投资要点：
　　市场下行导致增收不增利。2022年，公司营业收入1830.03亿元，同比增加13.92%；归属于上市公司股东的净利润42.64亿元，同比减少58.89%。主要原因是：
　　 1）2022年，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。2）公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免。3）2022年，公司计提存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加20.29亿元。4）2022年，公司转让子公司产生投资收益同比减少。上年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“SZ.180101”）上市，产生税后收益14.58亿元。
　　三条红线持续优化，融资成本实现压降。公司秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。2022年年底，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30。2022年年底，公司综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59BP。
　　多年持续稳定分红。2022年度公司利润分配方案预案为：以公司总股本77.39亿股为基数，向全体股东每10股派息人民币2.3元（含税），合计现金分红金额（含税）为17.80亿元，占到合并报表中归属于上市公司普通股股东净利润的41.74%。公司近三年现金分红比例维持在归属于上市公司普通股股东净利润的40%左右，分红派息政策稳健。
　　行业地位持续攀升，拿地聚焦核心区位。2022年，公司累计实现销售面积1193.65万平，累计实现销售金额2926.02亿元，销售规模行业排名提升至第六位。高能级城市深耕卓有成效，公司在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，上海单城销售金额突破740亿元。2022年，公司累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，公司需支付地价为766亿元，在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2023、2024年的EPS分别为1.1和1.44元，考虑公司销售保持竞争优势，融资背景强，在当前市场供给侧改革背景下，我们给予公司估值适度溢价，即2023年15-17XPE，合理价值区间为16.5~18.7元，维持“优于大市”评级。
　　风险提示：行业面临销售下行和政策不及预期风险。
　　

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告招商蛇口001979公司年报点评2023年03月22日TableInvestInfo投资评级优于大市维持聚焦核心区块布局看好公司成长潜力股票数据TableSummary03TableStockInfo月21日收盘价元1349投资要点52周股价波动元1149-1770总股本流通A股百万股77397738总市值流通市值百万元104400104385市场下行导致增收不增利2022年公司营业收入183003亿元同比增加相关研究1392归属于上市公司股东的净利润4264亿元同比减少5889主拟定增购买前海自贸区资产大股东参与募TableReportInfo要原因是配支持企业发展20230219定增购买核心资产抓住机遇扩大优势12022年公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长但受市场下20221219行影响房地产业务结转毛利率同比下降结转毛利同比减少2公司妥善当季3Q销售金额增速同比转正债务落实国家相关房租减免政策要求结合公司实际对符合条件商户进行了相应稳定现金充裕20221102的租金减免32022年公司计提存货投资性房地产长期股权投资等市场表现资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加2029亿元42022TableQuoteInfo年公司转让子公司产生投资收益同比减少上年同期以公司万融大厦招商蛇口海通综指2408万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT基金代码SZ180101上市产生税后收益1458亿元1508608三条红线持续优化融资成本实现压降公司秉持一贯稳健的财务管理策略三道红线始终处于绿档并持续优化2022年年底公司剔除预收账款的-292资产负债率6242净负债率4809现金短债比为1302022年年底-1192公司综合资金成本389较年初大幅下降59BP-2092202232022620229202212多年持续稳定分红2022年度公司利润分配方案预案为以公司总股本7739亿股为基数向全体股东每10股派息人民币23元含税合计现金分红沪深300对比1M2M3M金额含税为1780亿元占到合并报表中归属于上市公司普通股股东净绝对涨幅-88-6610利润的4174公司近三年现金分红比例维持在归属于上市公司普通股股东相对涨幅-49-19-30净利润的40左右分红派息政策稳健资料来源海通证券研究所TableAuthorInfo行业地位持续攀升拿地聚焦核心区位2022年公司累计实现销售面积119365万平累计实现销售金额292602亿元销售规模行业排名提升至第六位高能级城市深耕卓有成效公司在上海合肥苏州南通徐