每周一谈：1月物企独立扩张加速
　　物企第三方拓展继续加速
　　2023年1月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长63.79%，同比增速超2022年均值。根据克而瑞物管发布的《2023年1月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，1月TOP50物企新增第三方拓展数量701个，22年同期数据为467个，22年前11个月平均同比增速为49.67%，1月同比增速远超22年平均值。
　　办公类业态拓展占比持续超过住宅类业态，物企着力进行多元化布局。1月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为36.9%、27.2%、18.4%，其他类业态（包括产业园、医院、公建、商业）单项占比均不超过10%。保利物业在办公类业态拓展规模最大，为127万方，华润万象生活在产业园及商业类业态拓展规模最大，分别为372万方、24万方。
　　近几月TOP10城市服务中标金额合计均在10亿元以下，1月合同额共计6.5亿元。头部物企布局城市服务赛道依旧广阔，碧桂园服务、世茂服务、雅生活、万物云等物企均在城市服务方面保持领先水平。
　　从1月外拓数据来看，物企独立扩张仍在持续加速，在关联方支持减弱，并购降温的基础上，市场外拓成为多数物企长期发展的核心竞争力，也是未来业绩增长的重要能力。而城市服务标段金额较大，将有望成为头部物企除基础物管、增值业务以外的第三大收入来源。
　　数据追踪（2月6日-2月10日）：
　　资金及交易追踪：
　　沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年2月10日，持有603.77万股，较上周下跌0.64%，持股市值0.98亿元。
　　港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年2月6日至2月10日，增幅最大的是世茂服务，本周增幅3.52%。降幅最大的是保利物业，降3.59%。持股比例最高为保利物业，为56.52%。持股数量最多为融创服务，为5.08亿股。
　　投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
　　风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。
　　

研究报告全文：行业1月物企独立扩张加速研物业管理行业研究周报究投资摘要评级增持每周一谈1月物企独立扩张加速2023年2月12日物企第三方拓展继续加速2023年1月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长6379同比增速超曹旭特分析师2022年均值根据克而瑞物管发布的2023年1月中国物业服务企业新增合SAC执业证书编号S1660519040001约面积数据显示月物企新增第三方拓展数量个行TOP501TOP5070122业年同期数据为467个22年前11个月平均同比增速为49671月同比增速远超22年平均值行业基本资料研办公类业态拓展占比持续超过住宅类业态物企着力进行多元化布局1月第股票家数63究三方拓展规模前三的业态分别为办公学校住宅项目占比分别为369行业平均市盈率TTM1318港股市场平均市盈率周272184其他类业态包括产业园医院公建商业单项占比均不TTM853超过10保利物业在办公类业态拓展规模最大为127万方华润万象生行业表现走势图报活在产业园及商业类业态拓展规模最大分别为372万方24万方恒生物业服务及管理恒生综合指数近几月TOP10城市服务中标金额合计均在10亿元以下1月合同额共计650-10亿元头部物企布局城市服务赛道依旧广阔碧桂园服务世茂服务雅生活-20-30-40万物云等物企均在城市服务方面保持领先水平-50-60从1月外拓数据来看物企独立扩张仍在持续加速在关联方支持减弱并购降-70-80温的基础上市场外拓成为多数物企长期发展的核心竞争力也是未来业绩增长的重要能力而城市服务标段金额较大将有望成为头部物企除基础物管增值202256202278202299202323申20223420226172022211202232520224152022527202272920228192022930202212220231132022111120221223业务以外的第三大收入来源20221021港数据追踪2月6日-2月10日资料来源wind申港证券研究所证资金及交易追踪券沪深股通A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至2023相关报告股年2月10日持有60377万股较上周下跌064持股市值098亿元1碧桂园服务公司深度研究历经凄风份港股通港股中港股通持股共18家剔除停牌物企自2023年2月6日之寒不坠碧霄之志2022-12-9至2月10日增幅最大的是世茂服务本周增幅352降幅最大的是保2华润万象生活公司深度研究风起万有利物业降359持股比例最高为保利物业为5652持股数量最多为象升2022-10-31限融创服务为508亿股3物业管理行业研究周报曙光已现估公投资策略我们认为目前物业板块已进入最佳配置期头部物企规模将持续扩大值修复有望持续2023-1-2司物企寻求独立扩张能力将持续加强建议关注物管商管并行且控股股东为央企背4物业管理行业研究周报物企参与城景的华润万象生活关注受母公司拖累风险较小的保利物业招商积余关注独市服务空间广阔2022-11-27证立发展能力较高的全国性物企绿城服务关注高弹性标的碧桂园服务5物业管理行业研究周报物企规模效券风险提示地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑外拓增速不及预期关联应何在2022-11-6研方应收账款及其他应收款坏账风险6物业管理行业研究周报从物业究看物业服务边界扩张2022-9-267物业管理行业研究周报物企估值回报归理性国企凸显价值韧性