园区基投发展与园区实力紧密相关，近年来其主体级别较全部存续基投主体资质更为下沉，随着存续债券进入偿付高峰期，需关注展业条件、外部支持及融资环境等所带来的相关业务风险及偿债压力
　　要点
　　园区及片区开发运营类基础设施投融资企业（全文简称“园区基投”）主要承担园区内的开发以及建设任务；园区基投的业务开展、所得支持及后续发展均与园区实力及园区自身的定位和发展紧密相关。近年来，各地陆续出台鼓励园区发展的政策也为园区基投展业创造了有利的外部条件。
　　2022年以来，从市场表现来看，园区基投主体级别较全部存续基投主体资质更为下沉，其存续债券进入偿付高峰期，盈利能力虽有所改善，但短期流动性压力依然较高。
　　园区基投展业面临不确定性表现在不断凸显的土地和房地产业务风险、较大的投资和偿债压力、相对受限的展业资源和外部支持、更加严峻的再融资环境以及与园区企业的高关联性导致的多种或有风险。
　　

研究报告全文：wwwccxicomcn中诚信国际特别评论中国基础设施投融资行业2023年2月主体资质下沉园区基投展业面临的不确定性增加园区基投发展与园区实力紧密相关近年来其主体级别目录较全部存续基投主体资质更为下沉随着存续债券进入偿付高峰期需关注展业条件外部支持及融资环境等要点1所带来的相关业务风险及偿债压力园区及园区基投在区域经济发展中扮演重要角色2要点园区基投发行主体的债券市场表现及财务表现6园区及片区开发运营类基础设施投融资企业全文简称园区基投主要承担园区内的开发以及建设任务园区基投的业园区基投后续展业面临四大不确定性11务开展所得支持及后续发展均与园区实力及园区自身的定位结论12和发展紧密相关近年来各地陆续出台鼓励园区发展的政策也为园区基投展业创造了有利的外部条件联络人2022年以来从市场表现来看园区基投主体级别较全部存作者续基投主体资质更为下沉其存续债券进入偿付高峰期盈利政府公共评级部能力虽有所改善但短期流动性压力依然较高袁野yyuanccxicomcn园区基投展业面临不确定性表现在不断凸显的土地和房地产马家瑶jymaccxicomcn业务风险较大的投资和偿债压力相对受限的展业资源和外王世君shjwangccxicomcn部支持更加严峻的再融资环境以及与园区企业的高关联性导致的多种或有风险参考内容中诚信国际债券市场行业分类标准2022版阅读全文1园区及片区开发运营行业特别评论中诚信国际特别评论一园区及园区基投在区域经济发展中扮演重要角色一我国园区的产生是改革开放的产物按照功能划分我国现有的园区可以划分为五大类分别为国家级新区国家级高新区国家级经开区以海关特殊监管区为代表的其他国家级片区以及各类省级及以下开发区园区基投主要系承担园区内的开发以及建设任务的主体此外有些园区基投还承担部分经营性业务园区是指以促进产业发展为目标而创立的特殊区位环境是区域经济发展产业调整升级的重要空间聚集形式担负着聚集创新资源培育新兴产业推动城市化建设等一系列的重要使命中国园区的产生是改革开放的产物中国园区发展与中国经济的快速增长有着密切的联系其在增加出口吸引外资引进高新技术等方面发挥了重要的作用成为国家和地方重要的经济增长点园区在对外开放以及推动区域经济发展方面发挥重要作用我国目前已设立了国家级省级地市级区县级等不同行政层级的园区2021年仅169家国家级高新区和230家国家级经开区的GDP总量就已达到29万亿元占国内生产总值比重达253其中国家级经开区的GDP同比增长154增幅高于全国平均水平73个百分点国家级高新区的GDP同比增长128增幅高于全国平均水平47个百分点2021年国家级高新区高新技术企业数量已达115万家占全国高新技术企业数量的35图12016年至2021年国家级高新区和国家级经开区GDP及占全国比重数据来源公开资料中诚信国际整理按照功能划分我国现有的园区可以划分为五大类隶属于