州的市占率超10上海单城销售金额突破740亿元2022年公司累计获取宗地块总计容建面约万平方米总地价约亿元公司需支567261279付地价为766亿元在强心30城和深耕610城的投资金额占比分别达94和90投资建议维持优于大市评级我们预测公司20232024年的EPS分别为11和144元考虑公司销售保持竞争优势融资背景强在当前市场供给侧改革背景下我们给予公司估值适度溢价即2023年15-17XPE合理价值区间为165187元维持优于大市评级风险提示行业面临销售下行和政策不及预期风险分析师涂力磊主要财务数据及预测Tel02123219747TableFinanceInfo202120222023E2024E2025EEmailtll5535haitongcom营业收入百万元160643183003230075277611335150证书S0850510120001-YoY239139257207207净利润百万元10372426485111118014889-YoY-153-589996314332全面摊薄EPS元134055110144192毛利率255193195206214净资产收益率95427792109资料来源公司年报2021-2022海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019792事件公司公告2022年年报情况点评市场下行导致增收不增利2022年公司营业收入183003亿元同比增加1392归属于上市公司股东的净利润4264亿元同比减少5889主要原因是12022年公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长但受市场下行影响房地产业务结转毛利率同比下降结转毛利同比减少2公司妥善落实国家相关房租减免政策要求结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免32022年公司计提存货投资性房地产长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加2029亿元42022年公司转让子公司产生投资收益同比减少上年同期以公司万融大厦万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT基金代码SZ180101上市产生税后收益1458亿元表1公司利润表情况单位百万元20212022YOY海通分析一营业总收入16064341183002661392二营业总成本14203408170497602004营业成本11972349147774512343营业税金及附加968055778467-1958销售费用391424408110426管理费用214493231301784财务费用200602195987-230公司计提存货投资性房地产长期股权投资等资产减值资产减值损失-339091-5045474879准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加2029亿元投资净收益372788201651-4591公司转让子公司产生投资收益同比减少三营业利润22753181536042-3249加营业外收入204355745418115违约赔偿收入与其他利得同比增加减营业外支出1149411786255四利润总额22842601581710-3076减所得税764086671862-1207五净利润1520174909848-4015减少数股东损益482948483440010归属母公司净利润1037225426408-5889六每股收益稀释每股收益元116041-6466资料来源公司2022年年报海通证券研究所三条红线持续优化融资成本实现压降公司秉持一贯稳健的财务管理策略三道红线始终处于绿档并持续优化2022年年底公司剔除预收账款的资产负债率6242净负债率4809现金短债比为130公司充分利用良好信用优势紧抓公开市场政策窗口全年新增50请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019793亿元中期票据100亿元公司债100亿元超短期融资券额度注册完成市场首单并购中票绿色中票等创新品种发行公开市场融资3272亿元票面利率多次创下同期内房企债券利率新低紧抓外币融资低利率窗口在满足自然对冲前提下适度增加外币融资实现融资成本压降2022年年底公司综合资金成本389较年初大幅下降59BP表2公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析20212022Ppt海通分析毛利率25471925-622受市场下行影响房地产业务结转毛利率同比下降净利率946497-449资产负债率67686791024有息负债率50295155125三项费用占收入比509456-053ROE988320-668百万元20212022YOY海通分析总资产8562033588647138354净资产2767551928444048278货币现金79533038624312844预收账款12818164742852主要为预收租金同比增加合同负债1487102514492161-255一年内到期的长期负债335701739033631627经营活动现金流净额25977012217399-1464资料来源公司2022年年报海通证券研究所图1公司收入情况图2公司净利润情况资料来源wind海通证券研究所资料来源wind海通证券研究所多年持续稳定分红保护中长期股东利益2022年度公司利润分配方案预案为以公司总股本7739亿股为基数向全体股东每10股派息人民币23元含税合计现金分红