行业点评
　　节前一周A股港股地产、物业板块均小幅上涨。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第21；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.3%，沪深300指数涨跌幅为+2.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和-1.3%。
　　节前一周土拍热度低位，年度累计同比+7%。本周全国300城宅地成交建面428万㎡，单周环比45%，单周同比-56%，平均溢价率2%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面4719万㎡，累计同比-4%；年初至今，中关村发展、宁波轨道交通、台州市椒江心海置业有限公司、东部新城、江苏平陵建设投资集团有限公司的权益拿地金额位居行业前五，分别为16、14、13、13、12亿元。
　　节前一周新房成交同环比下降，春节期间尚未止跌。节前一周（1.14-1.20）35个城市商品房成交合计311万平米，周环比-35%，周同比-39%。其中，一线城市周环比-31%，周同比-16%；二线城市周环比-38%，周同比-41%；三四线城市周环比+6%，周同比-62%。据克而瑞统计，40个重点城市在春节周成交量35.7万平方米，环比下降75%，同比下降14%；春节期间，一线城市成交量同比下降72%，二线城市同比下降28%，在返乡置业带动下三四线城市同比上涨13%；我们认为返乡潮对低能级城市刚需的促进持续性有限，2023年销售仍需高能级城市改善需求的带动而复苏。
　　节前一周二手房成交同环比下降，春节期间出现企稳态势。节前一周（1.14-1.20）15个城市二手房成交合计104万平米，周环比-38%，周同比-36%。其中，一线城市周环比-45%，周同比-43%；二线城市周环比-37%，周同比-36%；三四线城市周环比-19%，周同比+52%。据贝壳研究院数据，春节期间重点50城二手房带看量同比2022年春节提升28%，二手房成交量同比2022年春节提升57%。
　　供给侧房企持续获融资支持。节前一周多家民营房企在增信支持下成功新发债券，如中骏集团、雅居乐集团、新希望地产等，预计后续房企在发债和增发等方面的融资支持会持续增加。华夏幸福境外债协议安排重组生效并预计于1月31日完成重组交割，至此全部境外债重组成功，同时完成总金融债务（2192亿元）的近八成重组，为出险房企提供了纾困路径参考，也增加了市场对部分民营房企渡过当前难关的信心。
　　未来政策在需求端宽松将加速。节前浙江全省、武汉市推进二手房“带押过户”，旨在缩短二手房交易周期，加快存量房的市场流通；济南、长沙等城市再度优化限购政策，降低购房门槛，以促进购房需求释放。当前供给侧和信贷端都有较大力度的政策支持，需求端预计高能级城市（尤其是一线城市）的宽松节后将加速落地，包括但不限于四限放松、认房认贷标准优化、普通住宅标准优化等，后续宽松政策对置换改善需求的利好或更大，政策力度或随各城市销售表现而调整。
　　投资建议
　　地产板块，推荐尚未出险的低估值民营房企，如碧桂园、中骏集团控股等;依然建议关注建发国际集团等头部央国企和改善型房企。物业板块，低估值民营物业公司修复空间较大，如建业新生活、卓越商企服务等。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

研究报告全文：行业点评节前一周A股港股地产物业板块均小幅上涨本周申万A股房地产板块涨跌幅为08在各板块中位列第21WIND港股房地产板块涨跌幅为19在各板块中位列第12本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为14恒生中国企业指数涨跌幅为13沪深300指数涨跌幅为26物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为01和-13节前一周土拍热度低位年度累计同比7本周全国300城宅地成交建面428万单周环比45单周同比-56平均溢价率22023年初至今全国300城累计宅地成交建面4719万累计同比-4年初至今中关村发展宁波轨道交通台州市椒江心海置业有限公司东部新城江苏平陵建设投资集团有限公司的权益拿地金额位居行业前五分别为1614131312亿元节前一周新房成交同环比下降春节期间尚未止跌节前一周114-12035个城市商品房成交合计311万平米周环比-35周同比-39其中一线城市周环比-31周同比-16二线城市周环比-38周同比-41三四线城市周环比6周同比-62据克而瑞统计40个重点城市在春节周成交量357万平方米环比下降75同比下降14春节期间一线城市成交量同比下降72二线城市同比下降28在返乡置业带动下三四线城市同比上涨13我们认为返乡潮对低能级城市刚需的促进持续性有限2023年销售仍需高能级城市改善需求的带动而复苏节前一周二手房成交同环比下降春节期间出现企稳态势节前一周114-12015个城市二手房成交合计104万平米周环比-38周同比-36其中一线城市周环比-45周同比-43二线城市周环比-37周同比-36三四线城市周环比-19周同比52据贝壳研究院数据春节期间重点50城二手房带看量同比2022年春节提升28二手房成交量同比2022年春节提升57供给侧房企持续获融资支持节前一周多家民营房企在增信支持下成功新发债券如中骏集团雅居乐集团新希望地产等预计后续房企在发债和增发等方面的融资支持会持续增加华夏幸福境外债协议安排重组生效并预计于1月31日完成重组交割至此全部境外债重组成功同时完成总金融债务2192亿元的近八成重组为出险房企提供了纾困路径参考也增加了市场对部分民营房企渡过当前难关的信心未来政策在需求端宽松将加速节前浙江全省武汉市推进二手房带押过户旨在缩短二手房交易周期加快存量房的市场流通济南长沙等城市再度优化限购政策降低购房门槛以促进购房需求释放当前供给侧和信贷端都有较大力度的政策支持需求端预计高能级城市尤其是一线城市的宽松节后将加速落地包括但不限于四限放松认房认贷标准优化普通住宅标准优化等后续宽松政策对置换改善需求的利好或更大政策力度或随各城市销售表现而调整投资建议地产板块推荐尚未出险的低估值民营房企如碧桂园中骏集团控股等依然建议关注建