本周核心观点
　　政策面：税务总局延续契税减免政策，多地进一步优化公积金政策。中央：1）中国银行：将根据因城施策措施，助力房地产市场平稳运行；积极落实首套贷款利率政策，动态调整长效机制；2）税务总局：住房消费呈现回暖迹象，房地产业1-2月份销售收入由负转正，同比增长2.3%，较去年全年加快19.5个百分点；3月份增速进步提升，同比增长17.9%。为支持居民合理住房需求，国家延续实施个人购买首套及第二套改善性住房契税的减免政策，精准实施公租房建设和运营的税收支持政策，这两项政策在2022年减税超过2000亿元。需求侧：各地：1）安徽合肥调整限购政策，在限购资格认定中对60岁以上居民、多子女家庭、双职工家庭等予以优惠；2）河南焦作、郑州、南阳、江西新余等市进一步优化公积金贷款方案，提高了公积金的支持力度和覆盖范围；3）西藏、东莞等城市发布组合政策，包括提高公积金贷款最高限额、购房补贴、限购调整等。
　　基本面：本周新房及二手房成交量环比有所回落，新房及二手房成交量同比保持上涨：本周30大中城市商品房成交面积300万平，环比-31.5%，环比增速较上周下降45.6pct；同比+75.9%，同比增速较上周上升27.2pct。分线城市来看，本周各线城市成交面积环比均有所回落，同比增速保持增长。18城二手房成交面积175万平，环比-27.9%，环比增速较上周下降29.6pct，同比+108.2%，同比增速较上周上升0.3pct。分线城市来看，分线城市来看，各线城市环比均有所回落，二线城市同比增速上升。
　　板块行情：本周，SW房地产上涨4.65%，房地产跑赢大盘2.86pct，表现强于大市。恒生地产建筑业下跌0.09%，房地产跑赢大盘0.25pct，表现强于大市。恒生指数下跌0.34%，恒生物业服务及管理下跌2.07%，恒生物业服务及管理跑输大盘1.73pct，表现弱于大市。
　　本周观点：本周税务总局延续实施个人购买首套及第二套改善性住房契税的减免政策及公租房建设和运营的税收支持政策，我们认为，契税的减免能够减少购房人的购房成本，有助于购房市场恢复势头的延续。从市场成交来看，本周全国30城新房及18城二手房成交量均有所回落，环比降幅分别为-31.5%和-27.9%。我们认为，市场表现正在逐渐验证我们对Q2地产板块的判断，即“4月销售面积环比3月走弱，同比2022年4月走强”。随着疫情管控政策调整之前积压需求的释放完成，4月销售面积可能较3月成交面积减少，但由于2022年低基数影响可能仍会保持较高同比增速。根据乐居财经不完全统计，目前仍有11家房企因人员辞任影响、处理债务等问题未解除停牌。我们认为，虽然一季度行业销售数据回暖显著，但房企受益程度仍然分化，部分民企及出险房企销售恢复仍需依赖自身基本面的进一步优化。
　　我们继续看好：1）都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产；3）二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。
　　风险提示：房企开发资金到位速度不及预期，融资实质进展不及预期。

研究报告全文：证券研究报告销售数据环比回落税务总局延续契税减免房地产及物管行业周报2023年W14202341-202347行业评级看好2023年4月10日分析师杨凡邮箱yangfan02stockecomcn电话13916395118证书编号S1230521120001联系人吴贵伦本周核心观点政策面税务总局延续契税减免政策多地进一步优化公积金政策中央1中国银行将根据因城施策措施助力房地产市场平稳运行积极落实首套贷款利率政策动态调整长效机制2税务总局住房消费呈现回暖迹象房地产业1-2月份销售收入由负转正同比增长23较去年全年加快195个百分点3月份增速进步提升同比增长179为支持居民合理住房需求国家延续实施个人购买首套及第二套改善性住房契税的减免政策精准实施公租房建设和运营的税收支持政策这两项政策在2022年减税超过2000亿元需求侧各地1安徽合肥调整限购政策在限购资格认定中对60岁以上居民多子女家庭双职工家庭等予以优惠2河南焦作郑州南阳江西新余等市进一步优化公积金贷款方案提高了公积金的支持力度和覆盖范围3西藏东莞等城市发布组合政策包括提高公积金贷款最高限额购房补贴限购调整等基本面本周新房及二手房成交量环比有所回落新房及二手房