本周市场回顾。第14周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为2.8%。沪深300指数报收4123.28，周度涨幅为1.8%；创业板指数报收2446.95，周度涨幅2.0%；房地产板块指数报收2942.67，周度涨幅为4.6%。
　　本周行业要闻。发改委：6月1日起节能审查未通过的固定资产投资项目不得开工建设。住建部：确保今年6月底前完成所有自建房摸底排查任务。深圳：取消安居型商品房、人才住房等住房类型，新增保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型，建立新的保障性住房体系配套地价标准。合肥：部分区域不再限购且不计入家庭住房套数，居住在合肥的非户籍家庭可购买1套住房。郑州：取消二环外区域限购，限售认定时间从拿产证调整为网签时间。东莞：严控“商改住”行为。福州：发布了关于贯彻落实巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的实施意见。洛阳：支持国晟集团收购5000套存量房用于租赁住房，收购价格原则上控制在市场价的八折以下。郑州：承租公租房、保租房的家庭公积金提取金额最高可为3.6万元，刚性、改善性住房需求最高公积金贷款额度分别为100、80万元。泉州台商区：新落户人员购买新房，最高给予5万元购房补贴。
　　第14周新房销售量和二手房销售量均较上周下降。第14周44大城市新房销售为2.7万套，较第13周减少48.1%；21大城市二手房销售1.9万套，较第13周减少31.5%；一线城市新房、二手房交易较第13周分别减少44.1%、53.2%；二线城市新房、二手房交易较第13周分别减少44.2%、22.6%。库存量较第13周下降，库销比与第13周基本持平。截至第14周，20大城市库存为114.0万套，较第13周下降6870套；库销比为14.0个月，与13周基本持平。本周土地市场活跃度较第13周下降。第14周36大城市市本级合计成交土地7块。土地出让金减少。2023年第14周36大城市市本级土地出让金为83.8亿元，较第13周减少446.4亿元。平均溢价率上升。2023年第14周36大城市市本级土地成交平均溢价率10.6%，较第13周上升0.3个百分点。
　　重点公司公告。中海地产、越秀地产、建发国际等多家房企公布3月及Q1销售数据。招商蛇口与郑州惠济政府进行战略合作，拟参与老鸦陈片区城更。新力控股将于4月13日退市。祥生控股、花样年、彩生活等因延迟刊发全年业绩停牌。
　　投资建议与投资标的
　　本周新房、二手房备案数据回落，44城新房周度（4.1-4.7）销售环比下降48.1%，21城二手房周度（4.1-4.7）销售环比下降31.5%，市场热度的下降趋势在数据上开始有所体现，此外本周数据也部分受到清明假期对备案的延迟影响。市场整体走势仍需观察，但房企间销售分化加剧具备确定性，22年拿地力度的强弱决定了23年供货质量的优劣和去化的易难。头部央国企和少数地方性民企去年拿地力度较大，供货质量高、推盘坚决，土储维持良性滚动，此外市场有效供给收缩也进一步降低销售压力，后续销售确定性仍强。而其他拿地力度不足的房企只能摊售较难去化的存货，拖累行业整体销售增速，同时换仓减缓后更容易暴露出存货问题，进一步影响当期利润。在融资政策的支持下，部分房企通过债务置换和展期缓解当期偿付压力，选择收缩推盘/折扣、降流速保利润，造成市场短期有效供给不足，我们预计行业将总体延续缩量稳价的弱复苏趋势。行业积压的大量库存将会压制房价迅速上涨，对于销售较好的头部央国企，受制于此前高价地压力及去年年底降价销售，在后续房价难以大幅上涨的情况下，利润率回升或相对缓慢。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大