事件：2023年3月21日，招商蛇口发布2022年年报。公司实现营业收入1830.03亿元，同比上升13.92%，实现归母净利润42.64亿元，同比下滑58.89%；实现基本每股收益为0.41元，同比下滑64.66%；实现加权平均净资产收益率3.76%，同比下降7.07个百分点。
　　点评：
　　22年业绩受行业环境影响，大幅下滑，当前业绩充分释放过往不利因素。2022年，公司实现营收1830.02亿元，同比上升13.92%，实现归母净利润42.64亿元，同比下滑58.89%，实现毛利352.27亿元，毛利率19.25%，同比下滑6.22个百分点。归母净利润下滑的主要原因是：（1）受市场下行、结转区域结构变化的影响，开发业务结转毛利率阶段性下降。（2）公司落实国家相关房租减免要求，对符合条件商户进行租金减免。（3）计提资产减值准备同比增加。（4）转让子公司产生投资收益同比减少。
　　保持稳定分红比例。公司始终保持稳定分红比例，上市8年来累计现金分红率达37.7%。2022年分红率为41.74%，每股分红0.23元，按照2023年3月20日收盘价计算，股息率为1.69%。
　　销售优于行业，排名提升。2022年公司实现签约面积1193.65万方，同比下降18.5%；实现签约金额2926.02亿元，同比下降10.5%，销售排名提升至第6名。2023年销售目标3300亿元、新开工1000万方、竣工1600万方，较2022年实际分别+12.8%、+11.4%、+21.8%。
　　拿地积极，集中布局核心区域。2022年公司新获取项目56个，拿地总建面726万平方米，金额约1279亿元，估算拿地力度44%。公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%。
　　股权融资方案落地，三条红线持续达标，融资优势明显。拟增发股份89亿元收购南油集团，配套融资85亿元。截至2022年末，公司三道红线持续达标。全年公开市场融资327.2亿元，全年综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59bp，融资渠道畅通且成本较低。
　　三大主业调整聚焦第二成长曲线。2022年，为匹配战略目标和转型方向，公司三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务：开发业务稳定基本面；资产运营持续增长；城市服务持续创新。
　　投资建议：公司拿地保持积极力度，一二线优质资源丰厚。受益优质土地储备，销售表现靓丽，未来增长可期。同时，三大主业调整聚焦第二成长曲线，看好公司中长期投资价值。调整公司23-24年EPS为0.80和1.10元，以3月20日收盘价计算，PE分别为16.9倍和12.4倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：核心城市恢复不及预期，地产政策不及预期。

研究报告全文：公司研证券研究报告究industryId房地产行业investSuggestiondyCompany招商蛇口investSug001979买入维持gestionCh0000092022年报点评titleange业绩压力释放销售拿地靓丽未来增长可期createTime12023年03月21日公市场数据marketData投资要点司日期2023-03-20事件summary2023年3月21日招商蛇口发布2022年年报公司实现营业收入183003亿元同比上收盘价元1362点升1392实现归母净利润4264亿元同比下滑5889实现基本每股收益为041元评总股本百万股7739同比下滑6466实现加权平均净资产收益率376同比下降707个百分点流通股本百万股7738报点评净资产百万元告10171222年业绩受行业环境影响大幅下滑当前业绩充分释放过往不利因素2022年公司实总资产百万元886471现营收183002亿元同比上升1392实现归母净利润4264亿元同比下滑5889实现毛利35227亿元毛利率1925同比下滑622个百分点归母净利润下滑的主要每股净资产元1314原因是1受市场下行结转区域结构变化的影响开发业务结转毛利率阶段性下降来源WIND兴业证券经济与金融研究院整理2公司落实国家相关房租减免要求对符合条件商户进行租金减免3计提资产减值准备同比增加4转让子公司产生投资收益同比减少相关报告relatedReport保持稳定分红比例公司始终保持稳定分红比例上市8年来累计现金分红率达377招商蛇口2021年报点评业2022年分红率为4174每股分红023元按照2023年3月20日收盘价计算股息率绩有所下滑拿地积极受益供为169给侧改革2022-03-22销售优于行业排名提升2022年公司实现签约面积119365万方同比下降185实现签约金额292602亿元同比下降105销售排名提升至第6名2023年销售目标3300分析师emailAuthor亿元新开工1000万方竣工1600万方较2022年实际分别128114218靳璐瑜拿地积极集中布局核心区域2022年公司新获取项目56个拿地总建面726万平方米jinluyuxyzqcomcn金额约1279亿元估算拿地力度44公司在强心30城和深耕610城的投资金额占比分别达94和90S0190520080003股权融资方案落地三条红线持续达标融资优势明显拟增发股份89亿元收购南油集团配套融资85亿元截至2022年末公司三道红线持续达标全年公开市场融资3272亿元全年综合资金成本389较年初大幅下降59bp融资渠道畅通且成本较低三大主业调整聚焦第二成长曲线2022年为匹配战略目标和转型方向公司三大主业调整为三类业务即开发业务资产运营城市服务开发业务稳定基本面资产运营持续增长城市服务持续创新研究助理assAuthor投资建议公司拿地保持积极力度一二线优质资源丰厚受益优质土地储备销售表现宋词靓丽未来增长可期同时三大主业调整聚焦第二成长曲线看好公司中长期投资价值调整公司23-24年EPS为080和110