核心观点
　　2022年公募REITs年报出炉，22年产权类收入、净利润、分派率完成情况好于特许经营权类。分类型来看，高速类受疫情冲击较大，部分产业园出租续租不及预期，能源、保租房和物流园类整体较为稳定。从可供分配比率来看，22年REITs累计可供分派息比率基本超过4%，特许经营权类分红比率显著高于产权类，体现了公募REITs高分红的特性。展望未来，我们认为消费、地产等修复有利于REITs底层项目经营修复，重点关注如产业园、物流园续租及租金变动情况、高速车流恢复情况等，利好消息可能在一季报中有所体现；继续关注低估值高分红的存续项目及打新机会。
　　22年基金业绩表现分化，产权类基金收入、净利润、分派率完成率较高
　　从基金业绩来看，高速公路22年度基金收入、净利润多不及预期，产权类收入和净利润完成率相对较高。环保类项目表现分化，中航首钢绿能业绩突出，富国首创水务受进水水质异常事件影响，净利润未达预期。保租房稳中向好，物流园由于以高标仓为主，经营也较为稳定。从分派率来看，22年累计可供派息比率基本超过4%，特许经营权类公募REITs累计可供派息比率较高，22年大多超过5.2%；产权类22年累计派息比率多在4%-5%之间，与22年预期的完成率来看，产权类完成率好于经营权，22年已有11只REITs公告分红，为投资者较早兑现收益。
　　产权类估值多上调，特许经营权类估值多下降
　　产权类REITs估值多数有所上调（13只有11只上调），特许经营权类REITs估值多数有所下降（7只有5只下调）。产权类因底层资产是不动产，因此资产存在一定的增值空间，而特许经营权项目随着期限逐渐减少使特许经营权项目的账面价值和公允价值都逐渐下降，最终残值为零，其天然属性决定了项目估值随着时间推移而逐步下降。华夏越秀高速和华夏中国交建估值上调可能主要受折现率调整、车流量假设增加影响，博时蛇口产园与华安张江光大REIT估值下调与出租率受疫情影响下降有关。
　　22年度高速受疫情影响较大，多数产业园未及预期，物流、保租房较稳定
　　受疫情影响，高速类业绩表现下行明显，车流量与通行费收入同比、环比均下降，随着疫后出行修复，运营将有望逐步恢复；产业园经营受疫情租金减免扰动较大，收入多数不及预期，需关注张江光大、中关村等项目重要租户不续租后续新签约情况，新上市产业园业绩表现好于预期；物流园经营状况相对平稳，全年来看盐田港项目表现超出预期，普洛斯出租率略有所下滑，关注通州项目续租情况；能源类业绩表现突出；保租房经营业绩良好；环保类整体平稳，不同项目表现有所分化，水务处理项目易受季节性影响，首钢绿能项目全年运营较平稳。
　　关注波段交易及低估值、高分红的存续项目机会，关注扩募及打新机会
　　存续REITs可把握波段交易的机会，主要关注经济修复、市场情绪变化等对二级市场价格的影响。消费、地产等修复有利于REITs底层项目经营修复，重点关注如产业园、物流园续租及租金变动情况、高速车流恢复情况等，利好消息可能在一季报中有所体现。按最新市值计算，特许经营权类分派率显著高于产权类，长期投资者可关注低估值、高分红的机会。REITs发行常态化，类别进一步丰富，继续关注REITs打新的投资机会，建议综合项目特征、估值定价等筛选投资标的，可以关注IRR、cap rate等指标；首批扩募持续推动，关注扩募优质资产注入等带来的机会。
　　风险提示：数据统计估算偏差，公募REITs运营风险，公募REITs价格变动风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告固收从估值和经营业绩详解REITs年报华泰研究研究员张继强SACNoS0570518110002zhangjiqianghtsccom2023年4月06日中国内地专题研究SFCNoAMB145861063211166研究员文晨昕核心观点SACNoS0570520110003wenchenxinhtsccom2022年公募REITs年报出炉22年产权类收入净利润分派率完成情况SFCNoBSF414862128972068好于特许经营权类分类型来看高速类受疫情冲击较大部分产业园出租联系人王晓宇续租不及预期能源保租房和物流园类整体较为稳定从可供分配比率来SACNoS0570122070156wangxiaoyuhtsccom看22年REITs累计可供分派息比率基本超过4特许经营权类分红比862128972228率显著高于产权类体现了公募REITs高分红的特性展望未来我们认为消费地产等修复有利于REITs底层项目经营修复重点关注如产业园物流园续租及租金变动情况高速车流恢复情况等利好消息可能在一季报中有所体现继续关注低估值高分红的存续项目及打新机会22年基金业绩表现分化产权类基金收入净利润分派率完成率较高从基金业绩来看高速公路22年度基金收入净利润多不及预期产权类收入和净利润完成率相对较高环保类项目表现分化中航首钢绿能业绩突出富国首创水务受进水水质异常事件影响净利润未达预期保租房稳中向好物流园由于以高标仓为主经营也较为稳定从分派率来看22年累计可供派息比率基本超过4特许经营权类公募REITs累计可供派息比率较高22年大多超过52产权类22年累计派息比率多在4-5之间与22年预期的完成率来看产权类完成率好于经营权22年已有11只REITs公告分红为投资者较早兑现收益产权类估值多上调特许经营权类估值多下降产权类REITs估值多数有所上调13只有11只上调特许经营权类REITs估值多数有所下降7只有5只下调产权类因底层资产是不动产因此资产存在一定的增值空间而特许经营权项目随着期限逐渐减少使特许经营权项目的账面价值和公允价值都逐渐下降最终残值为零其天然属性决定了项目估值随着时间推移而逐步下降华夏越秀高速和华夏中国交建估值上调可能主要受折现率调整车流量假设增加影响博时蛇口产园与华安张江光大REIT估值下调与出租率受疫情影响下降有关22年度高速受疫情影响较大多数产业园未及预期物流保租房较稳定受疫情影响高速类业绩表现下行明显车流量与通行费收入同比环比均下降随着疫后出行修复运营将有望逐步恢复产业园经营受疫情租金减免扰动较大收入多数不及预期需关注张江光大中关村等项目重要租户不续租后续新签约情况新上市产业园业绩表现好于预期物流园经营状况相对平稳全年来看盐田港项目表现超出预期普洛斯出租率略有所下滑关注通州项目续租情况能源类业绩表现突出保租房经营业绩良好环保类整体平稳不同项目表现有所分化水务处理项目易受季节性影响首钢绿能项目全年运营较平稳关注波段交易及低估值高分红的存续项目机会关注扩募及打新机会存续REITs可把握波段交易的机会主要关注经济修复市场情绪变化等对二级市场价格的影响消费地产等修复有利于REITs底层项目经营修复重点关注如产业园物流园续租及租金变动情况高速车流恢复情况等利好消息可能在一季报中有所体现按最新市值计算特许经营权类分派率显著高于产权类长期投资者可关注低估值高分红的机会REITs发行常态化类别进一步丰富继续关注REITs打新的投资机会建议综合项目特征估值定价等筛选投资标的可以关注IRRcaprate等指标首批扩募持续推动关注扩募优质资产注入等带来的机会风险提示数据统计估算偏差公募REITs运营风险公募REITs价格变动风险免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1固收研究正文目录22年基金业绩表现分化产权类收入和净利润完成率相对较高522年累计可供分配比率基本高于4产权类完成情况较好8产权类估值多上调特许经营权类估值多下降11机构投资者集中度不