核心观点
　　两部委发布新政，提出支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。此次消费基础设施纳入REITs试点新政，充分体现了我国基础设施公募REITs市场服务民生的属性。当前国内公募REITs规模为约860亿元，整体规模偏小，但商业不动产资产体量巨大。新政还下调了部分类型基础设施的现金分派率要求，增多了可供选择资产。这将有助于REITs市场的扩容，进一步获得境内外投资人的认可。我们认为新政将利好运营类开发商和头部商贸零售类公司，推动房企向资产管理的新发展模式转型。
　　事件：
　　3月24日，国家发改委发布规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知，支持消费基础设施建设。研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。
　　同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，为推进REITs常态化发行，完善了基础制度和监管安排。
　　简评
　　消费基础设施纳入REITs试点，充分体现民生属性。与传统的商业不动产的理解不同，新政中明确提及的是“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。”此次消费基础设施纳入REITs试点新政，充分体现了我国基础设施公募REITs市场服务民生的属性。参照海外成熟REITs市场的发展经验，广义的商业不动产REIT均为其不可或缺的核心底层资产类别，市值占比普遍高达50%左右。消费基础设施REITs的加入也代表着CREITs市场走向成熟。
　　我国商业不动产体量庞大，新政助力REITs市场扩容。当前国内基础设施公募REITs规模约860亿元，整体规模偏小。但国内商业不动产资产体量庞大，据共研网的数据，仅购物中心这一业态的存量面积就高达约5亿平方米，资产总估值达十万亿量级。新政还下调了部分类型基础设施的现金分派率要求，非特许经营权、经营收益权类项目的最低现金分派要求从预计未来3年每年4%下调至3.8%，增多了可供选择资产。优质的消费基础设施纳入REITs池中后，有助于REITs市场的扩容，进一步获得境内外投资人的认可。
　　利好运营类开发商和头部商贸零售类公司，推动房企向资产管理的新发展模式转型。新政提及“项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。”我们认为新政将更有利于持有运营类房企的发展，助力其拓宽融资渠道、优化资债结构，同时也将进一步提升相关房企的轻资产运营管理能力，加速推动其向资产管理的新发展模式转型。
　　投资建议：运营类开发商：A股包括万科A，新城控股，建发股份，大悦城，金融街，陆家嘴，南国置业，港股包括华润置地，龙湖集团；商管类：华润万象生活，万物云；金融类：光大嘉宝；商贸零售类公司，主要看好头部零售企业，包括居然之家，王府井，美凯龙。
　　风险分析
　　1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2、疫情超预期影响REITs项目经营：2022年疫情反复及相应管控措施对高速公路及产业园区等项目经营造成较大影响，若疫情反复，则可能会影响REITs项目经营。
　　3、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。

研究报告全文：证券研究报告行业简评消费基础设施REITs新政落地利社会服务好运营类开发商和头部零售企业核心观点维持强于大市竺劲两部委发布新政提出支持消费基础设施建设优先支持百货商zhujinbjcsccomcn场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目保障基本民生的SAC编号s1440519120002社区商业项目发行基础设施REITs此次消费基础设施纳入SFC编号BPU491REITs试点新政充分体现了我国基础设施公募REITs市场服务民生的属性当前国内公募REITs规模为约860亿元整体规模刘乐文偏小但商业不动产资产体量巨大新政还下调了部分类型基础liulewencsccomcn设施的现金分派率要求增多了可供选择资产这将有助于REITsSAC编号S1440521080003市场的扩容进一步获得境内外投资人的认可我们认为新政将SFC编号BPC301利好运营类开发商和头部商贸零售类公司推动房企向资产管理黄啸天的新发展模式转型huangxiaotiancsccomcnSAC编号S1440520070013事件3月24日国家发改委发布规范高效做好基础设施领域不动产投发布日期2023年03月25日资信托基金REITs项目申报推荐工作的通知支持消费基础设施建设研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费场景市场表现的消费基础设施发行基础设施REITs177同日证监会发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信-3托基金REITs常态化发行相关工作的通知为推进REITs常-13态化发行完善了基础制度和监管安排-2320232242022324202242420225242022624202272420228242022924202312420233242022122420221124简评20221024房地产沪深300消费基础设施纳入REITs试点充分体现民生属性与传统的商业不动产的理解不同新政中明确提及的是优先支持