发国际集团等头部央国企和改善型房企物业板块低估值民营物业公司修复空间较大如建业新生活卓越商企服务等风险提示宽松政策对市场提振不佳三四线城市恢复力度弱多家房企出现债务违约敬请参阅最后一页特别声明1行业周报内容目录内容目录2图表目录2春节期间新房销售尚未止跌二手房出现企稳态势4供给侧房企持续获融资支持未来政策在需求端宽松将加速5行情回顾6地产行情回顾6物业行情回顾6数据跟踪7宅地成交7新房成交8二手房成交10重点城市库存与去化周期11地产行业政策和新闻12地产公司动态14物管行业政策和新闻15物管公司动态16行业估值16风险提示18图表目录图表12023年春节周重点40城商品住宅成交面积及其变化4图表2节前第二支箭增信支持5图表3近期各省市需求端放松政策5图表4申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6图表5WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6图表6本周地产个股涨跌幅前5名6图表7本周地产个股涨跌幅末5名6图表8本周恒生物管指数恒生中国企业指数沪深300涨跌幅7图表9本周物业个股涨跌幅前5名7图表10本周物业个股涨跌幅末5名7图表11全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7敬请参阅最后一页特别声明2行业周报图表12全国300城累计宅地成交建面万及同比8图表132023年初至今权益拿地金额前20房企8图表1440城新房成交面积及同比增速9图表15各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9图表16各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9图表1735城新房成交明细万平方米9图表1815城二手房成交面积及同比增速周10图表19一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11图表20一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11图表2115城二手房成交明细万平方米11图表2212城商品房的库存和去化周期11图表2312城各城市能级的库存去化周期11图表2412个重点城市商品房库存及去化周期12图表25地产行业政策新闻汇总12图表26上市公司动态14图表27物管行业资讯15图表28物管公司动态16图表29A股地产PE-TTM16图表30港股地产PE-TTM17图表31港股物业股PE-TTM17图表32覆盖公司估值情况17敬请参阅最后一页特别声明3行业周报春节期间新房销售尚未止跌二手房出现企稳态势春节假期房企推盘积极性普遍不高销售成交也尚未止跌据克而瑞统计40个重点城市在春节周成交量357万平方米环比下降75同比下降14今年三四线和二线外围板块项目存在返乡潮从节前一周重点城市销售数据看一二线城市销售面积环比有30以上的回落三四线环比表现相对较好春节期间一线城市成交量同比下降72二线城市同比下降28仅合肥南宁兰州等少数城市同比增长在返乡置业带动下三四线城市同比上涨13发达地区三四线如温州东莞中山珠海等城市涨幅超过50我们认为返乡潮对低能级城市刚需的促进持续性有限2023年销售仍需高能级城市改善需求的带动而复苏重点城市二手房带看量和成交量同比均有提升据贝壳研究院数据重点50城二手房带看量同比2022年春节提升28成都重庆二手房带看活跃度同比提升15倍和1倍珠三角惠州东莞及佛山春节期间带看量同比翻倍深圳增幅也达86从成交量看重点50城二手房成交量同比2022年春节提升57图表12023年春节周重点40城商品住宅成交面积及其变化2023年春节周较2022年较2021年较2019年能级城市环比销售面积万方春节周春节周春节周上海14-70-7912580北京08-92-49一线广州01-99-30-79-52合计24-91-7223372青岛04-962610363长沙32-18-68-35南宁1597-18-75武汉06-96-67兰州051051130-68二线济南04-97-78-5452合肥0370-83福州01-97-41-72-74苏州01-97-85-85-66合计741-86-28-51-53温州89-58778182188南充31-802527梅州253980-26汕头16-7211-56202河源1170718湛江1036-92-65六安09-12105-19钦州08-56-52-76东莞08-72542085406三四线中山08327-45183珠海0651-43155淮南05102-24-91阳江05201316肇庆04-92-30-7268上饶04-54-40佛山03-97-56-38-47江门03-75-94-85扬州03-94韶关03-69-88-94-90敬请参阅最后一页特别声明4行业周报日照03-542436芜湖02-55-78-94北海02-86-9417梧州01-94-97-96防城港01-29-58-98莆田01-92-96-93舟山01-11-1025乐山01-37东营01-9511-40合计262-6113-47-28总计357-75-14-46-32来源克而瑞国金证券研究所供给侧房企持续获融资支持未来政策在需求端宽松将加速供给侧房企持续获融资支持节前一周多家民营房企在第二支箭的增信支持下成功新发债券如中骏集团雅居乐集团新希望地产等预计后续房企在发债和增发等方面的融资支持会持续增加1月26日碧桂园与民生银行香港分行订立融资协议同意向碧桂园提供最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资自该贷款获首次提取日起计为期36个月1月26日华夏幸福境外债协议安排重组生效并预计于1月31日完成重组交割且其在1月16日的公告中透露截至2022年12月31日完成全部金融债务重组近八成为出险房企提供了纾困路径参考也增加了市场对部分民营房企渡过当前难关的信心图表2节前第二支箭增信支持日期公司金额亿元人民币期限年票面利率2023113新希望地产103422023118中骏集团153412023120雅居乐集团12347来源各公司公告观点网国金证券研究所未来政策在需