产业园区作为建设产业体系的重要参与者，在经济发展中的战略地位正在得到提升。园区企业持续剥离住宅开发业务，提升运营服务专业性，依托空间内实体经济发展获得持续红利。我们认为，园区类公司的估值正在发生变化。REITs市场的大发展，也有利于加速这一变化的到来。
　　▍园区经济孵化新兴产业，园区企业对推动实体经济发展意义重大。据新华社，3月6日，习总书记看望了参加全国政协十四届一次会议的民建、工商联界委员，并参加联组会时，产业园区企业联东集团董事长刘振东围绕“为中小企业发展创造更好条件”作主题发言。在新时代，产业园区是高质量发展的孵化平台，是统筹发展和安全过程中，实体经济发展所依托的重要物理空间，也是全方位支持中小企业发展的综合基础设施。
　　▍园区运营企业纷纷剥离或淡化住宅开发，业主更专注，能力持续提升。历史上，一些园区开发企业确实兼营住宅开发业务，企业运营范围杂而不精。近期，越来越多的园区运营企业剥离或淡化地产开发业务，例如，中新集团在招募说明书中承诺不再从事住宅房地产开发业务，到2020年公司的住宅开发收入占比从66%（2019年）下降到13%，公司2021年年报中，公司营业收入中已不再包括房地产开发业务。加法的基础是减法，只有沉下心来服务实体经济，企业的运营和服务能力才有可能持续提高。我们相信，随着一批园区企业纷纷和住宅开发脱钩，其运营能力和融资能力将迎来优化。
　　▍园区的综合空间收益增长，就是园区实体产业增长的红利。产业园区表面看是不动产，实际上是基于空间，分享我国实体经济成长的红利。产业园区公司分享实体经济增长红利，不止于获得租金收入，更包括基于空间、运营和服务，获得包括物业管理、能源供给、招商服务、投资孵化等种种业务收入。这其中值得一提的，例如，中新集团布局分布式光伏业务，其营业收入依托的就是特定空间的电力需求不断增长，也使得原本闲置的屋顶空间得到有效运营。园区企业获得持续的投资收益，其性质往往一般企业的金融投资不同，而是利用对园区孵化产业链较强的认知，以孵化投资的方式获得收入，往往超越简单的财务投资。
　　▍C-REITs市场进一步发展，投融管退发育完全。园区类REITs蓬勃发展，截至2023年3月16日，园区类REITs合计市值占C-REITs市场的22%。园区REITs按发行价持有至今的收益率为25.2%，也高于其他REITs4.5%的平均水平。另外，2月20日，证监会宣布于近日启动不动产私募投资基金试点工作，投资范围明确包括基础设施项目。我们认为，REITs市场的蓬勃发展打通了成熟期园区资产的退出途径，而不动产私募投资则完善了对于全生命周期园区资产的投资和退出途径。核心城市园区类资产租金收益稳定，有望受益于投融管退的打通。
　　▍风险因素：一些区域产业园区供需失衡的风险。产业园区运营不佳的风险。
　　▍重估园区，分享中国区域经济创新增长的红利。产业园区作为建设产业体系的重要服务者，在经济发展中的战略地位正在得到提升。园区企业持续剥离住宅开发业务，提升运营服务专业性，依托空间内实体经济发展获得持续红利。我们认为，园区类公司的估值正在发生变化。REITs市场的发展，也有利于加速这一变化的到来。我们建议投资者关注位于苏州、北京、上海等一二线城市，基本不涉及住宅房地产开发，运营经验丰富，估值较为合理的园区类上市公司。

研究报告全文：重估园区产业园区行业跟踪点评2023320中信证券研究部核心观点产业园区作为建设产业体系的重要参与者在经济发展中的战略地位正在得到提升园区企业持续剥离住宅开发业务提升运营服务专业性依托空间内实体经济发展获得持续红利我们认为园区类公司的估值正在发生变化REITs市场的大发展也有利于加速这一变化的到来园区经济孵化新兴产业园区企业对推动实体经济发展意义重大据新华社3月6日习总书记看望了参加全国政协十四届一次会议的民建工商联界委员陈聪基础设施和现代服并参加联组会时产业园区企业联东集团董事长刘振东围绕为中小企业发展创务产业首席分析师造更好条件作主题发言在新时代产业园区是高质量发展的孵化平台是统S1010510120047筹发展和安全过程中实体经济发展所依托的重要物理空间也是全方位支持中小企业发展的综合基础设施园区运营企业纷纷剥离或淡化住宅开发业主更专注能力持续提升历史上一些园区开发企业确实兼营住宅开发业务企业运营范围杂而不精近期越来越多的园区运营企业剥离或淡化地产开发业务例如中新集团在招募说明书中承诺不再从事住宅房地产开发业务到2020年公司的住宅开发收入占比从662019年下降到13公司2021年年报中公司营业收入中已不再包括房张全国地产开发业务加法的基础是减法只有沉下心来服务实体经济企业的运营和房地产和物业服务服