春节期间，人流快速达峰，消费也随之修复，然而当时地产高频数据反馈返乡置业潮并未如期到来，市场将此信号解读为本轮地产修复偏慢。
　　最新高频数据显示，春节过后新房和二手房的销售热度持续回温。毫无疑问，春节过后地产销售反弹节奏之快，反弹时间之早，超越市场之前预期。
　　过去两年，中国地产进入下行态势，行业低迷持续近两年。更为重要的是，过去一年多时间，地产政策逐一松绑，不少地区地产政策放松力度空前，然而相当长一段时间内地产销售相对平淡。
　　好不容易去年年中部分高能级城市地产销售迎来小幅反弹，正当市场满心期待地产修复之时，7月郑州事件之后地产掉头向下，行业再陷低迷。
　　面对今年开春之后初显回暖迹象的地产销售数据，也难怪市场充满疑虑，本轮地产热度持续性能有多久？
　　基于高频数据观察，以及历史经验回溯，我们给出四点回应
　　第一，历史经验表明，除非外力干扰，地产一旦起势，很难自发改变方向。
　　第二，本轮地产修复持续性可能强于市场预期。
　　第三，本轮地产的修复节奏路径或为，高能级城市一手房>高能级城市二手房>低能级城市二手房>低能级城市一手房。
　　第四，当前地产修复所处阶段为高能级城市一手房、高能级及中低能级城市二手房交易热度快速攀升，下一阶段值得跟踪的关键指标是高能级二手房是否出现涨价。
　　节后地产快速反弹背后有两点原因，前期积压的刚改需求集中释放，叠加前期政策放松的红利显现。
　　如果说年后三周时间，长三角等沿海高能级地区地产销售反弹，更多起因在于疫情期间积压刚改需求释放；
　　那么最新高频数据上反馈出来的信息是，低线城市地产销售数据反弹有所加快，或缘起低能级城市多维刺激需求政策。
　　去年至今，地产因城施策一直在放松的路上，今年初不少城市再度加码政策放松。
　　今年1月17日，住建部下调首套住房公积金贷款利率，此后各地政府纷纷下调首套房贷利率。有15个城市在今年1月首次下调首套房贷利率下限。
　　据贝壳研究院监测，2月百城首套主流利率再创2019年以来新低，23城市首套房贷利率下降，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加至34城市。从利率同比下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为150BP和91BP。
　　除利率变化外，三四线城市还出台了多重政策组合，例如购房补贴，放宽贷款年限，放松限售等。
　　回溯历史我们发现，地产一旦形成趋势，除非出现外生冲击，否则地产很难自发转向。
　　中国的地产周期实质上是政策周期。
　　回溯过往历史商品房销售数据，我们发现2005年以来，中国共经历五轮地产周期。每一轮地产跌宕起伏，背后都有政策调控的影子。换言之，政策松紧决定了房地产周期的开始与终结。
　　近年稍显复杂，疫情以及郑州事件等非政策事件也会影响地产表现。例如去年年中高能级地产销售结束一个季度左右的回暖，再度步入下行通道，直接原因在于郑州事件扰动，深层次原因在于三季度以后全国各地疫情再度扩散。
　　考虑到这一点，我们清晰发现这样一个事实，地产一旦形成趋势，除非遇到政策压制或疫情扰动等外部干扰，否则地产趋势不会轻易转向。
　　即，当前地产交易热度未来极有可能持续一段时间。
　　我们认为，本轮地产修复或将延续如下路径（按修复节奏顺序）：高能级城市一手房>高能级城市二手房>低能级城市二手房>低能级城市一手房。
　　之所以做出这样的推断，主要考虑本轮地产修复的需求原动力与2022年积累的超额储蓄密切相关。
　　从地域上看，本轮超额居民超额储蓄的累积，东部地区贡献约6成比例，中部地区和西部地区各贡献约两成。这意味着若私人部门风险偏好得到提振，本轮地产回升节奏仍将首先出现在东部沿海地区，而后辐射到中西部低能级城市。
　　此外还有三点原因导致本轮地产回暖，先从高能级一手房开始。
　　第一，中国当前一线以及核心二线城市新房和二手房存在价差，而且高能级城市新房出现停工项目的比例极低，持有超额储蓄的高能级城市购房需求，更有动力涌向新房。
　　第二，本轮地产因城施策放松范围较广，但高能级刚改需求能够吃到的政策红利最大。
　　第三，高能级城市享受人口流入，长期来看地产仍有涨价预期。
　　这也是为什么我们观察到今年春节过后，高能级城市新房交易热度快速回升。
