投资要点：
　　本周内房股已经连续3周回调，大部分公司股价下跌，重点公司涨幅TOP3建发国际、宝龙地产和金地商置，涨幅分别达到+0.6%、-0.6%和-1.6%。年内股价涨幅TOP3的公司分别为越秀地产、建发国际和深圳控股，涨幅分别为19.6%、13.8%和9.0%。
　　持续关注新房市场表现：开年以来，新房市场的累计需求开始释放，销售数据略有回暖。2月前17天的30大中城市累计销售面积589万平米，较去年同期增长89.8%，此增速有季节性因素影响，参考意义并不大。2023年截止到2月17日的30大中城市累计销售面积达到1460万平米，同比下跌6%，跌幅都有收窄。
　　行业格局重塑：过去一年，房地产公司在融资、拿地和销售端的表现分化非常大，股价的表现也出现分化。“有钱有地有人”的国企地产融资通畅、融资成本新低、销售拿地正常进行。在行业风险逐渐降低，市场销售恢复正常，他们未来的销售业绩派息都能保持稳健。
　　投资策略：改善性政策不断出台，在内部、外部环境都向好的情况下，行业信心和基本面将进一步回暖，活下来的优质房企估值将进一步提升。我们首选“有钱有地有人”的国央企地产物管，推荐绿城中国、越秀地产、建发国际、华润置地、中海物业、保利物业、华润万象，近期股权激励落地的越秀服务值得关注；短期市场风险偏好度提升，我们更关注自身改善空间更大的优质民企，推荐新城发展、旭辉永升、宝龙商业、新城悦服务、融创服务。另外推荐代建行业龙头公司绿城管理，以及房地产交易服务平台贝壳。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。
　　

研究报告全文：海外研证券研究报告究房地产行业海外地产周报20230213-20230219titleinvestSuggestion推荐维持investSuggesti持续关注新房市场表现onChangecreateTime12023年02月20日指数表现相关报告本周涨跌幅本月涨跌幅年内涨跌幅社融数据超预期居民购房意指数名称指数点位行愿有待提升20230212恒生地产分类指数业等待销售有更好表现8418022-175-200305周20230205恒生指数2119042-217-298712友好的内部外部环境利于做恒生国企指数712619-353-402628报多20230129道琼斯指数3386927-017-064218人民币持续升值外部流动性纳斯达克指数1171812-2411151196改善20230115地产板块开门红周报标普500指数409046-11103465420230109沪深300地产指数608286140-151185海外地产物管年年度策2023上证指数326067-008015555略浴火重生行业供需格局重深证成指1197685-064-020872塑20221113创业板指数254516-135-138845资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理投资要点分析em师ailAuthorsummary本周内房股已经连续3周回调大部分公司股价下跌重点公司涨幅TOP3宋健建发国际宝龙地产和金地商置涨幅分别达到06-06和-16年内songjianxyzqcomcn股价涨幅TOP3的公司分别为越秀地产建发国际和深圳控股涨幅分别为SFCBMV912196138和90SACS0190518010002持续关注新房市场表现开年以来新房市场的累计需求开始释放销售数据略有回暖2月前17天的30大中城市累计销售面积589万平米较去年同严宁ass馨Author期增长898此增速有季节性因素影响参考意义并不大2023年截止到yanningxinxyzqcomcn2月17日的30大中城市累计销售面积达到1460万平米同比下跌6跌SACS0190521010001幅都有收窄行业格局重塑过去一年房地产公司在融资拿地和销售端的表现分化非孙钟涟常大股价的表现也出现分化有钱有地有人的国企地产融资通畅融sunzhonglianxyzqcomcn资成本新低销售拿地正常进行在行业风险逐渐降低市场销售恢复正常SACS0190521080001他们未来的销售业绩派息都能保持稳健请注意严宁馨孙钟涟并非香投资策略改善性政策不断出台在内部外部环境都向好的情况下行业港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事信心和基本面将进一步回暖活下来的优质房企估值将进一步提升我们首受监管的活动选有钱有地有人的国央企地产物管推荐绿城中国越秀地产建发国际华润置地中海物业保利物业华润万象近期股权激励落地的越秀服务值得关注短期市场风险偏好度提升我们更关注自身改善空间更大的优质民企推荐新城发展旭辉永升宝龙商业新城悦服务融创服务另外推荐代建行业龙头公司绿城管理以及房地产交易服务平台贝壳风险提示宏观经济增长放缓行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售不及预期人民币贬值请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外行业周报报告正文1行情概述本周20230213-20230219主要市场均有所回调恒生指数-222恒生国企指数-189恒生地产分类指数-428沪深300地产指数-357美股市场方面道琼斯指数纳斯达克指数和标普500分别涨幅为-013059和-028表1本周主要指数表现20230213-20230219本周涨跌幅本月涨跌幅年内涨跌幅指数名称指数点位恒生地产分类指数8057935-428-620-136恒生指数2071981-222-514474恒生国企指数699127-189-584427道琼斯指数3382669-013-076205纳斯达克指数11787270591751262标普500指数407909-028