3月24日，证监会和发改委就REITs分别发文，内容涉及优化项目推荐流程、完善审核注册机制、消费基础设施纳入REITs试点范围、分类调整项目收益率要求和资产规模门槛等，从各维度为REITs实现常态化发行提供支持，进而推动REITs市场向着成熟健全的方向发展。本周（3月27日-3月31日），REITs市场将进入年报密集披露期，底层资产最新评估价值将是年报中的增量信息，或对REITs基金净值产生一定影响。此外，根据基金上市公告书，2只新能源REITs将于3月29日上市，该类标的的表现或值得期待。
　　▍市场回顾：公募REITs市场表现疲弱，高速公路、仓储物流和保障房板块出现普跌。上周，中证REITs（收盘）指数收于1032.24点，周下跌0.72%，未跑赢主要股票和债券宽基指数。分板块看，高速公路、仓储物流和保障房板块出现普跌，大部分产业园区REITs仍录得小幅上涨。市场交投边际降温，全周平均日度成交额和换手率较前周均值有所下行。
　　▍政策梳理：证监会和发改委发文助推REITs常态化发行。2023年3月24日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》、国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知发改投资〔2023〕236号》，对于上述两文的内容，我们认为有以下四点值得关注：
　　1.消费基础设施纳入公募REITs底层资产范围——以百货商场、购物中心、农贸市场等为代表的消费基础设施正式纳入公募REITs底层资产范围。线下消费场景对于拉动居民消费的作用不言而喻，将相关消费类基础设施纳入试点范围，有助于引入社会资本参与线下消费场景投资，通过打造消费者喜爱的线下消费空间以增加居民消费。对于REITs市场而言，新类型REITs的发行上市能够推动市场持续的扩容增类，同时丰富投资者可投标的，对C-REITs行稳致远起到积极作用。
　　2.分类调整项目收益率要求——（1）证监会和发改委的发文中载明，非特许经营权/非经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率要求从4%微调至3.8%。事实上，由于发行时的溢价，以保障房REITs为代表的部分个券的净现金流分派率（以发行价买入）已低于4%的要求，此次略微下调收益率要求也符合实际情况；（2）新增对特许经营权/经营收益权类项目的收益要求，即“基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%”。对于特许经营权REITs而言，由于剩余期限内的资产市场价值将逐年递减并趋于零，原资产和新购入资产在运营年数上的差异，或影响分派收益率的大小，因此通过IRR这一指标对该类型REITs的收益进行衡量具有现实意义。综合来看，项目收益率的微调既有助于推动更多资产满足申报条件，同时又能够保证新上市资产在收益方面的吸引力。
　　3.保障性租赁住房REITs资产规模门槛要求调整——由于各地保障性租赁住房的总体规模偏小，将首次发行时的当期目标不动产评估净值下调至8亿元有助于推动更多保障性租赁住房项目符合发行要求。而对于可扩募资产规模要求不低于首发规模的2倍，也能保证保障性租赁住房项目原始权益人的扩募能力，上市之后通过扩募的方式既能够进一步扩大项目总规模，还有助于盘活存量资产、促进保障性租赁住房有效投资。
　　4.优化项目推荐流程，完善审核注册机制——此次证监会和发改委的发文，对REITs发行的全生命周期均做出相应指导和要求，包括注重项目前期培育、规范申报推荐流程、发挥各参与主体作用、加强回收资金运用监管和项目运营管理。这将有助于从各维度为REITs实现常态化发行提供支持，进而推动REITs市场向着成熟健全的方向发展。
　　▍项目储备跟踪：招投标方面，根据中国招标投标公共服务平台等公布的信息显示，3月20日-3月26日当周，洛阳龙门旅游集团有限公司公示了龙门景区REITs项目的中标结果、深圳市住建局就深圳市地下综合管廊REITs项目进行公开招标。
　　▍公募REITs策略思考：本周（3月27日-3月31日），REITs市场将进入年报密集披露期，根据去年公募REITs四个季度的财务报告，在疫情因素扰动频发和宏观经济面临增速下行压力的情况下，部分底层基础设施经营情况不及预期。尽管2022年年报披露的业绩信息已反映在此前季报中，但底层资产最新评估价值仍是年报中的增量信息，或对REITs基金净值产生一定影响。此外，根据基金上市公告书，2只新能源REITs将于3月29日上市。新能源REITs底层资产在基础发电收入上具备一定稳定性，市场化发电收入上具备一定弹性，同时国补问题也在一定程度上得到了有效解决。叠加未来设备改造的发展空间以及当前市场上同类资产的稀缺性，我们看好这类标的在未来的表现。