百货商场相关研究报告购物中心农贸市场等城乡商业网点项目此次消费基础设施纳入REITs试点新政充分体现了我国基础设施公募REITs市场服务民生的属性参照海外成熟REITs市场的发展经验广义的商业不动产REIT均为其不可或缺的核心底层资产类别市值占比普遍高达50左右消费基础设施REITs的加入也代表着C-REITs市场走向成熟我国商业不动产体量庞大新政助力REITs市场扩容当前国内基础设施公募REITs规模约860亿元整体规模偏小但国内商业不动产资产体量庞大据共研网的数据仅购物中心这一业态的存量面积就高达约5亿平方米资产总估值达十万亿量级新政还下调了部分类型基础设施的现金分派率要求非特许经营本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明社会服务行业简评报告权经营收益权类项目的最低现金分派要求从预计未来3年每年4下调至38增多了可供选择资产优质的消费基础设施纳入REITs池中后有助于REITs市场的扩容进一步获得境内外投资人的认可利好运营类开发商和头部商贸零售类公司推动房企向资产管理的新发展模式转型新政提及项目发起人原始权益人应为持有消费基础设施开展相关业务的独立法人主体不得从事商品住宅开发业务我们认为新政将更有利于持有运营类房企的发展助力其拓宽融资渠道优化资债结构同时也将进一步提升相关房企的轻资产运营管理能力加速推动其向资产管理的新发展模式转型投资建议公募REITs基础资产扩容有助于盘活房企存量资产聚焦持有型物业经营的房企A股包括万科A新城控股招商蛇口建发股份大悦城金融街陆家嘴南国置业港股包括华润置地龙湖集团商管类华润万象生活万物云金融类光大嘉宝商贸零售类公司主要看好头部零售企业包括居然之家王府井美凯龙表1重点上市房企持有商业情况商业面积运营商业写字楼面积运营写字楼2022H租金收入证券代码证券简称出租率同比增速万方个数万方个数亿元000002SZ万科A1195150913----55104001979SZ招商蛇口13429902922416656600663SH陆家嘴466--2232517-89000402SZ金融街581388959119-130002305SZ南国置业1202075210534791109HK华润置地72659964122--76-820688HK中国海外发展178--------2762601155SH新城控股1189131960----44166000031SZ大悦城3002790521723-212600007SH中国国贸8599121417-52600153SH建发股份6919--742-3370960HK龙湖集团618130956----59230资料来源公司公告中信建投注统计的租金收入包括商业写字楼与公寓酒店业态均为已开业商业写字楼中国海外发展商业包括酒店写字楼等多种业态越秀地产租金收入不含越秀房托表2商贸零售行业主流上市公司情况营业收入主营构成第1名名主营构成第1总市值主营第1名证券代码证券简称2022中报称名收入亿元营业收入亿元2022中报2022中报600655SH豫园股份31552201黄金饰品1564710000785SZ居然之家2840628租赁及加盟管理服务业393625600859SH王府井2812574百货零售5741000601828SH美凯龙2226696家居商业服务业545783600827SH百联股份20071711连锁超市业务1463855请参阅最后一页的重要声明1社会服务行业简评报告600729SH重庆百货1055990百货零售批发702709002419SZ天虹股份685623商业600963600828SH茂业商业637169百货零售122719002344SZ海宁皮城59556市场开发及经营45794600814SH杭州解百57796商品销售行业82853002251SZ步步高496582批发和零售贸易463795600693SH东百集团35591百货零售82902资料来源公司公告中信建投风险分析1审批及发行进展不及预期的风险REITs审批及发行受项目质量监管审核速度及市场环境等多方面因素影响若项目成熟度不高监管审核速度放慢及市场环境低迷将会使REITs审批发行放缓2疫情超预期影响REITs项目经营2022年疫情反复及相应管控措施对高速公路及产业园区等项目经营造成较大影响若疫情反复则可能会影响REITs项目经营3政策出台不及预期的风险我国REITs立法税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善若相关政策出台不及预期可能会影响REITs市场的持续健康发展请参阅最后一页的重要声明2社会服务行业简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项刘乐文美国约翰霍普金斯大学金融硕士学位现任中信建投商贸社服行业首席分析师拥有六年证券研究从业经验主要研究领域社会服务商贸零售医美化妆品等多个服务类板块黄啸天中信建投房地产行业分析师上海财经大学硕士2018年加入中信建投地产团队主要负责房地产开发物业管理REITs等领域的研究2020年最佳行业金牛分析师奖团队成员20182020年卖方分析师水晶球奖团队成员2018-2020年Wind金牌分析师请参阅最后一页的重要声明3社会服务行业简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号南福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层塔2106室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明4