核心观点
　　在海外消费基础设施REITs属于商业REITs中的一类。近年来世界范围内工业地产颇受市场关注，但商业REITs仍为市值占比大且整体相对收益稳定的成熟标的，如日本的消费基础设施REITs体现了跨越周期的绝对稳健收益。目前国内将消费基础设施纳入REITs试点范围打通了企业的公募融资渠道，改变了目前针对持有型物业仅有经营性物业贷款及CMBS等渠道的融资现状。展望未来，消费基础设施REITs落地需关注三个主要问题：首先是原始权益人的积极性与驱动力问题；其次是优质资产估值较高，分派率若达3.8%或需原始权益人折价发行；第三需关注消费基础设施受其商业本质影响的收入稳定性问题及相应平滑举措。
　　摘要
　　恢复消费重中之重，消费基础设施REITs新政应运而生。恢复和扩大消费被党的二十大与中央经济会议摆在优先位置并多次强调重要性。消费基础设施助力释放居民消费潜力，纳入REITs试点范围可更有效促进消费持续增长。
　　世界范围内工业地产近年颇受市场关注，但商业REITs仍为市值占比大且整体相对收益稳定的成熟标的，如日本的消费基础设施REITs体现了跨越周期的绝对稳健收益。商业REITs在新加坡及日本市场中占比均近5成；日本及新加坡的消费基础设施REITs数量分别为4只及8只；此外两个市场中还存在大量混合业态REITs投资于消费类资产。香港REITs市场已上市的11只REITs中10只为纯商业业态，综合布局在消费、办公及酒店等商业资产。商业REITs尤其是消费基础设施REITs的底层资产运营与宏观经济相关性较大，近年来受疫情压制，日本、新加坡及香港地区的商业REITs均呈折价交易状况。商业REITs整体相对收益较为稳定，预计有望随着全球疫情后时代的经济复苏迎来修复。
　　恢复消费重中之重，资产盘活需求快速增长，消费基础设施REITS推出正当时。从海外经验看，按资产选址划分的城市型、奥莱型及按租户品类划分的时尚型购物中心为消费基础设施REITs底层资产重要组成。将消费基础设施纳入REITs试点范围打通了企业的公募融资渠道，改变了目前针对持有型物业仅有经营性物业贷款及CMBS等渠道的融资现状。展望未来，消费基础设施REITs的落地仍需关注三个主要问题：首先是原始权益人的积极性与驱动力问题；其次是优质资产估值较高，分派率若达3.8%或需原始权益人折价发行的问题；第三关注消费基础设施受其商业本质影响的收入稳定性问题及相应的平滑波动举措。
　　风险分析
　　1）消费基础设施等商业地产经营业绩波动性较高：与外部环境的相关性高于其他已有上市REITs的底层资产如仓储物流资产及能源基础设施，存在REITS经营表现不佳的风险。
　　2）海外市场经验与国内REITs市场匹配度较低风险：新加坡、日本及香港REITs市场与中国基础设施公募REITs市场存在差异，海外市场商业REITS特征与国内商业REITS实际发展不同的风险。
　　3）政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。