2022-9-19告敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告物业管理行业研究周报内容目录1每周一谈1月物企独立扩张加速311物企第三方拓展继续加速312投资策略42本周行情回顾43行业动态64数据追踪841沪深股通资金及交易追踪842港股通资金及交易追踪85风险提示9图表目录图1TOP50物企新增第三方拓展数量3图2TOP50物企分业态拓展面积占比3图3TOP10物企城市服务中标金额4图4近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数4图5各板块周涨跌幅对比5图6本周涨跌幅前五位5图7本周涨跌幅后五位5图8港股物业931744CSI近一年PETTM5图9招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值8表1港股通持股数量及总市值8敬请参阅最后一页免责声明211证券研究报告物业管理行业研究周报1每周一谈1月物企独立扩张加速11物企第三方拓展继续加速2023年1月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长6379同比增速超2022年均值根据克而瑞物管发布的2023年1月中国物业服务企业新增合约面积TOP50数据显示1月TOP50物企新增第三方拓展数量701个22年同期数据为467个22年前11个月平均同比增速为49671月同比增速远超22年平均值图1TOP50物企新增第三方拓展数量2021年个数左轴2022年个数左轴14001402023年个数左轴2022同比增速右轴12012002022环比增速右轴2023同比增速右轴1001000808006060040204000200-200-401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月资料来源克而瑞物管申港证券研究所办公类业态拓展占比持续超过住宅类业态物企着力进行多元化布局1月第三方拓展规模前三的业态分别为办公学校住宅项目占比分别为369272184其他类业态包括产业园医院公建商业单项占比均不超过10保利物业在办公类业态拓展规模最大为127万方华润万象生活在产业园及商业类业态拓展规模最大分别为372万方24万方图2TOP50物企分业态拓展面积占比住宅办公学校10090807060504030201002022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112023-01资料来源克而瑞物管申港证券研究所近几月TOP10城市服务中标金额合计均在10亿元以下1月合同额共计65亿元头部物企布局城市服务赛道依旧广阔碧桂园服务世茂服务雅生活万物敬请参阅最后一页免责声明311证券研究报告物业管理行业研究周报云等物企均在城市服务方面保持领先水平图3TOP10物企城市服务中标金额50中标金额亿元环比右轴50004540004035300030200025100020150010-100050-20002022-062022-072022-082022-092022-102022-112023-01资料来源克而瑞物管申港证券研究所从1月外拓数据来看物企独立扩张仍在持续加速在关联方支持减弱并购降温的基础上市场外拓成为多数物企长期发展的核心竞争力也是未来业绩增长的重要能力而城市服务标段金额较大将有望成为头部物企除基础物管增值业务以外的第三大收入来源12投资策略我们认为目前物业板块已进入最佳配置期头部物企规模将持续扩大物企寻求独立扩张能力将持续加强建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活关注受母公司拖累风险较小的保利物业招商积余关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务关注高弹性标的碧桂园服务2本周行情回顾自2023年2月6日至2023年2月10日收盘恒生物业板块下跌597恒生综合指数下跌237恒生物业板块跑输恒生综合指数359pct图4近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数恒生物业服务及管理恒生综合指数0-10-20-30-40-50-60-70-80202268202231202246202253202275202281202296202311202326202221120222202022310202231920223282022415202242420225122022521202253020226172022626202271420227232022810202281920228282022915202292420221032022118202212520231102023119202312820221223202210122022102120221030202211172022112620221214资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明411证券研究报告物业管理行业研究周报从板块排名来看与其他板块相比在恒生综合行业13个板块中排名第13图5各板块周涨跌幅对比10-1-2-3-4-5-6-7资料来源wind申港证券研究所AH63名个股统计涨跌幅前五名为股价涨幅前五名分别为方圆生活服务2069鲁商服务1215远洋服务1203佳源服务769京城佳业6股价跌幅后五名分别为碧桂园服务-1321旭辉永升服务-105新城悦服务-1019融创服务-926浦江中国-877图6本周涨跌幅前五位图7本周涨跌幅后五位25020-215-410-65-80-10-12-14资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所截止2023210港股物业931744CSIPETTM为1558倍较前一周下跌102近一年均值为1477倍周内行业估值呈现波动态势图8港股物业931744