成交量同比保持上涨本周30大中城市商品房成交面积300万平环比-315环比增速较上周下降456pct同比759同比增速较上周上升272pct分线城市来看本周95各线城市成交面积环比均有所回落同比增速保持增长18城二手房成交面积175万平环比-279环比增速较上周下降296pct同比1082同比增速较上周上升03pct分线城市来看分线城市来看各线城市环比均有所回落二线城市同比增速上升添加标题板块行情本周SW房地产上涨465房地产跑赢大盘286pct表现强于大市恒生地产建筑业下跌009房地产跑赢大盘025pct表现强于大市恒生指数下跌034恒生物业服务及管理下跌207恒生物业服务及管理跑输大盘173pct表现弱于大市本周观点本周税务总局延续实施个人购买首套及第二套改善性住房契税的减免政策及公租房建设和运营的税收支持政策我们认为契税的减免能够减少购房人的购房成本有助于购房市场恢复势头的延续从市场成交来看本周全国30城新房及18城二手房成交量均有所回落环比降幅分别为-315和-279我们认为市场表现正在逐渐验证我们对Q2地产板块的判断即4月销售面积环比3月走弱同比2022年4月走强随着疫情管控政策调整之前积压需求的释放完成4月销售面积可能较3月成交面积减少但由于2022年低基数影响可能仍会保持较高同比增速根据乐居财经不完全统计目前仍有11家房企因人员辞任影响处理债务等问题未解除停牌我们认为虽然一季度行业销售数据回暖显著但房企受益程度仍然分化部分民企及出险房企销售恢复仍需依赖自身基本面的进一步优化我们继续看好1都市圈聚焦型房企华发股份越秀地产滨江集团2全国化龙头房企保利发展招商蛇口华润置地中海地产3二手房新房联动逻辑持续存在二手房中介贝壳和我爱我家持续看好风险提示房企开发资金到位速度不及预期融资实质进展不及预期201地产板块目录02物业板块CONTENTS03公司公告301地产板块401本周行情回顾地产板块本周202341-202347沪深300上涨179SW房地产上涨465房地产跑赢大盘286pct表现强于大市从SW一级各板块表现来看本周通信板块领涨房地产本周收益率排名第4表现位于高水平恒生指数下跌034恒生地产建筑业下跌009房地产跑赢大盘025pct表现强于大市从恒生综指各板块表现来看本周资讯科技业板块领涨房地产本周收益率排名第5表现位于中低水平图本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图本周A股房地产板块估值申万房地产PETTM本周H股房地产板块估值恒生房地产PETTM5资料来源Wind浙商证券研究所01本周行情回顾地产个股涨跌幅本周202341-202347A股标的中有24家公司上升其中表现前5的公司为我爱我家1612华发股份1373滨江集团1089中交地产1033和招商蛇口982H股标的中有3家公司上升其中表现前5的公司为中国海外发展460美的置业303中国海外宏洋集团239旭辉控股集团000和融信中国-172图本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅6资料来源Wind浙商证券研究所01重点公司估值情况-AH股地产板块市值每股收益元每股PE倍代码公司简称年初收盘价元最新收盘价元年内累计涨幅亿元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E000002SZ万科A177018201582-13194203204214815776738600048SH保利发展1809151315110229235189210660800718001979SZ招商蛇口11511263148718116096100138128214871076600383SH金地集团4071023901-12208213228243433423394370000069SZ华侨城A420533512-4047013027041108318971253601155SH新城控股39120501734-15559258221251310672785690000402SZ金融街153525513-2055057059064933903868803002244SZ滨江集团3178831018150971201401631049846725623000961SZ中南建设77219202-8-