不同的机构管理分别为国务院主管的国家级新区科技部主管的国家级高新区商务部主管的国家级经开区以海关总署主管的海关特殊监管区为代表的其他国家级片区以及各级政府主管的各类省级及以下园区园区基投主要系承担园区内的开发以及建设任务的主体园区基投按照其所负责园区的性质可划分为国家级新区开发企业国家级高新区开发企业国家级经开区开发企业其他国家级片区开发企业和省级及以下片区开发企业表1各类园区基本情况园区类型首次设立时间主管单位主要功能园区基投分类园区示例国家级新区1992年国务院承担国家重大发展和改革开放战略任务的综国家级新区开发企业浦东新区滨海新区天府新2园区及片区开发运营行业特别评论中诚信国际特别评论合性功能区国家区域均衡发展的辐射中心区湘江新区雄安新区等大多系依托既有的承担不同功能的园区而整合设立科技成果转化和高新技术企业孵化的载体中关村科技园区天津滨海高国家级高新区1988年科技部发展高新技术产业的基地体制创新与科技国家级高新区开发企业新区武汉东湖高新区西安创新的试验区高新区成都高新区等苏州工业园区广州经开区以技术密集型工业为主是区域经济结构调国家级经开区1984年商务部国家级经开区开发企业天津经开区北京经开区昆整和经济发展方式转变的重要载体山经开区武汉经开区等海关特殊监管被赋予承接国际产业转移联接国内国际两保税区出口加工区保税物海关总署区等其他国家1990年个市场的特殊功能由海关为主实施封闭监其他国家级片区开发企业流园区跨境工业园区保税等级片区管港区综合保税区省级及以下地地方经济发展和结构调整的产业集群区满省级及以下经开区和省级及--各地政府省级及以下片区开发企业方园区足条件经批准后可升格到国家级园区以下高新区等地方园区注上表中园区基投分类系根据中诚信国际债券市场行业分类标准2022版中园区分类情况而进行的划分资料来源公开资料中诚信国际整理二园区基投的业务开展所得支持及后续发展均与园区实力及园区发展紧密相关在园区的不同发展时期园区基投承担不同的历史使命随着园区的逐步发展成熟园区基投展业方向或面临转变业务趋向多元化从业务开展看园区基投的主要任务与园区的发展阶段密切相关园区所处发展阶段决定了园区基投的主要业务方向及营业收入来源从园区所处发展阶段来看园区从规划到逐步成熟一般需经历征地基础设施建设招商引资企业生产商业配套等诸多环节在此过程中根据园区产业发展水平等的差异园区可以分为初创阶段发展阶段成熟阶段和产城融合阶段在园区发展不同时期园区建设的主要任务也有所差异处于初创阶段的园区其基础设施不完善园区建设需首先大力推动基础设施建设业务同时通过出台税收优惠租金减免等方面的政策进行招商引资在此期间园区基投企业的主要任务是土地整理和基础设施建设营业收入主要来自于代建收入收入及回款均对政府的依赖性较大到发展阶段随着招商规模不断扩大入驻企业增多园区产业得到一定发展除基础设施建设以外对园区企业生产配套设施建设也提出更高的要求园区基投需要完善园区配套设施建设及运营服务满足园区各种生产性需求成熟阶段随着招商引资的持续推进以及产业的快速发展园区入驻企业不断增多拉动园区内常住人口快速增长园区基投在满足园区各种生产性需求的同时需提供生活娱乐配套设施促进人居环境的改善园区基投会开展适当的房地产开发公用事业运营等经营性业务收入来源更加多元化产城融合阶段园区经过前期的大量积累逐渐发展成为集住宅写字楼商业休闲娱乐于一体的城市综合体聚集大量企业及人口产城关系得到较好融合园区基投除开展类似一般基投的基建土地开发等业务之外随着园区发展也会更多地进行产业投资及商业地产开发等市场化业务如开展厂房写字楼酒店等入园企业定制或配套业务园区物业入园企业类金融服务股权投资金融服务贸易供应链金融等园区内专属业务市场化程度更高业务更加多元化市场竞争力加强3园区及片区开发运营行业特别评论中诚信国际特别评论表2园区发展阶段发展阶