求端宽松将加速节前浙江全省武汉市推进二手房带押过户旨在缩短二手房交易周期加快存量房的市场流通济南长沙等城市再度优化限购政策降低购房门槛以促进购房需求释放当前供给侧和信贷端都有较大力度的政策支持需求端预计高能级城市尤其是一线城市的宽松节后将加速落地包括但不限于四限放松认房认贷标准优化普通住宅标准优化等后续宽松政策对置换改善需求的利好或更大政策力度或随各城市销售表现而调整图表3近期各省市需求端放松政策日期省市政策文件政策内容关于推行二手房带押今后在二手房交易过程中卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记2023110武汉市过户深化登记金融协同买方可带抵押过户获取金融贷款招商银行光大银行作为试点银行正积极服务工作的通知研究探索试点二手房买卖跨行信贷流程推进带押过户全面落地依法生育两个及以上子女的长沙本市户籍家庭符合二孩及以上家庭购房政依法生育两个及以上子策认定条件的可在原有家庭限购2套的基础上增加1套购房指标长沙户籍2023113长沙市女的本地户籍家庭购买商家庭购买限购区域第3套商品住房不受缴交社保或个税房屋网签或办理不品住宅实施细则动产证时间等限制关于深化多跨协同推进常态化提供带押过户登记服务稳妥推进带押过户贷款业务增量扩2023117浙江省二手房带押过户登记面加快实现带押过户全流程线上办加快推动带押过户政策落地服务新模式的通知见效等敬请参阅最后一页特别声明5行业周报对限购区域内已有3套及以上住房的出售1套后可于半年内在限购区域再济南市进一步优化房地2023118济南市购买1套住房非本市户籍家庭在我市限购区域内购房不用再提供个人所产市场政策措施得税或社会保险证明45周岁及以下的具有专科及以上学历博士硕士学历不限年龄或中级及关于强省会人才购房实2023119长沙市以上专业技术资格高级专业技术资格不限年龄的人才可通过人才引进施细则便捷落户长沙落户后缴纳社保或个税可在长沙限购区域内购买首套住房来源各政府网站国金证券研究所行情回顾地产行情回顾本周申万A股房地产板块涨跌幅为08在各板块中位列第21WIND港股房地产板块涨跌幅为19在各板块中位列第12本周地产涨跌幅前5名为力高集团泛海控股ST云城金辉控股中国海外宏洋集团涨跌幅分别为188107928578末5名为祥生控股集团电子城恒盛地产中迪投资天誉置业涨跌幅分别为-26-214-105-99-91图表4申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序9685473625140-13-22-31-40半能材多消软资技电耐公房媒银商零制运保家医汽食食-1导源料元费件本术信用用地体行业售药输险庭疗车品品体金者与货硬服消事产和业与保与与-2与融服服物件务费业专生个健汽饮主半务务与品业物人设车料要计电有国钢非通机化建电医交综家传公建休纺房商农银汽采轻食导设与服科用备零与用算子色防铁银信械工筑气药通合用媒用筑闲织地业林行车掘工品体备服务技品与部烟品机金军金设装设生运电事材服服产贸牧制饮生装与服件草零属工融备饰备物输器业料务装易渔造料务售来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表6本周地产个股涨跌幅前5名图表7本周地产个股涨跌幅末5名20018祥电恒中天16-5生子盛迪誉14控城地投置12-10股产资业10集8团6-1542-200ST力泛金中-25高海云辉国集控城控海团股股外-30宏洋集团来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所物业行情回顾本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为14恒生中国企业指数涨跌幅为13沪深300指数涨跌幅为26物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为01和-13本周物业涨跌幅前5名为第一服务控股兴业物联建发物业领悦服务集团建业新生活涨跌幅分别为9391615438末5名为康桥悦生活万物云德信服务集团弘阳服务佳兆业美好涨跌幅分别为-146-79-69-55-34敬请参阅最后一页特别声明6行业周报图表8本周恒生物管指数恒生中国企业指数沪深300涨跌幅321020231162023117202311820231192023120-1-2-3-4恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数来源wind国金证券研究所图表9本周物业个股涨跌幅前5名图表10本周物业个股涨跌幅末5名1008-2康万德弘佳-4桥物信阳兆6悦云团服服业-6务美4生务-8活集好2-100-12第兴建领建-14一业发悦业-16服物物服新务联业务生控集活股团来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所数据跟踪宅地成交根据中指研究院数据2023年第4周全国300城宅地成交建面428万单周环比45单周同比-56平均溢价率22023年初至今全国300城累计宅地成交建面4719万累计同比-4年初至今中关村发展宁波轨道交通台州市椒江心海置业有限公司东部新城江苏平陵建设投资集团有限公司的权益拿地金额位居行业前五分别为1614131312亿元图表11全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率70004540600035500030400025300020152000101000500周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周49173621322283746521824334248511016192531344043491215212730363945年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第202120222021202120222022202320212021202120212021202120222022202220222022202220212021202120212021202120212021202120222022202220222022202220222