核心观点
　　2022年公司实现营业收入592亿元，同比增长15.5%；实现归母净利润25.8亿元，同比下降19.3%。业绩下行主要受毛利率下行及存货减值影响。公司销售规模快速提升，拿地强度处于同业较高水平，聚焦核心城市的战略布局也为公司带来市场下行期的销售韧性、以及上行期的销售弹性。公司背靠珠海国资委，融资渠道畅通，融资成本进一步下行。当前可结转资源依旧充沛。我们持续看好公司未来成长性。
　　事件
　　公司发布年报，2022年实现营业收入592亿元，同比增长15.5%；实现归母净利润25.8亿元，同比下降19.3%。
　　简评
　　结算毛利率下滑及减值致业绩下行。公司全年房地产开发结算收入提升16.8%，结转保持增长。归母净利润增速为-19.3%，不及营收增速的主要原因在于：1、全年结算毛利率为20.25%，较2021年下降5.37个百分点；2、针对存货计提减值7.6亿元，而去年仅96万。3、少数股东损益占净利润比重为45.5%，较2021年提升13.8个百分点。截至2022年底，预收楼款是2022年结算收入的1.5倍，未来结算业绩得到充分保障。
　　销售跑赢同业，华东大区成压舱石。2022年销售金额1202亿元，同比减少1%，销售韧性十足，显著好于top20房企-36%的降幅。公司全年销售金额排第18名，较2021年大幅提升14名。华东大区成公司2022年压舱石，全年销售金额占比65%，珠海大区、华南大区、北方大区、北京大区则分别占比15%、14%、3%、3%。
　　拿地聚焦核心城市，重点补仓上海。根据我们跟踪，公司全年通过招拍挂和收并购共获取19个项目，全口径拿地金额约494亿元，占全年全口径销售金额比重为41%，较2021年提升18.5个百分点。拿地强度处于主流房企中较高水平。新增项目全部集中在8个主流城市，包括上海、杭州、成都、苏州、珠海、惠州、武汉、中山。其中，上海拿地金额267亿元、杭州92亿元，两个城市合计占全年拿地金额比重达73%，为2023年的销售表现打下坚实的基础。
　　融资成本进一步下行，积极把握融资窗口。公司“三道红线”指标继续稳居绿档，净负债率、现金短债比、扣除预收款后的资产负债率分别为72%、2.1x、66%。全年综合融资成本为5.76%，较2021年进一步下降4个百分点。公司积极把握融资窗口，全年公开发行境内债超160亿元，成功进入租赁住房类REITs百亿储架规模队列，同时发布定增预案，拟募资60亿元，为未来发展备足资金。
　　上调目标价至15.29元，维持买入评级不变。我们预测2023-2025年公司EPS分别为1.39/1.57/1.77元（原预测2023-2024年为1.33/1.47元）。给予可比公司平均PE估值11x，对应目标价15.29元
　　风险分析
　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、房地产行业政策放松力度不及预期三个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，且可能受到疫情防控政策的影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、房地产行业政策放松力度可能不及预期。政策放松将紧绷“房住不炒”之弦，因此可能延迟公司的销售恢复进度。
　　

研究报告全文：证券研究报告A股公司简评房地产开发业绩短暂下行不改长期成长趋华发股份600325SH势2022年年报点评核心观点年公司实现营业收入亿元同比增长实现归母净利润2022592155维持买入258亿元同比下降193业绩下行主要受毛利率下行及存货减值影响公司销售规模快速提升拿地强度处于同业较高水平聚焦核心城竺劲市的战略布局也为公司带来市场下行期的销售韧性以及上行期的销售zhujinbjcsccomcn弹性公司背靠珠海国资委融资渠道畅通融资成本进一步下行当SAC编号s1440519120002前可结转资源依旧充沛我们持续看好公司未来成长性SFC编号BPU491尹欢科事件yinhuankecsccomcn公司发布年报2022年实现营业收入592亿元同比增长155实现SAC编号s1440520070004归母净利润258亿元同比下降193发布日期年月日简评20230321当前股价1073元结算毛利率下滑及减值致业绩下行公司全年房地产开发结算收入提升目标价格6个月1529元结转保持增长归母净利润增速为不及营收增速的主要168-193原因在于1全年结算毛利率为2025较2021年下降537个百分主要数据点2针对存货计提减值76亿元而去年仅96万3少数股东损益股票价格绝对相对市场表现占净利润比重为455较2021年提升138个百分点截至2022年底预收楼款是2022年结算收入的15倍未来结算业绩得到充分保障1个月3个月12个月66666156130083118059销售跑赢同业华东大区成压舱石2022年销售金额1202亿元同比12月最高最低价元1166615减少1销售韧性十足显著好于top20房企-36的降幅公司全年总股本万股21171611销售金额排第18名较2021年大幅提升14名华东大区成公司2022流通A股万股21171521年压舱石全年销售金额占比65珠海大区华南大区北方大区北京大区则分别占比151433总市值亿元22717流通市值亿元22717拿地聚焦核心城市重点补仓上海根据我们跟踪公司全年通过招拍近3月日均成交量万303248挂和收并购共获取19个项目全口径拿地金额约494亿元占全年全口主要股东径销售金额比重为41较2021年提升185个百分点拿地强度处于珠海华发集团有限公司2420主流房企中较高水平新增项目全部集中在8个主流城市包括上海杭州成都苏州珠海惠州武汉中山其中上海拿地金额267股价表现亿元杭州92亿元两个城市合计占全年拿地金额比重达73为2023132年的销售表现打下坚实的基础82融资成本进一步下行积极把握融资窗口公司三道红线指标继续稳32居绿档净负债率现金短债比扣除预收款后的资产负债率分别为72-1821x66全年综合融资成本为576较2021年进一步下降4个百分点公司积极把握融资窗口全年公开发行境内债超