断提高1822年度高速受疫情影响较大多数产业园未及预期19高速REITs2022年经营业绩受区域疫情显著影响19环保REITs易受季节性影响不同项目表现有所分化23产业园类REITs受疫情影响项目经营情况出现分化24保租房REITs项目运营状况良好28物流园REITs整体出租率较高关注部分项目续租情况29能源REITs业绩表现较为突出31公募REITs投资建议32存续REITs关注二级交易及低估值高分红的投资机会32关注公募REITs打新机会33关注REITs扩募落地情况33关注2023年公募REITs解禁情况3423年有12只公募REITs迎来解禁解禁规模相对较大3423年解禁份额以保险为主交易性机构份额占比提升35风险提示35免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2固收研究图表目录图表1REITs22年度基金收入及净利润表现亿元5图表2REITs四季报经营活动现金流量净额和EBITDA表现亿元7图表3公募REITs可供分配金额与分红亿元9图表4公募REITs2022年可供分配金额完成情况预期与累计均为全年年化数据10图表5产权类估值有所上调特许经营权类估值有所下降11图表62022年产业园类REITs估值涨跌出现分化11图表7产业园类REITs折现率与出租率增长率变动情况12图表8产业园类REITs平均月租金与租金增长率变动情况13图表922年末仓储物流类REITs估值变动情况14图表1022年仓储物流类REITs估值假设变动情况14图表112022年保租房类REITs估值均小幅上升14图表12保租房类REITs估值假设变动不大15图表1322年能源类REITs估值假设变动情况15图表1422年末环保类REITs估值变动情况16图表1522年末高速类REITs估值变动情况16图表16华夏越秀高速REIT22年折现率假设变动情况17图表17华夏中国交建REIT22年交通量及其增长率假设变动情况17图表18公募REITs机构投资者占比变化18图表19公募REITs底层项目近年来业绩表现亿元19图表20平安广州广河2022年经营较预期完成情况20图表21平安广州广河2022年经营情况20图表22浙商沪杭甬2022年经营较预期完成情况20图表23浙商沪杭甬2022年经营情况21图表24华夏越秀高速2022年经营较预期完成情况21图表25华夏越秀高速2022年经营情况21图表26华夏中国交建2022年经营较预期完成情况22图表27华夏中国交建2022年经营情况22图表28国金中国铁建2022年经营较预期完成情况23图表29国金中国铁建2022年经营情况23图表30富国首创水务项目财务情况23图表31富国首创水务污水处理情况24图表32中航首钢绿能项目经营情况24图表33产业园REITs项目租金减免情况单位万元24图表34东吴苏园REIT各项目出租率好于预期25图表35博时招商蛇口REIT毛利率净利率较21年均有所提升25图表36博时招商蛇口各项目租金与出租率同比均下降25图表37张江光大园2022年营业收入EBITDA稍低于预期26图表38张江光大园2022年整体运营表现有所下滑26图表39建信中关村各项目出租率平均月租金变化单位元平方米26免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3固收研究图表40国君临港2022年整体运营状况良好27图表41国君临港各项目出租率情况变化27图表42国君东久2022年整体运营状况良好27图表43国君东久各项目出租率情况变化27图表44华夏合肥高新2022年营收利润指标表现良好28图表45华夏合肥高新2022年出租率有所上升28图表46红土创新深圳安居REIT各项目租金均上升28图表47中金厦门安居REIT各项目租金小幅提升29图表48华夏北京保障房2022利润同比上升29图表49华夏北京保障房两项目出租率涨跌出现分化29图表50红土盐田港项目收入情况30图表51红土盐田港项目经营情况30图表52中金普洛斯项目收入情况30图表53中金普洛斯项目经营情况30图表54鹏华深圳能源经营情况31图表55鹏华深圳能源发电情况31图表56公募REITs2022年累计可供分派比率情况32图表57公募REITs价格表现33图表584只REITs扩募后净现金分派率均有所提升34图表592023年公募REITs解禁及限售明细34图表602022年6月解禁份额中投资者类型占比35图表612023年解禁份额中投资者类型占比35免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4固收研究22年基金业绩表现分化产权类收入和净利润完成率相对较高高速公路22年度基金收入净利润多不及预期产权类收入和净利润完成率相对较高20只公募REITs22年年报出炉全年来看中航首钢绿能红土创新深圳安居中金厦门安居华夏北京保障房鹏华深圳能源华夏合肥高新国泰君安临港和红土盐田港REITs的基金收入净利润经营净现金流和EBITDA均超过22年预期表现突出与其相对受疫情影响高速公路类REITs业绩较为惨淡部分盈利不达预期甚至出现亏损图表1REITs22年度基金收入及净利润表现亿元基金收入净利润22完成22完成22Q122Q222Q322Q42222E率22Q122Q222Q322Q42222E率富国首创水务071075079072943009801101016-00603205756中航首钢绿能104111151024339610901602021-01047024196平安广州广河17153207135665853780402207303310429835浙商沪杭甬1641281741460370586-001-047-002-05-095019-500华夏越秀高速0570505604620724186016012023-0203107442华夏中国交建-1061150992995477-03302701905416645国金中国铁建高速--16713831069387--016018-004072-11红土创新深圳安居---014025027129---009013012147中金厦门安居---019032054124---006013017160华夏北京保障房---018030023120---008013007181东吴苏园产业07202106407723324495023-002026027074059125博时蛇口产园03403101902911314578011015001039036108华安张江光大02402202102084084100-006-006-008-01-032-005建信中关村062058041047195223870202500200605206481鹏华深圳能源--64143810821685135--195-038154186175华夏合肥高新---025036046140---01019013262国泰君安临港创新---014021023167---005012008275产业园国泰君安东久新经---027035049132---0040180013327济中金普洛斯09308808908835838294010060050080303197红土创新盐田港029029029029118110107012011009009041037111注1华夏中国交建REIT22Q2数据为2022年4月13日-2022年6月30日鹏华深圳能源REIT22Q