投资要点
　　一、需求端的边际变化改善了市场的阶段性预期
　　春节后地产销售端出现了较为亮眼的提升。一方面，这种边际改善影响了市场预期，有利于稳固阶段性的市场情绪，但另一方面，若考虑长期问题，房地产库存压力较大,短时间的热度对于根源性问题的影响是有限的,需观察这一轮改善的持续时间和力度。
　　二、地产债一级市场的热度提升，并且分化明显
　　整体来看，春节后的地产债一级市场较年初有了较明显的边际改善，与此同时，这一轮改善的结构化特征也非常显著——热度在高等级的央、国企发行人、偏短久期的个券中演绎的更为充分。改善的一级市场表现无疑为二级市场相对应主体和期限的个券提供了流动性印证和情绪维护，利好细分板块的结构性行情。
　　三、地产债交易中的供需变化在细分领域推进
　　3月以来地产债成交规模再次回升，尤其是部分个券流动性的修复较快，这也主要来自于行业信用稳定性有所加固之后，投资者索求收益之下的扩充标的需求。买卖盘节奏也较好的反映了投资热度与供需变化。
　　四、关注央、国企地产债的投资性价比
　　信用行情+行业边际修复之下,部分地产债的投资逻辑提升。在一轮信用行情和寻找确定性资产的过程中，较好的情绪有望带领更多的外溢需求至于地产债板块中寻求性价比。尤其是地产债的绝对收益吸引力将在个券流动性提升后产生更明显的影响力。
　　对于地产债本身的投资逻辑而言，我们不断强调的两层正向的确定性在短期都有边际上的优化表现，有利于稳定投资者信心。
　　当前，投资者可以根据自身的负债成本、稳定性需求在不同的地产细分板块中选择安全性、流动性与收益三个维度下的性价比标的,尤其是在较为优质的央、国企发债房企中进行标的筛选。而在久期方面，除了对于个券流动性的考量外，其他个体风险可能带来的行业影响以及估值波动也是投资者需要思考的内容。
　　风险提示：宏观经济出现下行压力；房地产的行业政策在需求边际上超预期；个体企业融资或经营状况出现信用风险，对市场影响超预期

研究报告全文：固定收证券研究报告益summary分析师emailAuthortitle罗婷S0190515110001黄伟平S0190514080003关注当前性价比淘金优质地产债债createTime1券2023年3月23日研相关报告投资要点究20230201一需求端的边际变化改善了市场的su阶mma段ry性预期政策加速中的等待与机遇春节后地产销售端出现了较为亮眼的提升一方面这种边际改善影响地产债2月展望了市场预期有利于稳固阶段性的市场情绪但另一方面若考虑长期20221229问题房地产库存压力较大短时间的热度对于根源性问题的影响是有三支箭政策之后的地产限的需观察这一轮改善的持续时间和力度债变化二地产债一级市场的热度提升并且分化明显20221114整体来看春节后的地产债一级市场较年初有了较明显的边际改善与等待正向的确定性2023此同时这一轮改善的结构化特征也非常显著热度在高等级的央年地产债市场年度展望国企发行人偏短久期的个券中演绎的更为充分改善的一级市场表现无疑为二级市场相对应主体和期限的个券提供了流动性印证和情绪维护利好细分板块的结构性行情三地产债交易中的供需变化在细分领域推进3月以来地产债成交规模再次回升尤其是部分个券流动性的修复较快这也主要来自于行业信用稳定性有所加固之后投资者索求收益之下的扩充标的需求买卖盘节奏也较好的反映了投资热度与供需变化四关注央国企地产债的投资性价比信用行情行业边际修复之下部分地产债的投资逻辑提升在一轮信用行情和寻找确定性资产的过程中较好的情绪有望带领更多的外溢需求至于地产债板块中寻求性价比尤其是地产债的绝对收益吸引力将在个券流动性提升后产生更明显的影响力对于地产债本身的投资逻辑而言我们不断强调的两层正向的确定性在短期都有边际上的优化表现有利于稳定投资者信心当前投资者可以根据自身的负债成本稳定性需求在不同的地产细分板块中选择安全性流动性与收益三个维度下的性价比标的尤其是在较为优质的央国企发债房企中进行标的筛选而在久期方面除了对于个券流动性的考量外其他个体风险可能带来的行业影响以及估值波动也是投资者需要思考的内容风险提示宏观经济出现下行压力房地产的行业政策在需求边际上超预期个体企业融资或经营状况出现信用风险对市场影响超预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-1-summary债市研究一需求端的边际变化改善了市场的阶段性预期地产行业的需求端出现了边际改善在经历了两年的行业动荡之后全国房地产市场直至今年春节前整体处于低迷的状态新房二手房市场均处于疲弱之中而在今年春节之后这种情况出现了边际上的修正一方面行业政策频繁发布和实施释放利好另一方面此前被阶段性抑制的购房需求得以释