段特征园区基投主要建设任务园区基础设施不完善入驻企业数量较少园区建设重点是大力推动基初创阶段土地整理基础设施建设础设施建设同时通过出台税收租金等方面优惠政策进行招商引资随着招商规模不断扩大入驻企业数量增多园区产业出现快速发展发展阶段基础设施建设厂房建设生产配套设施建设对企业生产配套设施的要求增高园区规模不断扩大随着入驻企业的增多园区内人员也更加密集对基础设施建设房地产开发公用事业运营等成熟阶段改善人居环境的要求不断提高从而促进生活娱乐配套设施投资的增长配套服务推动园区功能进一步完善园区向城市综合体的方向发展逐渐集住宅写字楼商业休闲娱公用事业运营产业投资商业地产开发等城产城融合乐于一体聚集了大量的常住人口产城关系得到了较好融合市综合服务资料来源中诚信国际整理从所得支持及后续发展来看园区基投所获得的支持能力以及发展潜力与园区实力及发展空间紧密相关发展较为成熟的园区可为园区基投多元化的业务及较强的市场竞争力提供基础从支持能力来看综合实力较强的园区其经济总量园区财政收入等较为可观可为园区基投提供支持的能力较强从业务可持续性来看区域定位较好规划面积及投资体量较大的园区其开发需求较大可为园区基投业务开展的可持续性提供一定保障从后续发展空间来看园区行政级别资源禀赋政策支持产业结构等决定了园区发展潜力进而影响园区基投的后续发展方向及发展空间区位优越行政级别较高定位较为清晰主导产业竞争力强的园区其入驻企业质量及市场竞争力较好园区创收能力及发展前景较好园区可以不断向多元化的城市综合体方向发展从而可为园区基投后续业务开展及发展提供基础园区基投可围绕园区产业发展及其带动的人口聚集开展更为多元化的业务市场竞争力较强三近年来各地关于鼓励及优化园区发展的相关政策出台为园区发展及园区基投展业提供了有利的条件相比其他类型的基投园区基投更加依赖于园区产业定位规划招商引资情况及园区发展状况近年来各地陆续出台了一系列鼓励园区发展的政策措施主要内容包括鼓励园区优化土地供给方式提高土地利用效率支持园区建设标准化厂房为入园企业提供租金减免租金补贴等优惠政策加大招商引资力度鼓励社会资本参与园区开发通过财政资金拨款政策性银行贷款设立产业发展基金等方式为园区发展提供金融支持通过建造人才公寓教育医疗商业配套等设施加速产城融合如上海市出台的关于加快特色产业园区建设促进产业投资的若干政策措施海南省出台的关于金融支持海南自由贸易港重点园区的指导意见及云南省出台的云南省推动重点产业园区高质量发展若干政策措施等相关政策的出台为园区基投业务拓展及后续发展提供有利的条件表3近年来鼓励园区发展的相关政策文件名称出台地区出台时间相关内容基础设施建设1引导市中小企业发展基金支持工业园区基础设施和标准厂房建设对工业园区内西安市支持工业园区发展的实施西安市2020年4月道路供电供水供热排水等基础设施建设项目予以补助意见2各区县政府开发区管委会设立园区发展资金重点支持园区基础设施标准厂房综合服务平台等建设财政资金优先向贫困县的工业集中区倾斜4园区及片区开发运营行业特别评论中诚信国际特别评论招商引资对符合园区主导产业的入园企业给予标准厂房租赁补贴对先进制造业配套企业实行租金减免政策补助资金由市级财政和区县开发区财政按11比例分担土地推行长期租赁先租后让租让结合弹性年期出让等多种供地方式优先安排园关于印发重庆市优化工业园区规重庆市2020年8月区内新型基础设施建设项目用地划建设管理若干政策措施的通知产城融合支持利用存量房产进行制造业与文化创意健康养老科技服务业融合发展土地重点优质项目用地可采用50年出让年期加大土地收储基础设施建设和功能关于加快特色产业园区建设促进配套力度鼓励园区平台加快建设高品质标准厂房和研发用房利用市场机制盘上海市2020年8月产业投资的若干政策措施活存量土地和低效用地鼓励社会资本参与园区二次开发设立园区二次开发基金产城融