3数据为2022年7月13日-2022年9月30日注2预期值均为REITs发行时募集说明书披露的预测值红土深圳安居华夏合肥高新产业园国泰君安临港创新产业园和国泰君安东久新经济22E预测区间为2022年7月1日至2022年12月31日中金厦门安居22E预测区间为2022年4月1日至2022年12月31日华夏北京保障房22E预测区间为2022年9月1日至2022年12月31日其他REITs均为2022年1月1日至2022年12月31日注322年新成立的REITs项目年报经营数据区间为基金成立日至年底其中华夏中国交建数据区间为2022年4月13日至2022年12月31日红土创新深圳安居中金厦门安居华夏北京保障房数据区间为2022年8月22日至2022年12月31日华夏合肥高新数据区间为2022年9月20日至2022年12月31日国泰君安临港创新产业园数据区间为2022年9月22日至2022年12月31日国泰君安东久新经济数据区间为2022年9月23日至2022年12月31日其余项目均为2022年全年经营数据注4在完成率计算过程中华夏中国交建国金中国铁建高速鹏华深圳能源22年报数据已做年化处理红土创新深圳安居中金厦门安居华夏北京保障房华夏合肥高新国泰君安临港国泰君安东久年报数据已按照预测值对应日期做数据处理资料来源Wind华泰研究两只环保类REITs22年度基金收入和净利润表现分化从全年来看富国首创水务污水处理项目全年基金收入尚可但由于四季度合肥项目公司发生水质异常事件净利润承压全年净利润未达预期中航首钢绿能22年基金收入和净利润分别完成预计的109和196全年完成情况较好高速公路类REITs受全国疫情影响22年度各收入利润指标均不及预期甚至出现亏损但随着疫后出行修复23年一季度有望迎来好转高速类项目22年收入完成率基本在全年预期的80左右浙商沪杭甬国金中国铁建高速全年净利润为负其它项目最高也未达到预期的50但随着疫情防控政策的放松各地产能恢复居民出行热情上涨高速公路类REITs23年一季度的表现值得期待免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5固收研究保租房类REITs经营稳中向好22年完成情况较优红土深圳安居中金厦门安居和华夏北京保障房收入和净利润均超预期仓储物流REITs经营情况相对平稳两只指标均完成全年预期的94以上红土创新盐田港超预期完成表现亮眼部分产业园受租金减免期影响收入不及预期博时蛇口产园东吴苏园和建信中关村22年收入和净利润完成全年预期的80-95之间华安张江光大收入和净利润也相对平稳重要现金流提供方租户之一到期后不予续租后期需关注新租户入驻情况目前管理机构已完成替代租赁合同签署面积约占大租户解约面积的三分之一鹏华能源深圳的营业收入受电力供需影响随季节性温度变化及全社会生产用电调整收入和费用不在一年内平均发生四季度处于淡季同时四季度对机组进行计划内检修并预提22年全年运营管理机构的服务费使得四季度净利润为负但从全年来看业绩表现优秀主要财务指标均大幅超预期完成从经营活动现金流量净额和EBITDA来看产权类REITs完成情况好于特许经营权类多只REITs22年总体表现较好经营活动现金流量净额和EBITDA均超过全年预期包括中航首钢绿能红土创新深圳安居中金厦门安居华夏北京保障房东吴苏园产业华安张江光大鹏华深圳能源华夏合肥高新国泰君安临港中金普洛斯和红土盐田港富国首创水务和中航首钢绿能REIT全年整体完成情况较好尽管四季度EBITDA仅完成全年的10-15但中航首钢绿能REIT前三季度表现较好全年超额完成预期四季度其经营活动现金流量净额大幅提升主要系收回历史期间国补电费099亿元高速公路类REITs受疫情影响经营活动现金流净额和EBITDA完成情况整体不及预期全年完成率在80左右产业园类REITs全年完成情况接近甚至超出预期表现较为亮眼东吴苏园产业经营活动现金流净额和EBITDA均超额完成预期华安张江光大虽面临大客户不续租问题但从全年来看表现仍好于预期建信中关村受疫情扰动续租不及预期因而经营活动现金流净额未完成指标鹏华深圳能源因营业收入的季节性及机组检修计提运营管理服务费等原因四季度现金流量和EBITDA有较大幅度下降但从整体来看表现仍超预期物流园类项目表现稳定均完成22年预期保租房类REITs22年表现较优红土创新深圳安居中金厦门安居和华夏北京保障房经营活动现金流净额和EBITDA均接近或超过22年预期免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6固收研究图表2REITs四季报经营活动现金流量净额和EBITDA表现亿元经营活动现金流量净额EBITDA22完成22完22Q122Q222Q322Q42222E率22Q122Q222Q322Q42222E成率富国首创水务03207305403619218210604004204502515218483中航首钢绿能-056084005153186134139034039040011125114110平安广州广河1261381671055366787914312017208652067577浙商沪杭甬0521151350873894907912007312207139750778华夏越秀高速0400340450371561838504403604303215518982华夏中国交建-02210108620942069-08709407425542185国金中国铁建--12110322750288--13507921752281高速红土创新深圳---014024025136---011021023128安居中金厦门安居---017023039124---014025041127华夏北京保障---020030017166---013022015139房东吴苏园产业043011050069174152114046021049050165147113博时蛇口产园0060090260360941088702602901402409310887华安张江光大019019020003062060103017017016015063059107建信中关村0770260220051301478804204802002613414792鹏华深圳能源--252073314410161--337009353471158华夏合肥高新---013023034121---016026028170国泰君安临港---018018019170---009016011260创新产业园国泰君安东久---00601304158---018025033142新经济中金普洛斯073049054061237216110063058057060239237101红土创新盐田053021038020133091147024023022021090084108港注1华夏中国交建REIT22Q2数据为2022年4月13日-2022年6月30日鹏华深圳能源REIT22Q3数据为2022年7月13日-2022年9月30日注2预期值均为REITs发行时募集说明书披露的预测值红土深圳安居华夏合肥高新产业园国泰君安临港创新产业园和国泰君安东久新经济22E预测区间为2022年7月1日至2022年12月31日中金厦门安居22E预测区间为2022年4月1日至2022年12月31日华夏北京保障房22E预测区间为2022年9月1日至2022年12月31日其他REITs均为2022年1月1日至2022年12月31日注322年新成立的REITs项目年报经