事件：2023年1月以来，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿等多家险企披露大额不动产项目投资情况，项目涉及商业地产、产业园区等，险企纷纷加码大额不动产投资。
　　点评：
　　险企加码不动产投资项目，或有助于提高长期投资回报率。2023年1月以来代表性险企平安寿、泰康寿和友邦人寿等纷纷披露近期大额不动产投资项目情况，投资项目既包括处于实际出资阶段的，也包括尚在协议签署阶段的项目。
　　平安人寿：1）平安人寿新增出资约1800万元投资北京丽泽金融商务区南区E-06地块不动产项目，该项目累计出资金额约为45.83亿元人民币；2）平安人寿新增出资2800万元投资北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目，该项目实际累计出资金额约为72.20亿元；3）平安人寿新增出资200万元投资北京丰台区丽泽路第E-01、E-05地块C2商业金融项目，该项目累计出资总金额约为66.703亿元；4）平安人寿拟投资四个产业园区不动产项目，包括东方万国项目、弘源科创项目、弘源国际项目和弘源时代项目，城市涉及上海和北京，该项目总投资金额预计不超过73.33亿元。
　　泰康人寿：出资1200万元投资北京燕园养老社区项目。
　　友邦人寿：合计出资约51.81亿元人民币投资上海市虹口区北外滩89街坊项目，其中公司保险责任准备金出资47.56亿元，公司自有资金出资4.25亿元。
　　2023年1月以来险企频频加码不动产项目投资，我们认为首要原因是不动产投资“长期持续回报”属性较为契合险企资金长期属性，整体来看，我们认为优质的不动产长期投资有助于险企增加另类投资标的选择，丰富险企投资组合的投资品种，不动产投资加码是险企根据市场情况及时调整投资组合的体现。我们认为在宏观经济修复的预期下，相关不动产投资项目有望为险企带来较好的长期投资收益。
　　房地产支持政策频发，优质不动产投资或助力资产负债匹配。我们认为优质不动产项目不仅有望为险企贡献稳定的租金收入现金流，同时项目本身或拥有一定的增值潜力。“延展资产久期，强调资产负债匹配”是险企投资的重要目标之一，我们认为一方面各大险企纷纷加强长期利率债配置以拉长时间久期，另一方面险企在审慎评估的前提下也有望增加未上市股权、投资性不动产等另类投资来提高长期投资回报率。政策托底下部分优质房地产项目有望迎来新的发展机遇，从而有助于提升险资投资组合表现。
　　投资评级：我们认为优质的不动产投资标的有望为险企提供更多另类资产投资选择，在房地产利好政策密集出台的背景下，险企所投优质不动产项目估值或有望逐步回升，同时也有望为险企贡献稳定的现金流，或有助于险企增强资产负债匹配，提高长期资金回报率。我们建议关注中国平安、中国太保和友邦保险。
　　风险因素：不动产投资资产质量恶化；险企改革不及预期；长端利率持续下行

研究报告全文：加码优质不动产助力提高资产负债匹配险资近期不动产投资点评TableIndustry非银行金融行业TableReportTime2022年12月2日TableTitle证券研究报告加码优质不动产助力提高资产负债匹配行业研究TableReportDate2023年2月7日TableReportType本期内容提要行业事项点评报告TableSummary事件2023年1月以来平安人寿泰康人寿友邦人寿等多家险企TableStockAndRank非银金融披露大额不动产项目投资情况项目涉及商业地产产业园区等险投资评级看好企纷纷加码大额不动产投资上次评级看好点评险企加码不动产投资项目或有助于提高长期投资回报率2023年1TableAuthor月以来代表性险企平安寿泰康寿和友邦人寿等纷纷披露近期大额不动产投资项目情况投资项目既包括处于实际出资阶段的也包括尚王舫朝非银金融行业首席分析师在协议签署阶段的项目执业编号S1500519120002联系电话8601083326877平安人寿1平安人寿新增出资约1800万元投资北京丽泽金融商务邮箱wangfangzhaocindasccom区南区E-06地块不动产项目该项目累计出资金额约为4583亿元人民币2平安人寿新增出资2800万元投资北京丽泽商务区D-03D-04不动产项目该项目实际累计出资金额约为7220亿元3平安人寿新增出资200万元投资北京丰台区丽泽路第E-01E-05地块C2商业金融项目该项目累计出资总金额约为66703亿元4平安人寿拟投资四个产业园区不动产项目包括东方万国项目弘源科创项目弘源国际项目和弘源时代项目城市涉及上海和北京该项目总投资金额预计不超过7333亿元信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCOLTD泰康人寿出资1200万元投资北京燕园养老社区项目北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编100031友邦人寿合计出资约5181亿元人民币投资上海市虹口区北外滩89街坊项目其中公司保险责任准备金出资4756亿元公司自有资金出资425亿元2023年1月以来险企频频加码不动产项目投资我们认为首要原因是不动产投资长期持续回报属性较为