022单周宅地成交建面万平均溢价率来源中指研究院国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明7行业周报图表12全国300城累计宅地成交建面万及同比70000403060000205000010040000-1030000-20-3020000-40-5010000-600-702022年累计宅地成交建面2023年累计宅地成交建面2022年累计同比2023年累计同比来源中指研究院国金证券研究所图表132023年初至今权益拿地金额前20房企权益拿地金额权益建筑面积总规划建面排行企业名称土地宗数宗溢价水平楼面均价元亿元万万1中关村发展1161719092172宁波轨道交通11410100138593台州市椒江心海置业1131616081524东部新城113591492267765江苏平陵建设投资集团2122525411149396芜湖建投1121919061707茅台酒11241141102818湖北联投集团4102828037449溧阳城发集团3101521024584110顺德控股11015300680011华侨城集团有限公司11015300680012中建国际投资1109901081013山东菏建置业有限公司21026260375014西咸集团31020300480315仲恺城市发展2926260359516金坛建设1926260360017常德市经泽建设开发2919190464718湖州玖和置业有限公司1911113069807319汇成世纪集团195514771956820德清建发29111107993来源中指研究院国金证券研究所注截至2023年第3周1月15日新房成交根据wind数据本周1月14日-1月20日35个城市商品房成交合计311万平米周环比-35周同比-39月度累计同比-22年度累计同比-22其中一线城市周环比-31周同比-16月度累计同比-1年度累计同比-1二线城市周环比-38周同比-41月度累计同比-22年度累计同比-22三四线城市周环比6周同比-62月度累计同比-65年度累计同比-65敬请参阅最后一页特别声明8行业周报图表1440城新房成交面积及同比增速700806006050040400203000200-20100-400-60202212220221292022121620221223202212302023162023113202312035城单周成交面积万方周环比周同比来源wind国金证券研究所图表15各能级城市新房成交面积月初至今累计同比图表16各能级城市新房成交面积年初至今累计同比2020101000-10202212220221216202212302023113-10202212220221216202212302023113-20-20-30-30-40-40-50-50-60-60-70-70-80-80一线城市二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表1735城新房成交明细万平方米城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比北京200-27-136290630上海397-22214881014910广州105-38-48389-2939-29深圳61-62-322681271杭州232-38-30862-2786-27宁波44-26-35130-3013-30南京115-26-62445-3944-39苏州91-56-60412-3641-36武汉212-50-55807-2781-27济南180-30-40609106110青岛122-44-53504-1750-17成都465-13-331482-28148-28福州7735-9165-2416-24厦门-------佛山155-13-56473-4847-48南宁99-51-10444364436敬请参阅最后一页特别声明9行业周报城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比无锡6127-24203-2020-20常州-------绍兴01-83-9508-921-92温州240-5013775315075150金华-------惠州20-63-421114114泉州-------扬州52310106-1111-11镇江-------连云港-------盐城-------舟山08-21-7217-742-74汕头3251-3167-417-41江门30-12-1793-229-22清远-------莆田1549-3734-373-37芜湖5871-2994-509-50岳阳21-43-5371-397-39韶关11-60-544687587来源wind国金证券研究所注成交数据为各地房管局备案口径可能较实际市场情况滞后二手房成交根据wind数据本周1月14日-1月20日15个城市二手房成交合计104万平米周环比-38周同比-36月度累计同比-4年度累计同比-4其中一线城市周环比-45周同比-43月度累计同比-14年度累计同比-14二线城市周环比-37周同比-36月度累计同比-3年度累计同比-3三四线城市周环比-19周同比52月度累计同比72年度累计同比72图表1815城二手房成交面积及同比增速周18015016010014050120100080-5060-10040-150200-200202212220221292022121620221223202212302023162023113202312015城单周成交面积万方周环比周同比来源wind国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明10行业周报图表19一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比图表20一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比7001206001005008040060300402002010000-20202212220221216202212302023113-100202212220221216202212302023113-40一线城市二