营数据区间为基金成立日至年底其中华夏中国交建数据区间为2022年4月13日至2022年12月31日红土创新深圳安居中金厦门安居华夏北京保障房数据区间为2022年8月22日至2022年12月31日华夏合肥高新数据区间为2022年9月20日至2022年12月31日国泰君安临港创新产业园数据区间为2022年9月22日至2022年12月31日国泰君安东久新经济数据区间为2022年9月23日至2022年12月31日其余项目均为2022年全年经营数据注4在完成率计算过程中华夏中国交建国金中国铁建高速鹏华深圳能源22年报数据已做年化处理红土创新深圳安居中金厦门安居华夏北京保障房华夏合肥高新国泰君安临港国泰君安东久年报数据已按照预测值对应日期做数据处理资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7固收研究22年累计可供分配比率基本高于4产权类完成情况较好22年已有11只REITs公告分红富国首创中国交建厦门安居蛇口产园和中金普洛斯兑现收益较及时22年已有11只公募REITs公告分红当前已公告分红披露的分红比率均超过该分红基准的90若用22年已公告分红金额22年累计可供分配金额计算22年分红比率富国首创水务越秀高速华夏中国交建中金厦门安居博时蛇口产业园中金普洛斯分红比率在70以上为投资人及时兑现了收益首批上市的沪杭甬东吴苏园红土盐田22年尚未公告分红其余项目分红比率在40附近特许经营权类公募REITs22年累计可供分派比率较高特许经营权类REITs22年累计可供分派比率多高于52其中高速公路类项目派息比率与21年相比多数有所下降高速公路类自21年四季度以来经营持续受到疫情影响虽然从22年四季度开始疫情防控政策发生变化但由于感染人数增加出行意愿未得到恢复短期内疫情影响仍较强一季度或将有所改善中航首钢绿能本年分派率达1027主要系四季度收到国补近1亿元产权类公募REITs22年累计派息比率多在4-5之间保租房类REITs经营平稳简单年化后派息比率在45左右21年上市的产业园区REITs22年派息比率多在4-45之间华夏合肥高新国泰君安临港创新产业园和国泰君安东久新经济等22年新上市的产业园REITs单季度派息比率较高表现亮眼其中东吴苏园22年四季度可供分配金额同比环比均大幅增加主要系租金减免政策在前三季度结束四季度可供分配金额较三季度有所回升鹏华深圳能源虽电价及收益受季节性温度变化和全社会生产用电情况等电力供需情况的影响四季度可供分配比例有所下降但就全年来看派息率仍大幅高于其他产权类REITs仓储物流类REITs可供分配情况较为稳定22年累计派息比率在45-5之间免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读8固收研究图表3公募REITs可供分配金额与分红亿元已公告分红初始募22年可供分配金额22年派息比率21年可供分配金额21年派息比率金额分红比率基金简称集金额Q4Q3Q2Q1年度Q4Q3Q2Q1年度Q4Q3累计Q4Q3累计21年22年21年22年富国首创水务1850045049038036168243264205196909027039137145212741136168988710000中航首钢绿能13380880110160231376550811191731027051043173381320129116805097003627平安广州广河911409217712710647710119413911652317215754118917359351623195504854浙商沪杭甬436002410507511531505524017226472304414854410134012475339800华夏越秀高速21300290380330371371361791551756450080080360361168442华夏中国交建93990730950832510771010882671787096国金中国铁建高47930790913901651908143869900速红土创新深圳安1242014021110170居中金厦门安居13000140211071610219998华夏北京保障房1255014019108152东吴苏园产业34920660410180351601891180501004580400500931151442650939999博时蛇口产园207903602201201608717210606007841702402205311510825405208798021000华安张江光大149501201701701706208011311111441802001604213610428304003094654837建信中关村28800240240390391250820821361344340070070240240443524鹏华深圳能源35380891804572505081293华夏合肥高新1533019021121135国泰君安临港创824009013109163新产业园国泰君安东久新1518019026124170经济中金普洛斯5835061063071068266105107121116456069063151117108259151266999810000红土创新盐田港18400220200220230871171111201254730210200471141062570469723注1派息比率为时点可供分配金额初始募集金额基金分红比率为当年已公告分红金额当年累计实现可供分配金额2021年已公告分红金额为以2021年12月31日为收益分配基准日富国首创水务博时招商蛇口中金普洛斯中金厦门安居国金中国铁建高速22年已公告分红金额以2022年12月31日为收益分配基准日中航首钢绿能华夏越秀高速华夏中国交建REIT22年已公告分红金额为以2022年9月30日为收益分配基准日平安广州广河华安张江光大和中金普洛斯REIT22年已公告分红金额为以2022年6月30日为收益分配基准日建信中关村REIT22年已公告分红金额为以2022年3月31日为收益分配基准日华夏越秀22年分红比率大于100是由于其21年并未公告分红21年累计可供分配在22年予以分配注2中航首钢绿能REIT22年累计实现可供分配金额含2021年未分配金额51817万元22Q2可供分配金额包含期初现金及交易所国债260亿元并调减了本期116亿元分配金额注3红土创新深圳安居REIT22年可供分配金额累计为自2022年8月22日以来的可供分配金额中金厦门安居REIT22年可供分配金额累计为自基金合同2022年8月22日生效以来的可供分配金额国金中国铁建高速REIT22年可供分配金额累计为自基金合同2022年6月27日生效以来的可供分配金额22年度基金合同生效前实现的经营成果以期初现金余额的形式调整计入本年累计可供分配金额鹏华深圳能源REIT22年三季报数据期间为基金2022年7月11日成立日至2022年9月30日年累计数期间是2022年1月1日至2022年12月31日华夏中国交建REIT经营期为2022年4月13日-2022年12月31日注4富国首创水务REIT22年一季度可供分配金额包含期初现金余额288亿元并调减了给投资者分红金额1357亿元中航首钢绿能REIT一季度可供分配金额包含期初现金余额包含期初现金及交易所国债205亿元并预留了121亿21年尚未分配金额注5博时蛇口产园REIT2022年1-9月可供分配金额为509456万元受疫情影响出租率及回款率