毛利率及投资净收益下降导致业绩有所回落。2022年全年公司实现营业收入2810.17亿元，同比减少1.37%；实现归母净利润183.47亿元，同比减少33.01%，扣非后同比减少33.02%；加权平均净资产收益率9.18%，同比下降5.21个百分点；拟分红29.36%，分红率稳中有升。归母净利润回落的主要原因为：1）销售毛利率下降：2022年公司销售毛利率为21.99%，同比下降4.79个百分点；2）投资净收益规模下降：2022年公司投资收益42.01亿元，同比减少32.36%。
　　坚持聚焦“核心城市+城市群”，土储充足。2022年全年公司拿地总金额1613亿元，同比下降13%，拿地力度35.3%，同比增加0.7个百分点，权益比例67.1%，同比下降4.9个百分点。城市结构上，38城拓展金额占比98%，一二线合计拿地金额占比83.7%，其中拿地金额前五的城市分别为上海（17.4%）、广州（11.1%）、南京（9.7%）、厦门（9.3%）、合肥（7.4%）。截至2022年底，公司在建面积1.47亿平方米、待开发面积6271万平方米，土储充足。其中在建面积占比前五的城市分别为广州（6.4%）、佛山（5.3%）、成都（4.0%）、武汉（3.4%）、太原（2.6%）。
　　三道红线稳居绿档，融资渠道畅通。截至2022年末，公司符合“三道红线”绿档标准。2022年公司实现回笼金额4271亿元，回笼率93.4%，连续4年保持在93%以上的较高水平，居于行业高位。公司发行利率多次为同期同行最低，2022年公司发行公司债113亿元，中期票据150亿元，合计规模同比增长40.7%，直接融资平均融资成本2.88%。截至报告期末，公司有息负债规模3813亿元，综合融资成本仅为3.92%，同比下降0.54个百分点。同时，公司拟百亿定增，打开公司未来发展空间。
　　龙头地位稳固，市占率稳步提升。2022年公司实现签约金额4573.01亿元，同比减少14.51%；实现签约面积2747.95万平米，同比减少17.55%，公司销售签约金额同比降幅分别优于行业、百强房企，市场排名位列行业第二，央企第一，市场占有率为3.4%，连续7年提升。2023年1-2月公司实现签约金额638.3亿元，同比增长4.4%；实现签约面积387.4万平方米，同比减少1.0%，销售排名一举跃升至第1名。
　　投资建议：保利发展销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。定增预案获受理，为公司发展蓄力。我们上调公司2023-2024年EPS为1.66元、1.72元，以2023年3月30日收盘价计算，对应的PE为8.7倍和8.4倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定增落地不确定性。