006624沪深300地产指数586555-357-503-179上证指数322402-112-097436深证成指1171577-218-238635创业板指数244935-376-509437资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理本周内房股已经连续3周回调大部分公司股价下跌重点公司涨幅TOP3建发国际宝龙地产和金地商置涨幅分别达到06-06和-16年内股价涨幅TOP3的公司分别为越秀地产建发国际和深圳控股涨幅分别为196138和90图1本周主要房企股价表现20230213-20230219资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外行业周报图2主要房企YTD股价表现截止20230219资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理主要物管公司的YTD股价表现大幅跑赢市场好于地产公司其中越秀服务滨江服务远洋服务的YTD涨幅达到480407和311图3主要物管公司YTD股价表现截止20230219资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外行业周报本周港股通交易情况本周越秀地产合景泰富和万科企业港股通持股占比分别增加099027和017个百分点截至目前旭辉控股绿城中国万科企业分别是港股通持股比例前三的公司持股比例为259195和174持仓市值最高的三个公司分别为中国海外发展华润置地和绿城中国分别为1636814和531亿港元图4港股通一周持仓变动20230213-20230219资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图5港股通持仓比例截止20230219资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图6港股通持仓市值截止20230219资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外行业周报本周卖空交易情况本周卖空增长最多的三个公司为华润置地004pct中国金茂003pct龙湖集团003pct一周累计卖空股数总股本比例最高的三家公司为碧桂园074合景泰富046新城发展023累计卖空股数占总股本比例最高的三家公司为碧桂园87旭辉控股53合景泰富40图7一周卖空比例变动20230213-20230219资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图8一周累计卖空占总股本比例20230213-20230219资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图9累计卖空占总股本比例截止20230219资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外行业周报2宏观观察截至本周末美国十年期国债收益率为382较上周提升008个百分点一年期国债收益率为500较上周提升011个百分点利差为118较上周提升003本周最新美元指数为1038812较上周提升03055美元指数连续第三周上涨图10美国长短期国债收益率图11美元指数资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理截至本周末中国十年期国债收益率为28920较上周降低00083个百分点美元兑人民币中间价为68659元本周贬值113YTD升值144图12中国十年期国债收益率图13美元兑人民币中间价资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-海外行业周报3投资策略持续关注新房市场表现开年以来新房市场的累计需求开始释放销售数据略有回暖2月前17天的30大中城市累计销售面积589万平米较去年同期增长898此增速有季节性因素影响参考意义并不大2023年截止到2月17日的30大中城市累计销售面积达到1460万平米同比下跌6跌幅都有收窄友好的内部外部环境利于做多内部政策利好频出不论是房企端的政策支持还是需求端的政策改善稳地产就是稳经济房地产再次成为发展经济的重要抓手外部港股市场流动性复苏人民币持续升值有利于地产物管板块估值的回升友好的内部外部环境利于做多行业格局重塑过去一年房地产公司在融资拿地和销售端的表现分化非常大股价的表现也出现分化有钱有地有人的国企地产融资通畅融资成本新低销售拿地正常进行在行业风险逐渐降低市场销售恢复正常他们未来的销售业绩派息都能保持稳健投资策略改善性政策不断出台在内部外部环境都向好的情况下行业信心和基本面将进一步回暖活下来的优质房企估值将进一步提升我们首选有钱有地有人的国央企地产物管推荐绿城中国越秀地产建发国际华润置地中海物业保利物业华润万象近期股权激励落地的越秀服务值得关注短期市场风险偏好度提升我们更关注自身改善空间更大的优质民企推荐新城发展旭辉永升宝龙商业新城悦服务融创服务另外推荐代建行业龙头公司绿城管理以及房地产交易服务平台贝壳表2行业估值表截至20230219股价市值EPS元PEPB息率ROE公司港元亿港元2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A华润置地357025463733754158787781047151越秀地产1130350134142152777268075880龙湖集团245015543814164525954491182204中国海外发展196621523323403575453500562122中国金茂163217038032034394644047497绿城中国10762721312322837