金额含税为1780亿元占到合并报表中归属于上市公司普通股股东净利润的4174公司近三年现金分红比例维持在归属于上市公司普通股股东净利润的40左右分红派息政策稳健表3公司近两年分红情况亿元分红年度合并报表中现金分红金额占合并报以其他方式如现金分红含其他方式占分红现金分红金额现金分红总额归属于上市公司普通表中归属于上市公司普回购股份现金合并报表中归属于上市公司年度含税含其他方式股股东的净利润通股股东的净利润比率分红的金额普通股股东的净利润比率2022年1780426441740178041742021年41791037240290495340292020年49531225340420495340422019年642316033400640001042365012018年6105152404006061054006资料来源公司2022年年报海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019794行业地位持续攀升拿地聚焦核心区位1深耕高能级行业排名第六2022年公司累计实现销售面积119365万平累计实现销售金额292602亿元销售规模行业排名提升至第六位高能级城市深耕卓有成效公司在上海合肥苏州南通徐州的市占率超10上海单城销售金额突破740亿元公司在全国12个城市进入当地销售金额前五位其中上海苏州合肥南通排名TOP1深圳南京徐州进入TOP3温州西安无锡重庆金华位居TOP5此外公司不断深化营销全流程产品建设数字化营销应用显著提升全年线上成交金额达6806亿元图3公司签约销售面积万平方米图4公司签约销售金额亿元资料来源公司2017-2022年年报海通证券研究所资料来源公司2017-2022年年报海通证券研究所2拿地聚焦核心城市积极拓展城市更新2022年公司累计获取56宗地块总计容建面约726万平方米总地价约1279亿元公司需支付地价为766亿元2022年公司在强心30城和深耕610城的投资金额占比分别达94和90单城投放权益地价高达31亿元先后获取上海10宗深圳5宗合肥5宗优质土地公司2022年新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘首开当天平均去化率77为报告期贡献销售金额约300亿元公司积极拓展优质城市更新项目立足粤港澳大湾区聚焦深圳广州佛山东莞开展创新的金融合作模式不断加强城市更新项目的孵化力度截至2022年年底按既有规划计公司累计获取排他资格的城市更新项目共25个规划计容建筑面积约1200万平年内公司积极助力出险房企纾困履行央企责任担当先后与佳兆业集团半岛城邦房地产富力集团签署战略合作协议积极探讨合作的可能性图5公司新增计容建筑面积万平方米资料来源公司2017-2022年报海通证券研究所多业态布局资产运营Reits排布创领先格局请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口00197952022年公司管理范围内全口径资产运营收入未扣除租金减免金额571亿元实现EBITDA304亿元分别同比增长62和69公司勇担央企社会责任为中小企业纾困解难共度时艰报告期内累计减免租金约84亿元并表范围减免租金749亿元公司强化运营期成本管控通过能耗能效管理平台压降在营项目能耗能效成本进一步提升EBITDA报告期内公司2021年前开业项目的EBITDAMargin达60同比提升4个百分点EBITDA回报率达546同比提升047的百分点公司已形成蛇口产园REIT180101SZ和招商局商业房托1503HK境内外双REITs平台覆盖产园商业办公等多业态完善了持有业务投融建管退全生命周期发展模式2022年上半年招商局商业房托收购由公司持有的北京招商局航华科贸中心项目首次布局大湾区外的核心写字楼资产目前公司亦正在积极推动蛇口产园REIT扩募工作拟注入位于深圳市光明区的光明科技园加速器二期项目公司持有型物业储备丰富业态多样随着不同类型REITs平台的构建未来将进一步盘活存量资产助力公司资产运营业务的发展城市服务全面开花主业服务业相辅相成物业管理方面2022年物业管理市场拓展持续发力全年实现新签年度合同额3175亿元邮轮业务方面2022年公司积极开辟邮轮新航线布局新业务以期在复苏市场中稳健部署招商伊敦号邮轮年内共落地6条新航线其中深圳-厦门-温州-舟山-上海航线入选国家交通运输部国内水路旅游客运精品航线与深圳免税集团强强联合落地中国首艘五星旗邮轮海南离岛免税项目康养业务方面公司年内新获取4个外部管理输出类项目轻资产能力进一步夯实按计划推进太子湾常熟两个医院的建设及筹开工作其中常熟医院预计于2023年开业会展业务方面2022年深圳国际会展中心在15个月有效办展时间内承办展会16次参会企业合计数19563家实现展览面积191万平位居全国第一投资建议维持优于大市评级2023年公司计划实现签约销售金额3300亿元计划新开工计容面积约1000万平方米计划竣工计容面积约1600万平方米我们预测公司20232024年的EPS分别为11和144元考虑公司销售保持竞争优势融资背景强在当前市场供给侧改革背景下我们给予公司估值适度溢价即2023年15-17XPE合理价值区间为165187元维持优于大市评级表4H股市场可比地产股股价为2023年3月21日收盘价股价EPS元每股PE倍PEG2023元每股2022E2023E2024E2022E2023E2024E华润臵地3115442478531704652587068万科A1574204218234773722673101平均739687630085注1收盘价为2023年3月21日价格EPS为Wind一致预期1港元088人民币资料来源Wind海通证券研究所风险提示行业面临销售下行和政策不及预期风