　　▍风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

研究报告全文：消费基础设施纳入试点范围新能源REITs上市在即公募REITs市场面面观2023327中信证券研究部核心观点3月24日证监会和发改委就REITs分别发文内容涉及优化项目推荐流程完善审核注册机制消费基础设施纳入REITs试点范围分类调整项目收益率要求和资产规模门槛等从各维度为REITs实现常态化发行提供支持进而推动REITs市场向着成熟健全的方向发展本周3月27日-3月31日REITs市场将进入年报密集披露期底层资产最新评估价值将是年报中的增量信息或对REITs基金净值产生一定影响此外根据基金上市公告书2只明明新能源REITs将于3月29日上市该类标的的表现或值得期待中信证券首席经济学家市场回顾公募REITs市场表现疲弱高速公路仓储物流和保障房板S1010517100001块出现普跌上周中证REITs收盘指数收于103224点周下跌072未跑赢主要股票和债券宽基指数分板块看高速公路仓储物流和保障房板块出现普跌大部分产业园区REITs仍录得小幅上涨市场交投边际降温全周平均日度成交额和换手率较前周均值有所下行政策梳理证监会和发改委发文助推REITs常态化发行2023年3月24日中国证监会发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金余经纬大类资产配置首席REITs常态化发行相关工作的通知国家发改委发布关于规范高分析师效做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs项目申报推荐工作的S1010517070005通知发改投资2023236号对于上述两文的内容我们认为有以下四点值得关注1消费基础设施纳入公募REITs底层资产范围以百货商场购物中心农贸市场等为代表的消费基础设施正式纳入公募REITs底层资产范围线下消费场景对于拉动居民消费的作用不言而喻将相关消费类基础设施纳入试点范围有助于引入社会资本参与线下消费场景投资通过打造消费秦楚媛者喜爱的线下消费空间以增加居民消费对于REITs市场而言新类型FICC分析师S1010523020001REITs的发行上市能够推动市场持续的扩容增类同时丰富投资者可投标的对C-REITs行稳致远起到积极作用2分类调整项目收益率要求1证监会和发改委的发文中载明非特许经营权非经营收益权类项目预计未来3年每年净现金流分派率要求从4微调至38事实上由于发行时的溢价以保障房REITs为代表的部分个券的净现金流分派率以发行价买入已低于4的要求此次略微下调收益率要求也符合实际情况2新增对特许经营权经营收益权类项目的收益要求即基金存续期内部收益率IRR原则上不低于5对于特许经营权REITs而言由于剩余期限内的资产市场价值将逐年递减并趋于零原资产和新购入资产在运营年数上的差异或影响分派收益率的大小因此通过IRR这一指标对该类型REITs的收益进行衡量具有现实意义综合来看项目收益率的微调既有助于推动更多资产满足申报条件同时又能够保证新上市资产在收益方面的吸引力证券研究报告请务必阅读正文之后第14页起的免责条款和声明公募市场面面观REITs20233273保障性租赁住房REITs资产规模门槛要求调整由于各地保障性租赁住房的总体规模偏小将首次发行时的当期目标不动产评估净值下调至8亿元有助于推动更多保障性租赁住房项目符合发行要求而对于可扩募资产规模要求不低于首发规模的2倍也能保证保障性租赁住房项目原始权益人的扩募能力上市之后通过扩募的方式既能够进一步扩大项目总规模还有助于盘活存量资产促进保障性租赁住房有效投资4优化项目推荐流程完善审核注册机制此次证监会和发改委的发文对REITs发行的全生命周期均做出相应指导和要求包括注重项目前期培育规范申报推荐流程发挥各参与主体作用加强回收资金运用监管和项目运营管理这将有助于从各维度为REITs实现常态化发行提供支持进而推动REITs市场向着成熟健全的方向发展项目储备跟踪招投标方面根据中国招标投标公共服务平台等公布的信息显示3月20日-3月26日当周洛阳龙门旅游集团有限公司公示了龙门景区REITs项目的中标结果深圳市住建局就深圳市地下综合管廊REITs项目进行公开招标公募REITs策略思考本周3月27日-3月31日REITs市场将进入年报密集披露期根据去年公募REITs四个季度的财务报告在疫情因素扰动频发和宏观经济面临增速下行压力的情况下部分底层基础设施经营情况不及预期尽管2022年年报披露的业绩信息已反映在此前季报中