放地产销售出现了较为亮眼的提升而这种需求端的边际改善也引发了市场投资者的普遍关注具体来看春节后新房销售持续改善301城商品房成交面积的周度环比同比大多表现增长分城市等级来看三线城市表现较为亮眼春节后连续6周同比增长周环比也多为上行对比历史同期今年2月后230城新房成交面积逐渐超越去年同期水平2月21日后的同期增长更为明显但仍弱于2021年同期去年行业下行的过程中不同梯队城市层面中二线城市下探时点最早且幅度最深而一线城市在进入去年Q3后也有了更为显著的变化而这次的边际修复中二线及以下城市反弹力度较大具体城市中一线城市中北京同比增幅大二线城市中杭州大连长沙福州表现较好三线城市中东莞同比增长较快图表130城商品房成交面积万平方米图表230城新房日成交万平米MA3趋势数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理注图表2各年数据春节对齐横坐标为23年对应日期130城为北京上海广州深圳成都大连福州杭州哈尔滨长春长沙南昌南京青岛苏州武汉厦门安庆包头东莞佛山惠州江阴昆明兰州南宁韶关石家庄无锡扬州岳阳2数据统计截止至2023年3月19日请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-债市研究房地产存量市场中反映出的更稳定的需求情绪非常重要在去年地产销售下行时期二手房市场波动相较于新增需求动能的不足滞后2-3个月而在本轮的边际修复过程中二手房市场表现出了相较于新房更好的状态从15城3二手房成交面积来看2月初至3月下旬多数周度的成交同比环比均呈持续上行且同比增速较快分城市等级来看二三线城市的表现略好于一线城市其中一线城市中深圳二手房同比增幅较大二线城市中杭州南宁春节后的二手房市场修复幅度更快三线城市中东莞同比增长较为明显与历史同期比较二手房销售的成交规模已超越去年同期并且接近21年同期图表315城二手房成交面积万平方米图表415城二手房日成交万平米MA3趋势数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理注图表4各年数据春节对齐横坐标为23年对应日期当前房地产价格有小幅波动后续对此需保持关注去年年初至今的商品房价格同比基本稳定但近期在环比层面有一些起色自2022年11月以来一二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格指数均有小幅回升新建商住宅价格指数方面一二三城市2月环比增速分别为020403其中二线城市修复幅度最大个别城市中哈尔滨厦门武汉为二线城市中新建商品房价格环比增长较快的城市二手住宅价格指数方面一二三城市2月环比增速分别为070300其中一线城市修复幅度最大其中广州二手住宅价格指数2月环比增长131为一线城市中二手住宅价格环比增长最快的城市考虑到财富效应对商品房销售也有显著的拉动作用尤其是一线和强二线城市商品房销售价格是判断行业销售拐点的重要参考要素对于这类边际和趋势变化也需保持关注315城为北京深圳杭州南京苏州成都厦门南宁青岛佛山东莞金华江门扬州衢州请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-债市研究图表570城新建商品住宅价格指数当月同比图表670城二手住宅价格指数当月同比数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图表770城新建商品住宅价格指数当月环比图表870城二手住宅价格指数当月环比数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理商品房库存出清周期虽有收敛迹象但整体仍处于历史偏高水平今年1月我国50城商品住宅可售面积出清周期达到2017年以来的高点1914个月而进入2月后随着销售的增长周期长度有所回落换句话说虽然近期的销售情况表现突出从需求侧给予了市场不少信心但考虑到房地产库存压力仍然较大短时间的热度对于根源性问题的影响是有限的因此不仅要看到需求侧的改善更需要观察这一轮改善的持续时间和力度从而对行业的拐点进行判断这也一定程度上制约了市场对于偏长期限地产债的偏好此外对于市场普遍关心的投资端的长链条传导问题可能并没有那么顺畅修复速度较慢这两年行业供给侧的变化之下房企自身加杠杆的意愿较前几年大幅下跌这也就影响到了销售回暖到投资增速提升中间的滞后时间会因企业再投资意愿降低而拉长换句话说即使在考虑房地产需求层的扭转变化之请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-债市研究后也可能更慢