政策持续对地产行业注入流动性，力促销售复苏，优化房企资产负债表。尽管1月房地产市场仍然疲弱，但复苏的一些前瞻指标已经出现。房企的信用风险逐渐化解，大多数未出险企业融资能力基本恢复。公募基金对地产板块的配置再次走低，春节前后境外地产相关个股表现亮眼。我们继续看好优质地产企业。
　　▍重视政策累积效应。2022年底以来，中央层面不断降低按揭贷款利率，支持地产行业流动性，降低住房交易税费。地方积极开展行动，协助企业纾困，推动项目交付，放松限购限贷，支持住房消费。我们认为，虽然单独一项政策不足以产生明显效果，但多个政策累积，最终能推动市场走出谷底，优化房地产企业资产负债表。
　　▍房屋销售整体疲弱，但复苏的希望已经闪现。春节前即2023年前20天，重点城市新房网签同比下降23%，二手同比下降1%，市场在焦灼中缓行。春节期间，根据贝壳研究院发布的前瞻指标，二手带看和成交分别比2022年春节假期上升28%和57%，且二手景气指数已经超越2022年全年最高水平。不过，50城中仍有36个城市二手房价下跌。历史上看，销售的复苏都是沿着从量到价，从高线到低线，从二手到一手进展。我们认为，楼市复苏的苗头已经出现。
　　▍业绩低谷已至，信用风险冰消。我们统计，在公告2022年业绩预告和快报的上市公司中，业绩下行的公司超过六成，业绩公告日有业绩一致预期的企业，快报和预告均低于一致预期。我们预计，2023年大多数地产公司结算项目仍然成本不低，但存货跌价准备的影响主要体现在2022年。2024年后部分企业低点新增的高质量储备进入结算，业绩弹性明显。地产债的预期开始明显走稳，未出险民企的债券交易价格逐渐回归常态，意味着这类企业进一步出险的可能性很低，融资能力已经接近恢复正常。
　　▍公募基金配置再次走低，境外股票表现亮眼。根据最新的公募基金四季报情况，其地产配置比例上升的态势结束，板块仍然明显低配，且持股分散度有所提升。春节假期境外市场地产相关个股表现较为亮眼。
　　▍风险提示：部分企业2022年可能大量计提减值准备，业绩有大幅低于预期的风险。部分城市房屋销售量价不断下滑的风险。
　　▍把握窗口期，迎接开门红。我们相信，2023年是景气复苏的一年，其主要特征是销售复苏从高线到低线传导速度慢，企业投资信心伴随销售恢复的进程慢。这可能意味着政策支持持续性强，企业分化更为明显。我们看好地产股的投资价值，建议继续关注2021年四季度以来拿地较多，符合REITs收益率要求的存量资产较多，运营管理能力较强，看待股权再融资态度较为积极的企业，推荐万科企业、华发股份、华润置地、滨江集团、龙湖集团和华侨城等公司。
　　

研究报告全文：把握窗口期迎接开门红房地产行业跟踪报告2023129中信证券研究部核心观点政策持续对地产行业注入流动性力促销售复苏优化房企资产负债表尽管1月房地产市场仍然疲弱但复苏的一些前瞻指标已经出现房企的信用风险逐渐化解大多数未出险企业融资能力基本恢复公募基金对地产板块的配置再次走低春节前后境外地产相关个股表现亮眼我们继续看好优质地产企业重视政策累积效应2022年底以来中央层面不断降低按揭贷款利率支持地陈聪产行业流动性降低住房交易税费地方积极开展行动协助企业纾困推动项基础设施和现代服务产业首席分析师目交付放松限购限贷支持住房消费我们认为虽然单独一项政策不足以产S1010510120047生明显效果但多个政策累积最终能推动市场走出谷底优化房地产企业资产负债表房屋销售整体疲弱但复苏的希望已经闪现春节前即2023年前20天重点城市新房网签同比下降23二手同比下降1市场在焦灼中缓行春节期间根据贝壳研究院发布的前瞻指标二手带看和成交分别比2022年春节假期上升28和57且二手景气指数已经超越2022年全年最高水平不过50城中张全国仍有36个城市二手房价下跌历史上看销售的复苏都是沿着从量到价从高房地产和物业服务行业联席首席分析线到低线从二手到一手进展我们认为楼市复苏的苗头已经出现师业绩低谷已至信用风险冰消我们统计在公告2022年业绩预告和快报的上S1010517050001市公司中业绩下行的公司超过六成业绩公告日有业绩一致预期的企业快报和预告均低于一致预期我们预计2023年大多数地产公司结算项目仍然成本不低但存货跌价准备的影响主要体现在2022年2024年后部分企业低点新增的高质量储备进入结算业绩弹性明显地产债的预期开始明显走稳未出险民企的债券交易价格逐渐回归常态意味着这类企业进一步出险的可能性很低融资能力已经接近恢复正常公募基金配置再次走低境外股票表现亮眼根据最新的公募基金四季报情况其地产配置比例上升的态势结束板块仍然明显低配且持股分散度有所提升春节假期境外市场地产相关个股表现较为亮眼风险提示部分企业2022年可能大