　　高能级城市刚改需求推升新房交易之时，相关客群还在二手房市场卖出首套房，所以这个时候我们看到高能级城市一手房交易热度起来，同时二手房交易热度也在攀升，但二手房价格并未显著抬升。
　　直到高能级新房需求大于供给之时，剩余需求再会回流高能级城市的二手房市场，届时二手房市场可能会出现量价齐升。
　　本轮地产下行直接原因在于压降房企高杠杆，客观上当前地产最大的“有毒资产”其实是低能级城市停工项目。因此本轮地产修复进程中，低能级城市一手房

研究报告全文：高频数据点评地产企稳的下一站2023年03月01日TableAuthor分析师周君芝执业证号S0100521100008电话15601683648邮箱zhoujunzhimszqcom春节期间人流快速达峰消费也随之修复然而当时地产高频数据反馈返乡相关研究置业潮并未如期到来市场将此信号解读为本轮地产修复偏慢1政策研究系列三十年回顾两会中的政府工作报告-20230228最新高频数据显示春节过后新房和二手房的销售热度持续回温毫无疑问2宏观专题研究应对提前还贷治标不如春节过后地产销售反弹节奏之快反弹时间之早超越市场之前预期治本-20230227过去两年中国地产进入下行态势行业低迷持续近两年更为重要的是过32022年四季度货币政策执行报告点评货去一年多时间地产政策逐一松绑不少地区地产政策放松力度空前然而相政执行报告只是看似平淡-202302264全球大类资产跟踪周报东风压倒西风-20当长一段时间内地产销售相对平淡230225好不容易去年年中部分高能级城市地产销售迎来小幅反弹正当市场满心期待5超额流动性系列研究五以史鉴今超地产修复之时7月郑州事件之后地产掉头向下行业再陷低迷额储蓄推涨哪类资产-20230222面对今年开春之后初显回暖迹象的地产销售数据也难怪市场充满疑虑本轮地产热度持续性能有多久基于高频数据观察以及历史经验回溯我们给出四点回应第一历史经验表明除非外力干扰地产一旦起势很难自发改变方向第二本轮地产修复持续性可能强于市场预期第三本轮地产的修复节奏路径或为高能级城市一手房高能级城市二手房低能级城市二手房低能级城市一手房第四当前地产修复所处阶段为高能级城市一手房高能级及中低能级城市二手房交易热度快速攀升下一阶段值得跟踪的关键指标是高能级二手房是否出现涨价节后地产快速反弹背后有两点原因前期积压的刚改需求集中释放叠加前期政策放松的红利显现如果说年后三周时间长三角等沿海高能级地区地产销售反弹更多起因在于疫情期间积压刚改需求释放那么最新高频数据上反馈出来的信息是低线城市地产销售数据反弹有所加快或缘起低能级城市多维刺激需求政策去年至今地产因城施策一直在放松的路上今年初不少城市再度加码政策放松今年1月17日住建部下调首套住房公积金贷款利率此后各地政府纷纷下调首套房贷利率有15个城市在今年1月首次下调首套房贷利率下限本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1宏观事件点评据贝壳研究院监测2月百城首套主流利率再创2019年以来新低23城市首套房贷利率下降首套利率低于房贷利率下限41的城市增加至34城市从利率同比下调幅度看三四线城市房贷利率同比降幅最大首二套利率同比降幅分别为150BP和91BP除利率变化外三四线城市还出台了多重政策组合例如购房补贴放宽贷款年限放松限售等回溯历史我们发现地产一旦形成趋势除非出现外生冲击否则地产很难自发转向中国的地产周期实质上是政策周期回溯过往历史商品房销售数据我们发现2005年以来中国共经历五轮地产周期每一轮地产跌宕起伏背后都有政策调控的影子换言之政策松紧决定了房地产周期的开始与终结近年稍显复杂疫情以及郑州事件等非政策事件也会影响地产表现例如去年年中高能级地产销售结束一个季度左右的回暖再度步入下行通道直接原因在于郑州事件扰动深层次原因在于三季度以后全国各地疫情再度扩散考虑到这一点我们清晰发现这样一个事实地产一旦形成趋势除非遇到政策压制或疫情扰动等外部干扰否则地产趋势不会轻易转向即当前地产交易热度未来极有可能持续一段时间我们认为本轮地产修复或将延续如下路径按修复节奏顺序高能级城市一手房高能级城市二手房低能级城市二手房低能级城市一手房之所以做出这样的推断主要考虑本轮地产修复的需求原动力与2022年积累的超额储蓄密切相关从地域上看本轮超额居民超额储蓄的累积东部地区贡献