出现了一定范围内的波动剔除应收账款变动导致的应收和应付项目变动影响后2022年1-9月的可供分配金额则为646932万元注6富国首创水务REIT21年累计可供分配金额中包括期初现金余额061亿元浙商沪杭甬REIT6月8日前的经营成果以期初现金余额的形式调整计入21年累计可供分配金额红土盐田港REIT21年累计可供分配金额中包含期初留存金额002亿元中航首钢绿能REIT实际募集资金1338亿元预测假定募集资金预计为12487亿元实际交割日账面资金为214亿元高于预测值078亿元中航首钢绿能REIT21年累计可供分配金额包含期初募集剩余资金平安广州广河REIT基础设施基金期初累计现金也通过基础设施基金发行份额募集的资金-偿还外部借款本金-购买基础设施项目的支出的差额体现注7华夏越秀高速和建信中关村REIT21年累计可供分配金额的累计期间为2021年12月3日基金成立以来至21年年末表内21年四季度可供分配金额等同于21年累计可供分配金额注8中金厦门安居红土深圳安居本年累计是自基金合同生效以来的可供分配金额基金合同生效日为2022年8月22日华夏北京保障房基金合同生效日为2022年8月22日华夏合肥高新基金合同生效日为2022年9月20日国泰君安临港创新产业园基金合同生效日为2022年9月22日国泰君安东久新经济基金合同生效日为2022年9月23日资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读9固收研究综合来看22年全年区间累计的可供分派比率基本高于4能够满足净现金流分派率的要求特许经营权类公募REITs的累计派息比率明显高于产权类公募REITs一方面是因为特许经营权类项目到期价值归0且现金流较稳定期间分红率天然较高产权类项目因底层资产是不动产更关注物业未来的增值空间因此分红率偏低两类资产投资逻辑不同应关注综合收益即现金流分派率基金净值增长率就可供分配金额完成率角度而言22年产权类REITs可供分配金额完成情况优于特许经营权类REITs环保类和仓储物流类REITs完成情况较好高速公路类REITs受基本面拖累完成不及预期产权类REITs22年累计可供分配预期可供分配多在100以上其中保租房仓储物流22年下半年新上市产业园表现突出蛇口产园受租金减免影响完成情况略不及预期特许经营权类REITs22年完成率不及产权类REITs环保类REITs完成率均超过100高速公路完成率多不足预期的90主要系高速类自21年四季度以来经营持续受到疫情影响通行量和通行费收入显著下滑业绩承压图表4公募REITs2022年可供分配金额完成情况预期与累计均为全年年化数据亿元22年预期可供分配金额22年年报可供分配金额22年完成率右700142160135129140600120120119111107105106107120500100103100919389861004007673803006020040100200000富中平浙华华国红中华东博华建鹏华国国中红国航安商夏夏金土金夏吴时安信华夏泰泰金土首首广沪越中中创厦北苏蛇张中深合君君普盐创钢州杭秀国国新门京园口江关圳肥安安洛田水绿广甬高交铁深安保产产光村能高临东斯港务能河速建建圳居障业园大源新港久高安房创新速居新经产济业园特许经营权类产权类注122年累计可供分配金额均为22年年化数据其中对华夏中国交建红土深圳安居华夏合肥高新国君临港国君东久中金厦门安居华夏北京保障房22年累计可供分配金额进行了年化调整华夏中国交建22年累计实现可供分配金额为自2022年4月13日至2022年12月31日的可供分配金额红土创新深圳安居中金厦门安居22年累计实现可供分配金额为自2022年8月22日至2022年12月31日的可供分配金额注222年预期可供分配金额均为募集说明书中预期年化数据调整后时间区间均为2022年1月1日至2022年12月31日其中红土深圳安居华夏合肥高新国君临港国君东久中金厦门安居华夏北京保障房22年预期可供分配金额进行了年化调整募集说明书中披露的红土深圳安居华夏合肥高新国泰君安临港和国泰君安东久22年预期可供分配预测区间为2022年7-12月中金厦门安居22年预期可供分配预测区间为2022年4-12月华夏北京保障房22年预期可供分配预测区间为2022年9-12月资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读10固收研究产权类估值多上调特许经营权类估值多下降产权类REITs估值多数有所上调特许经营权类REITs估值多数有所下降在已公布年报的20只REITs中13只产权类REITs中有11只估值较首发或2021年小幅上升博时蛇口产园REIT与华安张江光大REIT估值分别下降091与059已公布年报的7只特许经营权REITs中有5只估值有所下调其中中航首钢绿能REIT估值下调幅度最大较21年年末下降813鹏华深圳能源估值涨幅最大为1113产权类因底层资产是不动产因此资产存在一定的增值空间而特许经营权项目随着期限逐渐减少使特许经营权项目的账面价值和公允价值都逐渐下降最终残值为零其天然属性决定了项目估值随着时间推移而逐步下降图表5产权类估值有所上调特许经营权类估值有所下降首发估值2021年末估值2022年末估值22年估值变动率右轴21年估值变动率右轴亿元12015100108056004020-50-10鹏华红华国华国中中华红建东平华博国富浙中华夏土夏泰夏泰金金夏土信吴安安时金国商航深越盐中君合君厦普北深中苏广张蛇铁首沪首圳秀田国安肥安门洛京圳关园州江口建创杭钢能高港交临高东安斯保安村产交光产高水甬绿源速建港新久居障居业投大园速务能公创新房广路新经河济注中航首钢绿能为保证可比性使用项目估值进行对比其初始项目公司估值为1206亿元资料来源年度报告募集说明书华泰研究产业园类REITs估值涨跌出现分化主要系项目租金或出租率发生变动已公布2022年年报的产业园类REITs共7只其中东吴苏园产业REIT估值较21年未发生改变博时蛇口产园REIT与华安张江光大REIT估值较2021年分别下降091059至2511亿元1471亿元建信中关村REIT华夏合肥高新REIT国泰君安临港创新产业园REIT及国泰君安东久新经济REIT较首发分别上升010118123及087至3076亿元1367亿元739亿元1388亿元估值发生下降的两只REITs与出租率下降有关其中博时蛇口产园REIT底层项目2022年末平均出租率为85较2021年末下降3华安张江光大REIT实际出租率由100大幅下降至9260图表62022年产业园类REITs估值涨跌出现分化亿元首发估值2021年末估值2022年末估值40221年估值变动率右轴22年估值变动率右轴30120010-10-2建华国国东博华信夏泰泰吴时安中合君君苏蛇张关肥安安园口江村高临东产产光新港久业园大创新新经济资料来源募集说明书年度报告华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读11固收研究图表7产业园类REITs折现率与出租率增长率变动情况基金简称折现率首发2021年末2022年末出租率首发东吴苏园产业REIT65025产业园2021E752022E80国际科技园86博时蛇口产园REIT6万融大厦2021E为872022E为90万海大厦2021E与2022E均为92华安张江光大REIT园区用房695地下车库45建信中关村REIT6互联网创新中心5号楼项目-研发用房90互联网创新中心5号楼项目-产业配套90协同中心4号楼项目2022