2022年的经验告诉我们单靠基建无法稳住经济，2023年为达成经济目标稳地产势在必行。但对于如何做，中央和地方往往存在分歧。地方希望通过地产拉动本地经济、稳定财政收入；中央层面的着眼点则在于既要发挥地产对经济的贡献，又不希望出现新一轮的房价飙升。政策如何去布局？站在地方的角度，我们从地方本地经济增长和财政收入对房地产依赖的维度发现江苏、四川、湖北和湖南是今年可能需要房地产发力最急迫的省份；站在中央的层面，从跨省投入产出来看山东、江苏、广东和浙江是稳地产对全国GDP拉动最重要的省份，不过部分省份高位的房价收入比也会阻碍政策发力。综合以上地方与中央以及房价的角度，我们预计山东、湖南、江苏、四川等省份后续最有可能集中出台稳地产政策。
　　尽管地方早就开始“因城施策”，房地产低迷现象仍普遍存在。大中城市商品房成交面积自2021年6月起就进入同比负增区间，房地产投资占投资于GDP的比重也在攀升5年后于去年回落。1月70大中城市中房价环比上升的城市略有增加，但二、三线城市环比同比仍在负区间，表明疫情放松后地产消费修复仍未到来。2022年年初以来，地方政府加大了房地产政策宽松力度。我们统计了2022年2月至今地方政府出台的约380条房地产放松政策，数量上来看，三线城市及其他城市占比最多，但考虑到各级城市的相对数量和总GDP，我们认为过去一年二线城市的放松力度相对最大，一线城市则更为谨慎（图4）。放松政策的内容上主要以提高公积金贷款额度以及购房减税补贴为主（图5）。
　　“因城施策”谁的动力更足？这可能取决于是房地产对各地区经济重要性的差异。我们从地方GDP和财政收入对房地产的依赖程度这两个维度衡量了各省面对房地产行业的整体敞口，以找出今年最需要在房地产行业发力的地区。
　　地方GDP对房地产的依赖程度：一省房地产的产出会拉动其他上游部门（例如电力、原材料）的需求，可由此估算出各省省内整体经济对本身房地产的依赖程度。方法上，我们根据投入产出表求出各省房地产（这里我们采用住宅建筑）最终需求中隐含的对省内其他产业的增加值作为判断依赖程度的指标。我们结果表明云南、湖北、四川和湖南等省份在GDP维度对房地产依赖程度更高。（图6）我们发现各省今年经济增长目标相对疫情前的调整与其经济增长对房地产的依赖程度有一定程度的负相关性，说明房地产的低迷影响了地区经济的预期增长。
　　地方财政收入对房地产的依赖程度：房地产税收（如房产税、契税、土地增值税等）以及土地出让金是地方政府财政收入的重要来源，我们通过计算这一比例在来估算各省财政收入对房地产的依赖程度。分析结果表明南方、东部沿海省份的财政收入对房地产依赖程度高于北方（图7）。
　　今年稳地产，谁更急迫？综合以上两个维度，我们得出了对房地产整体上依赖更高的省份（图8），他们位于图中偏右上的部分，包括江苏、四川、湖北和湖南等，这些省份提振房地产对本省经济增长的意义更大，在过去的一年里这些对房地产依赖更高的省份确实也推出了更多的放松政策。可期待江西、湖南等省份未来推出更多地产宽松政策。
　　今年稳地产，谁最重要？各省房地产实际上也拉动了周边省各部门的需求，从国家整体角度来看，房地产利好政策侧重于对全国GDP拉动更大的省份能够事半功倍。我们在各省GDP投入对房地产（住宅建筑）的完全消耗系数的基础上考虑省间流动并根据2022年各省GDP比重加权，得到房地产拉动全国GDP最多的省份（图10），包括山东、江苏、广东和浙江等省份。我们在过往的报告中提到今年房地产行业有约8600亿元的负缺口，上述省份则承担了房地产区域经济“补缺口”的重担。
　　我们可从各省房价收入比来看政策施行的空间，一般来说房价收入比较高的省份居民购房的负担已经相对较重，因而稳地产政策的落地成效有限。北京、海南、上海和陕西的房价收入比最高，而湖南、广西以及东北地区的房价收入比较低，可期待稳地产政策在这些省份成效更好。（图11）
　　综合以上地方、中央以及房价维度，我们得到后续最有可能出台稳地产政策的省份排名（图12），因为政策会更有效率地刺激省内GDP、改善地方财政收入、拉动区域经济增长。我们看好稳地产政策更多在在山东、湖南、江苏和四川等省份落地。
　　风险提示：海外货币政策收紧下外需回落，海外经济提前进入显著衰退，严重拖累我国出口。毒株出现变异，疫情蔓延形势超预期恶化。
　　

研究报告全文：证券研究报告宏观报告宏观点评宏观点评202302212023年稳地产谁更急迫谁最重要2023年02月21日TableTagTableSummary2022年的经验告诉我们单靠基建无法稳住经济2023年为达成经济目证券分析师陶川标稳地产势在必行但对于如何做中央和地方往往存在分歧地方希望通过地产拉动本地经济稳定财政收入中央层面的着眼点则在于既执业证书S0600520050002要发挥地产对经济的贡献又不希望出现新一轮的房价飙升政策如何taochdwzqcomcn去布局站在地方的角度我们从地方本地经济增长和财政收入对房地证券分析师邵翔产依赖的维度发现江苏四川湖北和湖南是今年可能需要房地产发力执业证书S0600523010001最急迫的省份站在中央的层面从跨省投入产出来看山东江苏广shaoxdwzqcomcn东和浙江是稳地产对全国GDP拉动最重要的省份不过部分省份高位的房价收入比也会阻碍政策发力综合以上地方与中央以及房价的角度我们预计山东湖南江苏四川等省份后续最有可能集中出台稳相关研究地产政策Chat-GPT可以买别依赖2023-02-19尽管地方早就开始因城施策房地产低迷现象仍普遍存在大中城市商品房成交面积自2021年6月起就进入同比负增区间房地产投资1月通胀美联储被带