契合险企资金长期属性整体来看我们认为优质的不动产长期投资有助于险企增加另类投资标的选择丰富险企投资组合的投资品种不动产投资加码是险企根据市场情况及时调整投资组合的体现我们认为在宏观经济修复的预期下相关不动产投资项目有望为险企带来较好的长期投资收益房地产支持政策频发优质不动产投资或助力资产负债匹配我们认为优质不动产项目不仅有望为险企贡献稳定的租金收入现金流同时项目本身或拥有一定的增值潜力延展资产久期强调资产负债匹配是险企投资的重要目标之一我们认为一方面各大险企纷纷加强长期利率债配置以拉长时间久期另一方面险企在审慎评估的前提下也有望增加未上市股权投资性不动产等另类投资来提高长期投资回报率政策托底下部分优质房地产项目有望迎来新的发展机遇从而有助于提升险资投资组合表现投资评级我们认为优质的不动产投资标的有望为险企提供更多另类请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom2资产投资选择在房地产利好政策密集出台的背景下险企所投优质不动产项目估值或有望逐步回升同时也有望为险企贡献稳定的现金流或有助于险企增强资产负债匹配提高长期资金回报率我们建议关注中国平安中国太保和友邦保险风险因素不动产投资资产质量恶化险企改革不及预期长端利率持续下行TableIntroduction请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom3表1险企近期房地产投资项目汇总实际出资阶段保险公司项目名称出资阶段资金来源保险账户和产品出资金额可运用资金余额寿险传统组合约1718286亿本项目累计出资金额不含本次约为7192北京丽泽商务元可运用资金余额截止时间为元人民币本次新增出资028亿元人民币区D-03实际出资保险责任准备2022年三季度末平安人寿累计出资金额约为7220亿元人民币其中D-04不动产阶段金分红组合约1248139亿元可1寿险传统组合出资约3610亿元人民币项目运用资金余额截止时间为20222分红组合出资约3610亿元人民币年三季度末北京丽泽金融本项目计划投资金额不超过人民币5051亿约1718286亿元可运用资金商务区南区实际出资元本次新增出资约为018亿元人民币累平安人寿保险资金余额截止时间为2022年三季度E-06地块不动阶段计实际出资金额约为4583亿元人民币末产项目寿险传统组合出资约4583亿人民币北京市丰台区本项目累计出资金额不含本次约为66683丽泽路第约1718286亿元可运用资金实际出资保险责任准备亿元人民币本次新增出资002亿元人民平安人寿E-01E-05余额截止时间为2022年三季度阶段金币累计出资总金额约为66703亿元人民地块C2商业末币金融项目北京燕园养老实际出资保险责任准备本次出资金额1200万人民币个人分红账户余额452460亿泰康人寿社区项目阶段金分红账户出资1200万人民币元寿险传统组合约146806亿元本次出资合计金额约为5181亿元其中保险可运用资金余额截止时间为上海市虹口区账户出资4756亿元自有资金出资约425实际出资自有资金和保2022年三季度末友邦人寿北外滩89街坊亿元保险账户出资中阶段险责任准备金分红组合约91880亿元可运项目1寿险传统组合出资约2684亿元用资金余额截止时间为2022年2寿险分红组合出资约2072亿元三季度末资料来源各公司公告信达证券研发中心表2平安人寿拟投资四个产业园区不动产项目信息汇总协议签署阶段编号要素内容1拟投资不动产名称本次投资涉及四个产业园区不动产项目包括东方万国项目弘源科创项目弘源国际项目弘源新时代项目1东方万国项目上海市新金桥路1599号1至14幢17幢18幢东方万国物业所在城市区位和2弘源科创项目上海市浦东新区龙东大道3158弄6号1幢弘源科创物业2建设进展情况3弘源国际项目北京市海淀区北四环中路229号海泰大厦南裙楼弘源国际物业4弘源新时代项目北京市海淀区上地西路28号弘源新时代物业3建设进展情况均为产业园区及研发办公项目且均已竣工取得不动产权证并投入使用4预计投资金额总投资金额预计不超过人民币7333亿元5首次投资日期本次投资非追加投资不涉及首次投资日期完成本次投资后的6投资成本及投资余本次投资非追加投资预计在本项目总投资金额范围内投资额平安人寿作为作为投资主体以直接受让东方万国项目公司弘源科创项目公司弘源新时代项目公司弘源国7投资方式际项目公司股权的方式投资标的公司持有之不动产1投资完成后相关投资余额占公司总资产截至2022年9月30日的比例为028投资比例2截至2022年9月30日公司投资非自用性不动产类的账面余额占上季度末2022年6月30日总资产扣除债券回购融入资金余额和独立账户资产金额的比例约为1038资料来源平安人寿公司公告信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom4研究团队简介王舫朝非银中小盘首席分析师毕业于英国杜伦大学企业国际金融专业历任海航资本租赁事业部副总经理渤海租赁业务部总经理曾就职于中信建投证券华创证券2019年11月加入信达证券研发中心负责非银金融研究工作冉兆邦硕士山东大学经济学学士法国昂热高等商学院经济学硕士三年非银金融行业研究经验曾任天风证券研究员2022年8月加入