3月24日，发改委、证监会先后发布REITs相关指导性文件，指出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。商业地产加入公募REITs资产池，拥有优质自持物业的零售企业有望进一步优化经营模式、盘活存量资产、提升运营效率。
　　 【线下零售】：消费如期复苏，展望全年，在扩内需的政策指引下，各地消费券、消费补贴等促消费政策发力，金融机构加大消费信贷投放力度，再叠加此前超额储蓄的转化，有望对后续的消费持续恢复形成较强支撑，建议关注线下零售行业投资机会：1）1-2月限额以上百货业态零售额扭转下滑趋势，前期受损较大的百货业态有望迎来盈利修复，关注经营质量较高，自身α强的百货龙头天虹股份（002419.SZ）、重庆百货（600729.SH）；2）专业连锁业态供给侧出清明显，恢复弹性优于购百业态，龙头市占率有望进一步提升，建议关注孩子王（301078.SZ）；3）义乌外贸持续景气，建议关注“一带一路”相关标的小商品城（600415.SH）；4）建议关注区域规模经济佼佼者家家悦（603708.SH），此前逆势扩张新店培育导致盈利能力承压，23年预计公司精力主要聚焦于存量门店盈利能力提升与省内加密，伴随省外逐步减亏，业绩有望实现修复。
　　 【跨境出口链】：1）宏观层面，3月美联储加息25bps符合预期，市场开启降息博弈；2月美国成屋销售环比大幅回升14.5%，住房需求韧性凸显；2）中观层面，持续看好海外刚需性价比商品增速超预期+库存去化进度，上半年补库订单有望带来跨境链业绩修复；3）推荐：跨境电商方面，AIGC概念催化估值修复，推荐具有强业绩支撑、并具备适配应用场景的华凯易佰（300592.SZ）、吉宏股份（002803.SZ）、焦点科技（002315.SZ）；工具版块，海外住房市场景气修复，线下KA补库订单在望，推荐订单稳定性强的手工具龙头巨星科技（002444.SZ），关注大叶股份（300879.SZ）、创科实业（0669.HK）、泉峰控股（2285.HK）等OPE工具旺季修复弹性。
　　 【产业互联网】：数字经济相关政策持续出台，行业贝塔走强加固公司未来业绩高增趋势，建议关注当前处于估值低位的国联股份（603613.SH）。
　　风险提示：宏观经济增长不及预期风险；海外通胀持续风险。

研究报告全文：商贸零售行业投资策略周报20230326REITs政策落地关注线下零售业态价值重估证券研究报告投资评级看好维持零售行业周报最近12月市场表现核心观点3月24日发改委证监会先后发布REITs相关指导性文件指出优先支持商贸零售沪深300百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目保障基本民生的社区商15业项目发行基础设施REITs商业地产加入公募REITs资产池拥有优质自9持物业的零售企业有望进一步优化经营模式盘活存量资产提升运营效率3-3线下零售消费如期复苏展望全年在扩内需的政策指引下各地消费-9券消费补贴等促消费政策发力金融机构加大消费信贷投放力度再叠加此-15前超额储蓄的转化有望对后续的消费持续恢复形成较强支撑建议关注线下零售行业投资机会11-2月限额以上百货业态零售额扭转下滑趋势前期受损较大的百货业态有望迎来盈利修复关注经营质量较高自身强的百货龙分析师于健头天虹股份002419SZ重庆百货600729SH2专业连锁业态供给侧SAC证书编号S0160522060001出清明显恢复弹性优于购百业态龙头市占率有望进一步提升建议关注孩yujianctseccom子王301078SZ3义乌外贸持续景气建议关注一带一路相关标的小分析师李跃博商品城600415SH4建议关注区域规模经济佼佼者家家悦603708SHSAC证书编号S0160521120003此前逆势扩张新店培育导致盈利能力承压23年预计公司精力主要聚焦于存liybctseccom量门店盈利能力提升与省内加密伴随省外逐步减亏业绩有望实现修复跨境出口链1宏观层面3月美联储加息25bps符合预期市场开启相关报告降息博弈2月美国成屋销售环比大幅回升145住房需求韧性凸显2中1低估值AI应用业绩修复跨境观层面持续看好海外刚需性价比商品增速超预期库存去化进度上半年补电商迎来催化2023-03-19库订单有望带来跨境链业绩修复3推荐跨境电商方面AIGC概念催化估值修复推荐具有强业绩支撑并具备适配应用场景的华凯易佰300592SZ吉宏股份002803SZ焦点科技002315SZ工具版块海外住房市场景气修复线下KA补库订单在望推荐订单稳定性强的手工具龙头巨星科技002444SZ关注大叶股份300879SZ创科实业0669HK泉峰控股2285HK等OPE工具旺季修复弹性产业互联网数字经济相关政策持续出台行业贝塔走强加固公司未来业绩高增趋势建议关注当前处于估值低位的国联股份603613SH风险提示宏观经济增长不及预期风险海外通胀持续风险表1重点公司投资评级总市值收盘价EPS元PE代码公司投资评级亿元03242022A2023E2024E2022A2023E2024E002419天虹股份6849586010024029669924422021增持600729重庆百货1054925952372873201095904811增持600415小商品城29515538024039044224213791223增持603708家家悦741012180070490641740024861903增持002444巨星科技23292193715019024012911019807增持300592华凯易佰69352398