节奏还占投资于GDP的比重也在攀升5年后于去年回落1月70大中城市中是乱节奏房价环比上升的城市略有增加但二三线城市环比同比仍在负区间2023-02-14表明疫情放松后地产消费修复仍未到来2022年年初以来地方政府加大了房地产政策宽松力度我们统计了2022年2月至今地方政府出台的约380条房地产放松政策数量上来看三线城市及其他城市占比最多但考虑到各级城市的相对数量和总GDP我们认为过去一年二线城市的放松力度相对最大一线城市则更为谨慎图4放松政策的内容上主要以提高公积金贷款额度以及购房减税补贴为主图5因城施策谁的动力更足这可能取决于是房地产对各地区经济重要性的差异我们从地方GDP和财政收入对房地产的依赖程度这两个维度衡量了各省面对房地产行业的整体敞口以找出今年最需要在房地产行业发力的地区地方GDP对房地产的依赖程度一省房地产的产出会拉动其他上游部门例如电力原材料的需求可由此估算出各省省内整体经济对本身房地产的依赖程度方法上我们根据投入产出表求出各省房地产这里我们采用住宅建筑最终需求中隐含的对省内其他产业的增加值作为判断依赖程度的指标我们结果表明云南湖北四川和湖南等省份在GDP维度对房地产依赖程度更高图6我们发现各省今年经济增长目标相对疫情前的调整与其经济增长对房地产的依赖程度有一定程度的负相关性说明房地产的低迷影响了地区经济的预期增长地方财政收入对房地产的依赖程度房地产税收如房产税契税土地增值税等以及土地出让金是地方政府财政收入的重要来源我们通过计算这一比例在来估算各省财政收入对房地产的依赖程度分析结果表明南方东部沿海省份的财政收入对房地产依赖程度高于北方图7今年稳地产谁更急迫综合以上两个维度我们得出了对房地产整体上依赖更高的省份图8他们位于图中偏右上的部分包括江苏四川湖北和湖南等这些省份提振房地产对本省经济增长的意义更大在过去的一年里这些对房地产依赖更高的省份确实也推出了更多的放松政策可期待江西湖南等省份未来推出更多地产宽松政策今年稳地产谁最重要各省房地产实际上也拉动了周边省各部门的需求从国家整体角度来看房地产利好政策侧重于对全国GDP拉动更大的省份能够事半功倍我们在各省GDP投入对房地产住宅建筑的完全消耗系数的基础上考虑省间流动并根据2022年各省GDP比重加权得到房地产拉动全国GDP最多的省份图10包括山东江苏广东和浙江等省份我们在过往的报告中提到今年房地产行业有约8600亿元的负缺口上述省份则承担了房地产区域经济补缺口的重担110东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分宏观点评我们可从各省房价收入比来看政策施行的空间一般来说房价收入比较高的省份居民购房的负担已经相对较重因而稳地产政策的落地成效有限北京海南上海和陕西的房价收入比最高而湖南广西以及东北地区的房价收入比较低可期待稳地产政策在这些省份成效更好图11综合以上地方中央以及房价维度我们得到后续最有可能出台稳地产政策的省份排名图12因为政策会更有效率地刺激省内GDP改善地方财政收入拉动区域经济增长我们看好稳地产政策更多在在山东湖南江苏和四川等省份落地风险提示海外货币政策收紧下外需回落海外经济提前进入显著衰退严重拖累我国出口毒株出现变异疫情蔓延形势超预期恶化210东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分宏观点评图1商品房销售自2021年中以来持续低迷图22022年房地产投资占比回落30大中城市商品房成交一线城市二线城市20房地产投资占固定资产投资比重面积当月值同比三线城市100房地产投资占GDP比重8060154020100-20-405-60-80-10002019-012020-012021-012022-012023-0120152016201720182019202020212022E数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所图32022年2月以来各地方政府颁布的房地产放松政策情况60一线城市二线城市三线城市其他城市近50不一包年括颁40公布积的金放30和松房政贷策利策20率数量100购房补贴首付比例限售限购落户规定数据来源各省政府网站根据新闻整理东吴证券研究所310东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分宏观点评图4考虑经济规模二线城市的房地产放松力度最大图5购房补贴是最主要的政策放松方向近一年地方房地产宽松政策方向颁布政策的城市占比各级城市GDP右轴千万亿元不包括公积金和房贷利率10035落户规定38025限售限购6024015购房补贴12005首付比例00一线城市二线城市三线城市数据来源Wind根据新闻整理东吴证券研究所数据来源根据新闻整理东吴证券研究所图6各省GDP投入对房地产的依赖程度图7各省财政收入对房地产的依赖程度数据来源Wind东吴证券研究所注颜色越深代表依赖程度越强缺少部分省份数据数据来源Wind东吴证券研究所参考ZhengHBaiYWeiWetalChineseprovincial注颜色越深代表依赖程度越强缺少部分省份数据multi-regionalinput-outputdatabasefor20122015and2017SciData82442021410东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分宏观点评图8各省今年经济目标相对疫情前变动幅度与经济对房地产依赖程度呈现负相关性2023年经济增长目标相对2