CSI近一年PETTM3025201510502022392022452022522022672022742022892022952023192023252022616202281820231272022210202221920222282022318202232720224142022423202251120225202022529202262520227132022722202273120228272022914202292320221022022117202212420231182022102020221029202211162022112520221213202212222022123120221011资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明511证券研究报告物业管理行业研究周报3行业动态发改委鼓励减免政府投资项目投标保证金降低招标投标交易成本2月6日发改委等多部门印发关于完善招标投标交易担保制度进一步降低招标投标交易成本的通知鼓励减免政府投资项目投标保证金鼓励实行差异化缴纳投标保证金鼓励招标人对无失信记录的中小微企业或信用记录良好的投标人给予减免投标保证金的优惠待遇鼓励国有企事业单位招标人制定实施分类减免投标保证金的相关措施企事业单位实行集中招标采购制度的可以探索试行与集中招标采购范围对应的集中交易担保机制避免投标人重复提供投标保证金广州至2035年推进城市更新约300平方公里推进旧改项目297个2月6日广州市城市更新专项规划2021-2035年公开征求社会公众意见提出通过微改造混合改造全面改造多种更新方式并举至2035年推进城市更新约300平方公里拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个其中旧村庄改造项目281个包括全面改造项目259个混合改造项目22个主要为涉及历史文化名镇名村传统村落和历史文化资源丰富的旧村旧城混合改造项目16个综合运用各项政策以留改拆混合改造方式推进重庆2023年城市基础设施计划投资1350亿开工改造老旧小区2069个重庆市住房城乡建委印发2023年促进城市基础设施有效投资实施方案2023年重庆全市城市基础设施计划投资1350亿元较2022年计划投资同比增长125一批重点项目将提速建设和开工包括建成投用5条段城市轨道新开工2条城市轨道4条城轨快线基本建成中心城区首批33个片区路网更新项目推进58个试点示范项目建设新开工改造城镇老旧小区2069个新开工建设鸡冠石四期扩建项目陶家隧道综合管廊等重大项目等深圳无业委会的小区可由居委会代行业委会的相关职责近日深圳市住建局深圳市民政局印发深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法试行明确了无业委会的小区可由居委会代行业委会的相关职责意在解决部分小区存在业主委员会成立难换届难问题管理办法中规定了居委会代行业主委员会职责的代行期限不得超过三年其中新建住宅区不得超过两年因业主委员会未能换届成功需要实行代行的住宅区代行期限不得超过一年中共中央国务院质量强国建设纲要提及促进物业管理专业化规范化发展近日中共中央国务院印发了质量强国建设纲要明确了六方面主要目标和八敬请参阅最后一页免责声明611证券研究报告物业管理行业研究周报大重点任务其中对服务品质量提升作出一系列部署纲要提出促进生活服务品质升级促进物业管理房屋租赁服务专业化规范化发展加强养老服务质量标准与评价体系建设扩大日间照料失能照护助餐助行等养老服务有效供给积极发展互助性养老服务等中骏商管1月份累计斥资约115亿港元回购6000万股1月份中骏商管宣布回购股份7次累计斥资约115亿港元回购6000万股每股回购价为189-196港元其中最近一次回购是1月19日斥资171342万港元回购886万股万达商管拟发行3年期美元高级无抵押债券初始指导价125区域2月6日万达商管拟发行RegS3年期以美元计价的高级无抵押债券债券初始指导价125区域交割日2023年2月13日到期日2026年2月13日债券将于新加坡交易所上市资金用途为现有债务再融资控制权变更回售101债券将由WandaPropertiesGlobalCoLimited发行子公司担保人为万达商业地产香港有限公司万达地产投资有限公司万达商业地产海外有限公司由大连万达商业管理集团股份有限公司提供维好协议及股权回购承诺函惠誉多元化物业组合对万达商业的独立信用状况形成支撑2月6日惠誉发布多元化物业组合对万达商业的独立信用状况形成支撑万达商业bbb的独立信用状况反映出得益于庞大的业务规模资产多元化及具韧性的业务表现该公司物业组合与A评级物业投资公司的水平相当惠誉预计万达商业2022年的租金和管理费经常性收入将在2021年430亿元人民币的水平上继续增长6万达商业的经常性EBITDA利润率将从2022年上半年的42和2020年的50收窄至其轻资产购物中心30-40的毛利率水平珠江股份因资产置换和出售方案收到上交所问询函2月9日珠江股份公告此前宣布与珠实集团珠江健康进行重大资产置换及重大资产出售交易将28亿置出地产业务并779亿置入物管及文体运营资产上交所请珠江股份补充披露结合房地产细分行业的市场规模竞争格局发展趋势等说明公司向物业管理服务行业转型的必要性及合理性结合公司前期资源积累人才储备情况未来发展战略等说明置入物业管理和文体运营资产后的整合计划如何保持行业地位和核心竞争力等福州15亿环卫项目开始招标中国政府采购网正式发布福州市仓山区环卫作业服务类采购项目招标公告预算金额1508亿元共分6个标段服务合同采用32方式项目服务期前3年合同三年一签敬请参阅最后一页免责声明711证券研究报告物业管理行业研究周报环卫服务企业在服务期前3年计36个月内服务期前三年每年年平均考核分数年平均考核分数为当年各月度考核分值的算数平均值90分以上含90分的则与环卫服务企业续签服务期第45年合同服务期第45年合同两年一签4数据追踪41沪深股通资金及交易追踪A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至2023