的看到需求对于行业修复带来的促进效用因此房地产投资加速的节奏预计需要更长时间的确认图表950城4商品房可售面积以及库存出清周期图表1050城分城市能级的商品房库存出清周期月数据来源中指Wind兴业证券经济与金融研究院整理图表112015年以来房地产开发投资完成额累计同比情况数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理二地产债一级市场的热度提升并且分化明显对于整个板块而言政策对地产融资的利好在现阶段仍在延续这一定程度上增强了市场信心在经历了行业政策利好释放以及信用市场整体的修复后2023年年初至3月上旬5共计67家房地产企业发行境内地产债共115只其中行情的转折点在于春节过后而在地产债发行结构上依然是央国企房企为主与2022年一整年的情况保持一致继续反映地产债市场信用分层带来的长期影响其中仅有6家民营房企发行地产债分别是新希望地产雅居乐中骏集团广州合景卓越商业和滨江集团按发行方式来看当前地产债主要是以公募发行为主规模占比六成以上其次为小公募发行450城来源于中指统计指标5数据统计截至2023年3月10日请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-债市研究图表12今年以来新发行地产债周度规模变化图表13今年以来的地产债发行类型数据来源数据统计截至2023年3月10日Wind兴业证券经济与金融研究院整理不过从发行细节来看目前市场尚未全面回温发行方与投资方的互动还是较为谨慎的新发地产债多为高评级短久期并且担保债的发行规模不小收益率则处于较低水平具体来看主体评级AAA的发行房企占比六成以上其次为AA主体发行主体等级偏低的则基本为有担保债券发行在这其中也分为两类第一类担保来自发行人自身的控股公司如联发集团的担保来自建发股份北京住总地产的担保来自北京住总集团电子城的担保来自北京电子控股公司主要以国企为主第二类则是专业信用增进机构的担保如中债增分别为新希望地产中骏集团广州合景雅居乐等提供了担保民企中的担保债均为这类模式同时被担保的个券也与其他发行债券价格上拉开了差距尤其是对于民企而言这其中既反映了供给侧政策支持的落地也同时反映了当前市场信心重塑的自央国企向下演绎的路径请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-债市研究图表14今年以来地产债发行中涉及担保的情况发行主体久期发行规债项全场发行人债券简称发行时间企业性质利率担保评级年模亿评级倍数新建元产苏州新建元控股集团有限公GK建园012023116264300AAA国企360业司广州城建23穗建0220232204471200AAA国企350广州越秀集团股份有限公司AAA广州城建23穗建012023220277700AAA国企315广州越秀集团股份有限公司23卓越商中债信用增进投资股份有限卓越商业2023221270400民企及其他150469业MTN001公司中华企业23中企01202316174750AAA国企410357上海地产集团有限公司新希望地23五新实中债信用增进投资股份有限20231122621000AAA民企及其他110420产业MTN001公司23中骏集中债信用增进投资股份有限中骏集团20231182641500民企及其他125410团MTN001公司23广州合中债信用增进投资股份有限AA广州合景2023120265700AAA民企及其他133450景MTN001公司23联发集联发集团2023215266820AAA国企210498厦门建发股份有限公司MTN001中海地产23宏洋0120232232751000AAA央企160390中国海外宏洋集团有限公司23联发集联发集团2023215270820AAA国企217498厦门建发股份有限公司MTN002主体久期发行规债项全场发行利发行人债券简称发行时间企业性质担保评级年模亿评级倍数率23高速地产安徽省交通控股集团有限公高速地产202316261132国企138437MTN001司北京住总23京住总20231131731000AAA国企116517北京住总集团有限责任公司地产MTN001电子城23北电012023113265800AAA国企385北京电子控股有限责任公司23雅居乐中债信用增进投资股份有限雅居乐20231182621200民企及其他145470MTN001公司23东海水晶江苏省信用再担保集团有限东海水晶2023223272500AAA国企206436MTN001公司AA枫桥工业23枫桥012023227094500AAA国企260345苏州苏高新集团有限公司园23兴城人居兴