2022年四季度，疫情因素对于公募REITs底层资产业绩的扰动再度加剧，同比修复缓慢，同时环比表现走弱。展望2023年，疫情因素对于REITs底层资产业绩的压制料将趋弱，随着经济基本面的逐步回暖，各类型REITs底层资产在量价两方面均存在一定修复空间，其中高速公路的修复斜率或更为明显。
　　▍压力再起但修复可期。分类型看，2022年四季度：
　　1.高速公路REITs——5单项目的营业收入受到疫情反复导致的管控措施、货车通行费收入减免政策等因素冲击，三季度以来的边际修复态势受阻。往后看，其底层资产2023年的业绩修复路径或逐步清晰，原因包括国内疫情防控政策大幅优化带动相关高速公路的客车流量和通行费收入改善、全国收费公路对于货车的通行费优惠政策已经结束；
　　2.生态环保REITs——疫情持续扰动的影响开始凸显，包括垃圾处理、用水量等指标有所下降。往后看，疫情因素的扰动料将趋弱，但生态环保项目的成本上升以及国补等问题或为其经营增加些许波动；
　　3.清洁能源REITs——单季度营收完成度情况良好，EBITDA完成度较低的原因是机组检修费用和预提管理费用导致净利润偏低；
　　4.产业园区REITs——部分产业园区REITs业绩表现出现环比维度上的改善，但疫情反复、宏观经济下行、租金减免政策等因素仍构成一定压力。往后看，2022年二季度以来的租金减免政策影响期均截至当年四季度末。随着疫情防控政策的显著优化，若2023年的宏观经济如期回暖，则产业园的出租率或有望企稳回升，其经营具备较高的修复弹性；
　　5.仓储物流REITs——稳定的出租率支撑仓储物流经营表现稳健，营业收入受疫情扰动较小，体现出较强的抗周期能力。
　　6.保障房REITs——各保障房REITs底层项目均保持了较高且稳定的出租率。在此支撑下，其四季度单季经营情况表现良好，营业收入、EBITDA和可供分配金额完成度符合预期，体现出较强的抗周期能力。
　　▍完成度视角下，2022年四季度REITs业绩表现如何？简单地以单季完成全年营业收入预测值的25%为参考（忽略业务周期性），公布四季报的20单公募REITs中，11单的当季营业收入符合预期。其中，5单高速公路REITs的营收和EBITDA单季完成度均不及20%。全年维度下，公募REITs可供分配金额的整体完成度良好，仅高速公路的分红或不及预期，部分产业园租金减免对于可供分配金额的影响被管理费减免等措施有效对冲。
　　▍总结：2022年四季度，部分公募REITs的业绩再度承压。展望2023年，疫情因素对于REITs底层资产业绩的压制料将趋弱，各类型REITs底层资产在量价两方面均存在一定修复空间，其中高速公路的修复斜率或更为明显。具体来看：人流和物流的修复有望支撑高速公路REITs业绩在修复斜率和空间上有较大优势；生产生活活动的恢复或可为水务、垃圾处理、发电行业带来量的增长；仓储物流REITs和产业园区REITs则预计能在租金和出租率方面出现一定改善；保障房REITs的业绩经受住了疫情反复的考验，往后看其经营情况或能继续保持一定的稳定性。
　　▍风险因素：高速公路通行费收入/产业园区租金等减免政策超预期变动；疫情感染高峰的反复以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响。

研究报告全文：压力再起但修复可期公募REITs2022年四季报点评2023131中信证券研究部核心观点2022年四季度疫情因素对于公募REITs底层资产业绩的扰动再度加剧同比修复缓慢同时环比表现走弱展望2023年疫情因素对于REITs底层资产业绩的压制料将趋弱随着经济基本面的逐步回暖各类型REITs底层资产在量价两方面均存在一定修复空间其中高速公路的修复斜率或更为明显压力再起但修复可期分类型看2022年四季度明明1高速公路REITs5单项目的营业收入受到疫情反复导致的管控措FICC首席分析师施货车通行费收入减免政策等因素冲击三季度以来的边际修复态势S1010517100001受阻往后看其底层资产2023年的业绩修复路径或逐步清晰原因包括国内疫情防控政策大幅优化带动相关高速公路的客车流量和通行费收入改善全国收费公路对于货车的通行费优惠政策已经结束2生态环保REITs疫情持续扰动的影响开始凸显包括垃圾处理用水量等指标有所下降往后看疫情因素的扰动料将趋弱但生态环保项目的成本上升以及国补等问题或为其经营增加些许波动3清洁能源REITs单季度