3月70城新房和二手房房价指数同环比均有所改善。新房连续三个月同环比下降的城市为3个（2月为9个），包括大连、牡丹江和泉州，二手房连续三个月同环比下降的城市为11个（2月为29个），包括呼和浩特、长春、南昌、唐山、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、泉州、宜昌等。其中，牡丹江和泉州是新房和二手房房价指数均同环比连续下降，而大连二手房在3月环比出现上升。3月房价指数同环比连续下降的城市数量在减少，房价下跌风险有一定程度下降。
　　我们在3月提到价格的回升才能带来资产负债表的修复和加大供给的推出。我们在前期报告《价在量先》提到过，量在价先是基于商品的供需逻辑的结果，然而房地产并不是简单的商品逻辑，历史上也并没有成立过，反而在2015年库存达到当时顶峰时楼市价格依然处于上行周期。楼市的底部是因为货币政策和信用的底部，而不在于库存水平，因此库存不是核心变量。再回到当前，由于房企资产负债表系统性受到冲击，部分房企甚至出现资不抵债的风险，因此使得推盘和开工的积极性有所降低，才会出现潜在备案库存的下降，然而实际上却是在手库存依然较高，价格的恢复才能带来供给的加大。
　　因此关注转到房企的涨价能力上，目前看部分项目和部分城市具备一定能力，市场转向分化。当前房价同比虽然依然在下降，但是环比在逐渐改善，年初房贷利率政策的出台，叠加一季度需求的集中释放，使得价格下跌的趋势有所停止。目前新房端的提价一方面体现在过去的买房折扣的逐渐撤回，一方面体现在新备案项目因为核心区位和改善的原因使得价格有所突破，因此呈现了结构性因素带来的价格回升。而随着价格回升，4月需求再一次出现放缓的趋势，意味着当前房企的涨价能力并不完全通畅，市场出现分化表现。
　　继续看好产业先行的园区类公司，将成为2023年地产板块内的更有选择。价格回升但传导并不通畅，当前需求再次放缓，地产销售脉冲式的发展带来的不确定性加强。优质园区运营公司反而享受更确定性收益。重点推荐中新集团、招商蛇口。其他继续推荐央国企房企，包括成长性的公司，受益中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230415上次评级增持房价指数有所改善但提价能力出现分化TablesubIndustry细分行业评级行对3月70城房价指数的点评业谢皓宇分析师郝亚雯分析师白淑媛分析师更010-83939826010-83939776021-38675923xiehaoyugtjascomhaoyawengtjascombaishuyuangtjascom新证书编号S0880518010002S0880518010005S0880518010004本报告导读2023年3月70城新房和二手房房价指数同环比均有所改善但是当前房企涨价能力相关报告TableDocReport依然不算太强仅部分城市和项目具备条件房企资产负债表依然处于缓慢修复中房地产提质缩量溢价率高企摘要20230410TableSummary3月70城新房和二手房房价指数同环比均有所改善新房连续三个房地产地产供给优化时月同环比下降的城市为3个2月为9个包括大连牡丹江和泉20230409州二手房连续三个月同环比下降的城市为11个2月为29个房地产销售增速继续提升需求判断出现分歧包括呼和浩特长春南昌唐山包头丹东锦州吉林牡丹20230402江泉州宜昌等其中牡丹江和泉州是新房和二手房房价指数均房地产基础设施在前消费场景在后同环比连续下降而大连二手房在3月环比出现上升3月房价指数20230325同环比连续下降的城市数量在减少房价下跌风险有一定程度下降房地产园区元年20230315我们在3月提到价格的回升才能带来资产负债表的修复和加大供给证的推出我们在前期报告价在量先提到过量在价先是基于商品券的供需逻辑的结果然而房地产并不是简单的商品逻辑历史上也并研没有成立过反而在2015年库存达到当时顶峰时楼市价格依然处于究上行周期楼市的底部是因为货币政策和信用的底部而不在于库存水平因此库存不是核心变量再回到当前由于房企资产负债表系报统性受到冲击部分房企甚至出现资不抵债的风险因此使得推盘和告开工的积极性有所降低才会出现潜在备案库存的下降然而实际上却是在手库存依然较高价格的恢复才能带来供给的加大因此关注转到房企的涨价能力上目前看部分项目和部分城市具备一定能力市场转向分化当前房价同比虽然依然在下降但是环比在逐渐改善年初房贷利率政策的出台叠加一季度需求的集中释放使得价格下跌的趋势有所停止目前新房端的提价一方面体现在过去的买房折扣的逐渐撤回一方面体现在新备案项目因为核心区位和改善的原因使得价格有所突破因此呈现了结构性因素带来的价格回升而随着价格回升4月需求再一次出现放缓的趋势意味着当前房企的涨价能力并不完全通畅市场出现分化表现继续看好产业先行的园区类公司将成为2023年地产板块内的更有选择价格回升但传导并不通畅当前需求再次放缓地产销售脉冲式的发展带来的不确定性加强优质园区运营公司反而享受更确定性收益重点推荐中新集团招商蛇口其他继续推荐央国企房企包括成长性的公司受益中交地产建发股份并推荐龙湖集团万科A保利发展金地集团等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业更新表1重点公司盈利预测415最新总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE股价元亿元亿股涨幅评级600048SH保利发展1507229223666818041200增持1085052000002SZ万科A158119422781701786119-13增持001979SZ招商蛇口149913114011410711607719增持600383SH金地集团8852321384240045-13增持002244SZ滨江集团9961011102933103113增持000402SZ金融街515055060948615430-2增持601512SH中新集团95410211894811431519增持000656SZ金科股份15406707123228253-19增持1109HK华润置地341345439375872434719增持0688HK中国海外发展1870367371515020471094增持0960HK龙湖集团217239338155571377632增持2007HK碧桂园20511601618128565276-12增持3900HK绿城中国940179182535223825-6增持0817HK中国金茂1460370453933194133-1增持1918HK融创中国16508310520169054-59增持0884HK旭辉控股集团066087093080769104-31增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业更新本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级公司股价或行业指数的涨跌幅相对同中性相对沪深300指数涨幅介于-55期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心层B栋27街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3