089007007-228000031SZ大悦城168376393500300300300313100147741369311945000656SZ金科股份85191159-17061075066069261600325SH华发股份258906121834134163144163909846749000090SZ天健集团1035465511096122143165574451385333600376SH首开股份124569481-15019-005添加标题0340462572-967814321038均值1697119920071695市值每股收益元每股PE倍代码公司简称年初收盘价港元最新收盘价港元年内累计涨幅亿港元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E0081HK中国海外宏洋集团12233934311481081171882582380123HK越秀地产3719451198271161421608376846070688HK中国海外发展218920602000-33672853154415685140817HK中国金茂184168138-180370270313034183560884HK旭辉控股集团79110076-3109200103604306773291721440960HK龙湖集团135724302140-124054004324284334011109HK华润置地25603575359004544555056416395761238HK宝龙地产51157123-221450691908HK建发国际集团4272275245582543504487835684441918HK融创中国2504584580-827000-0452007HK碧桂园567267205-231220230271363377HK远洋集团60109079-280361793900HK绿城中国2511140991-131312192566133673143990HK美的置业1291204952-21304189190254409406均值36273294734187资料来源Wind浙商证券研究所注每股收益为Wind一致预期数据截止至2023年4月7日01本周政策速递方式时间部门城市细节详述3月31日中国银行召开业绩发布会中国银行行长刘金关于房地产行业发展的判断引发关注刘金表示按揭贷款是中国银行消费金融的重要组成部分中国银行将根据因城施策措施助力房地产市场平稳运行积极落实首套贷款利率政策动态调整长效机制3月31日中国银行减轻购房者的融资成本对于房地产市场何时能够回暖以及银行按揭贷款和房地产开发贷款增量何时回到正常水平的问题刘金表示中国银行通过与大型民营房企部分中型民营房企的交谈和深度交流增强了支持房地产行业平稳有序发展的信心中央国家税务总局局长王军在新闻发布会上表示消费需求逐步扩大向好住房消费呈现回暖迹象房地产业1-2月份销售收入由负转正4月6日税务总局同比增长23较去年全年加快195个百分点3月份增速进步提升同比增长179为支持居民合理住房需求国家延续实施个人购买首套及第二套改善性住房契税的减免政策精准实施公租房建设和运营的税收支持政策这两项政策在2022年减税超过2000亿元从2023年7月1日起扩大住房公积金覆盖面开展农民工城镇个体工商户自由职业者等灵活就业人员简称新市民建立住房公积金制度工作鼓励和支持新市民自愿缴存住房公积金实现愿建尽建愿缴尽缴使新市民利用住房公积金政策改善住房条4月6日江西新余件的能力明显增强放宽提取时限和提取金额对提前全部结清商业住房贷款的申请提取公积金时限放宽至自贷款结清之日起12个月内恢复省外缴存职工申请公积金贷款业务支持省外缴存职工到余购房公积金贷款将异地职工贷款范围从省内拓展到全国焦作市住房公积金管理中心消息对住房公积金有关使用政策调整如下一住房公积金提取偿还购房贷款本息提取用住房公积金账户余额提前还本借款人及共同借款人住房公积金账户余额累加超过1万元即可申请还本金额为万的整数倍二住房公积金贷款一提高住房公积金贷款额度和贷款比例二增加住房公积金贷款次数住房公积金贷款使用次数在两次含两次以上各4月7日河南焦作再次使用住房公积金贷款的需符合以下条件1职工家庭名下登记无住房的不含本次申请贷款所购住房且夫妻名下无未结清的住房贷款的可以申请住房公积金贷款执行首套房政