元以3月20日收盘价计算PE分别为169倍和songcixyzqcomcn124倍维持买入评级风险提示核心城市恢复不及预期地产政策不及预期主要财务指标会计年度zycwzb主要财务指标20222023E2024E2025E营业收入百万元183003181436205672228142同比增长139-09134109归母净利润百万元42647335962811524同比增长-589720313197毛利率193215225233ROE42678191每股收益元041080110135市盈率334169124101来源WIND兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明公司点评报告带市场行情报告正文2023年3月20日招商蛇口发布2022年年报公司实现营业收入183003亿元同比上升1392实现归母净利润4264亿元同比下滑5889实现基本每股收益为041元同比下滑6466实现加权平均净资产收益率376同比下降707个百分点1业绩受行业环境影响大幅下滑当前业绩充分释放过往不利因素22年业绩受行业环境影响大幅下滑当前业绩充分释放过往不利因素2022年公司营业收入逆势上涨实现183003亿元同比增加1392归属于上市公司股东的净利润4264亿元同比减少5889主要原因是1报告期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长但受市场下行影响房地产业务结转毛利率同比下降结转毛利同比减少2公司妥善落实国家相关房租减免政策要求结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免3报告期内公司计提存货投资性房地产长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加2029亿元4报告期内公司转让子公司产生投资收益同比减少上年同期以公司万融大厦万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市产生税后收益1458亿元当前业绩释放过往不利因素公司继续坚持区域聚焦城市深耕综合发展三大策略依靠产-网-融-城四个抓手以创新驱动为根本动力踔厉奋进推动高质量发展促进公司实现盈利能力和经营规模的企稳回升图表12022年营业收入同比增长1392图表22022年归母净利润同比下滑588920001830033520027542471401800302032715201600150251400-153501200239320-2358100-20100042648001869151699-4060013921050-588940010645-60200000-80201720182019202020212022201720182019202020212022归属于母公司所有者的净利润亿元左轴营业收入亿元左轴同比右轴同比右轴数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-公司点评报告带市场行情图表32022年综合毛利率为1925图表42022年归母净利润率为23320004500394917263766180016201642400034653500160028691400300025471200250094519251000200080064615006001000400233500200000000201720182019202020212022201720182019202020212022毛利润率归母净利润率数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理保持稳定分红比例公司始终保持稳定分红比例上市8年来累计现金分红率达3772022年分红率为4174每股分红023元按照2023年3月20日收盘价计算股息率为169图表5公司保持稳定分红比例4541254014006400640424029417440353025201510502016201720182019202020212022股利支付率数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理2销售优于行业拿地积极销售优于行业排名提升2022年公司实现签约面积119365万方同比下降185实现签约金额292602亿元同比下降105销售排名提升至第6名2023年销售目标3300亿元新开工1000万方竣工1600万方较2022年实际分别128114218拿地相对积极集中布局核心区域2022年公司新获取项目56个拿地总建面请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-公司点评报告带市场行情726万平方米金额约1279亿元估算拿地力度44公司在强心30城和深耕610城的投资金额占比分别达94和90图表62022年新增拿地建面同比减少5343图表72022年新增拿地金额同比减少4013数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图表82022年拿地金额占销售金额比重约为44图表92022年拿地均价为17617元平方米90802000017617801800065701600013777556054140004444120005092079447100004067497016800030600020400010200000201720182019202020212022201720182019202020212022数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理3股权融资方案落地三条红线持续达标融资优势明显拟增发股份89亿元收购南油集团配套融资85亿元2023年2月17日公司发布公告拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