中海、招商蛇口、华润置地、越秀等头部房企公布2023年销售目标。1）招商蛇口、越秀在业绩会上提及2023年销售目标，分别为3300亿元、1320亿元；2）中海2023年力争合约销售额增长20%，以2022年销售金额推算，2023年合约销售目标约3517亿元；华润置地根据总可售货源5384亿元，按照全年60%去化计算，销售金额将超过3000亿元。
　　销售延续修复趋势，国央企销售增速49%。本月16家头部房企销售面积同比上涨12%、销售金额同比上涨23%，延续修复趋势。1）前期疫情积压的需求持续释放，各城市政策延续宽松导向，促进销售市场回暖，而随着积压需求释放完成，4月份销售数据为检验复苏韧性的关键。2）复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面，销售金额来看，国央企和非国央企同比上涨49.3%、-14.6%，随着前期积压的需求释放完成，低能级城市可能仍面临量价齐跌风险，叠加居民购房偏好国央企的心理，销售增速分化或持续显现。
　　头部房企聚焦高能级城市、确定性地块，谨慎扩储。深圳、杭州、南京、西安等核心城市供地放量，吸引头部房企扩储。本月16家头部房企拿地金额同比上升15%，环比上升36%。1）国央企中保利拿地最为积极，拿地金额81亿元，其中以28亿总价、15%溢价获取西安高新区优质宅地。民企龙湖布局深圳、西安，拿地金额30亿元，其中深圳地块成交总价18亿元，溢价率15%。2）一季度头部房企一二线城市拿地占比95%，3月拿地溢价率上涨至8.9%，反映房企普遍聚焦高能级城市，确定性较强的地块，中海和万科3月拿地楼面价/销售均价比例分别为136%、163%，持续置换土储。3）随着头部房企投资布局转移，低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力，复苏将明显滞后。
　　行业融资缓慢修复，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模677亿元，与去年同期基本持平，头部房企发行信用债103亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如招商蛇口3月发债利率2.29%，再创新低，相比2022年平均发债利率下降41bp。2）2023年部分房企仍存在较大的偿债压力，如金地2023年到期债务占比接近50%，4月碧桂园到期债务34亿元，在销售端缓慢的修复节奏下，融资端支持政策的落实仍需要进一步加快。
　　震荡格局，左侧布局。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率受益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。