但底层资产最新评估价值仍是年报中的增量信息或对REITs基金净值产生一定影响此外根据基金上市公告书2只新能源REITs将于3月29日上市新能源REITs底层资产在基础发电收入上具备一定稳定性市场化发电收入上具备一定弹性同时国补问题也在一定程度上得到了有效解决叠加未来设备改造的发展空间以及当前市场上同类资产的稀缺性我们看好这类标的在未来的表现风险因素REITs底层资产所在行业出现超预期政策包括高速公路通行费减免产业园区租金减免等疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好请务必阅读正文之后的免责条款和声明2公募市场面面观REITs2023327目录市场回顾4政策梳理6项目储备跟踪8公募REITs策略思考10风险因素10附录11插图目录图1公募REITs市场成交金额情况4图2公募REITs市场平均换手率情况5图3公募REITs周度表现5图4存量产权REITs的2022年预期分派收益率7图5不同类型REITs的PV乘数11图6不同类型REITs的估值收益率12表格目录表1国内部分大类资产周度表现4表2近期公募REITs相关政策7表3公募REITs储备项目分类状态9表42023年成立的Pre-REITs情况梳理12请务必阅读正文之后的免责条款和声明3公募市场面面观REITs2023327市场回顾公募REITs市场表现疲弱高速公路仓储物流和保障房板块出现普跌上周中证REITs收盘指数收于103224点周下跌072未跑赢主要股票和债券宽基指数分板块看高速公路仓储物流和保障房板块出现普跌而大部分产业园区REITs仍录得小幅上涨市场交投边际降温成交金额方面全周平均日度成交额为355亿元较上周均值下降48换手率方面全周平均换手率较上周均值下行8生态环保产业园区仓储物流和保障房板块的平均换手率均不同程度下行表1国内部分大类资产周度表现指数收盘点位周变化YTD上证指数326565046571深证成指1163422316561创业板指237038334101中证REITs收盘103224-072-211中证REITs收盘全收益109276-072-195万得全A511266184618中债-总财富总值指数21749007055中债-信用债总财富总值指数20486011137资料来源Wind中信证券研究部图1公募REITs市场成交金额情况亿元总成交额亿元对应分位数右轴9001200800100070060080050060040030040020020010000000资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明4公募市场面面观REITs2023327图2公募REITs市场平均换手率情况平均换手率对应分位数右轴61200510004800360024001200000资料来源Wind中信证券研究部图3公募REITs周度表现当周涨跌幅代码REITs名称当周价格走势当周换手率当周成交量百份当周成交额万元508001SH浙商沪杭甬REIT-142180201SZ平安广州广河REIT-144180202SZ华夏越秀高速REIT-113508018SH华夏中国交建REIT-145508008SH国金中国铁建REIT-071508009SH中金安徽交控REIT-094508066SH华泰江苏交控REIT-053180801SZ中航首钢绿能REIT095508006SH富国首创水务REIT-031180101SZ博时蛇口产园REIT-169508027SH东吴苏园产业REIT049508000SH华安张江光大REIT036508099SH建信中关村REIT-217508088SH国泰君安东久新经济REIT028508021SH国泰君安临港创新产业园REIT051180102SZ华夏合肥高新REIT012180103SZ华夏和达高科REIT048508056SH中金普洛斯REIT-043180301SZ红土创新盐田港REIT-042508098SH嘉实京东仓储基础设施REIT-025180501SZ红土创新深圳安居REIT-133508058SH中金厦门安居REIT-110508068SH华夏北京保障房REIT-107508077SH华夏基金华润有巢REIT-045180401SZ鹏华深圳能源REIT004资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明5公募市场面面观REITs2023327政策梳理证监会和发改委发文助推REITs常态化发行2023年3月24日中国证监会发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs常态化发行相关工作的通知国家发改委发布关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs项目申报推荐工作的通知发改投资2023236号对REITs市场各环节做出相应指导或有助于REITs常态化发现C-REITs市场进入快速发展期对于上述两文的内容我们认为有以下四点值得关注1消费基础设施纳入公募REITs底层资产范围2022年12月8日证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域如今以百货商场购物中心农贸市场等为代表的消费基础设施正式纳入公募REITs底层资产范围线下消费场景对于拉动居民消费的作用不言而喻将相关消费类基础设施纳入试点范围有助于引入社会资本参与线下消费场景投资通过打造消费者喜爱的线下消费空间以增加居民消费对于REITs市场而言新类型REITs的发行上市能够推动市场持续的扩容增类同时丰富投资者可投标的对C-REITs行稳致远起到积极作用2分类调整项目收益率要求对比发改委2021年6月发布的关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点工作的通知发改投资2021958号1非特许经营权非经营收益权类项目的预计未来3年每年净现金流分派率要求从4微调至38事实上由于发行时的溢价以保障房REITs为代表的部分个券的净现金流分派率以发行价买入已低于4的要求此次略微下调收益率要求也符合实际情况2新增对特许经营权经营收益权类项目的收益要求即基金存续期内部收益率IRR原则上不低于5对于特许经营权REITs而言由于剩余期限内的资产市场价值将逐年递减并趋于零原资产和新购入资产在运营年数上的差异或影响分派收益率的大小因此通过IRR这一指标对该类型REITs的收益进行衡量具有现实意义综合来看项目收益率的微调既有助于推动更多资产满足申报条件同时又能够保证新上市资产在收益方面的吸引力请务必阅读正文之后的免责条款和声明6公募市场面面观REITs2023327图4存量产权REITs的2022年预期分派收益率2022年预期分派收益率487436434431440500417404420408413389395406396419400300200100000资料来源各基金公告含预测中信证券研究部注仅博时蛇口产园REIT为实际数据其余均为预测数据市值按各REITs发行价计算3保障性租赁住房REITs资产规模门槛要求调整由于各地保障性租赁住房的总体规模偏小将首次发行时的当期目标不动产评估净值下调至8亿元有助于推动更多保障性租赁住房项目符合发行要求而对于可扩募资产规模要求不低于首发规模的2倍也能保证保障性租赁住房项目原始权益人的扩募能力上市之后通过扩募的方式既能够进一步扩大项目总规模还有助于盘活存量资产促进保障性租赁住房有效投资4优化项目推荐流程完善审核注册机制此次证监会和发改委的发文对REITs发行的全生命周期均做出相应指导和要求包括注重项目前期培育规范申报推荐流程发挥各参与主体作用加强回收资金运用监管和项目运营管理这将有助于从各维度为REITs实现常态化发行提供支持进而推动REITs市场向着成熟健全的方向发展表2近期公募REITs相关政策时间文件会议具体内容要加大资金筹集力度各市县要想方设法做好资金筹措工作通过争取国家补助资金各项债券资金支持引进社会资本等方式多渠道筹措棚户区改造保障性租赁住房建设资金海南省2023年保障性租赁住坚决遏制地方政府隐性债务增量要组织市场主体与银行业金融机构加强对接加大对保障2023-03-21房公租房保障和城镇棚户区性租赁住房建设运营的金融支持力度并积极探索利用好REITs模式撬动更多社会资本参改造计划与保障性租赁住房发展同时也要依法依规使用国家和我省各项补助资金按项目进度和时序加快资金支出进度确保保障性安居工程建设进度加速证券化进程持续提升利用资本市场能力水平重点抓好国有企业上市后备资源培育持续提升上市公司发展质量指导市属国企合理利用债券市场探索发行基础设施领域公募徐州市国资委以四化转型2023-03-22REITs加快形成存量资产和新增投资的良性循环特别提出要健全非上市国有股权流转退出助力市属国企高质量发展机制支持企业把有限资源进一步集中到主责主业上有效避免铺摊子盲目多元化发展关于规范高效做好基础设施领一认真做好项目前期培育2023-03-24域不动产投资信托基金一充分认识前期培育工作的重要性二确保申报材料真实客观三组织做好部REITs项目申报推荐工作的门协调请务必阅读正文之后的免责条款和声明7公募市场面面观REITs2023327时间文件会议具体内容通知二合理把握项目发行条件四支持消费基础设施建设五合理把握项目