研究报告全文：内房2022年业绩回顾个体分化深化演绎2023-04-12内房2022年业绩整体基本符合市场预期个股分化加剧覆盖内房2022年营业收入同比下降14报表毛利率同比下降47ppt至142盈利同比跌75具体地我们按财务状况将覆盖房企划分为财务压力相对可控的房企和出险房企前者尽管2022年损益表一定程度承压但资产负债表和土储价值保全较完好为中长期发展提供根基而后者的损益表和现金流则显著承压并传导至资产负债端继续剧烈收缩三条红线指标明显恶化发展趋势财务压力相对可控的房企2023年预计稳而后进这类企业以具备国资背景及未违约较早获得供给侧金融措施帮扶的个别民企为主2022年样本公司收入平均同比微跌3毛利率降46ppt盈利降27财务端考虑到样本公司销售已处于复苏通道再融资亦重启我们认为短期偿债压力较小看回发展端国资背景样本公司去年拿地强度为41年末未售土储可覆盖32年销售我们预计今年拿地强度有望边际提升事实上其中大部分已自年初回归土地市场补仓我们预计其今年供货和销售均同比稳中有增越秀中海销售目标为同比620此类别中民企去年投资强度平均为7年末土储货值收缩约3成仍可覆盖逾3年销售今年年初已开始机会型补地我们预计今年销售同比降幅收窄至稳中有增出险民企化债进程尚未明显提速核心措施仍为保交付带动的销售修复受制于相对疲弱的销售和再融资受阻叠加较大数额资产减值导致样本公司去年收入和盈利分别录得43591的同比降幅杠杆指标亦持续恶化考虑到各项金融措施遵循市场化法制化原则我们认为公司经营重点是通过保交付带动品牌形象和销售修复并传导至再融资改善开竣工恢复和拿地重启但目前样本公司销售恢复相对有限23Q1销售额同比-46去年底非受限现金短债比仅04倍加之今年债券到期含展期到期压力仍不小我们认为其现金流改善的确定性和时点尚不明朗不排除个体后续再次出现兑付压力的可能但考虑到当前政策基调稳定供需两端协调性高我们认为房企个体风险拖拽行业二次探底的风险有限盈利预测维持我们所覆盖的公司评级盈利预测和目标价不变估值与建议建议积极把握优质标的结构性投资机会考虑到当前稳定的行业政策基调能对投资者情绪形成支撑叠加地产基本面持续修复仍存正向预期差我们看好板块未来3-6个月收益表现并提示龙头央国企财务稳健民企在销售和增储端相较其他民企的优势在持续扩大alpha属性愈加突出可积极关注回调带来的投资机会推荐1均好型标的中海华润越秀建发国际2财务稳健的低估值标的绿城中海宏洋美的置业风险基本面修复进度不及预期房企信用加速恶化