城人居20232282761500AAA国企133389成都兴城投资集团有限公司MTN00123高速地产安徽省交通控股集团有限公高速地产2023162771012国企285380MTN002司23国贸房产国贸地产2023322711200AAA国企118492厦门国贸控股集团有限公司MTN00123内兴元小内江兴元2023310500AAA国企550天府信用增进股份有限公司微债数据来源数据统计截至2023年3月10日Quebee兴业证券经济与金融研究院整理受益于信用债市场的整体修复以及行业信心的边际改善同时也考虑到发行主体评级整体较高和久期的影响今年以来新发地产债的发行利率相较于地产债的存量收益率分布而言处在较低区间水平具体来看新发地产债中发行利率在3-4区间的规模占比近五成4-5区间的规模占比两成相对应的可以看到2023年以来新发行债券主要是中短期限的品种1年期和2-3年期之间为主其中小于1年期的地产债发行利率集中在25-35之间小幅波动2-3年期的发行利率整体波动不明显基本维持在4左右发行利率波动幅度较小市场有所回温但依然谨慎对于期限和个体的选择偏好区间依然相对狭窄请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-7-债市研究图表15今年以来地产债发行利率分布情况图表16今年以来不同期限地产债债发行利率走势数据来源数据统计截至2023年3月10日WindQuebee兴业证券经济与金融研究院整理图表17不同发行利率涉及的房企发行主体及债券久期年数据来源数据统计截至2023年3月10日WindQuebee兴业证券经济与金融研究院整理除了发行利率与规模外今年地产债一级市场的边际回温也体现在债券发行的全场倍数表现上2月地产债市场的发行热度整体波动上升地产债发行全场倍数平均值213较1月显著上升同时如果考虑全场倍数2-3的区间占比今年以来也是呈现逐月上升的趋势1月2月以及3月上旬这一区间的占比请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-8-债市研究分别为2126和42此外从今年发债较频繁市场认可度较好的个体房企表现来看2月后发行债券的热度也较前期个券大幅提升其中珠江实业集团新发行债券久期均小于1年2月新发行2只债券全场倍数分别为277倍366倍相比之下1月新发债券的全场倍数110倍光明地产和首开股份2月新发行债券全场倍数均高于6倍分别为612倍608倍显著高于其1月新发行债券其1月新发行债券分别为203倍146倍整体来看春节后的地产债一级市场较年初有了较明显的边际改善与此同时这一轮改善的结构化特征也非常显著热度在高等级的央国企发行人偏短久期的个券中演绎的更为充分改善的一级市场表现无疑为二级市场相对应主体和期限的个券提供了流动性印证和情绪维护利好细分板块的结构性行情而对于整个地产债板块的发行主体或者优质发行主体拉长期限的个券这种热度的延续性和扩展性还需要更长时间的观察得以确认图表18新发行地产债全场倍数分布情况只图表19不同久期新发地产债的全场倍数周度均值情况数据来源数据统计截至2023年3月10日QuebeeWind兴业证券经济与金融研究院整理图表20对于高热度的地产债发行主体而言今年以来不同时点发行个券的热度也有不小的差异发行人发行时间债券简称全场倍数久期年发行规模亿元20231623保利置业MTN0012362631500保利置业202322223保置021304401000202322323保置01360275100020231623铁建房产MTN0011852612200中国铁建20233823中铁012902500202311123光明房产SCP001203033600光明地产202322423光明房产MTN001612093500202311323首创城发MTN0011172581386首创城发集团202322723首创城发MTN002192269800首开股份202313023首开MTN0011462632100请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-9-债市研究20233923首开MTN0026082000202313023粤珠江SCP0011100391000珠江实业集团202321323粤珠江SCP0023660661000202321723粤珠江SCP0032770671200202321523联发集MTN001210266820联发集团202322823联发集MTN00221727082020231623高速地产MTN001138261132高速地产20233223高