1.2022年物业市场表现及原因：2022年受内外部环境影响整体表现较弱，板块内部看，央企走势与市场接近，民企与关联方高度相关，深层次原因是行业格局的变化导致国企与民企的分化。
　　2.物业行业2023年展望：我们认为，外部影响因素逐渐淡化，内部发展转向市场化。房地产下行趋势收窄及房企信用风险缓释，同时疫情冲击大概率结束，行业内部维度，非住宅市场空间广阔，物企的市场拓展占比在持续提升。因此，我们预计2023年物业板块有望筑底复苏，同时，公司间的分化会持续且加剧。
　　3.细分板块走势研判：1）基础物业服务：面积增长放缓，利润率收敛；2）非业主增值服务：跟随地产趋势前行；3）社区增值服务：短期受疫情影响，长期持续向好。
　　投资建议：央国企背景的物企在强势开发商的支持下有望保持原先的业绩承诺：推荐中海物业、华润万象生活、招商积余、保利物业，同时看好优质物业在行业筑底后有更高的向上弹性：推荐新大正、绿城服务，建议关注万物云、越秀服务、滨江服务、建发物业。
　　风险提示：房地产行业竣工低于预期、房地产市场销售低于预期、物业费市场化进度低于预期、物管业务行业渗透率提升不及预期、研报信息使用不及时风险、数据测算偏差风险。
　　

研究报告全文：中泰证券研究所专业领先深度诚信证券研究报告物业服务行业2022年报展望由子沛S074052302000520230314youzpztscomcn陈立S0740520080008chenli02ztscomcn李垚S0740520110003liyao01ztscomcn核心观点目录2022年物业市场表现及原因CONTENTS物业行业2023年展望中泰证券研究所专业领先深度诚信细分板块业务走势研判投资建议2目录CCONTENTS核心观点CONTENTS1中泰证券研究所专业领先深度诚信3核心观点12022年物业市场表现及原因2022年受内外部环境影响整体表现较弱板块内部看央企走势与市场接近民企与关联方高度相关深层次原因是行业格局的变化导致国企与民企的分化2物业行业2023年展望我们认为外部影响因素逐渐淡化内部发展转向市场化房地产下行趋势收窄及房企信用风险缓释同时疫情冲击大概率结束行业内部维度非住宅市场空间广阔物企的市场拓展占比在持续提升因此我们预计2023年物业板块有望筑底复苏同时公司间的分化会持续且加剧2细分板块走势研判1基础物业服务面积增长放缓利润率收敛2非业主增值服务跟随地产趋势前行3社区增值服务短期受疫情影响长期持续向好投资建议央国企背景的物企在强势开发商的支持下有望保持原先的业绩承诺推荐中海物业华润万象生活招商积余保利物业同时看好优质物业在行业筑底后有更高的向上弹性推荐新大正绿城服务建议关注万物云越秀服务滨江服务建发物业风险提示房地产行业竣工低于预期房地产市场销售低于预期物业费市场化进度低于预期物管业务行业渗透率提升不及预期研报信息使用不及时风险数据测算偏差风险4目录CCONTENTS物业市场2022年表现及原因CONTENTS2中泰证券研究所专业领先深度诚信5板块回顾2022年受内外部环境影响整体表现较弱2022年初至今港股物业板块受港股市场地产行业下行及公司自身基本面变化等因素影响股价大幅下行2022年末美联储加息放缓经济复苏叠加地产供需两端政策放松港股物业板块迎来估值修复图表2022年至今恒生物业管理及服务指数表现情况30002000100000022-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-02-1000-2000-3000-4000-3738-5000-6000-6568-7000-8000来源WIND中泰证券研究所6板块回顾央企走势与市场接近民企与关联方高度相关央企物业表现稳定以中海华润为代表的央企物业背景坚实自身经营业绩稳健市场一直预期较为稳定股价跟随市场波动民企物业由关联方主导受关联方信用风险影响叠加地产基本面走弱民企物业下跌较多图表2022年至今央企物业行情与市场走势趋同图表2022年至今碧桂园与永升物业走势与关联方相近4000华润万象生活保利物业中海物业恒生中国企业指数碧桂园碧桂园服务200040000003000-20002000-40001000-6000-8000000-10000-10005000旭辉控股集团旭辉永升服务-2000-3000000-4000-5000-5000-6000