信达证券从事非银金融行业研究工作张凯烽硕士武汉大学经济学学士波士顿大学精算科学硕士四年保险精算行业经验2022年6月加入信达证券研发中心从事非银金融行业研究工作机构销售联系人区域姓名手机邮箱全国销售总监韩秋月13911026534hanqiuyuecindasccom华北区销售总监陈明真15601850398chenmingzhencindasccom华北区销售副总监阙嘉程18506960410quejiachengcindasccom华北区销售祁丽媛13051504933qiliyuancindasccom华北区销售陆禹舟17687659919luyuzhoucindasccom华北区销售魏冲18340820155weichongcindasccom华北区销售樊荣15501091225fanrongcindasccom华北区销售秘侨18513322185miqiaocindasccom华北区销售李佳13552992413lijia1cindasccom华东区销售总监杨兴13718803208yangxingcindasccom华东区销售副总监吴国15800476582wuguocindasccom华东区销售国鹏程15618358383guopengchengcindasccom华东区销售李若琳13122616887liruolincindasccom华东区销售朱尧18702173656zhuyaocindasccom华东区销售戴剑箫13524484975daijianxiaocindasccom华东区销售方威18721118359fangweicindasccom华东区销售俞晓18717938223yuxiaocindasccom华东区销售李贤哲15026867872lixianzhecindasccom华东区销售孙僮18610826885suntongcindasccom华东区销售贾力15957705777jialicindasccom华东区销售石明杰15261855608shimingjiecindasccom华东区销售曹亦兴13337798928caoyixingcindasccom华南区销售总监王留阳13530830620wangliuyangcindasccom华南区销售副总监陈晨15986679987chenchen3cindasccom华南区销售副总监王雨霏17727821880wangyufeicindasccom华南区销售刘韵13620005606liuyuncindasccom华南区销售胡洁颖13794480158hujieyingcindasccom华南区销售郑庆庆13570594204zhengqingqingcindasccom华南区销售刘莹15152283256liuying1cindasccom华南区销售蔡静18300030194caijing1cindasccom华南区销售聂振坤15521067883niezhenkuncindasccom请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom5分析师声明负责本报告全部或部分内容的每一位分析师在此申明本人具有证券投资咨询执业资格并在中国证券业协会注册登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所表述的所有观点准确反映了分析师本人的研究观点本人薪酬的任何组成部分不曾与不与也将不会与本报告中的具体分析意见或观点直接或间接相关免责声明信达证券股份有限公司以下简称信达证券具有中国证监会批复的证券投资咨询业务资格本报告由信达证券制作并发布本报告是针对与信达证券签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布信达证券不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户客户应当认识到有关本报告的电话短信邮件提示仅为研究观点的简要沟通对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准本报告是基于信达证券认为可靠的已公开信息编制但信达证券不保证所载信息的准确性和完整性本报告所载的意见评估及预测仅为本报告最初出具日的观点和判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会出现不同程度的波动涉及证券或投资标的的历史表现不应作为日后表现的保证在不同时期或因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法致使信达证券发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告对此信达证券可不发出特别通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议也没有考虑到客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议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