合鼓励在园区周边建设人才公寓利用划拨土地上的存量房产发展新业态新模式土地坚持3820战略工程思想精髓加持续推进园区七通一平标准化建设福州市2021年1月快建设现代化国际城市行动纲要产城融合完善科研产业服务教育医疗商业等配套金融支持开发性政策性银行加大为园区及其配套基础设施建设提供政策性贷款的支持力关于金融支持海南自由贸易港重海南省2021年6月度加大对自由贸易港重点园区直接融资支持力度鼓励社会资本支持和参与自由点园区的指导意见贸易港重点园区建设引导地方金融组织加大对重点园区的支持力度支持自由贸易港重点园区跨境贸易投资自由化便利化招商引资对高新技术企业总部企业招商引资项目给予企业一次性奖励对世界500强企业广西壮族自治区人民政府办公厅广西壮族自中国500强企业粤港澳大湾区企业和战略性新兴产业入驻落户高新区的相关项目印发关于促进广西高新技术产业开2021年8月治区给予优惠政策扶持对首次进入独角兽企业培育库的企业每家给予100万元财政发区高质量发展若干措施的通知资金前资助对进入专业机构发布的独角兽企业榜单的企业每家给予400万元财政资金后补助土地深化放管服改革助推五好优化土地出让程序推行工业用地标准地出让制度湖南省2021年11月园区建设二十条措施招商引资提高推进企业落户项目落地建设运营及招才引智等方面的办事效率金融支持关于推进开发性金融支持产业转国家开发银行对示范区贷款给予倾斜支持对示范区城市建设都市圈中心城市省国家发改委2022年1月型升级示范区建设有关工作的通知域副中心城市和全国性综合交通枢纽以及产业转型升级示范园区建设给予优先支持打造标准化现代园区云南省推动重点产业园区高质量由园区所在地州市人民政府支持建设高标准厂房支持园区建设大宗物资运输场云南省2022年1月发展若干政策措施站等物流设施建设联通园区铁路专用线推进园区七通一平等基础设施建设支持园区教育医疗文化社区服务等设施建设金融支持市财政安排园区奖励补贴资金安排专项债券额度用于园区项目设立园区产业发展基金设立园区科创企业贷款风险补偿基金招商引资对优质企业提供一次性现金奖励支持园区采用政府和社会资本合作PPP等形式绵阳市支持园区高质量发展十条绵阳市2022年6月建设标准厂房对超额完成市里下达的年度标准厂房建设任务的园区给予资金奖政策措施励对企业新建扩建翻建用于招商引资的标准厂房予以贷款贴息土地优先保障园区产业项目建设用地年度建设用地计划指标向园区产业项目倾斜鼓励园区处置存量土地对超额完成年度任务的园区给予资金奖励和建设用地计划指标奖励土地各级政府科学制定年度土地储备计划优先储备空闲低效利用等存量建设用地关于支持园区项目建设促进实体有效保障土地储备项目的资金需求规范开展土地征收和前期开发工作为净地河北省2022年12月经济发展的若干措施熟地供应提供保障对园区内重点项目所需土地指标予以倾斜保障扩大园区自主权支持园区按需扩区充分赋予园区管理机构建设项目相关的审批权限5园区及片区开发运营行业特别评论中诚信国际特别评论招商引资发挥中国国际投资贸易洽谈会中国国际进口博览会等平台优势拓宽招商引资资源支持国家级经开区举办各类招商引资活动关于支持国家级经济技术开发区土地商务部等10创新提升更好发挥示范作用若干措2022年12月支持国家级经开区重大引资项目建设用地使用采取多种措施满足引进高端制造业部门施的通知外资项目用地需求金融支持鼓励金融机构加大对国家级经开区基础设施建设和制造业发展支持力度助力区内基础设施建设和制造业项目转型升级及绿色改造基础设施建设关于推动哈尔滨市开发区高质量对标准化厂房建设主体提供投资奖励哈尔滨市2023年2月发展的若干政策措施招商引资充分利用省级资金加大招商引资力度二园区基投发行主体的债券市场表现及财务表现从2022年债券市场表现来看园区基投主体级别更为下沉高等级园区基投加权平均发行利差高于基投整体