策2职工家庭名下登记有1套住房不含本次申请贷款所购住房且夫妻地名下无未结清住房贷款的或职工家庭名下登记无住房但夫妻名下有一笔未结清商业住房贷款的为改善居住条件可以申请住房公因住房公积金积金贷款执行二套房政策城政策4月7日郑州住房公积金管理中心发布关于住房公积金租房提取和购房贷款有关事项的通知明确支持通过租赁方式解决住房问施题加大对刚性及改善性住房需求的支持力度承租郑州市公租房人才公寓保障性租赁住房或其他租赁住房的年度内可通过郑好办线上平台或线下多次提取住房公积金单缴存家庭年提取金额为18万元双缴存家庭年提取金额为36万元针对刚性住4月7日河南郑州策房需求购买家庭首套住房首次使用住房公积金贷款夫妻双方均满足贷款条件的最高贷款金额为100万元仅购房人满足贷款条件家庭第二次使用住房公积金贷款购买家庭第二套改善性住房的最高贷款金额为80万元连续正常缴存6个月以上可申请住房公积金贷款贷款金额不再结合家庭缴存账户余额认定4月7日据南阳市住房公积金管理中心网站消息本次政策调整的核心内容为一降低三提高一降低是降低了购买二套普通商品住房的首付款比例由不得低于网签备案合同房屋总价的30降低为不得低于网签备案合同房屋总价的20三提高4月7日南阳市分别是提高了住房公积金的贷款比例购买新建普通商品住房的贷款额由不得超过网签备案合同房屋总价的70提升到不得超过网签备案合同房屋总价的80购买二手住房的贷款额由不得超过契税完税凭证房产计税价格的70提升到不得超过契税完税凭证房产计税价格的808资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01本周政策速递方式时间部门城市细节详述西藏自治区政府办公厅印发进一步落实城市主体责任促进房地产业良性循环和平稳健康发展若干政策以下简称若干政策包括优化土地供应加大公积金支持力度实施财政补贴加大税收支持加大金融信贷支持落实购房同权政策优化企业营商环境推动房地产转型升级8个方面22条政策措施其中明确正常缴存住房公积金职工购买住房的可先提取本人及配偶账户缴存金额并留足贷款金额要求的余额后再申请住房公积金贷款在区内购买新建普通商品住宅的贷款最高额度由90万元提高至120万元七地市缴4月6日西藏市存职工在拉萨购房的可在自治区住房资金管理中心申请住房公积金贷款金融机构给予住房信贷支持推行公积金商业组合贷提高住房贷款额度同时支持符合条件的区外正常缴存住房公积金职工在我区购买新建普通商品住宅可在购房地申请公积金贷款享受与我区缴存职工同等公积金贷款优惠利率及额度对在我区购买新建普通商品房的不含别墅等高档住宅购房人按照房屋面积元平方米或总价的一定比例给予购房补贴或贴息补贴在财政厅下达的购房补贴专项资金基础上地市财政应按不低于15倍的比例配组合政策套资金用于购房补贴具体补贴标准及补贴方式由地市确定4月3日东莞市自然资源局东莞市住房和城乡建设局东莞市市场监督管理局东莞市城市管理和综合执法局联合印发东莞市严控商各业办公用房改公寓工作实施方案进一步规范商业金融业用地商住混合用地上的商业办公用房等非住宅类房地产项目的管理从监督地检查制度设计规划布局等方面多管齐下加大惩处严格新增商业办公用房的管控坚决杜绝新的商改住行为方案核心内容包4月3日东莞市因括1建立项目验收后回头看的抽查制度针对有潜在改建行为的商业办公建筑组织联合复查抽查形成阻吓效应2加强不动产登城记管理凡发现结构面积布局与规划许可内容不一致的不予办理不动产首次登记3不得预留住宅功能的燃气管道不得擅自增加面积加层改变使用用途等4加强存量商业办公建筑质量兼管5科学规划商业办公用地的布局和总量供给加大保障性住房供应等施策3月31日北京市规划和自然资源委员会发布北京市征收集体土地房屋补偿管理办法征求意见稿根据办法北京将按照土地管土地征收3月31日北京市理法的要求将拆迁改为搬迁废止房屋拆迁许可证制度并且将集体土地上房屋搬迁补偿纳入征收集体土地征收程序实现征政策地与房屋搬迁同步实施办法拟明确征收宅基地房屋的应采取房屋安置货币补偿方式予以补偿被征收人可以选择其中一种方式4月4日合肥购房政策有所调整主要涉及四个方面第一限购资格查询时上述非限购区域住房不计入家庭住房套数第二刚需资格认定中登记购房之日前3年内拥有市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明调整为登记购房之日前3年内拥有市区累计缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