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表2115城二手房成交明细万平方米城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比北京182-43-42665-1367-13深圳27-59-50149-1615-16杭州28-43-58122-5312-53南京140-41-4528485348苏州130-29-13439-1344-13成都226-35-388609869厦门28-56-61129-3013-30南宁3281695441044青岛43-55-54211-1821-18佛山116-9-6343133413东莞31-61-23173521752金华02-84-9822-882-88江门17-2815228528扬州24-17497158758衢州09-2025-2-来源wind国金证券研究所注成交数据为各地房管局备案口径可能较实际市场情况滞后重点城市库存与去化周期本周12城商品房库存可售面积为162亿平米环比0同比46以3个月移动平均商品房成交面积计算去化周期为203月较上周02个月较去年同比58个月图表2212城商品房的库存和去化周期图表2312城各城市能级的库存去化周期4530354025303525302020251520151510101055500-2019-052020-012020-092021-052022-012022-092019526202052620215262022526商品房销售面积万方日商品房去化周期月一线城市去化周期月二线城市去化周期月来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明11行业周报图表2412个重点城市商品房库存及去化周期3个月移动日均成交城市可售面积万方同比去年同期去化周期月同期增减月面积万方北京26811932277209上海56926430-009广州22421322340135深圳9432615213072杭州817-83774-027南京2887722441034苏州1378-1324191103福州1361-607669114南宁837-1518151-009泉州700002989094温州13841619237-153莆田369-1103481062来源wind国金证券研究所注成交数据为各地房管局备案口径可能较实际市场情况滞后地产行业政策和新闻图表25地产行业政策新闻汇总时间城市机构内容人民银行上海总部召开2023年货币信贷工作会议会议部署着力做好房地产金融工作推动落实2023116央行上海总部房地产金融十六条等政策措施支持房地产企业合理融资需求落实好差别化住房信贷政策保障刚性和改善性个人住房贷款需求加大住房租赁金融支持力度市住房和建设局和市司法局发布深圳市保障性住房规划建设管理办法征求意见稿深圳市公共租赁住房管理办法征求意见稿深圳市保障性租赁住房管理办法征求意见稿深圳市共有产权住房管理办法征求意见稿其中深圳市共有产权住房管理办法征求意见稿提到为2023117深圳建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度完善本市住房保障体系深圳将推出共有产权住房共有产权住房按照土地出让时市场参考价格的50左右确定购房者需持有的产权份额原则上不低于50其余部分为政府产权份额市银保监局召开2023年工作会议会议提出坚持房住不炒定位落实金融十六条措施2023117北京推动首都房地产行业向新发展模式平稳过渡市住房保障和房产局印发南京市人才安居办法对人才安居采取实物配置和货币补贴两种方式适用对象为ABCDEF类符合相关条件的人才其中A类及特殊人才实行一人一策一事2023117南京一议B类人才申请购房补贴的补贴标准为实际购房金额的50最高不超过200万元C类人才申请购房补贴的补贴标准为实际购房金额的50最高不超过170万元全国住房和城乡建设工作会议召开部署2023年重点工作会议指出因城施策稳定房地产市场稳妥实施房地产长效机制合理调整限制措施房贷首付比例房贷利率等政策用力推进保交楼稳民生工作增加保障性住房供给克服困难完成了保障性租赁住房公租房建设和棚户区改造年度计划任务支持解决新市民青年人住房问题下调首套住房公积金贷款利率出台支持多2023117住建部子女家庭租房购买首套房的住房公积金政策会议强调以增信心防风险促转型为主线促进房地产市场平稳健康发展大力支持刚性和改善性住房需求毫不动摇坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策精准施策推进保交楼保民生保稳定工作化解企业资金链断裂风险努力提升品质建设好房子整治房地产市场秩序让人民群众放心购房放心租房国务院副总理刘鹤出席达沃斯世界经济论坛2023年年会并发表致辞强调房地产业是中国国民达沃斯世界经济2023117经济的支柱产业与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40房地产业相关收入占地方综合财论坛力的50房地产占城镇居民资产的60指出2021年下半年以来中国房地产市场出现价格和销敬请参阅最后一页特别声明12行业周报时间城市机构内容售急剧下降现象房地产企业普遍出现流动性不畅资产负债表恶化个别头部企业面临重大风险房地产领域风险如果处置不当很容易引发系统性风险必须及时干预但要注意处理好系统性风险和道德风险的关系提出措施第一通过保护契约和产权稳定预期针对涉及全国188万居民的2600多个已付款未交付项目我们从保交楼入手使市场避免恐慌第二大量输血改善房地产企业的流动性主要包括商业银行提供贷款为房企发债提供担保促进股权融资等第三放松在房地产市场过热期间采取的管制措施扩大有效需求使房地产公司具备造血功能通过这些努力市场供求关系开始明显改善相信从未来看中国仍处于城市化较快发展阶段巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑省自然资源厅等6部门联合发布关于深化多跨协同推进二手房带押过户登记服务新模式的通知要求各地各部门高度重视充分认识带押过户的意义常态化提供带押过户登记服务积极回应银行机构企业群众带押过户需求加快信贷流程改造稳妥推进带押过2023117浙江省户贷款业务增量扩面鼓励运用预告登记