开发商2023年3月销售保持增长，但与市场预期有差。根据克而瑞最近公布的2023年3月开发商合约销售情况，前100开发商的3月份总合约销售额同比增加28.7%。但是考虑到去年的低基数以及2月份较强的销售复苏，我们认为市场原本预期的3月份销售反弹更高。展望2023年2季度，尤其是考虑到去年的疫情管控，我们认为前100开发商仍然将录得可观的合约销售同比增长。但是市场的分歧在于未来几个月销售的修复幅度。
　　商业REIT范围的扩容将使得商场运营者受益。在2023年3月24日，国家发改委宣布商业REIT范围扩容，将支持百货商场、购物中心、农贸市场等项目试点。我们相信这是中国房地产市场发展的重要一步，考虑到国外经验，商业REIT是投资型物业重要的退出途径之一。由于此次国家发改委的绿灯，我们认为拥有商场运营的开发商将因此成为最大受益者。因为这些开发商可以开始准备申请将其持有的商场投放到商业REIT市场，从中获得更充足的流动性。
　　我们推荐土储优质的领先房地产企业，以及具有园区主题的企业。我们建议投资人在选择标的上更为谨慎。在优质房企中，考虑到稳健的销售和财务上的优势，我们推荐龙湖集团（00960 HK）、金地集团（600383 SH）、保利发展（600048 SH）和万科企业（02202 HK）。同时，我们也推荐园区公司中新集团（601512 SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。
　　风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。