本报告导读：
　　供给侧的优化是当前供给侧改革的结果，同时以此建立起新的进入壁垒。自2017年行业一直讨论集中度提升逻辑，但从结果来看，当前尚未出现。
　　摘要：
　　供给侧改革通过现有产能优化来建立新的进入壁垒，从房企的供给侧改革看，本质还是进入壁垒问题。我们反复强调过，地产的核心竞争力在于融资能力，过往每一轮周期的黑马，也是凭借自身的融资能力高速增长，本轮地产下行周期的胜出者，也是凭借自己的融资能力得以生存。因此，房企的供给侧改革，核心是在于给融资加把锁，更加规范、更加严格、更高要求的融资约束，是房企供给侧改革的核心。
　　然而我们在深度报告《新天下，新玩家》中也着重提到，如果是融资能力，行业的门槛就天然的不高。例如当前以建筑企业、地铁公司为代表的新参与者，凭借自身的融资能力快速增长，也即，房企的供给侧改革很难出清，只是换了新的参与者。回顾历史，每一轮地产周期，新出现的都是黑马，而非全部是原有的龙头，本轮也一样，例如，2022年我们推荐的二线央国企，也是黑马的代表。我们认为，二线央国企和新进入地产的新参与者，仍将继续引领2023年的房地产市场。
　　当土地和房地产金融相结合之后，使得本轮供给侧改革时间拉长。土地和房地产金融结合之后使得房地产行业的金融属性大幅增强，体现是房企库存和房价之间同涨同跌，完全不同于商品的供需关系。目前房地产行业仍处于高库存向低库存过渡期，当前库存久期依然无法匹配负债久期，行业发展模式仍待转变。
　　由价格调整带来的房企资产负债表萎缩使得有效供给不足，将带来2023年上半年的弹性，压力在下半年，全年看好园区类企业。由于资产负债表潜在为负，将带来市场有效供给不足，叠加需求的释放，上半年体现为楼市的弹性。随着资产负债表修复，以目前的库存水平看（参考《车位，解密库存》），仍有大量潜在供给。全年核心推荐园区类公司，首选中新集团、招商蛇口，推荐成长性公司，受益中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。
　　风险提示：重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
　　
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230409上次评级增持地产供给优化时TablesubIndustry细分行业评级行对当前房地产板块的讨论业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师更010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom新证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005本报告导读供给侧的优化是当前供给侧改革的结果同时以此建立起新的进入壁垒自2017年相关报告TableDocReport行业一直讨论集中度提升逻辑但从结果来看当前尚未出现房地产销售增速继续提升需求判断出现摘要分歧20230402供给侧改革通过现有产能优化来建立新的进入壁垒从房企的供给TableSummary房地产基础设施在前消费场景在后侧改革看本质还是进入壁垒问题我们反复强调过地产的核心竞20230325争力在于融资能力过往每一轮周期的黑马也是凭借自身的融资能房地产园区元年力高速增长本轮地产下行周期的胜出者也是凭借自己的融资能力20230315得以生存因此房企的供给侧改革核心是在于给融资加把锁更房地产腰部受损长尾仍在加规范更加严格更高要求的融资约束是房企供给侧改革的核心20230315房地产价在量先然而我们在深度报告新天下新玩家中也着重提到如果是融资能力行业的门槛就天然的不高例如当前以建筑企业地铁公司为20230312证代表的新参与者凭借自身的融资能力快速增长也即房企的供给券侧改革很难出清只是换了新的参与者回顾历史每一轮地产周期研新出现的都是黑马而非全部是原有的龙头本轮也一样例如2022究年我们推荐的二线央国企也是黑马的代表我们认为二线央国企报和新进入地产的新参与者仍将继续引领2023年的房地产市场当土地和房地产金融相结合之后使得本轮供给侧改革时间拉长土告地和房地产金融结合之后使得房地产行业的金融属性大幅增强体现是房企库存和房价之间同涨同跌完全不同于商品的供需关系目前房地产行业仍处于高库存向低库存过渡期当前库存久期依然无法匹配负债久期行业发展模式仍待转变由价格调整带来的房企资产负债表萎缩使得有效供给不足将带来2023年上半年的弹性压力在下半年全年看好园区类企业由于资产负债表潜在为负将带来市场有效供给不足叠加需求的释放上半年体现为楼市的弹性随着资产负债表修复以目前的库存水平看参考车位解密库存仍有大量潜在供给全年核心推荐园区类公司首选中新集团招商蛇口推荐成长性公司受益中交地产建发股份并推荐龙湖集团万科A保利发展金地集团等风险提示重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业更新表1重点公司盈利预测49最新股总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE价元亿元亿股涨幅评级000002SZ万科A158219422782701770119-13增持600048SH保利发展1511229223666818091200增持001979SZ招商蛇口148713114011410611517718增持600383SH金地集团9012321394340745-12增持002244SZ滨江集团10181011105953173115增持000402SZ金融街513055060938615330-2增持601512SH中新集团97010211895821451521增持000656SZ金科股份15906707124228553-17增持1109HK华润置地314845450269632242710增持0688HK中国海外发展175436738348461917109-3增持0960HK龙湖集团18773934144845118963-12增持2007HK碧桂园1801161181515496276-23增持3900HK绿城中国869179197494422025-13增持0817HK中国金茂1210370453327161133-18增持0884HK旭辉控股集团067087093080769104-31增持1918HK融创中国4020831054838219540增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业更新本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级公司股价或行业指数的涨跌幅相对同中性相对沪深300指数涨幅介于-55期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3