收益与规模六严把投资管理合规性三切实提高申报推荐效率七规范项目申报受理流程八完善中央企业申报流程九及时开展咨询评估十加快做好项目推荐四充分发挥专家和专业机构作用十一发挥专家前期辅导作用十二确保咨询评估客观公正十三督促中介机构履职尽责五用好回收资金促进有效投资十四严格把握回收资金用途十五督促回收资金尽快使用十六建立回收资金使用直报制度六切实加强运营管理十七充分认识运营管理的重要性十八注重项目运营可持续性十九加强资产运营管理指导此次通知共提出4方面12条措施进一步推进REITs常态化发行工作一是加快推进市场体系建设研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs项目发起人原始权益人应为持有消费基础设施关于进一步推进基础设施领域开展相关业务的独立法人主体不得从事商品住宅开发业务同时分类调整了产权类特2023-03-24不动产投资信托基金REITs许经营权类项目的收益率以及保障性租赁住房项目首发资产规模要求推动扩募发行常态化常态化发行相关工作的通知支持优质保险资产管理公司等开展ABS及REITs业务加强二级市场建设二是完善审核注册机制优化审核注册流程明确大类资产准入标准完善发行信息披露等基础制度三是坚持规范与发展并重突出以管资产为核心构建全链条监管机制促进市场主体归位尽责四是凝聚各方合力完善重点地区综合推动机制统筹协调解决REITs涉及各类问题推动完善配套政策抓紧推动REITs专项立法资料来源海南省住建厅江苏省国资委国家发改委中国证监会官网中信证券研究部项目储备跟踪招投标方面2023年开年以来有多单REITs项目进行公开招标部分REITs已完成中标结果公示分类型看当前潜在REITs项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源保障房高速公路等资产还覆盖了旅游景区水利设施等新资产根据中国招标投标公共服务平台等公布的信息显示3月20日-3月26日当周洛阳龙门旅游集团有限公司公示了龙门景区REITs项目的中标结果深圳市住建局就深圳市地下综合管廊REITs项目进行公开招标请务必阅读正文之后的免责条款和声明8公募市场面面观REITs2023327表3公募REITs储备项目分类状态储备项目行业大类行业子类数量项目信息中金山高集团高速鄄菏高速项目新疆交投明水至哈密段高速公路连接道绥遵高速绥阳至遵义高速公路苏嘉杭高速公路沧州黄骅港南京绕城高交通收费公路铁路机场港口10速公路黄河长清大桥粤海轮渡粤海铁路轮渡部分湖南高速凤凰至大兴高速招商公路中航京能光伏榆林项目晶泰项目中信建投国家电投新能源滨海北H1和风电光伏发电水电天然气发H2项目湘水发展高家坝电站洞潭电站海螺电站天塘山风电站子顶电生物质发电核电等清洁能源能源10山风电站华电国际电力天然气热电联产项目华能国际电力华能临港燃特高压输电增量配电网微电网气热电有限公司国家电投集团贵州金元中国大唐集团国能迪庆香格里拉充电基础设施分布式冷热电发电国家能源集团新能源山西国耀新能源城镇供水供电供气供热停杨浦水库安顺供水遵义水务水泊渡水库德阳发展银川中铁水务哈市政10车场尔滨供水兴义水务北京热力集团云南云投中裕能源深圳市地下综合管廊城镇污水垃圾处理资源化利用环博乐市水务四川发展国润水务天津创业环保青岛西海岸南京溧水西安生态环保境基础设施固废危废医废处理8净水处理青岛娄山河唐山城市发展大宗固体废弃物综合利用基础设施中国外运昆山物流中心昆山千灯仓库无锡物流中心金华国际物流中心面向社会提供物品储存服务并收取天津西青王稳庄物流中心成都空港物流中心宝湾物流天津宝湾物流园仓储物流费用的仓库包括通用仓库冷库4廊坊宝湾物流园南京空港宝湾物流园嘉兴宝湾物流园九州通医药物流等专业仓库ESR江苏富莱德仓储有限公司一期二期三期位于自由贸易试验区国家级新区中金湖北科投光谷光谷软件园互联网项目西安高新产业园软件新城软国家级与省级开发区战略性新兴件研发基地二期项目科学城集团厦门软件园安徽宿州高新产业园贵州产业园区产业集群的研发平台工业厂房13贵安产业北京金隅金隅智造工场产业园区江阴高新区产业园华信医药创业孵化器产业加速器产业发高新产业园厦门火炬高新区产业园长沙软件园无锡太湖城传感信息中心国展服务平台等园区基础设施家传感信息中心园区成都高新产业园湖南广发隆平高科技园数据中心人工智能项目5G通光环新网中金云网数据中心新型基础信铁塔物联网工业互联网宽1设施带网络有线电视网络智能交通智慧能源智慧城市保障性租包括各直辖市及人口净流入大城市北京市海淀区保障房青岛房投保障房天津泰达保障房上海临港科技城保障9赁住房的保障性租赁住房项目房西安高新区保障房西安安居建设上海城投北京昌平保障房具有供水发电等功能的水利设施1贵州水投黔中