-2023年为1002024年及以后为98孵化加速器项目-研发用房2022-2023年为852024年及以后为90孵化加速器项目-产业配套2022-2023年为852024年及以后为90华夏合肥高新REIT6502023-2024年88582025年89322026年89792027年及以后9055国泰君安临港创新产业园8临港奉贤智造园一期97REIT临港奉贤智造园三期95国泰君安东久新经济REIT8-852022年6月30日1002022年--2024年为982025年及以后长期稳定出租率为95注只有华安张江REIT与华夏合肥高新REIT于2022年披露了出租率增长率与募集中一致资料来源募集说明书年度评估报告华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读12固收研究图表8产业园类REITs平均月租金与租金增长率变动情况平均月租金元平方米月租金增长率基金简称首发2021年末2022年末首发2021年末2022年末东吴苏园--国际科技园432国际科技园办公25产业园的租金单价预计与国际科技园国际科技园3-5产业REIT25产业园办公45商业482020年12月持平2022年度的2-525产业园2-4毛坯56精装毛25产业园办公租金单价增长率预计为225产业园坯75毛坯57办公精国际科技园预计预测期内租金单2-4装75价与2020年12月持平博时蛇口2021E研发用房研发用房万融大厦2022-2024为425-43-4产园REIT万融大厦12470121-131120-1312025-2030为32031及以后为万海大厦14438配套88-238配套84-237252022E万海大厦2022-2024为42025万融大厦12999及以后为3万海大厦14216华安张江租约期内15571623164733已出租部分租约期内按照合光大REIT租约期外1578同约定递增租约期外为3建信中关互联网创新中心5--互联网创新中心互联网创新中心5号楼--互联网创新中心第1-2年村REIT号楼项目1661692022-2023年为02024-2031年0第3-10年每年递增协同中心4号楼项孵化加速器161为33目175国际与区域协同协同中心4号楼自2023年开始孵化加速器第1-2年0孵化加速器项目-研创新中心177每2年增长5第3-10年假设签约三年发用房160孵化加速器2025年开始假设签首年不增后两年每年递增约三年首年不增后两年每年递25增250国际与区域协同创新中心第预测期后至收益期届满的长期年1-10年每2年递增5度增长率为250华夏合肥2022-2024年35--办公类房地产2026至2033年3--办公类房地产高新REIT2025年及以后402023-2024年2034至2048年252026-2033年3352049年22034-2048年252025年402049-收益期结束22026年及以后园区配套市场平均租金增2026-2033年3长率2034-2048年25园区配套552049-收益期结束2车位园区车辆车位120元月2026-2033年32034-2048年252049-收益期结束2国泰君安331--3382023-2026年5--运营期内增长率为临港创新2027-2029年4300-500产业园2030年及以后3REIT国泰君安金山2998--金山292预测期前10年每年增长率为--金山30-50东久新经昆山2919昆山2993-5未来长期租金增长率为昆山30-50济REIT无锡2863无锡30125-3已签约租户租期内租金无锡30-40常州1606常州204增长率为4-5常州30-40资料来源募集说明书年度评估报告华泰研究仓储物流类REITs22年估值普遍上升主要与租金假设上调有关已披露2122年年报的2只仓储物流类REITs估值呈逐年上升的态势其中中金普洛斯REIT22年估值为542亿元较21年上升041项目平均月租金有所上调由24-73元平方米月上涨至25-73元平方米月红土盐田港REIT22年估值为1761亿元较21年上升19仓储物流市场租金由393涨至4055元平方米月预测租金收入由此增加估值上升免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读13固收研究图表922年末仓储物流类REITs估值变动情况首发估值2021年末估值2022年末估值亿元21年估值变动率右轴22年估值变动率右轴6020451530101505000中金普洛斯红土盐田港资料来源Wind华泰研究图表1022年仓储物流类REITs估值假设变动情况折现率平均月租金元平方米月现有租约租金及物业管理服务费年增长率2021年2022年20212022年2021年基金简称首发末末首发年末末首发末2022年末中金普洛斯北京空港75075-875-8北京空港5785717624-7325-73现有增长率30-530-50REIT北京通州77555北京通州北京空港50广州保税800659668006664北京通州6增城775广州保税32602445广州保税5顺德850广州设管4270广州设管5苏州825佛山普顺3750佛山普顺4淀山湖800苏州普洛斯3530苏州普洛斯4昆山普淀3480昆山普淀5红土盐田港77721年7-12月22年租仓储物仓储物--25-325-30REIT金预测流流0仓库1281313934055办公室167172配套配套5353资料来源Wind华泰研究保租房类REITs上市时间较短估值均上调估值与估值假设均变动不大已公布2022年年报的保租房REITs共3只分别为红土深圳安居REIT中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT其估值较首发分别上升018074及026至1160亿元1223亿元1154亿元估值变动幅度不大从三只REITs的估值假设看因上市时间较短折现率租金增长率未发生变化租金与出租率较募集说明书中假设变动不大图表112022年保租房类REITs估值均小幅上升亿元首发估值2022年末估值22年估值变动率右轴1250806120041150211000红土深圳安居中金厦门安居华夏北京保障房资料来源募集说明书年度报告华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读14固收研究图表12保租房类REITs估值假设变动不大折现率租金增长率基金简称首发2022年末首发2022年末红土深圳安66安居百泉阁安居锦园第四第七年各增长2安居百泉阁安居锦园自起租的第二第三个合同期的起始年各居REIT保利香槟苑凤凰公馆第二第五年各增长2增长20从2032年1月1日起至预测期终止日保利香槟苑合同到期后的第一第二个合同期的起始年各增长安居百泉阁25020安居锦园项目保利香槟苑项目和凤凰公馆30凤凰公馆自起租的第二第三个合同期的起始年各增长20中金厦门安65652022年3月31日至2022年12月31日保持不变0-25居REIT2023年1月1日起至2031年12月31日增长率为2502024年1月1日起至2031年12月31日的租金年增长率为200华夏北京保66文龙家园2024年租金55文龙家园2024年租金55障房REIT熙悦尚郡2024年租金64熙悦尚郡2024年64后续年度租金每三年调整一次每次调整幅度为4十年后租金后续年度租金每三年调整一次每次调整幅度为4收益按每年增长15测算资料来源募集说明书年度评估报告华泰研究能