量计提减值准备业绩有大幅低于预期的风房地产和物业服务行业险部分城市房屋销售量价不断下滑的风险评级强于大市维持把握窗口期迎接开门红我们相信2023年是景气复苏的一年其主要特征是销售复苏从高线到低线传导速度慢企业投资信心伴随销售恢复的进程慢这可能意味着政策支持持续性强企业分化更为明显我们看好地产股的投资价值建议继续关注2021年四季度以来拿地较多符合REITs收益率要求的存量资产较多运营管理能力较强看待股权再融资态度较为积极的企业推荐万科企业华发股份华润置地滨江集团龙湖集团和华侨城等公司证券研究报告请务必阅读正文之后第17页起的免责条款和声明房地产行业跟踪报告2023129重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易21A22E23E24E21A22E23E24E币种万科A买入185819421022625496888273华润置地买入397037341445349394847771龙湖集团买入282035437942548070655852绿城中国买入132022828030935951413832越秀地产买入116413414116520276736251华发股份买入94415116518118263575252滨江集团买入1046097117140169108907562中国国贸买入1734102109121138171158143126金融街买入52005505806306895908377陆家嘴买入100210708108209494124122107华侨城A买入5510460250620671192218883贝壳-W买入5000061028173225750160926583资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年1月27日收盘价请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业跟踪报告2023129目录政策高度重视稳定房地产产业链5中央持续发声力促稳定地产产业链5地方积极行动鼓励住房消费6相信政策存在累积叠加效应7房屋交易整体疲弱但复苏希望闪现8业绩低谷已至9尽管市场有所准备但2022年业绩仍然普遍低于预期92024年起预计部分地产公司业绩弹性十分明显9信用风险冰消长期问题化解中10信用风险冰消保交付持续推进10基金四季度仓位再次走低境外市场板块亮眼13公募基金对地产股配置仓位下调13假期境外市场地产相关股票表现亮眼15风险提示16把握窗口期迎接开门红16请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业跟踪报告2023129插图目录图1按揭利率超过LPR基准利率幅度和商品房销售额及房价走势7图242个样本城市新房网签套数及同比8图314个样本城市二手房网签套数及同比8图4四个样本城市历年春节新房网签套数9图5佛山市历年春节二手房网签数据9图6万科A业绩预测及市场一致预期亿元10图7滨江集团业绩预测及市场一致预期亿元10图8华发股份业绩预测及市场一致预期亿元10图9陆家嘴A业绩预测及市场一致预期亿元10图10房地产企业新发行境内债券金额亿元11图11房地产企业新发行境外债券金额亿美元11图12房地产企业新发行境内债券利率变化11图1320碧地01中债估价收益率变化12图1421龙湖03中债估价收益率变化12图1521新城控股MTN001中债估价收益率变化12图1621金地MTN005中债估价收益率变化12图17房地产行业股票组合市值及环比变化全部内地公募基金13图18房地产行业股票组合市值及环比变化仅普通股票型基金偏股混合型13图19房地产行业股票组合占基金净值比及股票投资市值比全部内地公募基金14图20房地产行业股票组合占基金净值比及股票投资市值比仅普通股票型基金偏股混合型14图21房地产行业股票组合相对标准行业配置比例全部内地公募基金14图22房地产行业股票组合相对标准行业配置比例仅普通股票型基金偏股混合型14图23机构重仓持股TOP10股票市值及占行业重仓规模集中度15图24机构重仓持股TOP2股票市值及占行业重仓规模集中度15图25部分港股龙头企业2023年初至今股价累计涨幅15图26典型的复苏进程中年份地产行业所处的历史坐标轴位置17表格目录表12023年1月以来中央各部门关于房地产行业表态和政策5表22023年1月以来地方政府层面关于房地产行业的表态和政策6表3华夏幸福境内外债务重组方案及进展情况12表42023年初至今部分港股标的绝对收益表现15表52023年初至今部分港股标的超额收益表现相较恒生指数