约6成比例中部地区和西部地区各贡献约两成这意味着若私人部门风险偏好得到提振本轮地产回升节奏仍将首先出现在东部沿海地区而后辐射到中西部低能级城市此外还有三点原因导致本轮地产回暖先从高能级一手房开始第一中国当前一线以及核心二线城市新房和二手房存在价差而且高能级城市新房出现停工项目的比例极低持有超额储蓄的高能级城市购房需求更有动力涌向新房第二本轮地产因城施策放松范围较广但高能级刚改需求能够吃到的政策红利最大第三高能级城市享受人口流入长期来看地产仍有涨价预期这也是为什么我们观察到今年春节过后高能级城市新房交易热度快速回升高能级城市刚改需求推升新房交易之时相关客群还在二手房市场卖出首套房所以这个时候我们看到高能级城市一手房交易热度起来同时二手房交易热度也在攀升但二手房价格并未显著抬升直到高能级新房需求大于供给之时剩余需求再会回流高能级城市的二手房市场届时二手房市场可能会出现量价齐升本轮地产下行直接原因在于压降房企高杠杆客观上当前地产最大的有毒资本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2宏观事件点评产其实是低能级城市停工项目因此本轮地产修复进程中低能级城市一手房最不容易改善同时改善节奏也是最慢的顺延上述路径观察当前市场或已进入到第二阶段即二手房成交止跌放量本轮地产回暖持续性难被证伪当前九大代表城市二手房日度成交数据已触及2021年历史同期水平数据样本中我们选取了金华衢州以及江门等二三线城市二手房成交价进行跟踪整体也已经出现了止跌企稳信号这在一定程度上或指向在前期积压的刚改需求释放后本轮地产修复内生动能和持续性或远超市场预期房价企稳信号对大类资产定价意义重大我们仍需警惕本轮地产周期不同于以往从销售企稳到新开工投资改善需要更长时滞但房价企稳的信号显然超过房地产行业企稳本身作为宏观经济的一个信号指标地产价格企稳意味着金融资产负债表企稳意味着经济从上一轮衰退中走出来意味着复苏的真正开始正因如此地产价格企稳对宏观的意义远不止于地产投资起来多少实体经济能达到多少地产价格企稳更大的意义在于宏观金融资产负债表修复它深刻决定资产定价方向只要复苏信号被确认那么股票表现将优于债券在居民存款增速触及十年新高背景下资产价格变动的幅度对于实体复苏强度反应会相对脱敏我们仍然强调一旦经济处于复苏态势私人部门投融资信心修复超额储蓄将会成为资产定价的幅度解释变量风险提示地产销售数据不及预期货币政策超预期图130城房地产成交面积万平米图2三线城市房地产成交面积万平方米2019202020212019202020212022202310020222023308025206015401020500前58天前10天后38天后86天后134天后182天后230天后278天前48天前5天后38天后81天后124天后167天后210天后253天后296天资料来源wind民生证券研究院资料来源wind民生证券研究院注横轴前后时间以春节为基准注横轴前后时间以春节为基准本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告3宏观事件点评图3九大城市二手房成交面积平方米图4二线城市房地产成交面积万平方米20192020202120192020202120222023603500002022202330000050250000402000003015000010000020500001000前58天前16天后31天后73天后115天后157天后199天后241天后283天前48天春节后48天后96天后144天后192天后240天后288天资料来源wind民生证券研究院资料来源wind民生证券研究院注九大城市分别选取北京深圳杭州成都南京青岛苏州注横轴前后时间以春节为基准东莞佛山横轴前后时间以春节为基准图5衢州二手房成交均价元平方米图6江门二手房成交均价元平方米201920202021202220232019202020212022202316000120001400011000100001200090001000080007000800060006000500040004000前58天前16天后33天后75天后117天后159天后201天后243天后285天前58天前12天后41天后90天后136天后182天后228天