160亿元成功202232120224212022521202262120227212022821202292120231212023221进入租赁住房类REITs百亿储架规模队列同时发布定增预案拟募资202210212022112120221221华发股份沪深30060亿元为未来发展备足资金相关研究报告上调目标价至1529元维持买入评级不变我们预测2023-2025年公中信建投房地产华发股份6003252023-01-2司EPS分别为139157177元原预测2023-2024年为133147元收入稳健增长高投资强度助力销售成0给予可比公司平均PE估值11x对应目标价1529元长2022年业绩快报点评中信建投房地产华发股份6003252023-01-0优质项目揽入怀中合作方风险基本化4本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下解中信建投房地产华发股份600325本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明2022-12-0首份定增预案出炉增厚资本实力未来5可期中信建投房地产华发股份600325华发股份A股公司简评报告风险分析公司的风险主要体现在结转不及预期利润率下滑房地产行业政策放松力度不及预期三个方面具体而言1结转可能不及预期公司当前可结转资源充沛但项目进度不一且可能受到疫情防控政策的影响最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况因此存在结转不及预期的风险2利润率可能下滑随着近年来土地成交价格抬升但销售价格受市场下行不利影响行业普遍存在毛利率压缩的问题公司也受其影响报表端的利润率可能持续承压3房地产行业政策放松力度可能不及预期政策放松将紧绷房住不炒之弦因此可能延迟公司的销售恢复进度重要财务指标202120222023E2024E2025E营业收入百万元512406859189817513820923567211062410YoY0461551269422921978净利润百万元319475257782293524331753373793YoY1009-1931138713021267毛利率25802018201419471918净利率623436391359338ROE15351306134713751398EPS摊薄元151122139157177PE倍698866760673597倍PB132125112100090资料来源iFinD中信建投证券图1营业收入归母净利润及增速图2综合毛利率及归母净利率营业收入百万元归母净利润百万元综合毛利率归母净利率营收yoy归母净利润yoy35070000700600300600005002505000040020040000300200150300001001002000000-1005010000-2000-300002015201620172018201920202021202220152016201720182019202020212022数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券请参阅最后一页的重要声明1华发股份A股公司简评报告图3销售金额口径的销售管理费用率图4ROE销售费用率管理费用率ROE6018017116116015350143140130127401202810082307619801515201460121213401023171616141412132000002015201620172018201920202021202220152016201720182019202020212022数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券图5销售金额及增速图6拿地金额销售金额拿地金额销售金额销售额亿元销售金额yoy45140018041160401200140351000120301008008025236006020401540020010200-2050-402013201420152016201720182019202020212022020212022数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券图7净负债率现金短债比扣预后资产负债率图8平均融资成本现金短债比净负债率右轴剔除预售款后的资产负债率右轴整体平均融资成本250300100902502008070200150601505010040100300502050100000002015201620172018201920202021202220152016201720182019202020212022数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券请参阅最后一页的重要声明2华发股份A股公司简评报告表9可比公司估值表归母净利润亿元PE公司名称公司代码市值亿元2023E2023E保利发展600048SH17152627招商蛇口001979SZ10548712首开股份600376SH122914平均值11资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明3华发股份A股公司简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项尹欢科房地产行业分析师主要研究领域为房地产开发物业管理商业地产及地产转型领域浙江大学金融学学士复旦大学金融学硕士20182020年水晶球最佳行业分析师奖团队成员2020年金牛奖最佳行业分析团队房地产2020-2022年新财富最佳分析师房地产入围团队成员请参阅最后一页的重要声明4华发股份A股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部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