引入第三方机构进行资金监管等制度保障安全深化总对总多跨协同机制加快实现带押过户全流程线上办强化部门协同配合加快推动带押过户政策落地见效为促进房地产市场平稳健康发展市住房和城乡建设局进一步优化房地产市场政策措施对限购区域内已有3套及以上住房的出售1套后可于半年内在限购区域再购买1套住房继续优化非本2023118济南市户籍居民购房政策非本市户籍家庭在我市限购区域内购房不用再提供个人所得税或社会保险证明该政策于1月19日起执行按因城施策工作要求根据央行银保监会相关文件精神首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-30BP如后续评估期内上季度末月至本季度第二个月为评估期出现新建商品住宅销2023118九江售价格环比和同比连续3个月均上涨情况则自下一个季度起恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限市银保监局召开2023年工作会议要求促进金融与房地产正常循环支持做好保交楼工作2023118上海为优质房企提供并购融资加大对上海两旧一村保障性租赁住房的支持力度推动房地产业向新发展模式平稳过渡长沙市住建局市委人才办印发关于强省会人才购房实施细则在认定标准上明确45周岁及以下的具有专科及以上学历博士硕士学历不限年龄或中级及以上专业技术资格高级专业技2023119长沙术资格不限年龄的人才可通过人才引进通道便捷落户长沙在我的长沙APP即可网上办理人才落户落户后缴纳社保或个税可在长沙限购区域内购买首套住房对湖南省内市州高层次人才按程序认定后享受长沙户籍同等购房待遇自今年1月18日起实施阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限如果后续评估期内2023120韶关新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均上涨自下一季度起恢复执行全国统一的首套房住房商业性个人住房贷款利率下限市住建局发布关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的措施意见征求意见稿具有哈市户籍符合生育政策在2021年10月29日后生育第二第三胎的家庭在主城9区内购买首套或第二套新建商品住房分别给予15万元2万元的一次性购房补贴对与在哈用人单位签订聘用合同或服务协议已缴纳6个月以上社保并纳入社保系统管理的以及自主创业年龄在40岁以下的各类人才无户籍限制在主城9区内购买首套或第二套新建商品住房按照博士毕业生10万元硕士毕2023120哈尔滨业生5万元本科毕业生及大中专毕业生3万元的标准给予一次性购房补贴非哈市户籍个人在主城9区内购买首套或第二套新建商品住房给予1万元一次性购房补贴个人在主城9区内购买首套或第二套新建商品住房按实际购房款的1给予购房补贴单位或个人在主城9区内购买新建非住宅商品房按实际购房款的3给予购房补贴农业户籍的购房人在主城9区内购买首套或第二套新建商品住房给予3万元一次性购房补贴取得省市区县相关主管部门职业资格证明的教师退役军人在主城9区内购买首套或第二套新建商品住房给予3万元一次性购房补贴来源各政府官网央广网国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明13行业周报地产公司动态图表26上市公司动态公司名称公告时间类型内容公司拟储架单期发行规模合计不超过50亿元CMBS发行期数不超过5期期限为不超过18年333333拟发行175亿元公司债券债券期限不超过10年募集资金用于存金融街2023116发行债券续公司债借新还旧偿还金融机构借款补充流动资金等合规用途最终募集资金用途及分配额度以股东大会及监管机构审批情况为准公司将向两湖半岛公司已提供的财务资助进行展期展期金额2221亿元已使用股东借金融街2023116财务资助款金额1798亿元应付未付利息为423亿元展期3年年利率为12借款用途为金融街东湖中心项目开发建设所需的部分土地款建设支出税费等保利发展2023116定增进展公司2023年度非公开发行A股股票获得有权国资监管单位批准公司下属子公司中万启航万益管理与中国建设银行下属的建信住房租赁基金管理公司建信住房租赁基金共同投资设立建万住房租赁基金募集规模为人民币100亿元公司下属万科A2023116成立基金子公司出资20亿元主要投资公司及下属子公司及关联方持有的自持住宅存量商办物业等存量资产同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅存量商办物业等存量资产用于租赁住房截至2022年12月31日公司华夏幸福债务重组计划中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为138808亿元累计未能如期偿还债务金额合计为人民币51705亿元不含利华夏幸福2023116重组进展息公司境外间接全资子公司在境外发行的美元债券目前存续总额为496亿美元持有人已完成前述美元债券协议安排重组方案的表决投赞成票的债权人持有美元债券面值占参与投票债权人持有美元债券总面值的979绿地控股2023117担保进展公司为上海绿地商业提供79亿元担保截至公告日公司逾期担保金额5000万公司近期中标多项重大项目项目金额合计103295亿元占公司2021年度经审计营业收中国铁建2023117中标入的10132022年12月公司合同销售面积276万方销售金额502亿元2022年1-12月公司华侨城A2023117经营业绩累计实合同销售面积2665万方同比下降33销售金额5527亿元同比下降33截至公告日本次拟收购的标的资产正常经营本次交易涉及的审计评估工作已基本完成公司已按照规定组织中介机构编制重组报告书及其他相关文件待相关工作完成后公招商蛇口2023117重组进展司将再次召开董事会会议审议本次交易所涉事项并披露正式方案本次交易尚需获得公司股东大会审议批准及有关主管部门核准公司全资子公司重庆荣品房地产开发有限公司与渤海银行重庆分行拟继续合作业务906亿元由公司继续为上述业务提供连带责任保证担保上述保证担保总额不超过116亿元荣盛发展2023117担保担保期限不超过66个月截至公告日公司实际担保总额44366亿元占最近一期经审计净资产的11135房地产开发业务2022年1-