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019796财务报表分析和预测TableForecastInfo主要财务指标20222023E2024E2025E利润表百万元20222023E2024E2025E每股指标元营业总收入183003230075277611335150每股收益055110144192营业成本147775185280220441263449每股净资产1314142715741768毛利率193195206214每股经营现金流287133889-278营业税金及附加7785690277739384每股股利000000000000营业税金率43302828价值评估倍营业费用4081437147195698PE24481227934701营业费用率22191717PB103095086076管理费用2313207124993016PS057045038031管理费用率13090909EVEBITDA1127581409426EBIT16230328254295954515股息率00000000财务费用1960417450594501盈利能力指标财务费用率11181813毛利率193195206214资产减值损失-5045-4036-2822-2820净利润率23374044投资收益2017759255526703净资产收益率427792109营业利润15360307934034753615资产回报率05091012营业外收支45773010611529投资回报率19384552利润总额15817315234140955144盈利增长EBITDA19091424965269664307营业收入增长率139257207207所得税6719126091656322058EBIT增长率-2801022309269有效所得税率425400400400净利润增长率-589996314332少数股东损益4834104031366518198偿债能力指标归属母公司所有者净利润426485111118014889资产负债率679692698707流动比率155150148146速动比率051049059051资产负债表百万元20222023E2024E2025E现金比率020016024015货币资金862437893213107193745经营效率指标应收账款及应收票据3913525761488346应收账款周转天数705729751778存货411549461875454818569102存货周转天数101001850007500070000其它流动资产153482182409215266257542总资产周转率021025027029流动资产合计655187728473807303928735固定资产周转率1825204523212687长期股权投资7464487727100810113893固定资产10820116811224012705在建工程810905822747无形资产1389134913271337现金流量表百万元20222023E2024E2025E非流动资产合计231284256759281752306691净利润426485111118014889资产总计88647198523110890551235426少数股东损益4834104031366518198短期借款1509150915091509非现金支出9320144141270012753应付票据及应付账款56245675326748886571非经营收益-243-1992419-455预收账款165207222268营运资金变动3998-2101030840-66921其它流动负债365991416466474471547622经营活动现金流221741032668805-21535流动负债合计423910485714543689635970资产-5784-1236-487-17长期借款121074135697148858162019投资-7607-35706-35705-35705其它长期负债57048602766793275587其他3377759655556706非流动负债合计178121195973216789237606投资活动现金流-10014-29345-30636-29015负债总计602031681687760479873576债权募资23347178522081720817实收资本7739773977397739股权募资14503000归属于母公司所有者权益101712110413121780136857其他-43724-6330-7033-7778少数股东权益182729193131206796224994融资活动现金流-5874115211378413039负债和所有者权益合计88647198523110890551235426现金净流量6472-731252139-37326备注1表中计算估值指标的收盘价日期为03月21日2以上各表均为简表资料来源公司年报2022海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019797信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableReports华侨城A碧桂园碧桂园服务华润臵地中国国贸保利物业新湖中宝金科股份卓越商企服务建发股份天健集团融创服务万物云旭辉控股集团保利发展锦和商管华发股份金地集团招商蛇口龙湖集团中国海外发展东方雨虹美的臵业远洋服务越秀服务张江高科万科A中国金茂华润万象生活陆家嘴投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明