情况2022年以来园区基投进入偿付高峰期20232025年仍将是到期含回售高峰期财务表现方面2021年以来园区基投盈利能力及经营获现能力均有所改善但货币资金对短期债务的覆盖能力弱于基投整体水平短期流动性压力相对较高一2022年末园区基投在全部存续基投中数量占比小幅提升AA级园区基投数量占比最高园区基投主体级别较全部存续基投主体资质更为下沉截至2022年末有存续债券且符合中诚信国际债券市场行业分类标准2022版的基础设施投融资企业共计2050家其中园区基投共计647家占比3156占比较2021年末小幅上升具体包括国家级经开区开发运营企业167家国家级高新区开发运营企业102家国家级新区开发运营企业38家国家级保税区开发运营企业7家省级及以下园区含省级经开区省级高新区等164家及片区开发运营企业169家截至2022年末园区基投的区域分布格局较上年无明显变化园区基投仍集中在江浙川渝山东及部分中西部省份其中江苏省以178家的园区基投数量独占鳌头其后的浙江湖南重庆山东四川分别为77家56家45家39家36家其余省市自治区存续园区基投数量在30家以下图2截至2022年末基础设施投融资企业二级行业分布图3截至2022年末园区及片区开发运营企业三级行业分布6园区及片区开发运营行业特别评论中诚信国际特别评论数据口径样本为截至2022年末有存续债券的基投数据口径样本为截至2022年末有存续债券的基投数据来源中诚信国际区域风险数据库数据来源中诚信国际区域风险数据库图4基投行业企业实际控制人行政级别分布占比图5园区及片区开发运营企业实际控制人区域分布家数数据来源中诚信国际区域风险数据库数据来源中诚信国际区域风险数据库主体信用资质方面截至2022年末存续基投中AAAAAAAAA-占比分别为102427855415和732其中AAAAA主体数量占比较2021年有所增加AA主体数量占比有所下降同期末存续园区基投中AAAAAAAAA-占比分别为75724576476和278其中AA主体数量占比最高符合当前省级开发区及以下占比较高的特征整体来看园区基投主体资质较全部存续基投更为下沉图6截至2022年末存续基投主体级别分布图7截至2022年末存续园区基投主体级别分布数据来源中诚信国际区域风险数据库数据来源中诚信国际区域风险数据库二2022年末存续园区基投债券规模占存续基投债券规模的比重与上年末基本持平2021年及2022年园区基投债进入偿付高峰期20232025年仍将是园区基投债到期含回售高峰期截至2022年末存续基投债券规模为1218万亿元其中园区基投债券余额345万亿元存续基投债和存续园区基投债规模较上年末均有所上升且存续园区基投债规模占存续基投债规模的比重与上年末基本持平区域分布方面江苏存续园区基投债规模远超其余省市自治州占全国存续园区基投债规模的比重达3347其次是浙江重庆山东湖南存续园区基投债券规模在2000亿元到4000亿元之间存续园区基投债规模前五大省市较2021年末无变化但合计比例有所下降四川湖北河南上海陕西天津等6省市存续园区基投债券规模在1000亿元到2000亿元之间广东安徽等10省市自治州7园区及片区开发运营行业特别评论中诚信国际特别评论存续园区基投债券规模在100亿元到1000亿元之间其余省市自治区存续基投债券规模较少到期压力方面2021年以来园区基投债券迎来偿债高峰期2021年及2022年园区基投债券偿还量分别为085万亿元和110万亿元占同期偿还基投债券的比重分别为2783和295320232025年仍将是园区基投债券到期含回售高峰期其中2025年到期含回售园区基投债券规模占总规模的比重超过30图820202022年末存续基投和园区基投债券规模亿元图9截至2022年末存续园区基投债券区域分布亿元数据来源中诚信国际区域风险数据库数据来源中诚信国际区域风险数据库图1020