年2月10日持有60377万股较上周下跌064持股市值098亿元图9招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值3000持股总数量万股持股总市值亿元4425003200031500221000150010032224922532261228822952222233212263022106221112321122221223112233022422225132252322611226212271122720227292281722826229152292422113221212212023102522111222112222121022122022123122101522资料来源wind申港证券研究所42港股通资金及交易追踪港股中港股通持股共18家剔除停牌物企自2023年2月6日至2月10日增幅最大的是世茂服务本周增幅352降幅最大的是保利物业降359持股比例最高为保利物业为5652持股数量最多为融创服务为508亿股表1港股通持股数量及总市值证券代码证券简称港股通持港股通持港股通持港股通持股收盘价周初港股通年初港股通股数量万股周变化股占比总市值亿港港持股数量万持股数量股率元元股万股1516HK融创服务50757-0361661174134350940543102669HK中海物业50385-0061532499899250415491830873HK世茂服务427293521731108125341275405236098HK碧桂园服务3767605611166186164237468434081995HK旭辉永升服务349010731995124935834647363472869HK绿城服务26348185815141253625869248433319HK雅生活服务24664-1311737214186824992258863913HK合景悠活19876-01998132816519914238969666HK金科服务104012721594131512641012599176049HK保利物业8666-35956524359503898890441755HK新城悦服务845806797160471484017543敬请参阅最后一页免责声明811证券研究报告物业管理行业研究周报证券代码证券简称港股通持港股通持港股通持港股通持股收盘价周初港股通年初港股通股数量万股周变化股占比总市值亿港港持股数量万持股数量股率元元股万股9909HK宝龙商业69251061077387559685267466989HK卓越商企服务6767-039554258381679369919983HK建业新生活6202-05148520533623456451209HK华润万象生活47450772081979417470947039928HK时代邻里28250287029101282528402156HK建发物业11810088054453118111810816HK金茂服务798-034088037459800814资料来源Wind剔除停牌的恒大物业彩生活申港证券研究所5风险提示地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑外拓增速不及预期关联方应收账款及其他应收款坏账风险敬请参阅最后一页免责声明911证券研究报告物业管理行业研究周报分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处不受任何第三方的影响和授意本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅最后一页免责声明1011证券研究报告物业管理行业研究周报免责声明申港证券股份有限公司简称本公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性和完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更申港证券研究所已力求报告内容的客观公正但报告中的观点结论和建议仅供参考不构成所述证券的买卖出价或征价投资者不应单纯依靠本报告而取代自身独立判断应自主作出投资决策并自行承担投资风险投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载资料意见及推测仅反映申港证券研究所于发布本报告当日的判断本报告所指证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会产生波动在不同时期申港证券研究所可能会对相关的分析意见及推测做出更改本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告仅面向申港证券客户中的专业投资者本公司不会因接收人收到本报告而视其为当然客户本报告版权归本公司所有未经事先许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如转载或引用需注明出处为申港证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制发布转载和引用者承担行业评级体系申港证券行业评级体系增持中性减持增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率5以上中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上市场基准指数为沪深300指数申港证券公司评级体系买入增持中性减持买入报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率15以上增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率515之间中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上敬请参阅最后一页免责声明1111证券研究报告