23Q1归母净利润同比下滑，维持“买入”评级
　　公司4月27日发布一季报，23Q1实现营收119.6亿元，同比+43%；归母净利润5.4亿元，同比-25%。我们维持23-25年EPS为1.28/1.43/1.63元的盈利预测。可比公司平均23PE为6.4倍（Wind一致预期），考虑到公司Q1亮眼的销售表现和拿地潜力，我们依然认为公司合理23PE为10.5倍，维持目标价13.44元，维持“买入”评级。
　　结转结构致23Q1归母净利润同比下滑
　　公司22年竣工面积维持高位，23Q1交付结转规模较大，推动营收同比增长。归母净利润同比出现下滑，主要因为受结转结构影响：1、毛利率同比-2.1pct至17.1%；2、投资收益同比-53%至1.4亿元；3、少数股东损益占比同比+29.1pct至32.2%。得益于销售高增长，公司合同负债较年初+33%至917亿元，较22年开发营收覆盖率达到161%，待结转资源充裕。随着高毛利项目逐步结转，我们预计公司年内利润增速有望逐步修复。
　　销售增速远高于行业和百强房企，核心城市货值充裕
　　公司23Q1实现销售金额491亿元，同比+112%，销售排名第八（根据克而瑞的数据），首次跻身行业前十。公司取得远高于行业（+3%）和百强房企（+4%）的销售增速，主要得益于上海多个项目、深圳文旅城项目的新推盘，以及存量项目的续销。我们预计公司23年可售货值接近2000亿元，较22年保持增长（不包含当年拿地当年新推的货值），核心城市货值充裕，上海仍有多个项目等待入市，或将推动全年销售实现正增长。
　　核心城市积极补货，拿地弹药和意愿充足
　　根据经营公告，23Q1公司通过招拍挂在杭州、成都获取3宗地块，拿地总价52亿元，权益比例74%，另外通过36亿元收购融华置地51%股权获取了深圳冰雪文旅城项目。此外，根据中指院的数据，4月公司在上海第一批次集中供地中拿下1宗地块，总价19亿元，权益比例50%。23Q1公司经营性现金流净额同比+87%至110亿元，截至4月末累计发债50亿元，拿地弹药和意愿充足，但由于核心城市土地市场竞争非常激烈，招拍挂斩获暂时不多，后续可关注公司在拿地城市和策略上是否会做出变化。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。