事项：
　　公司公布2022年年报，全年实现营业收入1830亿元，同比增长13.9%；归母净利润42.6亿元，同比下降58.9%，位于业绩预告中间水平；拟每10股派发现金红利2.3元（含税）。
　　平安观点：
　　多因素致业绩承压，计划竣工同比增长：公司2022年营收同比增长13.9%，归母净利润同比下降58.9%，利润增速低于营收主要因：1）受市场下行影响，毛利率同比下降6.2个百分点至19.3%；2）资产及信用减值损失同比增长20.1亿元；3）转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.6亿元；4）少数股东损益占比同比提升21.4个百分点至53.1%。期内公司持续推进提质增效，严格控制费用开支，期间费用率同比下降0.5个百分点至4.6%。2023年计划竣工面积1600万方，同比增长21.8%。
　　销售排名升至第六，投资韧性方式多元：公司2022年销售面积1194万平米，同比下降18.5%；销售金额2926亿元，同比下降10.5%；销售降幅低于同行，规模排名升至第六。销售均价24513元/平米，同比增长9.8%。2023年计划实现签约销售金额3300亿元，同比增长12.8%；计划新开工1000万方，同比增长11.4%，为销售计划实现提供支撑。公司2022年累计获取56宗地块，计容建面726万平米，总地价1279亿元，需支付地价766亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比60.8%、43.7%，投资强度优于同行。平均楼面价17617元/平米，地价房价比71.9%，较2021年提升10.1个百分点。投资持续聚焦，在“强心30城”和“深耕6+10城”投资金额占比达94%、90%。2022年新增项目中22个实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，贡献销售金额约300亿元。资源获取方式多元，期末累计获取排他资格城市更新项目25个，规划计容建面1200万平米；期内积极助力出险房企纾困，先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作可能性。
　　三条红线维持绿档，融资成本延续下行：期末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率48.1%、现金短债比1.3倍，三条红线维持绿档；综合资金成本3.89%，较期初下降59BP。
　　投资建议：受房地产调整影响，公司毛利率下行及减值计提超出此前预期，下调公司2023-2024年EPS预测至0.72元（原为1.35元）、0.98元（1.46元），新增2025年EPS预测为1.37元，当前股价对应PE分别为18.8倍、13.9倍、10.0倍。公司业绩压力逐步消化，融资优势延续，投资呈现韧性，通过持续聚焦核心城市实现项目储备有序换仓，以优质资产助力销售发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率持续下行、减值计提超出预期风险；2）若核心城市核心地块竞争加剧，将影响公司投资节奏，并可能导致公司拿地利润空间收窄、拿地权益持续降低风险；3）疫情反复风险。

研究报告全文：房地产公司2023年03月20日报招商蛇口001979SZ告多因素致业绩承压销售投资呈现韧性推荐维持事项公司公布2022年年报全年实现营业收入1830亿元同比增长139归母股价元1362净利润426亿元同比下降589位于业绩预告中间水平拟每10股派发现公主要数据金红利23元含税行业房地产司公司网址wwwcmsk1979com平安观点大股东持股招商局集团有限公司5953多因素致业绩承压计划竣工同比增长公司2022年营收同比增长年实际控制人139归母净利润同比下降589利润增速低于营收主要因1受总股本百万股7739报流通A股百万股7738市场下行影响毛利率同比下降62个百分点至1932资产及信用点流通BH股百万股减值损失同比增长201亿元3转让子公司产生投资收益同比减少上总市值亿元1054年同期以万融大厦万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园评流通A股市值亿元1054每股净资产元1079REIT上市产生税后收益146亿元4少数股东损益占比同比提升资产负债率679214个百分点至531期内公司持续推进提质增效严格控制费用开支期间费用率同比下降05个百分点至462023年计划竣工面积行情走势图1600万方同比增长218销售排名升至第六投资韧性方式多元公司2022年销售面积1194万平米同比下降185销售金额2926亿元同比下降105销售降幅低于同行规模排名升至第六销售均价24513元平米同比增长982023年计划实现签约销售金额3300亿元同比增长128计划新开工1000万方同比增长114为销售计划实现提供支撑公司2022年累计获取56宗地块计容建面726万平米总地价1279亿元需支付地价766亿元拿地销售面积比拿地销售金额比608437相关研究报告投资强度优于同行平均楼面价17617元平米地价房价比719较平安证券招商蛇口001979SZ事项点评聚势加码前海乘势夯实权益推荐202212182021年提升101个百分点投资持续聚焦在强心30城和深耕610平安证券招商蛇口001979SZ季报点评财城投资金额占比达94902022年新增项目中22个实现当年拿地当务维持稳健投资呈现韧性推荐20221031年开盘首开当天平均去化率77贡献销售金额约300亿元资源获取证证券分析师方式多元期末累计获取排他资格城市更新项目25个规划计容建面券杨侃投资咨询资格编号1200万平米期内积极助力出险房企纾困先后与佳兆业集团半岛城研S1060514080002BQV514究YANGKAN034pingancomcn郑茜文投资咨询资格编号2021A2022A2023E2024E2025E报S1060520090003营业收入百万元160643183003222897256332299908ZHENGXIWEN239pingancomcn告YOY239139218150170净利润百万元1037242645596760810590YOY-153-589312360392毛利率255193190195210净利率6523253035ROE9542536889EPS摊薄元134055072098137PE倍102247188139100PB倍1213121110请