来源WIND中泰证券研究所-100007板块回顾行业格局的变化导致国企与民企的分化1开发商背景认知重塑短期开发商背景的物企经营层面与关联方强绑定甚至关联方主导2行业发展模式转变并购潮褪去资本助推行业加速进入市场化竞争阶段3公司基本面分化背景发展阶段业态战略不同的物企在行业动荡期迎来加速分化图表20212022TOP100房企不同所有制图表2020-2022物管行业收并购情况图表央企与民企物业综合毛利率情况拿地情况地方城投央国企收并购数量宗交易金额亿元央企物业民企物业35混合所有民企4001003625935030906804430025702506053205502001540150106110633045101002032105056002021202202020202120222020H12021H12022H1来源WIND中指研究院中泰证券研究所8目录CCONTENTS物业行业2023年展望CONTENTS3中泰证券研究所专业领先深度诚信9外部影响因素逐渐淡化1房地产下行趋势收窄及房企信用风险缓释随着供需两端政策持续深化房地产基本面呈现见底迹象同时随着近2年的行业下行期持续出清竞争格局也逐渐清晰2疫情冲击大概率结束2022年底疫情管控松绑物业服务回归常态结束特殊时期后成本端有望降低此外封控结束也有助于项目拓展端的正常开展图表商品房销售面积累计同比图表房屋新开工面积累计同比4070商品房销售面积累计同比房屋新开工面积累计同比60305020401030020-1010-200-10-30-20-40-30-50来源WIND中泰证券研究所10内部发展转向市场化1市场拓展占比持续提升随着资本助推的物业并购浪潮消退物企外生增长更依赖外拓来自关联方交付贡献的在管面积占比在持续减少3非住宅市场空间广阔与新房销售见底相反公建市场在增量供给和存量转化上空间依然可观图表中海物业在管面积来源情况百万方图表中海物业多业态布局情况350关联方外拓300250893718200236150100188219791636500202020212022H1来源中海物业2022H1PPT中泰证券研究所112023年有望筑底复苏分化会持续1后疫情时代板块有望复苏无论是作为房地产的后端还是作为服务业物业服务在2022年受到较多因素冲击我们认为2023年多方面会好转看好全年基本面稳中有升的行情2物企分化将持续关联方的分化将带来物企未来发展中的进一步分化图表2023年物业服务板块前景展望经营回归常态疫情结束在管新签面积增加项目招投标重启物业费收缴率修复经济复苏展望2023年乐观线下消费恢复社区空间运营深化地产回暖开发商增值服务延伸关联方业务开展国企城投拿地占比提升物企分化加速民企逐步退出市场来源中泰证券研究所12目录CCONTENTS细分板块走势研判CONTENTS4中泰证券研究所专业领先深度诚信13基础物业服务面积增长放缓利润率收敛1住宅市场增量面积增速放缓房屋新开工与竣工似乎触及峰值未来每年交付及签约面积或缓慢下行反映在企业端是房企拿地加速分化短期内开发商的销售拿地水平依旧对大部分物企面积增长产生重要影响2不同背景物企利润率收敛央企与民企物业处在不同发展阶段而背后开发商的分化加速了综合利润率开始收敛行业最终会回归到近似利润率区间的竞争格局之下图表房屋新开工面积降速或至未来增量物管面积增速放缓图表物企间基础物业服务毛利率分化在收窄房屋新开工面积亿方房屋竣工面积亿方央企平均民企平均2530252020151510105500201420152016201720182019202020212022202020212022H1来源Wind中泰证券研究所注央企物业招商积余保利物业华润万象生活民企物业新城悦服务金科服务融创服务世茂服务14非业主增值服务跟随地产趋势前行顺周期的开发商增值业务物企的非业主增值服务在2022年表现与关联开发商的基本面有较强的关联度销售较好基本面扎实的央国企及优质民企依旧能够维持一定的收入份额而经营融资压力较大房企背景下的物企呈现出明显的收入占比的下滑图表非业主增值服务在营业收入中的占比40002021H12022H1350030002500200015001000500000雅生活服务旭辉永升服务新城悦服务世茂服务时代邻里建发物业滨江服务碧桂园服务保利物业来源Wind中泰证券研究所15社区增值服务短期受疫情影响长期持续向好