后274天资料来源wind民生证券研究院资料来源wind民生证券研究院注横轴前后时间以春节为基准注横轴前后时间以春节为基准图7按地区分布超额储蓄规模图8各省市超额储蓄规模亿元超额储蓄规模亿元东部地区中部地区西部地区70006646800007042760007000050066000050004494513973884500004372644333400032422963400003259029112909268333000251220373252853000023506219662049181817661176541811417351699163420000156091464314301200014811290011561982087451034889980310000658609559100048541237327321115908502016年2018年2020年2022年1-11月江广上安四陕河江内云新甘宁西苏东海徽川西北西蒙南疆肃夏藏古资料来源wind民生证券研究院资料来源wind民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告4宏观事件点评图9中国地产周期实质是政策周期第一轮周期商品房销售面积季度同比第二轮周期05年7月至08第三轮周期第四轮周期10008年11月至11年12月第五轮周期第六轮周期年10月12年1月至14年12月15年1月至19年12月20年1月至2121年8月至今80国十一条新国四条新6次加息国五条正式出台明确提8月三道红线12月国十条新国五条限因城施策降库存加强旧改出将扩大房地产税改革试点60购令正式出台贷款集中度管理范围银行暂停房贷蔓延至二房住不炒40房住不炒因城施策多地政策微调放除北京上海广松限购加大补贴州深圳三亚5个多城上调房贷利率20多地放松限0供给侧改革楼市去库贷限购政策20房价崩盘论民间流行央媒发文多次降准降息7折利率横空托预期930房贷新政疫情冲击多次降准降息40住建部表示降准支持刚需20082016200720072008200920092010201020112011201220122013201320142014201520152016201720172018201820192019202020202021202120222022--------------------------------0903030903030903090309030903090309030909030903090309030903090309资料来源wind民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告5宏观事件点评分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师基于认真审慎的工作态度专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点结论不受任何第三方的授意影响研究人员不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿评级说明投资建议评级标准评级说明推荐相对基准指数涨幅15以上以报告发布日后的12个月内公司股价或行业谨慎推荐相对基准指数涨幅515之间公司评级指数相对同期基准指数的涨跌幅为基准其中性相对基准指数涨幅-55之间中A股以沪深300指数为基准新三板以三回避相对基准指数跌幅5以上板成指或三板做市指数为基准港股以恒生指数为基准美股以纳斯达克综合指数或标普推荐相对基准指数涨幅5以上500指数为基准行业评级中性相对基准指数涨幅-55之间回避相对基准指数跌幅5以上免责声明民生证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司境内客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告仅为参考之用并不构成对客户的投资建议不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或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