24股权招商局投资发展持有的招商前海实业289股权交易标的资产交易价格合计8928亿元同时公司公告拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名特定投资者非公开发行股票募集配套资金募集资金金额不超过85亿元其中42亿元用于补充流动资金及偿还债务43亿元用于上海南京重庆合肥等地存量项目的建设使用三条红线持续达标融资优势明显截至2022年末公司扣除预售账款资产负债率6242净负债率4809现金短债比130全年公开市场融资3272亿元全年综合资金成本389较年初大幅下降59bp融资渠道畅通且成本较低请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-公司点评报告带市场行情4快速适应行业变化稳步推进三大转变公司稳步推进三个转变快速适应行业变化立足新发展阶段贯彻新发展理念融入新发展格局积极构建符合自身情况的高质量发展之路进一步明晰了中长期转型方向稳步推进三个转变即从开发为主向开发与经营并重转变从重资产为主向轻重结合转变从同质化竞争向差异化发展转变三大主业调整聚焦第二成长曲线2022年为匹配战略目标和转型方向公司将原来的三大主业调整为三类业务即开发业务资产运营城市服务着力构建租购并举轻重结合的业务结构聚焦培育公司的第二成长曲线41开发业务稳基本盘公司保持战略定力聚焦投资稳定开发业务基本盘2022年招商蛇口累计实现销售面积119365万平方米累计实现销售金额292602亿元销售规模行业排名提升至第六位高能级城市深耕卓有成效公司在上海合肥苏州南通徐州的市占率超10上海单城销售金额突破740亿元公司在全国12个城市进入当地销售金额前五位其中上海苏州合肥南通排名TOP1深圳南京徐州进入TOP3温州西安无锡重庆金华位居TOP542资产运营持续增长资产运营保持增长2022年公司管理范围内全口径资产运营收入未扣除租金减免金额571亿元实现EBITDA304亿元分别同比增长62和69公司勇担央企社会责任为中小企业纾困解难共度时艰报告期内累计减免租金约84亿元并表范围减免租金749亿元1积极推动集中商业项目拓展2022年末公司管理范围内集中商业在营项目33个新开业7座总经营建筑面积约288万平方米在建及筹开项目41个总建筑面积约404平方米2022年公司集中商业运营收入未扣除租金减免金额为1289亿元实现EBITDA469亿元2写字楼业务集中于一线城市2022年末公司管理范围内写字楼在营项目30个新开业6个总经营建筑面积约113万平方米其中80布局在一线城市在建项目11个总建筑面积约111万平方米2022年公司写字楼运营收入未扣除租金减免金额为1159亿元实现EBITDA828亿元3产业园项目布局核心一二线城市公司目前主要运营管理网谷意库和智慧城等产业园产品线布局国内核心一二线16个城市规划建筑面积475万平方米2022年末产业园在营项目33个总经营建筑面积约257万平方米2022年公司产业园运营收入未扣除租金减免金额为1214亿元实现EBITDA816亿元4长租公寓业务持续增长2022年末公司管理范围内的长租公寓布局21个城市在营项目41个新增3个保障性租赁住房项目新增管理面积49万平方米总经营建筑面积约108万平方米房源267万间在建及筹开项目28个总建筑面积约64万平方米房源总数139万间2022年长租公寓运营收入未扣除租金减免金额请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-公司点评报告带市场行情为1025亿元实现EBITDA684亿元5酒店业态发力海外市场2022年末公司酒店业务布局国内15个城市和2个海外国家在营酒店项目15个在吉布提新增一座总经营建筑面积50万平方米建设期项目23个总建筑面积79万平方米2022年公司酒店运营收入未扣除租金减免金额为543亿元43城市服务积极创新1招商积余业务增长截至2022年末招商积余物业在管项目达到1884个覆盖全国127个城市管理面积311亿平方米其中非住宅管理面积182亿平方米住宅管理面积129亿平方米招商积余全年实现营业收入13024亿元同比增长2297归属于上市公司股东的净利润594亿元同比增长15722邮轮业务积极拓展新航线2022年公司积极开辟邮轮新航线布局新业务以期在复苏市场中稳健部署3大健康赋能主业显成效构建机构-社区-居家的服务网络依托机构向社区居家延伸新签约规模同比较大增长年内新获取4个外部管理输出类项目轻资产能力进一步夯实4会展业务构筑壁垒目前已成为国内会展行业内极少数具备规划设计建设运营片区综合开发全链条综合实力的企业2022年深圳国际会展中心在15个月有效办展时间内承办展会16次参会企业合计数19563家实现展览面积191万平方米位居全国第一投资建议公司拿地保持积极力度一二线优质资源丰厚受益优质土地储备销售表现靓丽未来增长可期同时三大主业调整聚焦第二成长曲线看好公司中长期投资价值调整公司23-24年EPS为080和110元以3月20日收盘价计算PE分别为169倍和124倍维持买入评级风险提示核心城市恢复不及预期地产政策不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-公司点评报告带市场行情附表资产负债表gscwbb公司财务报表单位百万元利润表单位百万元会计年度20222023E2024E2025会计年度20222023E2024E2025E流动资产655187737952784891840718E营业收入183003181436205672228142货币资金86243147305175370215212营业成本147775142383159458174930交易性金融资产193161171168税金及附加77858790955910753应收票据及应收账款3913384543754842销售费用4081412347255238预付款项3952104011236712090