源类中鹏华深圳能源REIT主要受预测发电收入上升影响估值上调鹏华深圳能源REIT22年估值为3627亿元较首发估值上升约1113主要系预测发电收入有所上升年度评估报告中对于发电收入售电单价售电量的预测分为两个阶段第一段为天然气销售合同及其中约定的各项长期协议合同期内2023-2031年第二段为2031-2038年相较招募说明书22年年度评估报告对发电收入的假设主要有以下变动电价方面售电单价利用历史数据加权平均所得加权平均区间由21年12月拓宽至22年12月而22年报告期内平均单价为05543元千瓦时较21年有大幅提升加权平均后的预测电价也会因此上升售电量方面第一阶段的售电量天然气采购量用气量系数22年年度评估报告将用气量系数由00131上调至00135反映了项目需求端趋于旺盛的态势因此尽管鹏华深圳能源REIT各阶段估值折现率有所上调同时受特许经营权期限缩短的影响预测发电收入增加仍发挥主导作用推动估值上升图表1322年能源类REITs估值假设变动情况2023-2031年2032-2037年代购电价代购电价元千瓦售电量万吉焦折现元千瓦市场售电单价元时市场售电单价元千瓦时年率时千瓦时售电量折现率招募说明0484元交易统一出清价差平均值约-0272023-2027年天6950655元电力交易市场改革装机容量895书分将此阶段交易统一出清价差平然气采购量前整体电力交易市1170MW均值与基准电价之和作为电力交2758场价格均值与2021年发电小时易市场改革前整体电力交易市场2028-2031年天年11月-12月各月数3500h价格均值并与2021年11月-12月然气采购量考虑天然气发电变各月考虑天然气发电变动成本补1861动成本补偿电价后偿电价后发电侧市场均价加权平用气量系数发电侧市场均价加均00131权平均2022年参考历史三交易统一出清价差平均值约-0272023-2027年天7070655元电力交易市场改革装机容量907年基数售电分将此阶段交易统一出清价差平然气采购量前整体电力交易市1170MW单价均值进均值与基准电价之和作为电力交2758场价格均值与2021年发电小时行预测易市场改革前整体电力交易市场2028-2031年天年11月-2022年12数3500h价格均值并与2021年11月-2022然气采购量月各月考虑天然气年12月各月考虑天然气发电变动1861发电变动成本补偿成本补偿电价后发电侧市场均价用气量系数电价后发电侧市场加权平均00135均价加权平均资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读15固收研究环保类的两只REITs收益期限随着时间推移逐渐缩短估值均有所下降富国首创水务REIT收益期限基于特许经营权的到期期限收益期限逐年缩减估值也随之逐渐下降项目22年估值为1587亿元较21年下降216较发行时估值调低911中航首钢绿估值下行较多项目22年估值为838亿元较21年下降813较募集说明书中估值预测数下降112图表1422年末环保类REITs估值变动情况首发估值2021年末估值2022年末估值21年估值变动率右轴22年估值变动率右轴亿元2001510-550-10富国首创水务中航首钢绿能资料来源Wind华泰研究高速类REITs随着期限减少估值多下降部分REITs受折现率车流量等假设变动影响估值有所上升整体来看披露22年年报的5只高速类REITs中平安广州广河浙商沪杭甬国金铁建高速3只REITs22年估值下降与特许经营权期限变动的方向一致华夏越秀高速和华夏中国交建2只REITs的估值则出现上升主要与折现率车流量等估值假设的变动有关华夏越秀高速REIT22年估值为2339亿元较首发估值上升约232其预测期内各年车流量及通行费收入和招募说明书中的预测假设相同但多数年份折现率出现下降由年度评估报告披露的计算过程原因主要在于同行业公司的beta及市场风险溢价有所下降从而带动估值提升华夏中国交建REIT22年估值为10151亿元较首发估值上升169可能主要与车流量测算的假设变动有关项目招募说明书中车流量测算基于22年和23年仍存在区域性出现新增病例并影响区域交通和经济发展的可能24年后疫情得到良好控制预测相对比较谨慎而22年年度评估报告则根据疫情实际情况进行调整假设23年疫情基本结束交通量全面恢复各特征年份车流量假设较首发时预测数略有上升图表1522年末高速类REITs估值变动情况首发估值2021年末估值2022年末估值亿元21年估值变动率右轴22年估值变动率右轴120590060-5300-10平安广州交投广河浙商沪杭甬华夏越秀高速公路华夏中国交建国金铁建高速资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读16固收研究图表16华夏越秀高速REIT22年折现率假设变动情况招募说明书22年评估报告22年变动右1602140012-0210-048-066-0842-100-122023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年资料来源Wind华泰研究图表17华夏中国交建REIT22年交通量及其增长率假设变动情况vehd招募说明书E22年评估报告E招募增长率E右22年评估报告增长率E右50000104500054000035000030000-525000-102000015000-1510000-2050000-252022年2025年2030年2035年2040年2046年资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读17固收研究机构投资者集中度不断提高我国公募REITs的机构投资者占比较高且自上市以来机构投资者集中度不断提高2022年底已有15只公募REITs的机构投资者占比超过90根据已披露2022年年报的20只公募REITs数据我国目前现有公募REITs的机构投资者占比多在85以上有15只公募REITs机构投资者占比超过90仅2只公募REITs机构投资者占比在80以下其中机构投资者占比最高的是华夏合肥高新REITs占比达到9779机构投资者占比最低的是中航首钢绿能REITs占比为7672相较2022年中报11只2021年上市的REITs机构投资者占比均有上升其中红土创新盐田仓储物流REIT机构投资者占比提升幅度最大提升了395个百分点相较2021年底富国首创水务和沪杭甬REITs的机构投资者占比分别降低637和151个百分点其余均有提升总体来看公募REITs机构投资者集中度不断提高图表18公募REITs机构投资者占比变化机构投资者占比2021年机构投资者占比2022年中报机构投资者占比2022年年报100806040200中东平浙华建华红博中富华华国国中国华红鹏金吴安商安信夏土时航国夏夏泰泰金金夏土华普苏广沪张中越创招首首中合君君厦铁北创深REITREIT洛REIT新新园州杭江关秀商钢创国肥安安门建REIT京圳REIT斯产广甬REIT光村高盐蛇绿水交高临东安保人能仓业大速口能务建新港久居才源REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT河田障储安仓房REIT物储居流物房流资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读18固收研究22年度高速受疫情影响较大多数产业园未及预期受疫情影响高速类业绩表现下行明显产业园经营受疫情租金减免扰动较大多数不及预期部分仍面临续签难