16请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产行业跟踪报告2023129政策高度重视稳定房地产产业链中央持续发声力促稳定地产产业链2022年12月中央经济工作会议强调着力扩大国内需求支持住房改善新能源汽车养老服务等消费提出通过住房改善扩大国内需求促进消费复苏2023年1月以来央行银保监会出台按揭利率动态调节机制住建部提出努力实现住房公积金在全国范围内无差别受理同标准办理刘鹤副总理国家统计局局长康义住建部部长倪虹等先后发声强调房地产行业的支柱地位流动性支持盘活资产稳住投资都是稳定房地产产业链的目标表12023年1月以来中央各部门关于房地产行业表态和政策时间部门具体内容货币政策委员会召开四季度例会提出要用好政策性开发性金融工具重点发力支持和带动基础设施建设满足20221230央行房地产行业合理融资需求推动行业重组并购改善优质头部房企资产负债状况因城施策支持刚性和改善性住房需求央行2023年工作会议召开提出1精准有力实施好稳健的货币政策综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕2加大金融对国内需求和供给体系的支持力度支持恢复和扩大消费重点基础设施和重大项目202314央行建设落实金融16条措施支持房地产市场平稳健康发展3持续完善宏观审慎管理体系优化宏观审慎压力测试机制央行银保监会建立首套房贷利率政策动态调整机制各城市可于每季度末月以上季度末月至本季度第二个月央行银保202315为评估期对新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套监会住房商业性个人住房贷款利率下限部长倪虹指出1对于购买第一套住房要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来购买第二套住房要合理支持以旧换新以小换大生育多子女家庭都要给予政策支持购买三套以上住房原则上不支持2增202315住建部加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设让新市民青年人能够更好地安居3对房地产市场企稳回升很有信心央行党委书记郭树清表示1将当期总收入最大可能地转化为消费和投资货币政策加大向民企的倾斜力度202317央行丰富民企融资渠道鼓励互联网平台企业合规经营2努力促进房地产与金融正常循环落实金融十六条措施以保交楼为切入点以改善优质头部房企资产负债表为重点前瞻应对不良资产反弹风险央行联合银保监召开座谈会强调1各主要银行要合理把握信贷投放节奏适度靠前发力进一步优化信贷央行银保结构精准有力支持国民经济和社会发展重点领域薄弱环节2推动房地产业向新发展模式平稳过渡有效2023110监会防范化解优质头部房企风险实施改善优质房企资产负债表计划3用好民营企业债券融资支持工具第二支箭保持房企信贷债券等融资渠道稳定满足行业合理融资需求住建部发文到2025年我国将基本形成全系统业务协同全方位数据赋能全业务线上服务全链条智能监2023110住建部管的住房公积金数字化发展新模式2023112国资委着力防范化解重大风险做好债务房地产金融等领域风险防控牢牢守住不发生重大风险的底线金融部门起草了改善优质房企资产负债表计划行动方案拟重点推进21项工作任务引导优质房企资产负债2023113金融部门表回归安全区间明确要完善针对30家试点房企的三线四档规则在保持规则整体框架不变的基础上完善部分参数设置银保监会2023年工作会议提出努力促进金融与房地产正常循环落实金融十六条措施因城施策实施2023113银保监会差别化信贷政策推动房地产业向新发展模式平稳过渡2022年金融统计数据新闻发布会针对房地产行业1着力支持扩大国内需求在总量上确保社会总需求得到有力支撑2发挥好结构性货币政策工具引导作用货币政策司司长表示在研究推出几项结构性工具重点2023114央行支持房地产市场平稳运行3保持房地产融资平稳有序用好保交楼专项借款保交楼贷款支持计划等政策工具实施好改善优质房企资产负债表计划有效防范化解优质头部房企风险4引导金融机构对各类所有制企业一视同仁进一步扩大民营企业债券融资规模央行上海总部召开2023年货币信贷工作会议做好房地产金融工作推动落实金融十六条等政策措施支持房2023116央行地产企业合理融资需求落实好差别化住房信贷政策保障刚性和改善性个人住房贷款需求加大住房租赁金融支持力度银保监会官微发文努力促进金融与房地产正常循环坚持房住不炒落实好金融十六条因城施策实2023116银保监会施差别化信贷政策满足刚性和改善性住房需求2023117国家统计国家统计局在会