管理费用2313229326002884存货411549424695424428424517研发费用125126142158其他149338151545168179183889财务费用1960206215911570非流动资产231284221315223083221107其他收益361433409417长期股权投资74644702837173671252投资收益2017326929282890固定资产10820994990788206公允价值变动收益472613307307在建工程810405203101信用减值损失-1414-581-701-858无形资产1389160217261879资产减值损失-5045-4036-3229-2583商誉2013146216461584资产处置收益6666长期待摊费用1109938745559营业利润15360213632731632788其他140498136676137950137526营业外收入575747689709资产总计88647195926610079741061825营业外支出118117117117流动负债423910460645475601494581利润总额15817219932788833379短期借款1509221519802058所得税671993421184614179应付票据及应付账款56245590846434471254净利润9098126511604219201其他366156399346409277421268少数股东损益4834531664147677非流动负债178121200556219770237917归属母公司净利润42647335962811524长期借款121074139222157738175262EPS元041080110135其他57048613346203262655负债合计602031661201695371732498主要财务比率股本7739773977397739会计年度20222023E2024E2025E资本公积10214102141021410214成长性未分配利润60857681937604785544营业收入增长率139-09134109少数股东权益182729188044194459202136营业利润增长率-325391279200股东权益合计284440298065312602329327归母净利润增长率-589720313197负债及权益合计88647195926610079741061825盈利能力毛利率193215225233现金流量表单位百万元归母净利率23404751会计年度20222023E2024E2025ROE42678191归母净利润42647335962811524E偿债能力折旧和摊销2521114811541152资产负债率679689690690资产减值准备5045-1711101591流动比率155160165170资产处置损失-6-6-6-6速动比率057068076084公允价值变动损失-472-613-307-307营运能力财务费用2943206215911570资产周转率210197209220投资损失-2017-3269-2928-2890应收帐款周转率4939454548784820少数股东损益4834531664147677存货周转率351335370406营运资金的变动399813497-2201980每股资料元经营活动产生现金流量22174249161391420062每股收益041080110135投资活动产生现金流量-10014124531423831每股经营现金287322180259融资活动产生现金流量-5874236931401015949每股净资产1314142215271643现金净变动6472610622806539842估值比率倍现金的期初余额7938386243147305175370PE334169124101现金的期末余额85855147305175370215212PB10100908请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-7-公司点评报告带市场行情分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间外评级标准为报告发布日后的12个中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级月内公司股价或行业指数相对同减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5期相关证券市场代表性指数的涨跌无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确幅其中A股市场以沪深300指数为定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级基准新三板市场以三板成指为基推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数准香港市场以恒生指数为基准美中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平行业评级国市场以标普500或纳斯达克综合指数回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数为基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京深圳地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T215层32层01-08单元座52楼邮编200135邮编100020邮编518035邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-8-