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容招商蛇口公司年报点评邦房地产富力集团签署战略合作协议积极探讨合作可能性三条红线维持绿档融资成本延续下行期末公司剔除预收账款的资产负债率624净负债率481现金短债比13倍三条红线维持绿档综合资金成本389较期初下降59BP投资建议受房地产调整影响公司毛利率下行及减值计提超出此前预期下调公司2023-2024年EPS预测至072元原为135元098元146元新增2025年EPS预测为137元当前股价对应PE分别为188倍139倍100倍公司业绩压力逐步消化融资优势延续投资呈现韧性通过持续聚焦核心城市实现项目储备有序换仓以优质资产助力销售发展我们看好公司中长期表现维持推荐评级风险提示1楼市复苏持续性不及预期风险若楼市复苏不及预期房企销售仍普遍以价换量将导致公司结算毛利率持续下行减值计提超出预期风险2若核心城市核心地块竞争加剧将影响公司投资节奏并可能导致公司拿地利润空间收窄拿地权益持续降低风险3疫情反复风险请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容招商蛇口公司年报点评资产负债表单位百万元利润表单位百万元会计年度2022A2023E2024E2025E会计年度2022A2023E2024E2025E流动资产6551878427259647521113461营业收入183003222897256332299908现金86243222902563329991营业成本147775180547206347236928应收票据及应收账款3913471354216342税金及附加7785128281475217259其他应收款126778160769184885216315营业费用4081517959556968预付账款3952129901493917479管理费用2313306635254125存货411549612446699965803699研发费用125145167195其他流动资产22753295163390939635财务费用1960734670657243非流动资产231284214055196757179990资产减值损失-5045-3009-2563-3599长期投资74644761357762779118信用减值损失-1414-1369-1575-1843固定资产129481103490987141其他收益361272272272无形资产13891169947722公允价值变动收益472000其他非流动资产14230312571710908593009投资净收益2017395139513951资产总计886471105678011615091293451资产处置收益6222流动负债423910632047769500925277营业利润15360136341860725973短期借款15093177981976130646营业外收入575309309309应付票据及应付账款562458233294097108042营业外支出118117117117其他流动负债366156517936593427686589利润总额15817138261879926165非流动负债1781211328479000052074所得税6719487566289225长期借款1630821178087496037035净利润909889511217116940其他非流动负债15039150391503915039少数股东损益4834335545626350负债合计602031764894859499977350归属母公司净利润42645596760810590少数股东权益182729186084190646196996EBITDA20298399384465351667股本7739773977397739EPS元055072098137资本公积10214102141021410214留存收益837598784993411101151主要财务比率归属母公司股东权益101712105802111363119104会计年度2022A2023E2024E2025E负债和股东权益886471105678011615091293451成长能力营业收入139218150170营业利润-325-112365396归属于母公司净利润-589312360392获利能力毛利率193190195210净利率23253035ROE42536889现金流量表单位百万元ROIC28363847会计年度2022A2023E2024E2025E偿债能力经营活动现金流21834-4100342022801资产负债率679724740756净利润909889511217116940净负债比率275436435436折旧摊销2521187661879018258流动比率15131312财务费用1960734670657243速动比率05030303投资损失-2017-3951-3951-3951营运能力营运资金变动3998-73624-31428-37245总资产周转率02020202其他经营现金流6273150915551555应收账款周转率471477477477投资活动现金流-10014904904904应付账款周转率263220220220资本支出6225000每股指标元长期投资-8699000每股收益最新摊薄055072098137其他投资现金流-7541904904904每股经营现金流最新摊薄282-530054036筹资活动现金流-5874-23855-1763652每股净资产最新摊薄1079113212041304短期借款-2119302705019748670估值比率长期借款26965-45274-42847-37926PE247188139100其他筹资现金流-30720-8851-9112-10092PB13121110现金净增加额6132-6395333434358EVEBITDA1811109资料来源同花顺iFinD平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容平安证券研究所投资评级股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利平安证券研究所电话4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金上海市陆家嘴环路1333号平安金融北京市西城区金融大街甲9号金融街融中心B座25层大厦26楼中心北楼16层邮编518033邮编200120邮编100033