070110130342621801845增持002803吉宏股份91922429060121167404820071454增持焦点科技增持00231579762566098120150183821381711数据来源wind数据财通证券研究所3月24日收盘价请阅读最后一页的重要声明行业投资策略周报证券研究报告内容目录1本周核心观点REITs政策落地关注线下零售业态价值重估311线下零售消费基础设施加入公募REITs资产池零售业态公司自持物业资产有望盘活312跨境电商降息博弈开启3月美国成屋成交量大幅反弹52本周行情回顾63行业高频数据跟踪74投资建议85风险提示9图表目录图1已上市公募REITs底层资产分布4图23月25日CME美联储观察工具生成的市场对未来加息概率的预期5图3美国房贷利率从22年11月高点小幅回落5图4美国2月份房屋销售数量5图5美国新房及成屋销售价格中位数美元6图6板块本周涨跌幅6图7板块年初至今涨跌幅6图8申万一级各板块周涨跌幅7图9商贸零售主要标的本周涨跌幅7图10商贸零售主要标的年初至今涨跌幅7图11美国消费者信心指数8图12美国红皮书商业零售额周度同比8图13海运价格延续下滑趋势8图14BDI指数持续回升8表1部分零售业态公司自持物业情况4谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准2行业投资策略周报证券研究报告1本周核心观点REITs政策落地关注线下零售业态价值重估11线下零售消费基础设施加入公募REITs资产池零售业态公司自持物业资产有望盘活3月24日发改委发布关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知同日证监会发布关于进一步推进基础设施领域REITs常态化发行相关工作的通知通知提到为贯彻党中央国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs通知同时强调严禁规避房地产调控要求不得为商品住宅开发项目变相融资通知的出台意味着一方面继产业园区仓储物流保障性租赁住房等方向后消费基础设施也纳入REITs资产范围进一步丰富了公募REITs底层资产类型另一方面百货商场购物中心等商业项目投资大投资回收周期长REITs能为该类企业提供盘活存量资产的金融工具挖掘持有型资产的价值有助于企业形成投融资闭环优化资本结构并将回收资金投资于新项目和已有项目的升级改造回顾我国公募REITs发展路径总体体现出起步晚发展快的特征2020年4月30日证监会发改委联合公布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知拉开公募REITs序幕2020年7月发改委发布关于做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点项目申报工作的通知试点范围涵盖产业园区高速公路仓储物流公用环保等基础设施但消费类基础设施如酒店商场写字楼公寓商品住宅等房地产项目不在试点范围内2022年5月试点范围拓展到保障性租赁住房领域2022年8月首批3只保障性租赁住房REITs上市交易23年3月商业地产引入REITs对标海外商业地产REITs市场空间广阔截止3月我国共有27只公募REITs上市交易从基础资产的行业分布来看交通基础设施高速公路和园区基础设施产业园占比较高分别为259296从境外成熟的REITs市场来看新加坡日本香港REITs产品的物业类型均以商业地产为主我国商业地产经历数十年高速发展积累起众多优质物业资源预计未来商业地产REITs市场空间广阔谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准3行业投资策略周报证券研究报告图1已上市公募REITs底层资产分布生态环保74能源基础设施111仓储物流111交通基础设施259园区基础设施296保障性租赁住房148数据来源Wind财通证券研究所在国内公募REITs试点尚未涉及商业地产之前企业主要通过类REITsCMBS来盘活存量资产以百联股份为例公司22年7月14日召开的第九届董事会第十三次会议及8月1日召开的22年第一次临时股东大会审议通过了关于公开挂牌出售资产暨开展资产证券化类REITs事项的议案公司下属全资子公司上海百联百货经营有限公司拟将所持上海百联金山购物中心有限公司上海百联川沙购物中心有限公司100股权及不超过115185万元的债权通过公开挂牌转让方式进行出售并开展资产证券化类REITs事项22年11月1日该资产支持专项计划已获得上交所无异议函本次标的资产转让预计增加公司合并报表利润约53亿元挂牌转让之后公司继续管理和运营上述两个项目但不再纳入百联股份的合并报表当中商业地产加入公募REITs资产池后拥有优质自持物业的零售企业有望进一步优化经营模式盘活存量资产提升运营效率表1部分零售业态公司自持物业情况代码公司自有物业建筑面积万平方米固定资产亿元PB600859SH王府井18369145600415SH小商品城64051187600827SH百联股份238148128000785SZ居然之家12931145601828SH美凯龙64027044600729SH重庆百货7129205000501SZ武商集团12961081603123SH翠微股份1917236600694SH大商股份16741069002419SZ天虹股份6159169600280SH中央商场7239533600785SH新华百货2919174数据来源WIND公司公告财通证券研究所自有物