本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/1/27-23/2/3）34个重点城市新房合计成交254万平米，环比+1084%；其中，一二线环比+1,080%、三四线环比+1,129%；1月一手房月成交同比-38%，较去年12月-6pct；其中，一二线同比-31%、三四线同比-73%，分别较去年12月-2pct和-21pct。上周13个重点城市二手房成交96万平米，环比提升明显；1月成交同比-17%，较去年12月-11pct；2月截至上周成交同比-5%。库存方面，上周15城推盘45万平米，对应周成交/推盘比2.56倍，最近3个月（22年11月-23年1月）分别为0.80倍、0.91倍和1.45倍。截至上周末，15城可售面积为9,727万平米，环比-0.7%；3个月移动平均去化月数为15.5个月，环比+0.3个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，2022年国有土地使用权出让收入6.69万亿，同比降低23.3%；证监会强调大力推进公募REITs常态化发行，在促进房地产平稳健康发展等重点领域推出更多务实举措。行业政策方面，经济日报指出要有的放矢鼓励合理住房消费，地方政策调整的力度和步伐可以适度加大，降低消费者购房负担。因城施策方面，公积金新政：盐城、长沙、潍坊、宜昌提高公积金贷款额度。首付比例下调：湖南13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；长沙个人房贷首付比最低30%。房贷款利率下降：福州、厦门、长春、沈阳、惠州等，贝壳指出103城中首套利率低于4.1%共30城。购房补贴：厦门、洛阳、襄阳等。成交方面，23年1月，50家房企单月销售金额3,076亿元，环比-50%，较22年同比-32%，供给不足问题渐显。融资：江苏出台措施推动经济运行央地合作增信支持房企发债。信贷：宝龙地产与农业银行签订银企战略合作协议，涉及房地产贷款等事项。此外，南京、青岛、天津、南通发布相关政策，大力支持刚性和改善性住房需求等。
　　公司动态跟踪：1月销售金额：万科A 286亿元（-20.6%）、碧桂园权益220亿元（-39.5%）、中南建设32亿元（-29.8%）；22年全年业绩：新城控股业绩6.3至37.8亿元（-70%至-95%）、金科股份业绩-95至-190亿元（-364%至-628%）、蓝光业绩-219亿元（继续亏损）、阳光城业绩为-80至-110亿元（继续亏损）、中南建设业绩-75至-90亿元（继续亏损）、华夏幸福业绩11至16亿元（扭亏）。融资方面，万科共计337亿元的中票获得银行间交易商协会接受注册，招蛇70亿元超短期融资券获得银行间交易商协会接受注册，新城控股70亿元中票获得银行间交易商协会接受注册，大悦城发行公司债20亿元/3.97%/5年，碧桂园本金总额为200亿元中期票据经已获准注册。股份回购方面，ESR在香港联交所总耗资约2,767.71万港元，共回购公司约170万股份。首开股份聘任张绍辉先生为公司副总经理。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌0.74%，沪深300指数下跌0.95%，相对收益为0.21%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第25位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：我爱我家、三湘印象、苏州高新、京投发展、*ST松江，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为新城控股、*ST基础、首开股份、金地集团、*ST云城。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌4.48%，沪深300指数下跌0.95%，相对收益为-3.53%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为9.7/7.3倍；物管22/23PE均值分别为16/12倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、滨江集团、建发股份、华发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国、新城发展；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、新大正、碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。