开发业务坚持深耕，资产运营收入稳步增长
　　招商蛇口发布2022年报，受行业整体下行影响，业绩有所下滑。公司投资聚焦核心城市，后续可售货源较充足，看好未来市占率持续提升，我们上调2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为86.3、115.8和134.8亿元（2023-2024年原值为72.0、102.5亿元），对应2023-2025年EPS为1.11、1.50、1.74元，当前股价对应PE为12.2、9.1、7.8倍，维持“买入”评级。
　　多方面原因导致业绩下滑
　　2022年公司实现营收1830.0亿元，同比增长13.9%；实现归母净利润42.6亿元，同比下降58.9%；实现经营活动现金流量净额221.7亿元，同比下降14.6%；基本每股收益0.41元。公司业绩下滑主要由于：（1）结算毛利率19.3%，同比下降6.2个百分点；其中开发业务毛利率21.1%，同比下降5.9个百分点；（2）公司累计减免商户租金8.4亿元；（3）2022年公司计提资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备64.01亿元，同比增加20.29亿元。
　　拿地聚焦核心城市，资产运营收入同比增长
　　2022年公司实现销售金额2926.0亿元，同比下降10%；实现销售面积1193.7万方，同比下降18%。2022年公司获取56宗地块，总计容建面726万方，对应地价1279亿元，拿地金额权益比约60%。公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，投资聚焦高能级城市。截至2022年底公司累计获取城市更新项目25个，规划计容建面约1200万方，多元拓储能力较强。2022年公司管理范围内全口径资产运营收入57.1亿元，同比增长6.2%；EBITDA回报率达5.46%，同比提升0.47个百分点。
　　三道红线维持绿档，融资成本持续降低
　　公司财务管理维持稳健策略，截至2022年底剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比1.30，维持绿档。公司信用优势良好，2022年公开市场融资327.2亿元，综合资金成本较年初大幅下降59BP至3.89%。
　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
　　
　　

研究报告全文：房地产房地产开发公司研招商蛇口001979SZ开发业务坚持深耕资产运营收入稳步增长究2023年03月21日公司信息更新报告投资评级买入维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002日期2023320开发业务坚持深耕资产运营收入稳步增长当前股价元1362招商蛇口发布2022年报受行业整体下行影响业绩有所下滑公司投资聚焦公一年最高最低元17701149司核心城市后续可售货源较充足看好未来市占率持续提升我们上调2023-2024信总市值亿元105407年并新增2025年盈利预测预计公司2023-2025年归母净利润为8631158和息流通市值亿元105391更1348亿元2023-2024年原值为7201025亿元对应2023-2025年EPS为总股本亿股新7739111150174元当前股价对应PE为1229178倍维持买入评级报流通股本亿股7738告多方面原因导致业绩下滑近3个月换手率3265年公司实现营收亿元同比增长实现归母净利润亿元202218300139426同比下降589实现经营活动现金流量净额2217亿元同比下降146基股价走势图本每股收益041元公司业绩下滑主要由于1结算毛利率193同比下降招商蛇口沪深30062个百分点其中开发业务毛利率211同比下降59个百分点2公司累48计减免商户租金84亿元32022年公司计提资产减值准备以及计提应收款项32信用减值准备6401亿元同比增加2029亿元160拿地聚焦核心城市资产运营收入同比增长-162022年公司实现销售金额29260亿元同比下降10实现销售面积11937万开-32方同比下降182022年公司获取56宗地块总计容建面726万方对应地2022-032022-072022-11源证价1279亿元拿地金额权益比约60公司在强心30城和深耕610城数据来源聚源的投资金额占比分别达和单城投放权益地价高达亿元投资聚焦券949031证高能级城市截至2022年底公司累计获取城市更新项目25个规划计容建面约券相关研究报告1200万方多元拓储能力较强2022年公司管理范围内全口径资产运营收入571研究单月销售同比高增定增申请获股亿元同比增长62EBITDA回报率达546同比提升047个百分点报东大会通过公司信息更新报告三道红线维持绿档融资成本持续降低告-2023310公司财务管理维持稳健策略截至2022年底剔除预收账款的资产负债率6242销售金额同比回正拿地坚守一二净负债率4809现金短债比130维持绿档公司信用优势良好2022年公线城市公司信息更新报告开市场融资3272亿元综合资金成本较年初大幅下降59BP至389-2023213风险提示市场恢复不及预期房价调控超预期多元化业务运营不及预期预告业绩承压下滑销售投资保持财务摘要和估值指标稳健公司信息更新报告-202319指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元160643183003203566222780241903YOY2391391129486归母净利润百万元10372426486271157813483YOY-153-5891023342165毛利率255193200211227净利率6523425256ROE5532405258EPS摊薄元134055111150174PE倍1022471229178PB倍1213121110数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明14公司信息更新报告附财务预测摘要资产负债表百万元2021A2022A2023E2024E2025E利润表百万元2021A2022