营收完成度情况良好EBITDA完成度较低余经纬的原因是机组检修费用和预提管理费用导致净利润偏低大类资产配置首席分析师4产业园区REITs部分产业园区REITs业绩表现出现环比维度上的S1010517070005改善但疫情反复宏观经济下行租金减免政策等因素仍构成一定压力往后看2022年二季度以来的租金减免政策影响期均截至当年四季度末随着疫情防控政策的显著优化若2023年的宏观经济如期回暖则产业园的出租率或有望企稳回升其经营具备较高的修复弹性5仓储物流REITs稳定的出租率支撑仓储物流经营表现稳健营业收入受疫情扰动较小体现出较强的抗周期能力6保障房REITs各保障房REITs底层项目均保持了较高且稳定的出联系人秦楚媛租率在此支撑下其四季度单季经营情况表现良好营业收入EBITDA和可供分配金额完成度符合预期体现出较强的抗周期能力完成度视角下2022年四季度REITs业绩表现如何简单地以单季完成全年营业收入预测值的25为参考忽略业务周期性公布四季报的20单公募REITs中11单的当季营业收入符合预期其中5单高速公路REITs的营收和EBITDA单季完成度均不及20全年维度下公募REITs可供分配金额的整体完成度良好仅高速公路的分红或不及预期部分产业园租金减免对于可供分配金额的影响被管理费减免等措施有效对冲总结2022年四季度部分公募REITs的业绩再度承压展望2023年疫情因素对于REITs底层资产业绩的压制料将趋弱各类型REITs底层资产在量价两方面均存在一定修复空间其中高速公路的修复斜率或更为明显具体来看人流和物流的修复有望支撑高速公路REITs业绩在修复斜率和空间上有较大优势生产生活活动的恢复或可为水务垃圾处理发电行业带来量的增长仓储物流REITs和产业园区REITs则预计能在租金和出租率方面出现一定改善保障房REITs的业绩经受住了疫情反复的考验往后看其经营情况或能继续保持一定的稳定性风险因素高速公路通行费收入产业园区租金等减免政策超预期变动疫情感染高峰的反复以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响证券研究报告请务必阅读正文之后第14页起的免责条款和声明公募年四季报点评REITs20222023131压力再起但修复可期2022年四季度疫情因素对于公募REITs底层资产业绩的扰动再度加剧同比修复缓慢同时环比表现走弱全年维度来看部分REITs的业绩韧性十足仍不乏亮点分类型看1高速公路REITs相较于2022年三季度的经营情况散点疫情反复叠加货车通行费收入减免政策使得2022年四季度的车流量和通行费收入的环比和同比均为负增长2生态环保REITs底层资产业绩具备一定韧性但成本上升国补以及突发事件等为这类型资产增加了波动3清洁能源REITs运营状况良好单季度营收完成度较高机组维修导致的费用增加拖累当季净利润4产业园区REITs各REITs经营表现分化环比维度下大部分REITs业绩出现边际改善但出租率下降租户承租能力有所走弱以及免租政策的执行对部分REITs的拖累仍在持续5仓储物流REITs两单REITs经营表现稳健体现出较强的抗周期能力6保障房REITs作为不动产权REITs中的保障性资产保障房REITs的四季度成绩单体现出较强的抗周期能力三单REITs的营业收入EBITDA和可供分配金额完成度符合预期图12022Q4各REIT营业收入情况亿元资料来源Wind各REITs2022年第四季度报告中信证券研究部注华夏中国交建的2022Q2数据以及鹏华深圳能源的2022Q3数据均已按当季度实际运营天数进行调整请务必阅读正文之后的免责条款和声明2公募年四季报点评REITs20222023131图22022Q4各REITEBITDA情况亿元资料来源Wind各REITs2022年第四季度报告中信证券研究部注华夏中国交建的2022Q2数据以及鹏华深圳能源的2022Q3数据均已按当季度实际运营天数进行调整高速公路REITs业绩再度承压但未来修复路径或相对清晰整个四季度5单高速公路REIT营业收入受到疫情反复导致的管控措施货车通行费收入减免政策等因素影响而承压车流量和通行费收入的环比和同比均转为负增长三季度呈现出的边际修复态势受阻往后看高速公路REITs底层资产2023年的业绩修复路径或逐步清晰一方面国内疫情防控政策已大幅优化根据部分高速公路REITs第四季度报告披露交通运输部于2022年12月8日发布关