2023年来，受需求复苏及供给改善双方面驱动，房地产市场总量销售迎来持续改善。从行业到企业而言，总量复苏并未带来全局性的企业销售改善，开发商之间销售规模增长出现显著分化，而这一分化，从销售规模分化又进一步传导至股价分化。
　　由于本轮市场复苏与过去历年地产复苏存在显著差异，重拾规模增长的房企与过往也同样存在较大区别。本篇报告是我们关于房地产周期复苏的系列专题第二篇，哪些房企能够在本轮复苏中，获得超越行业速度的增长？如何从外部环境以及企业自身禀赋切入？股价涨跌重点反映企业的哪些经营情况的变化？在本篇报告中我们将重点回答。
　　三轮周期复苏，驱动因素不尽相同
　　地产景气上行周期中，地产股整体表现优秀，而个股涨幅差异较大，优质地产股的α属性凸显，涨幅领跑行业。每一轮上行周期中，规模增长显著超越行业的典型地产企业股价显著领涨。
　　 2012-2013：融资宽松下的杠杆牛市。非标融资大幅扩张，房企大幅融资负债推升规模增长，负债提升快速的房企领涨市场。
　　 2014-2015：价格弹性下的价值重估。库存过剩的背景下，由房地产调控政策大幅放松驱动销售反转，土储布局销售弹性城市房企领涨市场。
　　 2017-2019：资金高周转的规模增长。全国化扩张叠加资金快速周转，实现销售规模的快速增长，高周转民企市占率的快速提升驱动股价领涨。
　　本轮低库存环境下的市场复苏路径
　　新周期的复苏不同于老周期的路径，本轮供给端融资政策宽松下，房企主动降价意愿大幅降低，叠加疫情管控因素消退，需求边际改善带动低库存环境下的房价企稳。由房价上涨带动的预期变化，需求端进一步改善居民购房，供给端驱动开发商拿地推盘供应。与过往周期中由需求弹性决定的优质区域不同，本轮市场中，区分项目储备质量优质与否一方面来自于开发主体，一方面来自于项目是否属于近两年限价环境下拿地的新增项目。
　　新周期复苏下，房企如何跑赢行业
　　受本轮市场复苏的特征、房地产企业的经营策略与过去历史周期复苏存在本质上的差异，在本轮周期复苏过程中，销售规模增长显著领先行业，进一步带动股价上涨带动行业的房企，与过往历史复苏中同样存在较大差异。
　　路径一：低负债企业杠杆率提升。央国企凭借过去几轮周期中，稳健的经营策略将负债率控制在相对较低的水平，在目前融资环境宽松的背景下，具备显著优于行业的加杠杆基础。
　　路径二：土储结构持续优于行业。2022年至今出让的土地质量相对较高，2023年的销售规模增长更多需要依赖2021-2022年较高的拿地强度。保持拿地强度的房企，保持推盘节奏的情况下，销售规模增长将持续的领先行业。
　　从行业到企业，百舸争流谁拔头筹
　　我们通过杠杆提升空间、供货能力及估值吸引力三个维度搭建选股框架，再结合企业自身的经营策略，自上而下与自下而上结合选择本轮周期优质企业。从企业属性来看，除少量民企及混合所有房企外，更多企业为央企及地方性国企。
　　投资建议
　　重点推荐央国企龙头：华发股份、招商蛇口、浦东金桥、保利发展、绿城中国等，优质头部房企滨江集团、万科A等，同时关注相关标的华润置地、中国海外发展等。
　　风险提示：融资环境收紧超预期、房地产销售政策变化、地产调控政策变化、引用数据滞后或不及时。