202022年末基投及园区基投债券偿还量情况亿元图11截至2022年末基投及园区基投存续债券到期含回售分布亿元数据来源中诚信国际区域风险数据库数据来源中诚信国际区域风险数据库三2022年园区基投债券发行规模及净融资额占基投整体的比重均有所提升高等级的园区基投加权平均发行利差高于基投整体2022年园区基投债券发行规模为136万亿元占全部基投债券发行规模的比重较2021年提升192个百分点至3050区域分布方面2022年园区基投债券发行规模最大的省为江苏发行规模为469912亿元占同期江苏全部基投债券发行规模的4257浙江上海山东重庆天津河南湖南等7个省市2022年前园区基投债券发行规模均超过500亿元其中上海和重庆的园区基投债券发行规模占全部基投债券发行规模的比重较高分别为7022和4420其余5个省市的园区基投债券发行规模占比在2540之间四川湖北广东等10个省自治区的园区基投债券发行规模在100500亿元之间其余省市自治8园区及片区开发运营行业特别评论中诚信国际特别评论区2022年园区基投债券发行规模相对较小整体来看园区基投债券发行仍主要集中在发债活跃的江浙川渝天津山东以及湖南河南湖北等区域净融资方面2022年园区基投债券净融资额为259017亿元占基投债券净融资额的比重较2021年提升479个百分点至3543但园区基投债券净融资额较2021年下降5353从区域分布来看2022年江苏浙江河南园区基投债券净融资规模超过300亿元三省合计占全国园区基投债券净融资额的比重达4500集中度较高吉林贵州辽宁等9个省2022年园区基投债表现为净偿还区域内园区基投面临较大的借新还旧和偿债压力发行利差方面除上海新疆外其余各省市自治区2022年园区基投发行利差总体高于基投整体发行利差从等级分布来看主体等级为AA和AAA的发行主体中园区基投发行利差总体高于基投整体发行利差但主体等级为AA的发行主体基投整体发行利差相对较高图1220202022年基投及园区基投债券发行规模亿元图132022年基投及园区基投债券发行区域分布亿元数据来源中诚信国际区域风险数据库数据来源中诚信国际区域风险数据库图1420202022年基投及园区基投债券净融资规模亿元图152022年基投及园区基投债券净融资区域分布亿元数据来源中诚信国际区域风险数据库数据来源中诚信国际区域风险数据库图162022年基投及园区基投债券平均发行利差区域分布BP图172022年AA基投及园区基投债券平均发行利差变化BP9园区及片区开发运营行业特别评论中诚信国际特别评论数据来源中诚信国际区域风险数据库数据来源中诚信国际区域风险数据库图182022年AA基投及园区基投债券平均发行利差变化BP图192022年AAA基投及园区基投债券平均发行利差变化BP数据来源中诚信国际区域风险数据库数据来源中诚信国际区域风险数据库四2021年以来园区基投盈利能力及经营获现能力均有所改善资产规模和资产负债率持续扩张短期债务占比略有波动货币资金对短期债务的覆盖能力弱于基投整体水平短期流动性压力相对较高1盈利能力方面20192021年园区基投营收中位数持续上移营收能力持续改善但同期略低于基投整体营收中位数获现能力方面2021年园区基投收现比中位数较2020年进一步上升主营业务回款情况有所改善图2020192021年及2022年19月园区基投营业总收入亿元图2120192021年园区基投收现比中位数中位数数据来源choice中诚信国际整理数据来源choice中诚信国际整理1以截至2022年9月末有存续债的基投企业为样本10园区及片区开发运营行业特别评论中诚信国际特别评论资本结构方面近年来基投和园区基投总资产规模均持续扩张园区基投总资产规模中位数低于基投整体但资产负债率中位数略高于基投整体债务负担相对较重债务方面2021年以来基投和园区基投总债务均继续呈扩张趋