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控交通运输工作的通知后相关高速公路的客车流量和通行费收入都出现明显改善尽管未来仍存在疫情反复的可能但预计管控政策对出行和货运的扰动有限另一方面2023年1月起全国收费公路对于货车的通行费优惠政策结束这或在一定程度上有助于高速公路未来收入的增长此外截至2023年1月29日根据交通运输部春运数据全国高速公路总流量35394万辆次其中小客车流量31581万辆次比2019年同期增长294比2022年同期增长261同样显示出疫情防控大幅优化后高速公路流量呈现出良好的修复趋势1浙商沪杭甬REIT2022年四季度通行车辆总数回落同比下降426环比下降50车流量的减少导致通行费收入同比跌幅较三季度读数再度扩大录得-15282平安广州广河REIT由于2022年四季度广州地区疫情较为严重该REITs底层资产的当季业绩受到较大冲击混合车流量为88109万车次同比下跌2614通请务必阅读正文之后的免责条款和声明3公募年四季报点评REITs20222023131行费拆分结算收入同比降幅超30根据四季度报告本次货车通行费9折优惠政策实行期间本项目累计对货车减免金额59290万元3华夏中国交建REIT2022年四季度通行费收入同比变动-244环比下降14根据该REITs第四季度报告披露随着2022年12月7日国务院应对新型冠状病毒肺炎疫情联防联控机制综合组发布关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控措施的通知嘉通高速于12月9日完全放开疫情管控随后车流量有明显恢复同时贷款行调降项目公司存续借款利率也在一定程度上降低了报告期的利息成本4华夏越秀高速REIT受武汉地区疫情扰动2022年四季度通行费收入同比下降2487根据该REITs第四季度报告披露自11月以来关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施科学精准做好防控工作的通知关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控措施的通知等疫情防控优化政策陆续出台尤其12月8日交通运输部落实新十条精神发布关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控交通运输工作的通知进一步放松解除交通运输行业的疫情管控措施本项目的客车流量和通行费相比12月8日前出现显著回升收入快速恢复至去年同期的水平与华夏中国交建REIT类似的是该REIT项目公司存续借款利率也被贷款行调降这在一定程度上降低了报告期的利息成本5国金中国铁建REIT底层资产为链接重庆至成都的主要通道干线之一重庆地区疫情对四季度车流量及通行费收入造成冲击当季通行费收入环比下降225图32022Q4高速公路REITs底层资产通行费收入再度承压万元各高速公路REIT通行费收入详情2022Q22022Q32022Q42022Q2同比变动右轴2022Q3同比变动右轴2022Q4同比变动右轴2500000020000-100015000-200010000-300050000-4000浙商沪杭甬平安广州广河华夏中国交建华夏越秀高速国金中国铁建资料来源各REIT季度报告中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明4公募年四季报点评REITs20222023131图4从披露的数据来看2022Q4高速公路项目的车流量受疫情扰动明显左图万辆右图万车次资料来源各REIT季度报告中信证券研究部生态环保REITs疫情持续扰动对于底层资产业绩的影响开始凸显两单生态环保REITs的经营业绩有所分化其中疫情对于餐饮行业的扰动导致中航首钢绿能的厨余垃圾收运处置业务受到一定影响但该项业务的收入占总收入的比重不大疫情之下生产生活活动受到一定限制导致相关行业用水量下降并进一步使得富国首创水务底层资产的污水处理量减少往后看疫情因素的扰动料将趋弱但生态环保项目的成本上升以及国补等问题或为这类型资产的经营增加些许波动具体而言1中航首钢绿能REIT2022年四季度生活垃圾处置收入和发电收入均实现同比正增长而餐厨垃圾收运及处置量的减少导致了相关收入明显回落同比降幅约43主要原因为同期北京地区疫情反复餐饮活动受到冲击此外根据第四季度报告披露报告期内收到可再