贷款余额38.94万亿元，同比+0.3%。上海5月1日起多子女家庭公积金贷款额度上浮20%；广州二孩及以上家庭公积金贷款计划上浮30%最高可贷130万元；安徽可提取公积金支付购房首付款；江西公积金提取和缴存增长；唐山放松住房贷款要求；宁波因城施策落实差别化住房信贷政策，全力支持居民首套和改善型住房需求。深圳市计划构建向湾发展格局；南昌推出购房补贴活动；惠州降低首付比例；景德镇提供二手房交易补贴；北京计划新建公租房300套。此外，保利发展与中国长城资产管理股份有限公司在北京举行战略合作签约仪式。土地市场方面，北京、天津、成都、武汉、长沙、合肥等城市出让多幅地块。
　　公司动态跟踪：2023年4月销售：万科A销售金额334.7亿元（+8.5%）；绿城中国销售金额196亿元（+34.0%）；碧桂园权益销售金额226.9亿元（+0.2%）；美的置业销售金额295.9亿元（+20.3%）；融创中国销售金额80.6亿元（-40.6%）；中国海外发展销售金额340.3亿元（+67.1%）；中国海外宏洋销售金额38.7亿元（+33.1%）；保利发展销售金额417.0亿（+36.6%），4月新增5个项目。业绩方面，2023年一季度，滨江集团营业收入100.86亿元（+63.1%），归母净利润5.6亿元（+145.9%）；新城控股营业收入162.52亿元（-12.9%），归母净利润6.58亿元（+29.3%）。2022年，首开股份营收479.2亿元（-29.3%）；归母净利润-4.61亿元（-274.8%）。融资方面，建发股份拟按每10股不超过3.5股比例向A股配股，募集金额不超过85亿元，用于供应链业务。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨2.85%，沪深300指数下跌0.3%，相对收益为3.15%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第4位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：上实发展、浦东金桥、荣安地产、华夏幸福、沙河股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为嘉凯城、数源科技、建发股份、蓝光发展、世纪星源。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.42%，沪深300指数下跌0.3%，相对收益为-0.12%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为7.6/6.7倍；物管23/24PE均值分别为15/12倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极，近期无锡、厦门、郑州、合肥等二三线城市再次接连放松限购政策，而基础设施REITs扩围至商业地产，表明供需两端政策均在进一步支持并呵护市场；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。