物业公司的社区增值服务主要指围绕在管项目展开的一系列对业主端的衍生服务可分为高频的日常消费家政服务类与低频的房产经纪家居装修类而2022年疫情及地产下行对这两大类业务均带来较大的冲击但随着疫情影响消散及房地产周期回稳我们认为社区增值服务板块增速会回归正常区间图表服务业生产指数当月同比情况图表30大中城市商品房成交量当月同比在2022年维持低位3040253020201015010-105-200-30-40-5-50-10-602022-012022-042022-072022-102023-01来源WIND中泰证券研究所16主要结论及投资建议疫情冲击及地产下行对物业板块2022年业绩形成压力疫情影响物企自身的基本面如成本端的临时上升外拓增长减缓而地产下行对有开发商背景的物企影响较大考虑到大多数上市物企有地产开发商背景这一影响广泛而深远反映到业务层面如项目交付案场服务房产经纪房屋装修等市场快速筑底公司分化加剧虽然疫情和地产带来的外部冲击会让板块基本面快速触底但公司间分化因房企的分化而拉大具体可以表现为高信用销售通畅的优质房企依然可以给物企提供坚实基础而出险房企很大程度上会拖累物企的综合表现处在中间的是业务市场化程度占比较高的较为独立的第三方物企主要顺周期跟随行业波动投资建议物业行业依旧是个好赛道短期因外部因素影响造成板块触底不改中长期行业的成长性及稳定性从投资角度看央国企背景的物企在强势开发商的支持下有望保持原先的业绩承诺推荐中海物业华润万象生活招商积余保利物业同时看好优质物业在行业筑底后有更高的向上弹性推荐新大正绿城服务建议关注万物云越秀服务滨江服务建发物业17重点推荐标的盈利预测及估值表股价EPSPE简称评级人民币元20212022E2023E2024E20212022E2023E2024E港元华润万象生活40650761128164475361282220买入保利物业438153201262326254193148119买入中海物业877024032042053324243185147买入招商积余1504048056073088313269206171买入新大正2407072098134178334246180135买入来源wind中泰证券研究所注股价以3月10日收盘价为准18风险提示1房地产行业竣工低于预期当前销售面积与竣工面积剪刀差依然未填补由于当前融资持续收紧施工进度或低于预期导致竣工低于预期从而减缓行业在管面积增量的增速2房地产市场销售低于预期受行业景气度下行及资金监管收紧影响商品房销售受抑制若行业销售持续萎靡或影响围绕开发商相关的非业主增值服务的业务拓展及收入3物业费市场化进度低于预期当前物业管理费有部分放开趋势但从市场化程度来看依然处在初级阶段若长期受管控叠加不断提升的成本将对基础物业服务毛利率水平产生一定的抑制4物管业务行业渗透率提升不及预期本报告较多预测给出了行业渗透率提升的判断但存在物业全覆盖政策落地进度低于预期最终导致行业面积增速低于预期的风险5研报信息使用不及时风险本报告基于历史数据编写存在数据引用不及时未能就最新情况进行解读造成的偏差风险6数据测算偏差风险1数据分析样本存在主观筛选可能导致结果与行业实际情况存在偏差风险2行业数据测算均基于一定前提假设条件存在实际达不到不及预期的风险19评级说明买入预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在15以上增持预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级持有预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在-105之间减持预期未来612个月内相对同期基准指数跌幅在10以上增持预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在10以上行业评级中性预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在-1010之间减持预期未来612个月内对同期基准指数跌幅在10以上备注评级标准为报告发布日后的612个月内公司股价或行业指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准另有说明的除外20