明追溯补缴不予认可刚需购房人其他资格认定条件保持不变第三有60岁及以上成员的该市区限购政策4月4日安徽合肥户籍居民家庭以居民户口簿载明信息为准可购买第3套住房有未成年子女的二孩及以上多子女本市区户籍居民家庭以居民户口簿载明信息为准可购买第3套住房4职工家庭名下有两套住房一套住房无贷款另一套住房有商业住房贷款的可以申请将商业贷款转为住房公积金贷款执行二套房政策第四对持有安徽省居住证或电子居住证安徽省居住证确认单且居住地址在安徽省合肥市的非本市户籍居民家庭可在该市限购区域购买1套住房9资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01新房市场30大中城市本周2023331-20234630大中城市商品房成交面积300万平环比-315环比增速较上周下降456pct同比759同比增速较上周上升272pct分线城市来看本周各线城市成交面积环比均有所回落同比增速保持增长1一线城市商品房成交面积75万平环比-33较上周下降584pct同比227较上周上升653pct2二线城市商品房成交面积165万平环比-27较上周下降393pct同比46较上周上升273pct3三线城市商品房成交面积60万平环比-40较上周下降472pct同比75较上周上升91pct图2023W2-2023W1430城商品房周度成交面积和同比图2023W2-2023W14一线城市商品房周度成交面积和同比图2023W2-2023W14二线城市商品房周度成交面积和同比图2023W2-2023W14三线城市商品房周度成交面积和同比10资料来源Wind浙商证券研究所注二线城市样本为天津成都杭州南京青岛苏州厦门大连武汉南昌福州长春长沙哈尔滨01新房市场30大中城市对比历史三年成交数据本周30大中城市商品房成交面积处于近4年同期中等水平截至2023年4月6日30大中城市商品房累计成交面积402813万平同比800累计同比涨幅增加326pct图2020-2023年30大中城市商品房周度成交面积情况万平11资料来源Wind浙商证券研究所01新房市场重点城市商品住宅成交情况表本周重点城市本周商品住宅成交情况本周成交面积上周成交面积23年累计成交面积城市周环比周同比累计同比万平万平万平北京2342091212182613上海4653095041338246一线城市广州33529514-213417深圳777011-38699-27杭州218222-237236315南京23020910652085-23苏州22315544-171635-17宁波33512816230125411无锡107102-107973惠州5961-3359添加标题61283佛山23521978220425二线城市珠海----43-93福州46452-27512-16武汉4563612619430533成都483499-3474548-12青岛5003374949299824大连----137-济南264257339276134扬州5072-306548626嘉兴902921316934446温州474283672582516129三四线城市金华117112-75289-03江阴352539-35133连云港------12资料来源Wind浙商证券研究所注珠海202316-202346连云港2022106-202346大连2023316-202346数据缺失01新房市场重点城市政策放松前后周平均成交量截至2023年4月6日21个重点监测的已放松四限政策的重点城市中18城需求出现修复政策放松后商品房周度平均成交量已超过政策放松前的水平需求修复的城市数量与上周相同上述21个四限政策放松城市中除衢州缺少数据外郑州南京贵阳佛山环比呈现负增长其他城市近四周平均成交量环比远四周全部出现改善其中广州1508厦门1122武汉577惠州559长沙269图2022-2023年21个放松四限政策的重点城市的政策放松前后周平均成交量对比截至2023年4月6日图2022-2023年21个放松四限政策的重点城市的近四周平均成交量及环比情况截至2023年4月6日13资料来源中指院Wind浙商证券研究所括号内为各城市的首个重要四限政策放松时间2023210-46衢州数据缺失2023217-46福州数