本周政策情况：推动房地产业向新发展模式平稳过渡，多地公积金放松。统计局表示房地产销售出现积极变化，房地产开发投资也有望逐步企稳；23Q1金融统计数据新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表态支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资平稳有序，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。地方层面，杭州等地公积金放松。
　　本周基本面情况：成交边际上行，各城市出现分化。本周60城新房环比上升4.1%，同比上升24.8%，一线、三四线分别环比上行29.6%、11.0%，二线环比下行5.8%，分城市来看，一线城市本周均边际上行，二线分化较明显，青岛、长沙、成都等城市表现较好。本周13城二手房环比上升3.4%，同比上升63.1%，延续上升趋势。推盘方面，11城单周商品房推盘面积环比+53.6%，同比-18.0%，23年4月前20天推盘面积同比-21.0%。本周11城商品房批售比（移动平均3个月）为0.93，环比上升0.01，去化周期23.37个月，边际上行。
　　本周土地情况：土地成交边际上行，绝对规模仍处低位。23年第16周商住土地成交面积环比上升9.6%，出让金环比上升18.2%，溢价率为5.7%，环比下降0.2pct。23年前16周（2022.12.26-2023.4.16），商住土地累计成交面积同比下降15.7%，出让金同比下降5.3%，其中一线、三线商住土地累计出让金同比分别下降26.4%、13.9%，二线累计同比上升9.3%。
　　开发板块观点：推盘带动成交环比微升，土拍热度区域分化。本周重点城市新房及二手房成交规模环比小幅回升，一方面受季节性因素及市场成交情绪影响，另一方面则由于临近五一部分楼盘推盘，重点城市本周推盘量环比增长50%以上，4月最后一周通常是节前推盘高峰，推盘量及转化率一定程度上决定5月及后续成交水平。根据统计局，23年3月全国商品房成交金额增长9%，到位资金转正增长3%，经营及除企业自筹外的筹资性现金流均有改善，带动房企土地投资积极性明显提升，土拍热度分化，本周进行的上海、成都等热点城市土拍竞争激烈。而从整体投资情况看，3月全国新开工、投资水平仍处低位，行业对于经济正向作用有限，预计后续政策环境仍将维持温和水平，呵护市场持续复苏，推荐关注优质房企基本面弹性及价值重估机会。
　　本周物业观点：板块跌幅较大，估值创年内新低。本周恒生指数下降1.8%，物业板块平均下降3.8%，其中央国企龙头下降6.5%，民企龙头下降6.7%，物业板块整体动态PE10.3x，处于20年以来1%分位。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。