速地产MTN0022852771012202311323金融街MTN0011631761500金融街202321623金融街MTN0023782741300数据来源数据统计截至2023年3月10日WindQuebee兴业证券经济与金融研究院整理三地产债交易中的供需变化在细分领域推进31成交规模再次回升尤其是部分个券流动性的明显提升值得关注地产债交易情绪自去年地产政策加速后开始有所提升尤其是在2022年11月上旬至12月中旬表现较好但在12月债市整体面临调整压力之下地产债成交规模也再次转淡在今年春节之后跟随着信用债整体的快速修复地产债的成交情况也有逐步好转的迹象其中央国企地产债和民营及混合地产债成交量走向基本一致但民营及混合房企地产债的成交规模较低在行业信用稳定性有所加固之后投资者索求收益之下的扩充标的需求带动了部分国企的地产债成交表现央国企中3月后成交规模持续增长个券流动性提升较快的除了中海发展保利等高稳定性主体之外建发地产华发集团以及首创置业铁建地产首开股份等发行主体的个券也在周度成交表现上提升明显图21房企存量债周度成交量情况亿元数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-10-债市研究图表22样本央国企房企存量债周度成交量亿元图表23样本民营混合房企存量债周度成交量亿元数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图24样本房企活跃券周度收益率变化情况请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-11-债市研究数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理32买卖盘表现也反映出投资热度与供需变化观察样本的选取方法61数据统计为2023年1月30日至2023年3月10日这段市场情绪变动时期2以总成交情况排名较前交易活跃的12家主体为地产发行主体参考经纪商CFETS和交易所总成交量3根据Qeubee流动性评分各自从参考发行主体的存量地产债中选取流动性评分最高的5只债券作为交易情形参考样本依据以上规则在可获取数据中统计成交情况12个样本发行房企分别为首开股份珠江实业金融街中国铁建招商蛇口城建发展高速地产中国电建天健集团华发股份光明地产和建发地产60个样本个券的久期分布中修正久期在1年内的占比451-2年的占比382-334年的占比17图表25流动性较高的样本活跃券信息修正久修正久修正久债券名称债券名称债券名称债券名称修正久期期年期年期22天健集SCP00300320中铁0105121建发地产PPN00211422中铁0118620光明房产MTN00200520金融街MTN001A05321光明房产MTN00212422金融街MTN00118622招商蛇口SCP00600822高速地产CP00406519建房0112522建发地产MTN003A18722高速地产CP00100920金融街MTN00206821粤珠江MTN00213622京城投PPN00218920天健Y10118京城投MTN002B06921京城投PPN00213820招商蛇口MTN001B19118蛇口010120粤珠江MTN00307322华发0313922建发地产MTN00420922高速地产CP00201120招商蛇口MTN00307621首开MTN00516122电建地产MTN00221620华发实业MTN00201221中铁0108521招商蛇口MTN001A16222华发实业MTN002A21620首开MTN00201323光明房产MTN00109321天健Y116522光明房产MTN0012166可得交易数据来源为Qeubee数据终端存在统计数据缺失以及不同的数据来源披露项目存在差异可能带来的偏差请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-12-债市研究22高速地产CP00502321铁建房产MTN00109521建发地产PPN00316922粤珠江MTN00522122天健集SCP00202421金融街MTN00109723金融街MTN00117622电建地产MTN00322723光明房产SCP00103321粤珠江MTN001120华发0218122铁建房产MTN00322818珠江债03521电建地产MTN00110222首开MTN00318322首开MTN00523320电建地产MTN00103921电建地产MTN00210422天健集MTN00118423高速地产MTN00