预计23Q1板块业绩底部弱复苏，房企间结构分化加剧。基本面方面，2022年房地产行业基本面大幅下行，随着供需两端政策放松不断推出，23Q1行业基本面呈现出底部复苏迹象，但复苏态势仍然缓慢。考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势。展望23Q1板块业绩，我们认为板块业绩处于底部区域、并有望弱复苏，主要源于：1）房企资金紧张影响竣工结算进度；2）前期降价促销推动当期结算影响利润率水平；但也有些积极因素显现，推动后续部分优质房企业绩弹性可期，主要源于：1）房企21-22年存货减值规模较大，后续房企有望轻装上阵；2）目前房企毛利率已处低位，优质房企毛利率具有一定程度的向上弹性。我们预计23Q1房地产板块业绩将底部弱复苏，并且企业之间业绩分化也将进一步加剧。
　　 23Q1行业基本面底部复苏，料后续宽松政策持续性可期。2023Q1房地产行业基本面开始呈底部回升态势，后续仍需政策持续催化。1）销售方面：23Q1，50强房企销售金额同比+1%，其中1-3月单月同比分别为-32%/+16%/+20%，同比降幅收窄至转正；我们认为房企销售复苏来源于：一方面房企加大推盘量，新增供给上市推动销售的继续复苏；另一方面，当前市场复苏的结构化特征明显，其中一二线城市等高能级城市的销售表现更为靓丽。2）拿地方面：23Q1，300城住宅类土地成交面积累计同比-26%，其中1-3月单月同比分别为-55%/+11%/-12%；3）开工方面：22年房地产开工面积同比-39%，23年1-2月开工面积同比-9%。我们认为行业销售开始底部回升；但考虑到行业供给端过度出清导致后续投资仍将处于弱改善状态，预计投资修复节奏也会慢于以往周期。整体而言，弱复苏环境也将创造更长的政策友好期，有利于行业及优质房企的健康稳定发展。
　　根据结算节奏，我们预计主流公司2023Q1归母净利润情况如下：
　　1）增速在+30%以上的公司：滨江集团；
　　2）增速在+10~+30%的公司：新大正、招商积余、招商蛇口；
　　3）增速在-10%~+10%的公司：万科A、保利发展、建发股份、华发股份、新城控股、金地集团。
　　投资分析意见：板块业绩底部弱复苏，结构分化中弹性可期，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极，近期无锡、厦门、郑州、合肥等二三线城市再次接连放松限购政策，而基础设施REITs扩围至商业地产，表明供需两端政策均在进一步支持并呵护市场；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、金地集团、新城控股；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。