12月公司累计新签合同额1313155亿元同比下降924新增规划建面102046万方同比下降5175权益规划建面88371万方同比下降44计容面积73423万方同比下降5305权益计容面积63887万方同比下降441开工面积118499万方同比下降826竣工面积134684万方同比增长3994签约销中国铁建2023118经营业绩售面积8338万方同比下降1583签约销售合同额1295724亿元同比下降9532022年10月-12月公司新签合同额62562亿元新增规模建面3415万方权益规划建面31875万方计容面积22415万方权益计容面积21017万方开工面积33234万方竣工面积82238万方签约销售面积39681万方签约销售合同额619168亿元公司作为原始权益人和差额支付承诺人的金融街中心碳中和绿色资产支持专项计划金融街2023118发行CMBS在深交所成功发行发行项目规模85亿元其中优先级807亿AAA评级期限18年333333年发行利率36次级43亿无评级本期产品标的物业为北京市西城敬请参阅最后一页特别声明14行业周报公司名称公告时间类型内容区金融大街9号金融街中心公司成功发行2023年度第一期中期票据发行规模15亿元期限3年发行利率41中骏集团2023118发行中票中债增提供全额无条件不可撤销连带责任担保公司配售事项已于2023年1月13日完成以配售价225港元股配售2195亿股予不少于6名承配人认购事项于1月18日完成卖方按认购价225港元股认购2195亿股占雅居乐集团2023118完成配股扩大发行后公司股本约467所得款净额4892亿港元拟用作偿还由本公司发行2025年到期的5亿美元年息575优先无抵押债券的尚未偿还票息付款现有债项再融资及一般企业用途2022年1-12月公司扭亏为盈预计归母净利润为602-664亿元比上年同期调整后广宇发展2023118经营业绩增长29109-31068扣非归母净利润为599亿元-661亿元比上年同期调整后增长14339-14783公司子公司瑞诗房地产开发上海有限公司向浦发银行宝山支行民生银行上海分行光大嘉宝2023119借款邮储银行宝山支行借款2471亿元借款期限180个月2022年公司重述后营业总收入59129亿元同比增长1539归母净利润2562亿元华发股份2023119经营业绩同比下降198扣非归母净利润2463亿元同比下降1622实现销售金额1202亿元销售面积401万方年度回款总额约734亿元梁志诚因个人原因申请辞去公司董事及总裁职务经董事会审议通过董事长王晓松兼任新城控股2023119高层变动总裁2022年1-12月公司签约金额11865亿元同比-6399权益签约金额8653亿元同比-5926签约面积11223万方同比-5117权益签约面积7838亿元同比-4785光明地产2023119经营业绩竣工面积25481万方同比-3405新开工面积1981万方同比-8929无新增土储2022年10-12月签约金额3451亿元同比-5139权益签约金额2654亿元同比-3644签约面积3553万方同比-3978权益签约面积2571亿元同比-3035公司预计2022年归母净亏损125亿元-139亿元比上年同期下降9482-11664亏中天金融2023119经营业绩损金额有所扩大公司间接全资附属公司广州市瑞华物业发展有限公司作为卖方与买方广州敏骏房地产有限出售项目股敏捷控股2023119公司订立该协议卖方有条件同意出售而买方有条件同意购买目标公司宁波市瑞智房地产权开发有限公司全部股本代价为人民币1000万元可予调整公司完成发行2023年第一期公司债发行规模20亿元其中品种一最终发行规模为20大悦城2023119发行债券亿元最终票面利率397品种二发行规模全部回拨至品种一公司全资附属公司广州番禺雅居乐房地产开发有限公司成功发行2023年度第一期中期票雅居乐集团2023120发行中票据总额为人民币12亿元为期3年票面利率47由中债信用增进投资股份有限公司提供全额不可撤销连带责任保证担保来源各公司公告观点网国金证券研究所物管行业政策和新闻图表27物管行业资讯时间城市机构内容北京物业管理行业协会第五届会员代表大会第二次会议在京召开王志宏会长肯定了北京物协在2022年开展党建工作参与政府立法开展行业自律和标准化建设协助解决物业企业防疫困难等方中国物业管理协2023118面做出的所作的努力认为北京物协政治站位高重点找得准工作有实效表示希望北京物协新会的一年充分发挥协会的桥梁纽带作用当好政府的参谋助手反映行业的真实诉求扎实履行为会员单位和从业人员服务的职责切实履行社会责任引领行业规范健康高质量发展来源中国物业管理协会国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明15行业周报物管公司动态图表28物管公司动态公司名称公告时间类型内容宋都控股已于2022年12月20日将和业投资全部股权售予独立第三方因此和业投资宋都服务2023116关联交易全资子公司致中和实业不再为公司的关连人士公司终止与致中和实业持续关连交易公司旗下安防科技服务商万御安防科技有限公司与西科姆中国有限公司在武汉万物云数字运营中心举办合作签约仪式双方将在安防服务方案人机结合服务运营体系蝶万物云2023117合作城内安防机电服务等多个领域深化合作还将在数智安防远程调度运营方面展开联合探索公司新增投资企业吉林恒富保利物业服务有限公司注册资本1000万元由公司100保利物业2023117成立新公司持股公司旗下北京慧丰清轩环境科技集团有限公司中标山西省吕梁市方山县城乡环卫一体雅生活服务2023117中标化运营服务项目签约服务合同期限达8年合同总额157亿元公司新增投资企业南昌市通点广告传播有限公司注册资本100万元由公司100持碧桂园服务2023118成立新公司股由于2022年相互担保协议将于2023年3月31日届满为满足公司及宋都控股集团的融资需求以及融资时部分金融机构对第三方担保的要求公司间接全资附属公司宋都物业宋都服务2023118关联交易与宋都控股订立2023年相互担保协议以重续有关持续关连交易的期限自2023年4月1日至2024年3月31日宋都物业及宋都控股集团同意互为对方向银行或金融机构的借款或融资提供担保公司1月16日斥资18047万港元回购940万股1月17日斥资163452万港元回购中骏商管2023119回购股份850万股