投资要点
　　本周（2023.4.10-4.14）行情：截至4月14日，周度涨幅前三的公司为碧桂园服务、世茂服务和越秀服务，分别增长16.0%、11.0%和9.4%；YTD涨幅前三的公司为滨江服务、越秀服务和中海物业，分别增长35.0%、22.7%和15.3%。
　　2022年业绩分化，国央企稳健增长，民企利润承压：从行业整体来看，2022年行业收入平均同比增长23%，行业归母净利润平均同比下降36%；从结构来看，国央企和民企业绩分化严重，国央企收入平均同比增长37%，归母净利润平均同比增长34%，民企收入平均增长13%，因非业主增值服务收入大幅下降、计提减值损失等民企归母净利润平均下降81%。
　　民企大幅计提减值损失，23年有望轻装上阵：受关联方风险外溢以及历史收并购带来的应收账款包袱和商誉拖累，2022年多家民企物管公司大幅计提减值损失，其中排名前三的是碧桂园服务、融创服务和金科服务，分别计提减值损失24.5、21.5和15.4亿元。
　　港股通增持变化：本周（2023.4.10-4.14），港股通增持排名前三的分别是融创服务（+0.25pct）、雅生活服务（+0.19pct）、绿城服务（+0.06pct）。
　　地产强则物管强：物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变。过去看重的是扩张、收并购的能力、规模成长的速度，现在更看重是成长的质量，尤其是资产负债表的稳定性。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。截至4月14日，港股物管行业平均估值对应2022/2023年分别为15.9/12.5XPE。我们认为随着地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。建议关注央企物管公司中海物业、保利物业、华润万象生活和越秀服务，民企物管公司新城悦服务、宝龙商业和融创服务。
　　风险提示：业务扩张不及预期；计提减值损失超预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。