生能源电价附加补助资金991627万元后续的补助拨付情况值得关注图52022Q4餐厨垃圾收运及处置量的减少导致了相关收入明显回落左图万吨右图万元资料来源中航首钢绿能REIT季度报告中信证券研究部2富国首创水务REIT随着冬季的到来该REIT底层的污水处理厂进水量均出现不同程度的季节性减少具体来看深圳项目的三个水厂平均产能利用率为92营业收入和营业成本较去年同期有所下降合肥项目由于进水量季节性回落突发事件10月14日-21日发生进水水质异常项目公司被迫降低进水负荷生产生活活动减少导致请务必阅读正文之后的免责条款和声明5公募年四季报点评REITs20222023131用水量降低并进一步减少污水处理量项目产能利用率仅62当季实现的营业收入同比下降187同时该子项目在成本端也面临一定压力包括药剂成本以及电力支出等图62022年四季度富国首创水务REIT的底层资产营收出现不同程度减少万元富国首创水务-子项目营业收入情况2022Q22022Q32022Q42022Q3同比变动右轴2022Q4同比变动右轴6000005000-504000-1003000-15020001000-2000-250深圳项目合肥项目资料来源富国首创水务REIT季度报告中信证券研究部清洁能源REITs鹏华深圳能源REIT从单季度的完成度情况看2022年四季度该REIT分别实现营收438亿元和EBITDA009亿元分别完成招募说明书预测值的26和2其中EBITDA完成度较低的原因是深圳市东部电力有限公司四季度对机组进行计划内检修产生了检修费用同时预提2022年全年运营管理机构的固定及浮动运营管理服务费进而导致净利润偏低产业园区REITs出租率下降租户承租能力有所走弱以及免租政策的执行对部分REITs的当季营收持续形成拖累2022年四季度尽管大部分的产业园区REITs业绩表现出现环比维度上的改善但局部地区疫情反复宏观经济下行租金减免政策等因素仍对产业园REITs的经营形成压力往后看2022年二季度以来的租金减免政策影响期均截至当年四季度末随着疫情防控政策的大幅改善若2023年的宏观经济如期回暖则产业园的出租率或有望企稳回升其经营具备较高的修复弹性1博时蛇口产园REIT2022年四季度仍有一定规模的免租协议在报告期内签署叠加宏观经济环境较为疲弱疫情反复的扰动使得该REIT的四季度营业收入同比仍是负增长据第四季度报告披露剔除免租影响后四季度收入预算完成率为87此外本年该项目实际累计减免租金203943万元未超过2022年7月发布公告中的预计规模且相关影响已通过减免管理费和管理人垫资的方式全额化解环比角度来看同期营业收入实现了538的环比正增长主要原因或为底层资产招商情况出现边际回暖出租率方面报告期末的时点出租率录得85较2022年三季度末读数提高2个百分点2东吴苏园产业园REIT该项目的租金减免政策已于2022年三季度末结束实际减免金额达60755万元含税未超过2022年7月发布公告中预计的81471万元请务必阅读正文之后的免责条款和声明6公募年四季报点评REITs20222023131含税随着租金减免政策的结束2022年四季度该REIT底层资产的业务收入回归常态当季营业收入环比增长84子项目公司中科智商管公司和艾派科公司当季度的租金收入均实现同比增长3华安张江光大园REIT由于2022年四季度上海地区疫情反复的冲击租户履约能力和履约意愿造成一定冲击导致当期的出租率环比下行37个百分点营业收入环比减少21值得注意的是根据第四季度报告披露基础设施项目的重要现金流提供方租户之一租赁面积合计为1230225平方米的租赁合同到期日为2022年末目前该租户存在部分或全部面积到期不续约的风险尽管当前REIT外部管理机构正寻找替代方案并已完成4039平方米的租赁合同签署但后续出租情况需密切关注4建信中关村REIT根据2022年7月的基金公告为期6个月的租金减免政策将在四季度末结束因此2022年四季度当季的经营仍然受到相关因素的扰动市场需求持续疲弱的背景下报告期内底层资产的平均出租率进一步跌至813环比变动-36个百分点5国君东久新经济REIT国君临港创新智造REIT华夏合肥高新产园REIT作为首次披露季度报告的三单产业园REITs从主要经营指标完成度的维度看其四季度的营业收入EBITDA和可供分配金额均符合预期简单地以单季度完成招募说明书中全年预期的25为标准表1产业园区类REITs减免租金情况建信中关村REIT东吴苏园产业园