板块行情：本周申万地产板块上涨4.6%。本周（4月3日- 4月7日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨4.6%，在31个一级行业板块中排名第4位，其中4月7日单日涨幅达3.7%。A股华发股份周涨幅13%，H股中国海外发展、绿城管理周涨幅5.5、2.6%。
　　公司动态：头部房企陆续披露2023年一季度业绩情况，国央企与民企分化明显。1）越秀地产累计销售金额约438亿元，同比上升约217%，已完成年度销售目标的33%；中海、招商蛇口、金茂、保利发展一季度销售金额分别增加73%、51%、40%、26%。2）民企一季度销售金额普遍同比下降，中南、碧桂园、旭辉分别为120亿元、719亿元、211亿元，同比下滑26%、28%、26%。
　　销售端：1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积41万方，周度成交面积286万方，环比下降49%，同比下降15%，市场热度有所回落；2）从11城的二手房数据来看，周度成交面积167万方，二手房环比下降31%，同比上升3.1%。
　　政策要闻：1）中央层面：住建部要求6月底前完成自建房摸底排查。2）地方层面：合肥多举措放松限购，远郊区工业区取消限购，多孩家庭可购第3套房，外地居民持安徽省居住证可在限购区购1套房。郑州二环外取消限购，限售调整为自网签日起满1年可出售。杭州临安、河南南阳等地下调公积金贷款首付比，提高贷款额度边际放松。
　　政策点评：地方层面延续需求端宽松导向，因城施策灵活放松，如合肥部分区域取消限购、降低外来人口购房门槛、增加多孩家庭购房套数，针对性较强。多地也通过降低公积金贷款首付比、给予购房补贴等措施降低购房压力。
　　投资策略：震荡格局，左侧布局。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。