势园区基投总债务中位数略低于基投整体债务结构方面近年来园区基投短期债务占比中位数始终高于基投整体2022年9月末园区基投短期债务占比中位数较2021年末有所下降图2220192022年9月末基投和园区基投资产总额及资产负债率情图2320192022年9月末基投和园区基投总债务亿元及短期况中位数债务占比情况中位数数据来源choice中诚信国际整理数据来源choice中诚信国际整理偿债能力方面2021年基投和园区基投筹资能力均有所减弱筹资活动净现金流大幅减少并且近年来园区基投的筹资活动净现金流始终小于基投整体筹资活动净现金流2021年基投和园区基投货币资金和短债之比进一步减小短期偿债压力加大图2420192022年9月末基投和园区基投筹资活动净现金流亿元图2520192022年9月末基投和园区基投货币资金短期债务中中位数位数数据来源choice中诚信国际整理数据来源choice中诚信国际整理三园区基投后续展业面临四大不确定性园区主要负责封闭范围内的基础设施建设及产业发展基于园区特有的功能定位及战略规划园区产业发展与园区内招商引资情况密切相关且在园区向产城融合阶段发展过程中产业拉动人口的聚集园区会相应地开展房地产开发等经营性业务在近两年经济下行及房地产不景气的大背景下园区基投业务开展面临的风险及压力增大需重点关注以下四个方面11园区及片区开发运营行业特别评论中诚信国际特别评论第一受经济环境及土地资源供给影响园区基投面临突出的业务风险首先经济下行及工业用地成本收益倒挂或使园区基投相关业务资金平衡情况不达预期工业地整理成本与收益倒挂使园区财政承压不利于园区基投土地业务的收益实现和持续发展大部分园区因产业定位规划原因而存在规模可观的工业用地随着园区基投完成较大规模工业地片区的一级开发土地移交土储中心并进入出让环节部分地区可能出现工业用地出让价格低于整理成本的倒挂情况园区财政部门针对高企的土地整理成本进行相关业务收入的确认和回款使得园区财政持续承压园区基投土地业务的收益实现和持续发展将面临更多困难在园区发展相对成熟阶段部分园区厂房等生产配套设施主要以租赁进行资金平衡在经济环境不景气的背景下园区基投此类经营性业务或面临资金收入平衡情况不达预期的风险此外应关注园区基投面临的房地产业务风险园区先产后城的属性使其呈现产业发展带动人口聚集的特征为稳定和扩大人口承载量园区走向产城融合成为新的趋势在此情况下园区基投过度重视地产开发建设将有限的资金用于房地产开发可能面临更加突出的房地产业务风险第二园区基投普遍面临较大的资金压力和偿债压力随着园区开发建设需求的增大近年来园区基投债券净融资额及发行额占全部基投的比重逐年上升园区基投面临较大的资本支出压力从债券到期情况来看未来三年园区基投到期含回售债券规模占全部基投的比重保持较高水平未来三年将是园区基投债券到期含回售高峰期从资本结构和偿债能力来看园区基投债务负担相对较重短期流动性压力较大加之筹资能力弱化园区基投普遍面临较大的短期偿债压力第三受制于园区相对封闭的运行发展体制大部分园区基投可获得的资源有限业务可持续性和外部支持相对受限再融资环境更加严峻业务开展方面相对于一般行政区园区的运行体制相对封闭因而园区基投所负责的区域范围相对受限项目储备及业务可持续性受园区规划面积及开发进度影响较大外部支持方面除少部分国家级园区外大部分园区基投所属地方政府层级相对下沉政府财政实力相较一般行政区无明显优势可享受的政策倾斜较少且区域内可供协调的金融资源有限园区基投所能获得的外部支持较弱整体来看平台自身发展潜力及政府支持能力双重因素导致园区基投级别更为下沉在财务表现上园区基投资产规模和营收水平中位数均低于基投整体园区基投或面临更为严峻的再融资环境第四园区基投与园区内经济主体的高关联性使其面临更显著的或有风险除园区开发建设的职能之外园区基投往往还担负着协助园区管理机