REIT博时蛇口产业园预计减免租228868万元814710万元208501万元金规模实际减免租-60755万元203943万元金规模减免时长6个月2022年末结束6个月2022年3-8月3个月2022年末结束资料来源上交所和深交所官网各REIT季度报告中信证券研究部注建信中关村REIT发布的公告中未明确减免租金规模是否含税东吴苏园产业园REIT减免租金规模含税博时蛇口产业园减免租金规模为税后数据图72022Q4大部分产业园区REITs的营业收入环比有所改善亿元2022Q22022Q32022Q42022Q4同比变动右轴08000070060-50050040-100030020-150010000-200资料来源Wind各REIT季度报告中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明7公募年四季报点评REITs20222023131图82022Q4疫情等因素对于大部分产业园区REITs底层项目的出租率影响仍在持续产业园区出租率情况2022Q12022Q22022Q32022Q4100100969610099999986938988901008483858581806040200资料来源各REIT季度报告及基金公告中信证券研究部注仅建信中关村REIT的2022Q2-2022Q4数据国君东久新经济的2022Q4数据国君临港创新智造的2022Q4数据为平均出租率其余数据均为期末时点出租率仓储物流REITs稳定的出租率支撑仓储物流经营表现稳健体现出较强的抗周期能力2022年四季度中金普洛斯的平均出租率942环比回落08个百分点平稳的出租率叠加底层资产在地域分布上的分散化使得其营业收入受疫情扰动较小较三季度读数基本持平截至12月31日红土盐田港的出租率为99接近满租的状态支撑其2022年四季度业绩保持稳健营业收入与三季度基本持平图9从营业收入的表现看仓储物流REITs体现出较强的抗周期性亿元2022Q22022Q32022Q42022Q4环比变动右轴10000090080-02070-04060050-06040030-08020-10010000-12中金普洛斯红土盐田港资料来源各REIT季度报告中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明8公募年四季报点评REITs20222023131图102022Q4相对稳定的出租率或是仓储物流业绩稳健的一大支撑仓储物流REIT-出租率情况2022Q12022Q22022Q32022Q41000990990990990990983980970960946950950942940930920910中金普洛斯红土盐田港资料来源各REIT季度报告中信证券研究部保障房REITs作为不动产权REITs中的保障性资产保障房REITs的四季度成绩单体现出较强的抗周期能力对比招募说明书披露的2022年一季度数据2022年四季度各保障房REITs底层项目均保持了较高且稳定的出租率在此支撑下其四季度单季经营情况表现良好从完成度视角来看华夏北京保障房红土深圳保租房中金厦门保租房的营业收入分别完成了招募说明书预测值的256254和259基本符合预期体现出较强的抗周期能力图112022Q4各保障房REITs底层项目均保持了较高且稳定的出租率保障房REITs底层资产出租率情况2022Q12022Q4华夏北京保障房REIT红土深圳保组房REIT10000950090008500资料来源各REIT季度报告及基金公告中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明9公募年四季报点评REITs20222023131完成度视角下2022年四季度REITs业绩表现如何2022年四季度除高速公路REITs的整体业绩表现仍然偏弱外其余类型REITs中不乏亮点在不考虑底层项目业务收入存在周期性的情况下以单季完成全年营业收入预测值的25为参考标准则公布四季报的20单公募REITs中11单REITs的当季营业收入完成度符合预期即大于等于259单REITs的EBITDA完成度超过25分类型看5单高速公路REITs的营收和EBITDA单季完成度均不及20首次发布季度报告的3单保障房REITs经营情况良好2单仓储物流REITs的业绩也同样保持稳定综合考虑今年全年的表现生态环保仓储物流和部分产业园区REITs业绩表现稳健在散点疫情频繁扰动的情况下实现了全年营业收入完成度超90图122022Q4各单REITs的营业收入完成度情况营业收入亿元标的2022Q4单2022Q42022Q32022Q22022Q12021Q42021Q32022E累计完成度季完成度浙商沪杭甬139172127162154178705852198平安广州广河134206153169191206853775157华夏中国交建098114103---540-182华夏越秀高速045055049056--241850186国金中国铁建135164----693-195中航首钢绿能1021141091031021093961082257富国首创水务069077074070078084300965229鹏华深圳能源438728----1685-260博时蛇口产园028018030033034037145758194东吴苏园产业068063021071069061244913280华安张江光大园0200210220230220220841018240建信中关村039034057062--223863177国君东久新经济026-----099-266国君临港创新智造014-----047-303华夏合肥高新产园025-----092-268中金普洛斯086086086091088087382914226红土盐田港0290290290290320271101056262华夏北京保障房018-----069-256红土深圳保租房014-----054-254中金厦门保租房018-----070-259资料来源各REIT季度报告Wind中信证券研究部测算完成度注2022E营收EBITDA来自各REIT招募说明书中披露的预测值华夏中国交建的二季度数据以及鹏华深圳能源的三季度数据均已按当季度实际运营天数进行调整请务必阅读正文之后的免责条款和声明10公募年四季报点评REITs20222023131图132022Q4各单REITs的EBITDA完成度情况EBITDA亿元标的2022Q4单2022Q42022Q32022Q22022Q12021Q42021Q32022E累计完成度季完成度浙商沪杭甬071122073120066169507762140平安广州广河086172120143134178675770127华夏中国交建074094101---421-175华夏越秀高速032043036044044044189820168国金中国铁建079135----450-177中航首钢绿能011040039034-0230431141099101富国首创水务025045042040037057184827135鹏华深圳能源009389----471-20博时蛇口产园024014029026025028108866225东吴苏园产业0500490210460370371471128340华安张江光大园0150160170170180180591114259建信中关村026020048042000000147921174国君东久新经济018-----066-267国君临港创新智造009-----022-411华夏合肥高新产园016-----056-287中金普洛斯0600570580630600632371002251红土盐田港0210220230240230200841076255华夏北京保障房013-----044-288红土深圳保租房011-----046-243中金厦门保租房014-----054-261资料来源各REIT季度报告Wind中信证券研究部测算完成度注2022E营收EBITDA来自各REIT招募说明书中披露的预测值华夏中国交建的二季度数据以及鹏华深圳能源的三季度数据均已按当季度实际运营天数进行调整全年维度看高速公路的分红或不及预期租金减免对于部分产业园REITs可供分配金额的影响被管理费减免等措施有效对冲特许经营权REITs中由于四季度疫情扰动再起高速公路REITs收入端的边际修复趋势受阻2022年全年可供分配金额仅完成预测值的70-90生态环保REITs的可供分配金额完成度较高中航首钢绿能由于四季度加快了各项应收款的回款进度单季可供分配金额完成度高达86富国首创水务的可供分配金额完成度基本符合预期产权REITs中尽管四季度由于对机组检修而导致费用增加净利润减少但考虑到三季度鹏华深圳能源的可供分配金额完成度较高预计其