227721华发030521京城投MTN001A10622首开MTN00418521京城投MTN003334数据来源WindQeubee兴业证券经济与金融研究院整理二级市场活跃样本个券表现从样本个券的成交表现来看2月中旬之后活跃样本的供需情况出现了反转买债需求较供给提升并且伴随着价格的上升这也反映出最终成交规模之外另一层的市场情绪买不到券以及抢券带来的非成交情形一方面2月以来样本个券交易中bid笔数明显增加并且笔数在2月中下旬开始逐渐超越offer笔数并且这种情况在部分1年期以上久期的债券中表现得较为明显这个特征在光明地产首开股份高速地产等主体所发个券的交易表现较为明显另一方面在这个过程中的个券收益率也呈现出波动下降的趋势样本债券的平均成交收益率由1月31日的421下降至374样本个券之中首开股份中1-2年期个券成交收益率下降幅度最为明显图表26样本个券20光明房产MTN002bid和offer笔图表27图表27样本个券22首开MTN004bid和offer数走势笔笔数走势笔数据来源QuebeeDM兴业证券经济与金融研究院整理图表28样本个券23高速地产MTN002bid和offer笔图表29样本个券22首开MTN005bid和offer笔数走数走势笔势笔数据来源QuebeeDM兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-13-债市研究从不同久期的样本券表现来看供需热度的变化时点有一定差异久期为1年期以下的样本债券共26只属于活跃度最高区间多数bid-offer笔数差值在3月后才略有缩小样本中首开股份所发个券的变动较大体现市场认知度调整和热度行情久期为1-2年期的样本债券共24只bid-offer笔数差值同样在3月初出现稳步缩小的趋势样本个券中变化较大的同样是首开股份所发个券久期为2年期以上的样本债券共10只占比低于前两者而这部分供需结构由于offer的变少调整得更早自2月8日起2年期以上债券的bid-offer笔数差值已有明显的收缩小趋势其中首开股份高速地产所发行得部分个券受欢迎程度较高图表30久期1年期以下样本券bid和offer笔数走势图表31久期1-2年期样本券bid和offer笔数走势笔笔数据来源Quebee兴业证券经济与金融研究院整理图表32久期2年期以上样本券bid和offer笔数走势图表33样本券平均成交收益率走势笔数据来源QuebeeDM兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-14-债市研究四关注央国企地产债的投资性价比41信用行情行业边际修复之下地产债投资逻辑在提升虽然行业政策利好于去年11月开始持续加码但地产债板块的表现与信用债整体行情密切相关其修复的速度又相对较慢在信用投资缺资产的行情中也意味着一定的机会我们在此前报告中总结过的一条逻辑线同样适用于当下对于地产债板块而言一个重要的积级因素在于新一轮寻找确定性资产的过程中投资者对于地产板块的参与与探索程度逐步高于此前尤其是绝对收益的吸引力将在个券流动性提升后产生更明显的影响力因此一方面信用债整体行情走势能否阶段性延续对地产债表现具有基准意义目前就宏观层面来看市场对于资金面的压力担忧在3月中旬央行公告降准后有所缓和叠加近期海外风险事件对避险情绪的提振债市短期没有大风险对信用债的持续表现形成支撑而就中观层面来看3-4月信用债的偿付压力相对偏大信用债净供给短时间很难有大幅走高一级抢券的热情或将持续资产荒短时间内或难缓解配置以及交易类型的机构对信用债偏强的投资意愿或将持续而这种情绪有望带领更多的外溢需求至于地产债板块中寻求性价比此外对于地产债本身的投资逻辑而言我们不断强调的两层正向确定性在短期都有边际上的优化表现有利于稳定投资者信心第一层确定性在于推进需求的政策是否起效虽然持续性需要继续观察难言拐点但春节后各能级城市相对超预期的销售表现在短时间内让投资者对行业信心有改善第二层确定性在于信用市场信心的稳固此前公布的三支箭的政策旨在从多维度对房企的融资增信再次稳固融资渠道及其带来的现金流从公开市场表现而言地产债的成交量的增幅虽然有限但结构上的热度提升以及部分个券的供不应求开始不断反映脆弱性的边际修复对于地产板块而言地产债流动性的起伏体现多数投资者对于板块机遇尚需等待的观点但积极的情绪可能先反映在相对优质的央国企发债主体上那么在两类逻辑的综合考量之下我们建议投资者根据自身的负债成本稳定性需求在不同的地产细分板块中选择安全性流动性与收益三个维度下的性价比标的尤其是在较为优质的央国企发债房企中进行标的筛选而在久期方面除了对于个券流动性的考量外其他个体风险可能带来的行业影响以及估值波动也是投资