1月18日斥资2281万港元回购1200万股1月19日斥资171342万港元回购886万股公司与华润集团订立2023年境外框架贷款协议与华润股份订立2023年境内框架贷款协议订立2023年框架贷款协议将为公司提供更高弹性灵活管理其盈余现金资源华润万象生活2023120关联交易容许公司将旗下及其附属公司的部分盈余现金资源贷予包括华润股份及华润集团在内的其他华润股份集团公司来源各公司公告新京报乐居财经观点网国金证券研究所行业估值图表29A股地产PE-TTM2520151052019712020112020712021112017112017712018112018712019112021712022112022712023110201671PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV来源wind国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明16行业周报图表30港股地产PE-TTM20PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV181614121086422018712019112020712021112017112017712018112019712020112021712022112022712023110201671来源wind国金证券研究所图表31港股物业股PE-TTM120PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV100806040202017112018712020112020712022112017712018112019112019712021112021712022712023110201671来源wind国金证券研究所图表32覆盖公司估值情况市值股票代码公司评级PE归母净利润亿元归母净利润同比增速亿元2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2022E2023E000002SZ万科A增持2078928881225223552571-4659600048SH保利发展买入18916910384273918302248-5-3323001979SZ招商蛇口买入11181082662011037421555-15-5932600153SH建发股份买入39965615261065176935718002244SZ滨江集团买入32510881623034015293032320688HK中国海外发展买入2058515047401640914400-9283900HK绿城中国买入2716148314475608821825581908HK建发国际集团买入37411877523174887224254482423HK贝壳买入16547211077323229154512-60-332339666HK金科服务买入78749679106829971-23219983HK建业新生活买入396357506269784511146098HK碧桂园服务买入61415211994403518652502826敬请参阅最后一页特别声明17行业周报1209HK华润万象生活买入87850939130917222528411130261995HK旭辉永升服务买入69111836662821045833263316HK滨江服务买入56175129973244584735336626HK越秀服务买入591641461333640448112102156HK建发物业买入50315212148162434504943平均值707174181112755708855301039中位值3741089681303401529421226来源wind国金证券研究所注1数据截至2023年1月20日2预测数据为国金预测贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径风险提示宽松政策对市场提振不佳目前房地产调控宽松基调已定各地均陆续出台房地产利好政策若政策利好对市场信心的提振不及预期市场销售将较长一段时间处于低迷态势三四线城市恢复力度弱目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象而三四线城市成交量依然在低位徘徊而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激市场恢复力度相对较弱多家房企出现债务违约若在宽松政策出台期间多家房企出现债务违约将对市场信心产生更大的冲击房企自救意愿低落消费者观望情绪加剧金融机构挤兑债务等房地产业良性循环实现难度加大敬请参阅最后一页特别声明18行业周报行业投资评级的说明买入预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在15以上增持预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在515中性预期未来36个月内该行业变动幅度相对大盘在-55减持预期未来36个月内该行业下跌幅度超过大盘在5以上敬请参阅最后一页特别声明19行业周报特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断使用国金证券研究报告进行投资遭受任何损失国金证券不承担相关法律责任若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议国金证券不为此承担任何责任此报告仅限于中国境内使用国金证券版权所有保留一切权利上海北京深圳电话021-60753903电话010-85950438电话0755-83831378传真021-61038200邮箱researchbjgjzqcomcn传真0755-83830558邮箱researchshgjzqcomcn邮编100005邮箱researchszgjzqcomcn邮编201204地址北京市东城区建内大街26号邮编518000地址上海浦东新区芳甸路1088号新闻大厦8层南侧地址中国深圳市福田区中心四路1-1号紫竹国际大厦7楼嘉里建设广场T3-2402敬请参阅最后一页特别声明20