业建筑面积及固定资产总额均为截止20211231数据谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准4行业投资策略周报证券研究报告12跨境电商降息博弈开启3月美国成屋成交量大幅反弹3月美联储议息结果基本符合预期市场已开启降息博弈3月23日美联储联邦宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到475-5基本符合市场预期3月24日根据美国CME数据市场预计美联储5月停止加息的可能性达882同时市场还预计美联储在7月9月降息25个基点的可能性达到50左右图23月25日CME美联储观察工具生成的市场对未来加息概率的预期数据来源芝商所FedWatch工具财通证券研究所2月美国房屋销售环比反弹体现美国住房市场需求韧性美国2月成屋销售数年化为458万套环比增长145同比增长85为2022年3月美联储开启加息以来最大环比升幅美国2月新屋销售数年化640千套环比增长11同比下滑19房屋销售环比回升预计主要系抵押贷款利率小幅下降叠加房价回落催化消费者购房决策美国2月成屋销售价格中位数同比下降02至363万美元套图3美国房贷利率从22年11月高点小幅回落图4美国2月份房屋销售数量美国30年期抵押贷款固定利率美国新建住房销售折年数季调千套80美国15年期抵押贷款固定利率150000美国成屋销售折年数季调万套1300006011000090000407000050000203000010000002013-112015-052016-112018-052019-112021-052022-11数据来源Wind财通证券研究所数据来源Wind财通证券研究所谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准5行业投资策略周报证券研究报告图5美国新房及成屋销售价格中位数美元60000050000040000030000020000010000002013-052020-012000-012000-092001-052002-012002-092003-052004-012004-092005-052006-012006-092007-052008-012008-092009-052010-012010-092011-052012-012012-092014-012014-092015-052016-012016-092017-052018-012018-092019-052020-092021-052022-012022-09美国成屋销售中位价美国新建住房销售中位价数据来源Wind财通证券研究所2本周行情回顾本周320-324上证综指上涨046深证成指上涨316分板块看跨境电商指数上涨2160商贸零售指数上涨249纺织服饰指数上涨068年初至3月3日上证综指上涨571深证成指上涨561跨境电商指数上涨2793商贸零售指数下跌506纺织服饰指数上涨506图6板块本周涨跌幅图7板块年初至今涨跌幅2500216030002500200020001500150010003162491000500068046500000000-500-1000202301202301202302202302202303202303上证指数深证成指跨境电商指数申万商贸零售申万纺织服饰申万数据来源wind财通证券研究所数据来源wind财通证券研究所商贸零售周涨幅249位列申万一级板块第7名受益于数字经济催化AI相关企业估值持续提升但大盘整体分歧未消延续前期震荡走势但本周整体成交量较前周已逐步回升未来或可实现整体走强零售板块本周实现小幅修复未来伴随商业地产REITs等利好催化落地消费信心持续加强商贸零售板块长期仍具备上修动能谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准6行业投资策略周报证券研究报告图8申万一级各板块周涨跌幅12108625420-2-4-6钢铁环保银行煤炭非银综合汽车通信电子传媒房地产计算机美容护理商贸零售建筑装饰石油石化交通运输公用事业农林牧渔基础化工医药生物纺织服饰建筑材料机械设备国防军工家用电器轻工制造社会服务食品饮料有色金属电力设备数据来源Wind财通证券研究所以个股来看本周涨幅前五分别为吉宏股份4122汇通能源3540联络互动3202焦点科技3119华凯易佰2728其中吉宏股份联络互动华凯易佰上涨主系电商业务为AIGCChatGPT未来重要应用场景相关应用落地对股价形成较强催化汇通能源上涨主系交易层面驱动本周跌幅前五分别为中成股份-1078玉龙股份-586北京城乡-578ST商城-532天虹股份-472ST商城下跌主系经营能力下滑导致公司估值持续受损中成股份玉龙股份北京城乡天虹股份下跌主系交易层面驱动图9商贸零售主要标的本周涨跌幅图10商贸零售主要标的年初至今涨跌幅100820450412280354058285719557332023119402728604248304020201000-10-20-472-586-578-532-40-20-1078-2919-2767-2500-2451-60-4510数据来源wind财通证券研究所数据来源wind财通证券研究所3行业高频数据跟踪本周零售额小幅回升消费信心超预期本周美国红皮书商业零售同比32前值26环比提升06pct实现小幅修正3月美国密歇根大学消费者信心指数末值634环比月初持平但较预期615超逾19表明消费信心具备较强韧谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