据缺失01二手房市场18城重点城市本周2023331-20234618城二手房成交面积175万平环比-279环比增速较上周下降296pct同比1082同比增速较上周上升03pct分线城市来看各线城市环比均有所回落二线城市同比增速上升1一线城市成交面积33万平环比-302较上周下降471pct同比423较上周下降71pct2二线城市成交面积134万平环比-247较上周下降215pct同比1381较上周上升145pct3三线城市成交面积7万平环比-555较上周下降783pct同比745较上周下降1538pct图2023W4-2023W1418城二手房周度成交面积和同比图2023W4-2023W1418城中一线城市二手房周度成交面积和同比图2023W4-2023W1418城中二线城市二手房周度成交面积和同比图2023W4-2023W1418城中三线城市二手房周度成交面积和同比14资料来源Wind浙商证券研究所01二手房市场18城重点城市对比历史三年数据本周18城二手房成交面积处于202020212022年的上游水平2023年截至4月6日18城二手房累计成交面积227083万平同比612图2020-2023年18城二手房周度成交面积情况万平添加标题15资料来源Wind浙商证券研究所01土地市场全国100大中城市本周2023年3月27日至4月2日全国100大中城市土地供应面积1946万平环比20同比-21土地成交面积1984万平环比31同比-1溢价率72分线城市来看1一线城市土地成交面积36万平环比-27同比-22土地成交溢价率962二线城市土地成交面积591万平环比58同比-2土地成交溢价率613三线城市土地成交面积1358万平环比24同比-1土地成交溢价率77图2022-2023年全国100大中城市土地市场周度变化图一线城市土地市场图二线城市土地市场图三线城市土地市场图各线城市土地市场周溢价情况16资料来源Wind浙商证券研究所注统计口径为一周内通过一般出让方式招标拍卖挂牌成交的土地总面积01土地市场全国100大中城市累计数据来看截至2023年4月2日全国100大中城市2023年土地累计供应面积22393万平同比-10累计成交面积21786万平同比9分线城市来看1一线城市土地累计成交面积597万平累计同比0同比增速较上周下降2pct2二线城市土地累计成交面积6308万平累计同比5同比增速较上周下降1pct3三线城市土地累计成交面积1488142万平累计同比11同比增速较上周下降1pct图2022W35-2023W13全国100大中城市土地市场周度累计同比图2022W35-2023W13各线城市土地市场周度累计同比17资料来源Wind浙商证券研究所01本周房企境内境外发债情况发行面额亿发行人发行日期利率期限年类型元亿美元20230406-20260405票面利率3472023-04-0350020260406-20280405票面利率347调整基点保利发展20230406-20280405票面利率3882023-04-031500700一般公司债20280406-20300405票面利率388调整基点2023-04-041000220025超短期融资债券招商蛇口2023-04-041290220025超短期融资债券20230406-20280405票面利率425建发集团2023-04-031000700一般公司债20280406-20300405票面利率425调整基点中国铁建2023-04-06500一般中期票据境内债信达地产2023-04-07300定向工具中交地产2023-04-03700427200一般公司债2023-04-031500320074超短期融资债券珠江实业2023-04-041000315073超短期融资债券联发集团2023-04-06500324067超短期融资债券南京高科2023-04-06033超短期融资债券18资料来源Wind浙商证券研究所02物业板块Partone1902本周物业行情AH本周202341-202347恒生指数下跌034恒生物业服务及管理下跌207恒生物业服务及管理跑输大盘173pct表现弱于大市个股表现来看重点跟踪标的本周有8家公司上升其中表现前5的公司为佳源服务1044招商积余337第一服务控股303滨江服务189和中海物业172图本周AH股重点跟踪物业个股涨跌幅20资料来源Wind浙商证券研究所