A2023E2024E2025E流动资产653058655187695227629250668733营业收入160643183003203566222780241903现金7953386243-29547-165533-184931营业成本119723147775162858175723187064应收票据及应收账款32993913333649144142营业税金及附加96817785104631046411898其他应收款119567126778136230147480161442营业费用39144081475050835582预付账款11867395292561136412212管理费用21452313264528553122存货417636411549552061605940649529研发费用116125143154169其他流动资产2115622753238912508526339财务费用20061960378141154799非流动资产203145231284258661284639311179资产减值损失-33915045407122282419长期投资615617464493488110200127978其他收益252361380398417固定资产923410820107671075510658公允价值变动收益157472188206256无形资产14301473160717571929投资净收益37282017461342523972其他非流动资产130921144348152800161927170615资产处置收益76666资产总计856203886471953888913889979911营业利润2275315360200422701931501流动负债428079423910499857467259548100营业外收入204575632695765短期借款36281509166018262008营业外支出115118130143157应付票据及应付账款5790956245772186253588467利润总额2284315817205442757232109其他流动负债366541366156420980402899457625所得税7641671987271171213639非流动负债151370178121159553140625111148净利润152029098118181586018470长期借款13388416082314139012155491124少数股东损益48294834319142824987其他非流动负债1748517299181631907120024归属母公司净利润10372426486271157813483负债合计579448602031659410607884659249EBITDA2728223487255643568042029少数股东权益168084182729185919190202195188EPS元134055111150174股本79237739773977397739资本公积1418910214102141021410214主要财务比率2021A2022A2023E2024E2025E留存收益6607165050719348117491934成长能力归属母公司股东权益108671101712108559115803125474营业收入2391391129486负债和股东权益856203886471953888913889979911营业利润-55-325305348166归属于母公司净利润-153-5891023342165获利能力毛利率255193200211227净利率6523425256现金流量表百万元2021A2022A2023E2024E2025EROE5532405258经营活动现金流2597722174-63978-8921840927ROIC6138446581净利润152029098118181586018470偿债能力折旧摊销2402521225726343060资产负债率677679691665673财务费用20061960378141154799净负债比率38845675811251049投资损失-3728-2017-4613-4252-3972流动比率1515141312营运资金变动73053998-76338-10664019590速动比率050502-00-00其他经营现金流49526613-882-935-1020营运能力投资活动现金流-24277-10014-24011-23291-24467总资产周转率0202020203资本支出10007601213111766894应收账款周转率528508562540534长期投资-10223-6590-18844-17245-17778应付账款周转率2326242525其他投资现金流-24492-10592-41544-38769-41351每股指标元筹资活动现金流-11161-5874-27801-23477-35858每股收益最新摊薄134055111150174短期借款-14089-2119151166183每股经营现金流最新摊薄336287-827-1153529长期借款3352826938-19433-19836-30430每股净资产最新摊薄10931079116812611386普通股增加0-184000估值比率资本公积增加120-3975000PE1022471229178其他筹资现金流-30721-26534-8519-3807-5610PB1213121110现金净增加额-96126472-115790-135986-19398EVEBITDA140178201179151数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明24公司信息更新报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明34公司信息更新报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份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