542350750134美的置业101013730421921930424205158164碧桂园25570512206206619373503146143新城发展2801981140730512235500400220中海宏洋32611614812312320242403117191旭辉控股集团10410808805505211171802183195平均4546450589155资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理预测数据为wind一致预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-7-海外行业周报4公司公告龙湖集团00960HK2月13日公司发布1月份未经审核营运数据1月份公司合同销售金额1083亿元合同销售面积661万平米权益合同销售金额和面积分别为722亿元和444万平米1月份经营收入月197亿元含税金额210亿元其中运营收入月102亿元含税110亿元服务收入月95亿元含税101亿元华润置地01109HK2月14日公司发布1月未经审核经营运营数据1月份合同销售金额约人民币1602亿元合同销售面积7155万平米分别按年增加49和减少333权益合同销售金额和面积分别为1206亿元和5327万平米分别按年增加74和减少3731月份投资物业租金收入约219亿元按年增长270越秀地产00123HK2月16日公司公告有关广州市城市建设开发有限公司发行人公司拥有95的附属公司申请公开发行本金总额最高为人民币94亿元的公司债券首期公司债券2023年第一期公司债券的发行规模为不超过人民币19亿元请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-8-海外行业周报5行业动态开年以来新房市场的累计需求开始释放销售数据略有回暖2月前17天的30大中城市累计销售面积589万平米较去年同期增长898此增速有季节性因素影响参考意义并不大2023年截止到2月17日的30大中城市累计销售面积达到1460万平米同比下跌6跌幅都有收窄图1430大中城市月度累计销售面积资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图1530大中城市月度累计销售面积同比资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-9-海外行业周报6风险提示宏观经济增长放缓行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售不及预期人民币贬值请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-10-海外行业周报分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15评级和行业评级另有说明的除外评增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间级标准为报告发布日后的12个月内公司中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级股价或行业指数相对同期相关证券市减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5场代表性指数的涨跌幅其中A股市场无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确以沪深300指数为基准新三板市场以三定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级板成指为基准香港市场以恒生指数为基推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数准美国市场以标普500或纳斯达克综合行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平指数为基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与温州名城建设投资集团有限公司民生银行南京银行南通分行如皋市经济贸易开发有限公司四川港荣投资发展集团有限公司镇江国有投资控股集团有限公司香港一联科技有限公司交银金融租赁有限责任公司交银租赁管理香港有限公司平度市城市开发集团有限公司德阳发展控股集团有限公司泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司成都陆港枢纽投资发展集团有限公司东台市国有资产经营集团有限公司澳门国际银行股份有限公司台州市黄岩经济开发集团有限公司上饶投资控股集团有限公司上饶投资控股国际有限公司嵊州市交通投资发展集团有限公司ZhejiangKunpengBVICompanyLimited杭州上城区国有资本运营集团有限公司长沙先导投资控股集团有限公司新昌县交通投资集团有限公司XLBVIINTERNATIONALDEVELOPMENTLIMITED龙口市城乡建设投资发展有限公司集友银行有限公司铜陵市国有资本运营控股集团有限公司盐城东方投资开发集团有限公司东方资本有限公司济南历城控股集团有限公司历城国际发展有限公司郑州地产集团有限公司香港象屿投资有限公司厦门象屿集团有限公司江苏腾海投资控股集团有限公司天津滨海新区建设投资集团有限公司兆海投资BVI有限公司赣州城市投资控股集团有限责任公司晋城市国有资本投资运营有限公司镇江文化旅游产业集团有限责任公司潍坊市城市建设发展投资集团有限公司郑州城建集团投资有限公司常德市城市建设投资集团有限公司海宁市城市发展投资集团有限公司邵东市城市发展集团有限公司济南