019年的变动151050-05-1-15-2-25-3-3500102030405060708090100地方GDP对房地产住宅建筑的依赖程度数据来源各省政府网站Wind东吴证券研究所510东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分宏观点评图9谁更急迫地方层面两维度均对房地产依赖程度高的省份推出了更多地产宽松政策70江苏浙江湖南60福建湖北安徽河南山东四川地广东50江西方财政对房地40产的依赖程30度201000102030405060708090100地方GDP投入对房地产的依赖程度注各点面积大小代表出台地产宽松政策的数量图中标出了已经出台较多稳地产政策的省份以及未来可能出台较多稳地产政策的省份部分省份未纳入统计数据来源Wind根据新闻整理东吴证券研究所610东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分宏观点评图10谁更重要各省房地产产出对全国GDP的拉动情况各省房地产产出对全国GDP的拉动系数2022年GDP占比右轴251220108156104052000山东江苏广东浙江安徽四川河南河北福建重庆湖北海南北京湖南云南贵州江西上海陕西西藏广西甘肃辽宁山西吉林新疆宁夏天津青海内蒙古黑龙江注上表中房地产是指住宅建筑业数据来源Wind东吴证券研究所参考ZhengHBaiYWeiWetalChineseprovincialmulti-regionalinput-outputdatabasefor20122015and2017SciData82442021710东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分宏观点评图11各省房价收入比注颜色越深代表数值越大缺少部分省份数据房价收入比由平均房价与人均居住面积的积与年人均可支配收入相除得到数据来源CEIC东吴证券研究所810东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分宏观点评图12综合中央地方和房价角度来看山东湖南江苏和四川未来可能出台更多稳地产政策四维度来看更多稳地产政策可能在哪些省份出台地方GDP地方财政依对全国经济排名省份房价收入比依赖程度赖程度拉动程度1山东55542湖南55353江苏45524四川54525湖北55426福建55427重庆34448安徽24539河北434310江西443311广西342512内蒙古414513贵州243514广东235315浙江255116河南334317云南513218新疆321519甘肃412420山西312421吉林231422辽宁122423青海421224陕西232125黑龙江111526海南133127宁夏311328北京123129上海122130天津1211注数字从1至5代表从该维度来看该省稳地产政策出台的可能性上升数字1至5由上文中各省各维度数据相对五分位数求出省份排名参考四维度等权重降序当等权重数值相同时2022年GDP占比较高的省份排名居前部分省份未纳入统计数据来源Wind根据新闻整理东吴证券研究所注各点面积大小代表出台地产宽松政策的数量910东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分免责及评级说明部分免责声明东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本研究报告仅供东吴证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议本公司不对任何人因使用本报告中的内容所导致的损失负任何责任在法律许可的情况下东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务市场有风险投资需谨慎本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本报告的版权归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发转载需征得东吴证券研究所同意并注明出处为东吴证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改东吴证券投资评级标准公司投资评级买入预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在15以上增持预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于5与15之间中性预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-5与5之间减持预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-15与-5之间卖出预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在-15以下行业投资评级增持预期未来6个月内行业指数相对强于大盘5以上中性预期未来6个月内行业指数相对大盘-5与5减持预期未来6个月内行业指数相对弱于大盘5以上东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码215021传真051262938527公司网址httpwwwdwzqcomcn