者需要思考的内容42当前存量地产债的分布表现存量地产债中目前收益率集中于3-4区间的地产债规模最大为532935亿元占比近四成在这其中占比最高的是1-3年期的AAA国企地产债占比2522比如1-3年期的陆家嘴金融街和南京安居建设集团等其次是1-3年期的AAA央企地产债占比1731比如1-3年期的招商蛇口保利发展和上海金茂等收益率相较于整体信用债处于更高水平对投资者吸引力较大的包括收益率4-6区间范围内的个券位于4-5之间的地产债规模201342亿元占比1481这一区间中占比最高的是1-3年期的AAA国企地产债占比2789比如1-3年期的首开股份珠江实业集团北辰实业等其次是1-3年期的AAA央企地产请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-15-债市研究债占比2292比如1-3年期的信达投资鲁能集团和中国铁建等收益率位于5-6区间的地产债规模127850亿元占比940这一区间内占比最高的是1-3年期的AAA国企地产债占比1096比如1-3年期的首创城发集团和华发股份等其次是小于1年期的AAA民营及混合地产债占比1065比如小于1年期的龙湖金地集团和美的置业等高收益债投资者关注的收益率大于8的地产债规模259081亿元占比1905在此区间内占比最高的是小于1年期的AAA民营及混合地产债占比3565比如小于1年期的碧桂园金地集团和旭辉集团等图34目前地产债收益率分布情况亿元数据来源数据统计截至3月10日Wind兴业证券经济与金融研究院整理图35收益率小于3区间涉及房企情况数据来源数据统计截至3月10日Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-16-债市研究图36收益率3-4区间涉及房企情况数据来源数据统计截至3月10日Wind兴业证券经济与金融研究院整理图37收益率4-5区间涉及房企情况数据来源数统计截至3月10日Wind兴业证券经济与金融研究院整理图38收益率5-6区间涉及房企情况数据来源数据统计截至3月10日Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-17-债市研究图39收益率6-8区间涉及房企情况数据来源数据统计截至3月10日Wind兴业证券经济与金融研究院整理图40收益率大于8区间涉及房企情况数据来源数据统计截至3月10日Wind兴业证券经济与金融研究院整理风险提示宏观经济出现下行压力房地产的行业政策在需求边际上超预期个体企业融资或经营状况出现信用风险对市场影响超预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-18-债市研究分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除外增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间评级标准为报告发布日后的12个月内中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级公司股价或行业指数相对同期相关减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5证券市场代表性指数的涨跌幅其中无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确A股市场以沪深300指数为基准新三板定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级市场以三板成指为基准香港市场以恒推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数生指数为基准美国市场以标普500或行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平纳斯达克综合指数为基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京深圳地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦32地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T215层层01-08单元座52楼邮编200135邮编100020邮编518035邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-19-