水利枢纽工程自然文化遗产国家5A级旅游景区威海文旅发展集团中航龙冈地下大峡谷景区萤火虫水洞景区无锡文旅其他等自然文化遗产以世界遗产名6集团太湖鼋头渚风景区武当山景区龙门景区安徽西递宏村录为准资料来源上海证券交易所深圳证券交易所官网各上市公司公告中国政府采购网各地公共资源交易中心官网采招网爱企查企查查中国招标投标公共服务平台中信证券研究部注截至2023年3月19日根据已跟踪项目总结部分项目待更多信息披露后其具体行业分类或有所变化标红项目表示近一周新增或状态有所更新请务必阅读正文之后的免责条款和声明9公募市场面面观REITs2023327公募REITs策略思考本周3月27日-3月31日REITs市场将进入年报密集披露期根据去年公募REITs四个季度的财务报告在疫情因素扰动频发和宏观经济面临增速下行压力的情况下部分底层基础设施经营情况不及预期尽管2022年年报披露的业绩信息已反映在此前季报中但底层资产最新评估价值仍是年报中的增量信息或对REITs基金净值产生一定影响此外根据基金上市公告书2只新能源REITs将于3月29日上市新能源REITs底层资产在基础发电收入上具备一定稳定性市场化发电收入上具备一定弹性同时国补问题也在一定程度上得到了有效解决叠加未来设备改造的发展空间以及当前市场上同类资产的稀缺性我们看好这类标的在未来的表现风险因素REITs底层资产所在行业出现超预期政策包括高速公路通行费减免产业园区租金减免等疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好请务必阅读正文之后的免责条款和声明10公募市场面面观REITs2023327附录图5不同类型REITs的PV乘数资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明11公募市场面面观REITs2023327图6不同类型REITs的估值收益率资料来源中债估值中信证券研究部注图中估值对象为流通份额表42023年成立的Pre-REITs情况梳理时间名称拟投资项目具体内容基金于2022年12月完成募集并设立认缴规模超过11亿元人民币由中金资本担任管理人基金与华润置地产业平台中金资本产业园Pre-REITs2023-01-05产业园华城新产业联手原则上以符合发行公募REITs条件的优质基金产业园资产为投资标的计划未来优先通过发行公募REITs实现退出武汉高科申万宏源产业园该项目规模10亿元首期395亿元由武汉高科集团与2023-01-13医疗器械产业园区Pre-REITs基金申万宏源证券有限公司共同合作推进本次公司下属全资子公司中山公用能源发展有限公司中山公用环保产业投资有限公司拟共同出资31亿元与广发信中山公用广发信德基础设2023-02-17新能源德及产业母基金共同设立中山公用广发信德基础设施投资基施投资基金金有限合伙有利于加快公司新能源相关产业布局实现产业资源与金融资本的良性互动2023-02-17复星产业园Pre-REITs母基产业园惠山区将牵手中建八局投资发展公司复星国际就凤翔科请务必阅读正文之后的免责条款和声明12公募市场面面观REITs2023327时间名称拟投资项目具体内容金创走廊项目进行战略合作同步设立复星产业园Pre-REITs母基金聚焦基金产业基金项目此次与惠山科创集团共同建立的复星产业园基金是无锡市第一支专注于产业园区投资的Pre-REITs基金将以PERE股权投资产业园投资基金的组合管理模式达到园区资产长期持有主动管理服务于项目招商和产业升级宁夏嘉泽新能源股份有限公司拟出资99800万元以有限合伙人身份参与设立新能源资产并购基金嘉元清能股权投资基新能源资产并购基金嘉元风电光伏等清洁能源领域以金合伙企业有限合伙以下简称嘉元清能基金2023-02-23清能股权投资基金合伙企及其他战略新兴产业公司一级全资子公司上海嘉嵘新能源有限公司拟出资100万业元以普通合伙人身份参与设立嘉元清能基金投资项目通过到境内外证券市场上市发行公募REITs等方式退出济南高新控股集团兴业银行与兴业证券联手打造的济高兴济高兴业基础设施投资基2023-02-25产业园业基础设施投资基金正式完成募集和备案工作基金认缴规金模15亿元人民币由兴证资本担任管理人资料来源上市公司公告长江日报兴业证券官网惠山区人民政府官网中金资本官方微信公众号中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明13分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上14特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利15