核心观点：3月市场持续回暖，重点30城单月新房共成交2052万方，环比提升46.4%，同比提升31.0%，二手房成交同比提升84.5%。百强房企单月销售金额7457亿元，同比提升28.7%，增幅扩大。主流房企中，越秀地产、华发股份等18家房企实现了单月同比正增长，27家房企实现单月环比正增长。融资方面，3月份股权融资达230.4亿元，债务融资规模达670.04亿元，融资总额环比上升358.94%，主要品类如公司债、中票利率较上月有所下行，短融利率上行，整体加权融资成本有所上行。
　　标题
　　百强房企单月销售面积转正，头部房企表现更佳。2023年3月百强房企实现全口径销售额7457亿元，同比提升28.7%，环比提升43.8%，对应销售面积为4295万平，同比提升18.1%,时隔21个月同比首次回正。头部房企表现强劲。主流房企中，越秀地产、华发股份等18家房企实现了单月同比正增长，27家房企实现单月环比正增长。3月百强房企新增土地货值1466亿元，同比下降10.5%，较上月减少20.7pct，环比下降20.0%。
　　新房销售表现强劲，二手房复苏力度更大。3月新房共成交2052万方，环比提升46.4%，同比提升31.0%。其中一线成交411.2万方，环比提升54.6%；二线成交1125.71万方，环比提升41.3%；三四线成交515.1万方，环比提升51.9%；二手房方面，我们跟踪的15个城市成交面积环比提升52.6%，同比提升84.5%。
　　股债融资双双回暖。（1）3月房企的股权融资均来自港股市场，总融资规模为230.4亿港元，上月未落地股权融资；（2）3月房企债券融资总额为670.0亿元，环比大幅提升358.9%，均为境内发债；（3）2023年3月境内公司债、短融、中票，定向工具，资产支持证券的发行利率分别为3.80%、2.95%、4.11%、3.56%、4.83%，总体较上月略有上升；（4）3月融资类房地产信托发行规模6.8亿元，同比下降96.0%，环比下降65.5%。
　　我们认为在政策宽松及经济恢复背景下，销售复苏具备持续性，优质房企将脱颖而出，看好“三好房企”，推荐A股：华发股份、滨江集团、万科A、保利发展、建发股份，港股：越秀地产、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、碧桂园。随着地产销售复苏，商业及物管企业的盈利和估值有望修复，推荐A股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云、保利物业。二手房成交复苏势头良好，我们推荐交易商赛道龙头贝壳。“保交楼”工作持续推进，看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。
　　风险分析
　　房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：
　　1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍然较低，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；
　　2、结转不及预期：2022年下半年以来，全国已经历疫情高峰期，施工进度受疫情影响较大，后续疫情的演进或导致施工放缓，结转不及预期；
　　3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。