全年完成招募说明书预测值的概率较大散点疫情频发叠加经济下行压力以及免租政策等因素的影响使得产业园区REITs的经营状况持续受到冲击但基金管理人和运营管理机构通过减免管理费等方式缓解项目成本端压力全年来看相关措施有效对冲了收入减少对于投资人可分配现金流的负面影响仓储物流REIT得益于稳健的营收表现可供分配金额保持平稳2022年的完成度均超过100保障房REITs四季度单季的可供分配金额完成度均超过26考虑到该类型REITs的经营情况具备较强的抗周期属性预计其或能完成全年预测值请务必阅读正文之后的免责条款和声明11公募年四季报点评REITs20222023131图14各REITs的可供分配金额完成情况可供分配金额亿元标的2022Q4单2022Q42022Q32022Q22022Q12022E累计完成度季完成度浙商沪杭甬02410507511543273755平安广州广河092177127106626801147华夏中国交建073095096-404-180华夏越秀高速029038033037154893189国金中国铁建079091--427-185中航首钢绿能0880110160231021346858富国首创水务0450490380361681001268鹏华深圳能源089207--382-232博时蛇口产园036022012016093933385东吴苏园产业0660410180351521050434华安张江光大园0120170170170601034199建信中关村0240240390391251002190国君东久新经济019---074-254国君临港创新智造009---035-261华夏合肥高新产园019---063-297中金普洛斯0610630710682521042244红土盐田港0220200220230811073266华夏北京保障房014---050-273红土深圳保租房014---049-278中金厦门保租房014---053-263资料来源各REIT季度报告Wind中信证券研究部测算完成度注2022E可供分配金额来自各REIT招募说明书中披露的预测值华夏中国交建的二季度数据以及鹏华深圳能源的三季度数据均已按当季度实际运营天数进行调整总结总体来看2022年四季度局部地区疫情反复宏观经济下行压力加大等因素交织使得公募REITs底层资产业绩面临的压力加剧全年维度来看部分REITs的业绩韧性十足仍不乏亮点1压力方面宏观经济的复苏一波三折来自基本面的压力仍在持续包括高速公路的业绩修复趋势受阻部分产业园区仍受到租金减免的滞后影响以及租户履约能力和履约意愿下行的扰动疫情对于生产生活活动的扰动从需求端影响了生态环保项目的业绩同时成本的上升国补等问题使得该类型资产的波动有所增加2韧性方面全年来看基础设施REITs仍体现出了较强的韧性其中保障房项目首次披露季度报告营业收入EBITDA和可供分配金额等指标的完成度符合预期体现出较强的抗周期属性仓储物流项目继续稳健运行部分产业园区项目的经营情况呈现环比边际改善管理人通过管理费减免等措施有效对冲租金减免对于可供分配金额的负面影响请务必阅读正文之后的免责条款和声明12公募年四季报点评REITs20222023131展望2023年疫情因素对于REITs底层资产业绩的压制料将趋弱随着经济基本面的逐步回暖各类型REITs底层资产在量价两方面均存在一定修复空间其中高速公路的修复斜率预计更为明显具体来看人流和物流的修复有望支撑高速公路REITs业绩在修复斜率和空间上有较大优势生产生活活动的恢复或可为水务垃圾处理发电行业带来量的增长仓储物流REITs和产业园区REITs则预计能在租金和出租率方面出现一定改善保障房REITs的业绩经受住了疫情反复的考验往后看其经营情况或能继续保持一定的稳定性风险因素高速公路通行费收入产业园区租金等减免政策超预期变动疫情感染高峰的反复以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响请务必阅读正文之后的免责条款和声明13分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上14特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有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