准7行业投资策略周报证券研究报告性伴随美国加息节奏如期放缓经济软着陆预期再次走强后市情绪面仍旧具备提升空间图11美国消费者信心指数图12美国红皮书商业零售额周度同比美国密歇根大学消费者信心指数25美国红皮书商业零售销售周同比美国密歇根大学消费者预期指数201101001590108057006050-540-10-15数据来源美国谘商会财通证券研究所数据来源wind财通证券研究所国际原油延续震荡走势海运业整体小幅回调本周波罗的海干散货指数回调至1484点同比-424但宏观贸易已持续回暖海运市场短期波动不改长期出口复苏趋势3月25日OPEC原油价格7588美元桶周涨幅289油价实现小幅回升但当前油价仍仅为22年高位6133小幅上涨对运费整体走势影响较低短期内跨境企业运费端仍具备较强成本优势图13海运价格延续下滑趋势图14BDI指数持续回升1402500波罗的海干散货指数BDI1201002000801500601000402050002022032022052022072022092022112023010202209202210202211202212202301202302202303OPEC一揽子原油价格现货价WTI原油数据来源wind财通证券研究所数据来源wind财通证券研究所4投资建议跨境出口链1宏观层面3月美联储加息25bps符合预期市场开启降息博弈2月美国成屋销售环比大幅回升145住房需求韧性凸显2中观层面持续看好海外刚需性价比商品增速超预期库存去化进度上半年补库订单有望带来跨境链企业业绩修复推荐跨境电商方面AIGC概念催化估值修复推荐具有强业绩支撑以及适配实际应用场景的华凯易佰300592SZ吉宏股份002803SZ焦点科技002315SZ工具版块伴随海外住房市场景气修复线下KA补库订单在望谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准8行业投资策略周报证券研究报告推荐手工具龙头巨星科技002444SZ关注大叶股份300879SZ创科实业0669HK泉峰控股2285HK等OPE工具旺季修复弹性线下零售从1-2月社零数据来看消费如期复苏展望全年在扩内需的政策指引下各地消费券消费补贴等促消费政策发力金融机构加大消费信贷投放力度再叠加此前超额储蓄的转化有望对后续的消费持续恢复形成较强支撑建议关注线下零售行业投资机会11-2月限额以上百货业态零售额扭转下滑趋势前期受损较大的百货业态有望迎来盈利修复关注经营质量较高自身强的百货龙头天虹股份002419SZ重庆百货600729SH2专业连锁业态供给侧出清明显恢复弹性优于购百业态龙头市占率有望进一步提升建议关注孩子王301078SZ3义乌外贸持续景气建议关注一带一路相关标的小商品城600415SH4建议关注区域规模经济佼佼者家家悦603708SH此前逆势扩张新店培育导致盈利能力承压23年预计公司精力主要聚焦于存量门店盈利能力提升与省内加密伴随省外逐步减亏业绩有望实现修复产业互联网数字经济相关政策持续出台行业贝塔走强加固公司未来业绩高增趋势建议关注当前处于估值低位的国联股份603613SH5风险提示1宏观经济增长不及预期风险若经济增长放缓消费者信心及购买力下滑消费需求受到抑制零售行业经营将面临压力2海外通胀持续风险若海外通胀持续高企将影响海外需求进一步影响跨境企业出口谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准9行业投资策略周报证券研究报告信息披露分析师承诺作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师具备专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响作者也不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿资质声明财通证券股份有限公司具备中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格公司评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级行业评级看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数免责声明本报告仅供财通证券股份有限公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告的信息来源于已公开的资料本公司不保证该等信息的准确性完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的邀请或向他人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司通过信息隔离墙对可能存在利益冲突的业务部门或关联机构之间的信息流动进行控制因此客户应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告仅作为客户作出投资决策和公司投资顾问为客户提供投资建议的参考客户应当独立作出投资决策而基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前应咨询所在证券机构投资顾问和服务人员的意见本报告的版权归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准10