高新控股集团有限公司绍兴市柯桥区建设集团有限公司江苏句容投资集团有限公司宁波市海曙开发建设投资集团有限公司山东仙境控股有限公司蓬莱阁烟台市蓬莱区旅游有限责任公司广州开发区投资集团有限公司绍兴市城市建设投资集团有限公司漳州市九龙江集团有限公司福建漳龙集团有限公司高邮市建设投资发展集团有限公司GaoyouConstructionInvestmentDevelopmentBVICoLtd重庆市合川城市建设投资集团有限公司西安市灞桥投资控股集团有限公司香港国际青岛有限公司青岛城市建设投资集团有限责任公司成都经开产业投资集团有限公司临沂城市发展集团有限公司临沂城市发展国际有限公司晋江市路桥建设开发有限公司福建省晋江城市建设投资开发集团有限责任公司CoastalEmeraldLimited山东高速集团有限公司溧源国际有限公司南京溧水经济技术开发集团有限公司重庆市南岸区城市建设发展集团有限公司曹妃甸国控投资集团有限公司太原国有投资集团有限公司青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司漳州市交通发展集团有限公司无锡恒廷实业有限公司长沙金霞新城城市发展有限公司兰溪市交通建设投资集团有限公司岳阳市城市建设投资集团有限公司中国长城资产国际控股有限公司ChinaGreatWallInternationalHoldingsVILimited南洋商业银行有限公司泰兴市襟江投资有限公司浙江长兴金融控股集团有限公司扬州经济技术开发区开发集团有限公司南京未来科技城经济发展有限公司珠海华发集团有限公司临沂投资发展集团有限公司甘肃省公路航空旅游投资集团有限公司株洲市城市建设发展集团有限公司湖州吴兴经开建设投资发展集团有限公司青岛胶州城市发展投资有限公司中原证券股份有限公司嵊州市城市建设投资发展集团有限公司兴业银行股份有限公司兴业银行股份有限公司香港分行绍兴市柯桥区国有资产投资经营集团有限公司周口市城建投资发展有限公司湖州吴兴城市投资发展集团有限公司青岛胶州湾发展集团有限公司怀远县新型城镇化建设有限公司淮安市投资控股集团有限公司丹阳投资集团有限公司成都市羊安新城开发建设有限公司泰兴市智光环保科技有限公司泰安市城市发展投资有限公司江苏皋开投资发展集团有限公司湖州南浔旅游投资发展集团有限公司东台市交通投资建设集团有限公司珠海华发实业股份有限公司环龙控股有限公司无锡市广益建设发展集团有限公司浙江钱塘江投资开发有限公司湖州新型城市投资发展集团有限公司青岛开发区投资建设集团有限公司河南铁路投资有限责任公司堃博医疗控股有限公司郑州航空港兴港投资集团有限公司和誉开曼有限责任公司建发物业发展集团有限公司尚晋国际控股有限公司旷世控股有限公司TaishanCityInvestmentCoLtd益阳市赫山区发展集团有限公司佛山市高明建设投资集团有限公司重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司高请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-11-海外行业周报密市交运天然气有限公司上海中南金石企业管理有限公司淮北绿金产业投资股份有限公司厦门国贸控股集团有限公司国贸控股香港投资有限公司中国新控股有限责任公司国晶资本BVI有限公司中原资产管理有限公司中原大禹国际BVI有限公司中国国际金融股份有限公司中国国际金融国际有限公司CICCHongKongFinance2016MTNLimited多想云控股有限公司成都中法生态园投资发展有限公司桐庐县国有资产投资经营有限公司润歌互动有限公司政金金融国际BVI有限公司济南市中财金投资集团有限公司百德医疗投资控股有限公司江苏省溧阳高新区控股集团有限公司江苏中关村控股集团国际有限公司绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司连云港港口集团山海香港国际投资有限公司漳州圆山发展有限公司镇江交通产业集团有限公司HigherKeyManagementLimited广州产业投资基金管理有限公司淮安市交通控股集团有限公司恒源国际发展有限公司建发国际投资集团有限公司湖州燃气股份有限公司新奥天然气股份有限公司新奥能源控股有限公司四海国际投资有限公司商丘市发展投资集团有限公司江苏瑞科生物技术股份有限公司青岛市即墨区城市开发投资有限公司交运燃气有限公司中南高科产业集团有限公司中国景大教育集团控股有限公司福建省蓝深环保技术股份有限公司宁波旷世智源工艺设计股份有限公司有投资银行业务关系使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告由受香港证监会监察的兴证国际证券有限公司香港证监会中央编号AYE823于香港提供香港的投资者若有任何关于本报告的问题请直接联系兴证国际证券有限公司的销售交易代表本报告作者所持香港证监会牌照的牌照编号已披露在报告首页的作者姓名旁本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦15层地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦32层01-08单元邮编200135邮编100020邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn深圳香港兴证国际地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T2座52楼地址香港德辅道中199号无限极广场32楼全层邮编518035传真85235095929邮箱researchxyzqcomcn邮箱irxyzqcomhk请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-12-