东北三省和内蒙古的常住人口、商品房销售面积下滑走在全国前列，虽然2021年销售面积相比于历史高点已经大幅下跌，但是2022年仍有30%左右跌幅。1）黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古4省常住人口、销售面积自2012年前后就开始下滑，到2021年销售面积较历史高点已有较大跌幅，如黑龙江、辽宁跌幅分别为65%、63%。2）即使前期已经出现了大幅下跌，但2022年黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古销售面积又分别下滑31%、45%、36%、26%。
　　常住人口增速与销售面积增速弱相关，并非人口下滑，销售面积就随之下降。31省市常住人口增速与销售面积增速相关系数不到0.3，从2018-2021年增速关系来看，多数省份常住人口增速与销售面积增速正相关，但甘肃、山西等省份常住人口负增长，商品房销售面积正增长；浙江、广东等省份常住人口正增长，而销售面积几乎未增长。
　　各省市居民购房需求分化，导致人均销售面积差异，或是人口增速与销售面积增速弱相关主要原因。1）11省份过去人均销售面积明显增长，2021年达历史高位，江苏1.94平米/人领跑全国，居民购房需求扩张。2）13省份2021年人均销售面积与过去最高点相比跌幅在25%以内，浙江、广东分别为1.52、1.10平米/人，居民购房需求稳定。3）7省市2021年人均销售面积相较最高点跌幅超45%，黑龙江、辽宁分别跌至0.44、0.82平米/人，居民购房需求减弱。
　　 31省市常住人口增速分化，具备强者恒强特征，而人均销售面积存在均值回归属性。1）常住人口增速具备较强惯性，强者恒强，从3年增速维度看，过去常住人口增速较高省份持续保持高增速，2018-2021年常住人口增速与2015-2018年增速呈明显正相关。2）31省市人均销售面积与未来3年的增长负相关。另外，在市场上行时期，人均销售面积与增速相对独立。
　　不同区域未来或将出现更为显著的分化，投资机会关注“两个中心、一个基本点”。1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科A等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，无法有效终结房企缩表。