务能力才有可能持续提高我们相信随着一批园区企业纷纷和住宅开发脱钩行业联席首席分析其运营能力和融资能力将迎来优化师S1010517050001园区的综合空间收益增长就是园区实体产业增长的红利产业园区表面看是不动产实际上是基于空间分享我国实体经济成长的红利产业园区公司分享实体经济增长红利不止于获得租金收入更包括基于空间运营和服务获得包括物业管理能源供给招商服务投资孵化等种种业务收入这其中值得一提的例如中新集团布局分布式光伏业务其营业收入依托的就是特定空间的电力需求不断增长也使得原本闲置的屋顶空间得到有效运营园区企业获得持续的投资收益其性质往往一般企业的金融投资不同而是利用对园区孵化产业链较强的认知以孵化投资的方式获得收入往往超越简单的财务投资C-REITs市场进一步发展投融管退发育完全园区类REITs蓬勃发展截至2023年3月16日园区类REITs合计市值占C-REITs市场的22园区REITs按发行价持有至今的收益率为252也高于其他REITs45的平均水平另外2月20日证监会宣布于近日启动不动产私募投资基金试点工作投资范房地产和物业服务行业围明确包括基础设施项目我们认为REITs市场的蓬勃发展打通了成熟期园评级强于大市维持区资产的退出途径而不动产私募投资则完善了对于全生命周期园区资产的投资和退出途径核心城市园区类资产租金收益稳定有望受益于投融管退的打通风险因素一些区域产业园区供需失衡的风险产业园区运营不佳的风险重估园区分享中国区域经济创新增长的红利产业园区作为建设产业体系的重要服务者在经济发展中的战略地位正在得到提升园区企业持续剥离住宅开发业务提升运营服务专业性依托空间内实体经济发展获得持续红利我们认为园区类公司的估值正在发生变化REITs市场的发展也有利于加速这一变化的到来我们建议投资者关注位于苏州北京上海等一二线城市基本不涉及住宅房地产开发运营经验丰富估值较为合理的园区类上市公司证券研究报告请务必阅读正文之后第3页起的免责条款和声明产业园区行业跟踪点评2023320图1中新集团的专业化发展之路资料来源中新集团官网中新集团公告公司中信证券研究部表1截至2021年底部分园区企业创投和公用事业情况亿元公用事业代码简称营业收入公用事业创投业务现状收入占比基金投资方面公司累计认缴产业基金32支认缴金额近32亿元601512SH中新集团391774619科创直投方面已累计直投科创项目共13个认缴投资金额近19亿元投资生物医药产业赋能平台1个认缴投资金额近27亿元以直投基金895孵化器的方式聚合市场资源助推产业发展截至2021年末公司累计产业投资已达77亿元其中直投项目49600895SH张江高科2097--个投资金额17亿元参股投资的子基金23个认缴出资60亿撬动了537亿的资金规模公司旗下国家级科技企业孵化器在孵企业136户加速器企业69600604SH市北高新1114--户多年来聚能湾已累计孵化苗圃项目355项孵化企业343户1直接投资方面公司旗下投资管理公司的直接投资项目实现投资600736SH苏州高新118952352收益及公允价值变动收益合计755177万元2通过基金融资租赁等方式获取产业资源和投资收益通过构建产业基金创投基金股权投资等多元化资本打造科技600658SH电子城1965--金融相互融合促进的生态环境推动科技企业创新发展600133SH东湖高新12140182815-公司金融板块业务下设中泰信托华闻期货瑞奇期货和浦号投资600638SH新黄浦3586--华闻期货2021年实现净利润同比增长930净资产收益率198资产管理业务规模自主管理23亿元同比增长2471公司已参与投资包括云鼎基金潍坊高精尖基金等私募股权投资项目及伟光汇通旅游产业哈工大研究院等股权投资项目600463SH空港股份1013--22021年公司投资业务实现投资收益约1853万元公允价值变动收益约866万元1产业投资2021年公司强化产业投资功能建设积极开展项目调研和股权收购方案策划600082SH海泰发展912--2孵化器海泰孵化器2005年由国家科技部认定为国家级孵化器从提供融资咨询专利服务创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务逐步形成软件及服务外包产业集聚效应资料来源各公司公告中信证券研究部注部分企业未详细披露公用事业和创投业务收入请务必阅读正文之后的免责条款和声明2分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上3特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利4