微观层面来看，22年超跌，23年修复预期较强。22年受房企出险、疫情封控、收入预期及政策不连续等多因素影响，市场普遍处于超跌状态。23年春节后，部分刚需观望情绪消解入市，积压需求释放并带动改善需求加速入场，热度超预期提升，虽然3月以来部分城市新房到访及二手房带看环比下降，但整体仍高于22年水平。
　　23Q1新房表现超预期，接近19Q1水平。根据样本城市数据，23年一季度新房成交接近19年水平，二手房超过19年水平。月度来看，新房3月表现好于1-2月，二手房在连续两个月挂牌高峰的情况下，3月挂牌去化率略有回落，来访转化率保持稳定。从国家统计局数据来看，内蒙古、新疆、甘肃、黑龙江及河南前两月销售面积创历史新高。
　　悲观、中性、乐观情景下，预计23年销售面积分别+5%、+12%、+18%，对应14.3、15.2、16.0亿平。我们取疫情之前的2007-2019年各个季度销售面积的上下限，分析各季度商品房销售面积的分位数水平。22年下半年的需求转移，使得23Q1的分位数位置偏高（105%），后续二至四季度的分位数将有所回落。悲观情景：假设23Q2-Q4分位数为70%、60%、60%，也就是说除了四季度以外，23年前三季度基本与22年水平一致，预计23年销售面积14.3亿平米，同比+5%。中性情景：假设23Q2-Q4分位数80%、70%、70%（二季度回到16Q2水平，下半年回到15年同期水平），全年销售面积15.2亿平，同比+12%。乐观情景：假设2-4季度整体回归16年的平均水平，23Q2-Q4分位数90%、80%、80%，全年销售面积16.0亿平米，同比+18%。中性情况，我们预测的23年城镇人均住宅销售面积为1.4平/人，与09-15年的中枢位置持平，明显低于16-21年的1.7平米/人。
　　23年基本面是行情催化剂，选择销售高增长的优质房企。历史上逆周期博弈政策，本质是博弈政策提升地产公司ROE水平。本轮周期在供给侧改革之后，投资逻辑将切换至顺周期。在不考虑需求端政策的情况下，优质房企通过主动调结构实现了去化率的提升（核心城市流速快），产能的出清帮助优质企业提升拿地利润率（12家房企22年拿地毛利率27.8%，高于21年的21.4%），结合扩表情况，优质房企经营ROE会随着基本面复苏不断改善。23年基本面是行情催化剂，23Q1央国企销售金额同比19年+35%（其中8家优质房企+59%），优质房企有望实现“资金-土地-销售-业绩”的弹性修复路径，推荐关注高增长、强投资、报表加速扩张的房企价值兑现机遇。
　　风险提示。三四线市场需求持续下行，全年基本面表现不及预期；政策工具释放进度缓慢；弱信用企业仍存在一定风险。