构和相关职能部门进行产业引导产业扶持和企业纾困等相关使命为支持园区内企业发展部分园区基投存在对区域内企业进行资金拆借融资担保股权投资等情况这种高关联性使得园区基投信用资质更加依赖园区内相关企业的稳定发展一旦相关企业存在业务经营和财务融资困难流动性短缺以及涉及法律诉讼等问题与之关联的园区基投或将面临更突出的资金回收风险代偿风险诉讼风险以及投资风险等四结论作为园区开发的重要主体园区基投的业务开展所得支持及后续发展均与园区发展及实力密切相关12园区及片区开发运营行业特别评论中诚信国际特别评论且园区基投市场化发展程度更高随着各地出台促进园区发展的相关政策为园区基投的业务开展提供了有利条件从市场表现来看2022年以来园区基投在全部基投中数量占比小幅提升其主体级别较全部存续基投主体资质更为下沉在此情况下园区基投展业过程中面临诸多不确定性1受经济环境及土地资源供给影响园区基投面临突出的业务风险2园区基投面临较大的资金压力和偿债压力3受制于园区相对封闭的运行发展体制大部分园区基投可获得的展业资源有限业务可持续性和所获外部支持相对受限再融资环境或更加严峻4园区基投与园区内经济主体的高关联性使其面临更显著的或有风险13园区及片区开发运营行业特别评论中诚信国际特别评论中诚信国际信用评级有限责任公司以下简称中诚信国际对本文件享有完全的著作权本文件包含的所有信息受法律保护为上述目的存储本文件包含的信息如确实需要使用本文件上的任何信息应事先获得中诚信国际书面许可并在使用时注明来源确切表达原始信息的真实含义中诚信国际对于任何侵犯本文件著作权的行为都有权追究法律责任本文件上的任何标识任何用来识别中诚信国际及其业务的图形都是中诚信国际商标受到中国商标法的保护未经中诚信国际事先书面允许任何人不得对本文件上的任何商标进行修改复制或者以其他方式使用中诚信国际对于任何侵犯中诚信国际商标权的行为都有权追究法律责任本文件中包含的信息由中诚信国际从其认为可靠准确的渠道获得因为可能存在信息时效性及其他因素影响上述信息以提供时状态为准中诚信国际对于该等信息的准确性及时性完整性针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保在任何情况下a中诚信国际不对任何人或任何实体就中诚信国际或其董事高级管理人员雇员代理人获取收集编辑分析翻译交流发表提交上述信息过程中造成的任何损失或损害承担任何责任或b即使中诚信国际事先被通知前述行为可能会造成该等损失对于任何由使用或不能使用上述信息引起的直接或间接损失中诚信国际也不承担任何责任本文件所包含信息组成部分中的信用级别财务报告分析观察并不能解释为中诚信国际实质性建议任何人据此信用级别及报告采取投资借贷等交易行为也不能作为任何人购买出售或持有相关金融产品的依据投资者购买持有出售任何金融产品时应该对每一金融产品每一个发行人保证人信用支持人的信用状况作出自己的研究和评估中诚信国际不对任何人使用本文件的信用级别报告等进行交易而出现的任何损失承担法律责任作者部门职称袁野政府公共评级部助理总监马家瑶政府公共评级部分析师王世君政府公共评级部助理分析师中诚信国际信用评级有限责任公司CHINACHENGXININTERNATIONALCREDITRATINGCOLTD地址北京市东城区南竹杆胡同2号ADDBuilding5GalaxySOHO银河SOHO5号楼No2NanzhuaganLaneChaoyangmenneiAvenue邮编100010DonchengDistrictBeijingPRC100010电话8601066428877TEL8601066428877传真8601066426100FAX8601066426100网址httpwwwccxicomcnSITEhttpwwwccxicomcn14园区及片区开发运营行业特别评论