题环保类整体平稳不同项目表现有所分化能源类表现突出保租房和物流园基本维持稳定我们将2022年报数据与2022年预期相比较其中22年新上市项目进行简单年化处理得到2022年全年数据其中高速公路22年项目受到沿途地区疫情叠加四季度国常会要求下调货车收费标准等因素的影响车流量与通行费收入有所下降经营普遍不及预期随着疫后出行复苏运营将有望逐步好转环保类项目首创水务经营未达预期主要系合肥项目发生进水水质异常事件对产能利用率产生影响而深圳项目表现相对较优首钢绿能项目表现亮眼超出2022年预期能源类项目表现突出营业收入大幅高于预期收益情况较好受疫情租金减免影响部分产业园22年经营业绩大幅下滑东吴苏园博时招商蛇口华安张江光大和建信中关村收入未达预期其中东吴苏园通过通过降本增效带动净收入超额完成预期新上市的三只产业园REITs业绩表现良好预计随着疫情放开部分产业园项目经营有望回暖仍需关注建信中关村华安张江租户新签约情况保租房项目整体表现稳中向好出租率稳定经简单年化得到的2022年营业收入估计值均高于预期物流园经营状况相对稳定22年经营业绩均接近或超过全年预期普洛斯出租率略有下滑关注续租情况图表19公募REITs底层项目近年来业绩表现亿元营业收入毛利毛利率基金简称201820192020202120222022E2018201920202021202220182019202020212022富国首创水务REIT0961992723162903000230650991280882333364130中航首钢绿能REIT3924313604114283951211370940820903132262021平安广州广河REIT6837025437606618533903922532871545756473823浙商沪杭甬REIT536586457658601705193153038282150362684325华夏越秀高速REIT1731861582232052411221241061700727067677635华夏中国交建REIT067453366514422540003257171309188-557475945国金渝遂高速REIT60870357890165069308713东吴苏园产业REIT2102261852562232461261381131931896061617585博时蛇口产园REIT1331321151361101450940930761140977070668488华安张江光大REIT081074082089083084046044047575957建信中关村REIT1762142022251922221381791651850967983828250国泰君安东久REIT11613814310109905105705509244413991国泰君安临港REIT03203204705504702302103704471667881华夏合肥高新REIT07806307909709204903404506263545764鹏华深圳能源REIT16491741225116853525292130中金普洛斯REIT30833232934634938217620320033057616195红土盐田港REIT08007211411611006004808508675667474中金厦门安居REIT000042072070004024065-7995690红土深圳安居REIT001010054054001002034-1181664华夏北京保障房REIT06306606907006904004404803464666948注1华夏中国交建22年收入毛利为2022413-20221231数据年化得到国君东久22年收入毛利为2022923-20221231数据年化得到国君临港22年收入毛利为2022922-20221231数据年化得到华夏合肥高新22年收入毛利为2022920-20221231数据年化得到鹏华深圳能源22年收入为2022711-20221231数据年化得到中金厦门安居红土深圳安居华夏北京保障房22年收入毛利为2022822-20221231数据年化得到其余项目22年收入毛利依据22年报披露的数据而来2021年数据为根据年报数据进行简单年化调整而得资料来源Wind华泰研究高速REITs2022年经营业绩受区域疫情显著影响高速类项目22年受区域疫情影响明显叠加四季度交通运输部财政部出台通行费减免优惠政策车流量和收入下行较大普遍较21年同期出现下降且不及预期预计随着疫情防控政策优化一季度出行有望边际好转平安广州广河REIT的项目公司22年混合车流量总计425194万车次同比下降969实现总营收661亿元较21年年化值同比下降1275较2022E下降2253仍有一定差距其中通行费收入659亿元同比下降1163较预期完成率不足8022年净利率为-4822EBITDA净利率和毛利率较21年均出现下降收入不及预期的主要原因为22年受疫情影响国内经济增长低于制定的经济发展目标客货运输量社会消费品零售总额等指标均出现下降同时四季度交通运输部财政部出台通行费减免优惠政策在货车通行费用9折优惠政策实行期间项目累计对货车减免通行费金额59290万元免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读19固收研究图表20平安广州广河2022年经营较预期完成情况亿元2021年化2022年2022E2022同比右较2022E变动右9-108-127-1465-164-183-202-2210-24通行费收入营业总收入注2021年营业总收入根据报告期202167-20211231年化得到资料来源Wind华泰研究图表21平安广州广河2022年经营情况202167-22020021123120212022Q122Q222Q322Q42022混合车流量万车-2752894707941045479902513351388109425194次混合车流量同比-10275305-700-687050-2614-969增长率净利润亿元057117-046029064096-319净利率--1331-2750189031107197-4822EBITDA亿元-359-149127179092548EBITDA利润率-8321-88558312871568998290毛利亿元253163-076062090030154毛利率46673784-44954035439022212328资料来源Wind华泰研究浙商沪杭甬项目受疫情扰动多季度出现了不同程度的车流量下降营业总收入不及预期项目22年总车流量458848万辆同比下降33除了三季度略有好转之外22年各季度出现不同程度的车流量下降其中一二季度车流量下降明显主要受22年上半年上海疫情影响项目22年实现总营收601亿元同比下降73较募集说明书预测数下降1475实现收费道口通行费收入736亿元基本完成预期但较21年同比下降794项目22年实现净利润136亿元EBITDA422亿元净利率和毛利率较21年出现下降项目营收总体不及预期主要系受疫情扰动各季度出现不同程度的车流量下降同时引起收费金额下降图表22浙商沪杭甬2022年经营较预期完成情况亿元2021年2022年2022E2022同比右较2022E变动右948270-26-45-64-83-102-121-140-16通行费收入营业总收入资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读20