上表示1今年中国经济一定会整体好转2房地产对经济的拖累不会比2022年大房地产请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产行业跟踪报告2023129时间部门具体内容局还是支柱产业市场逐步企稳具有一些有利条件3固定资产投资有望继续增长消费市场有望逐步恢复国务院副总理刘鹤在达沃斯论坛上表示12023年中国经济将实现整体性好转增速达到正常水平预计今年达沃斯论2023118进口会明显增加企业会加大投资力度居民消费会回归常态2房地产是中国重要的支柱产业中国仍处于坛城市化较快的发展阶段巨大的需求潜力将为房地产行业健康发展提供有力的支撑资料来源中国政府网国家统计局官网央广网中信证券研究部地方积极行动鼓励住房消费2023年以来各地继续出台政策通过放松限购限贷放松落户要求提高公积金贷款额度等方式提振行业需求部分城市开始支持二手房带押过户满足居民卖旧买新卖小买大的改善性需求同时各地积极召开房地产企业座谈会了解企业经营痛点化解企业经营困难促进行业健康平稳发展总而言之地方小步快行不断放开不合时宜的限制措施力促房地产销售边际改善如果只有流动性支持负债续期没有销售改善资产盘活则房地产行业面临的风险无法消解从中央到地方力促地产销售复苏的态度是明确的表22023年1月以来地方政府层面关于房地产行业的表态和政策时间地区政策内容20221230成都父母投靠成年子女入户的可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房1购房契税补贴备案价格等2022年出台的政策延长至2023年底2全力推进2023年第一轮房屋拆改50020221230绍兴万房票使用范围扩大至二手房20221231长春主城区及开发区二孩三孩家庭首次申请公积金贷款额度可提高10万元20万元202311河南2023年起全面实施交房即交证202313扬州大专及以上人才在市区购买首套房给予契税50补贴将延期到2023年6月30日将加大对居民购房和房企合理融资支持力度从信贷股权债券融资三方面纵深拓展房地产融资渠道取消202313河南和调整过热时期妨碍消费需求释放的限制性政策完善二套房认定标准支持集中团购商品住房户籍改革新政凡在郑州市中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所含租赁的人员不受社保缴费年限202313郑州和居住年限的限制本人及其共同居住生活的配偶子女和父母可以在郑州市申请登记城镇居民户口此前需持居住证满1年社保缴费年限需满6个月推广二手房带押过户模式先试点买卖双方贷款银行为同一家银行的带押过户再逐步推广至非同一家银行的202315深圳带押过户发布新政1公积金贷款额度上调20即单职工家庭调至36万元双职工家庭调至48万元2二孩及以202315六安上家庭购买144及以下的新房及公寓按契税的50给予补贴3土地竞买保证金最低比例下调至土地起始价的20发布新政1首套房首付比例下调至20二套房下调至302首次申请公积金贷款的首付比例下调至20贷款额度上调至60万元二次申请的首付下调至30额度上调至50万元3对毕业5年内的毕业202315上栗生签订1年以上劳动合同并缴纳3个月以上社保的最高给予10万元一次性购房补贴4对2023年1月1日至6月30日期间购买上栗县新房的给予200元补贴购买首套房按契税50给予补贴202315兰州1月6日起开通商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务首套房购买非普通住宅144以上首付比例从3-4成下降至2成二套房购买非普通住宅首付比例从6成202316东莞下降至3成与普通住房一致202316佛山二套房购买非普通住宅144以上首付比例从6成下降至3成与普通住房一致202316乌鲁木齐公积金最高贷款额度从70万上调至80万且公积金贷款购买二手住房首付比例从3成下降至2成实施差别化信贷政策1首套房无贷款最低首付20利率412首套房有贷款记录及有一套住202319东莞房已结清贷款最低首付30利率413有一套住房贷款未结清最低首付30利率494有2套及以上住房已结清贷款由金融机构视情况确定首付和利率安徽亳州多子女家庭购买新建商品住房且首次申请住房公积金贷款的贷款最高额度可按家庭当期最高贷款额2023110毫州度限额上浮10万元公积金最高可贷额度提高二孩及以上家庭购买首套房单职工家庭额度提高至60万元双职工家庭额度提高2023110济南至90-100万元绍兴三区及诸暨市单职工家庭贷款额度上调至70万元原60万元双职工家庭贷款上调至100万元原802023111绍兴万元满足条件大学生多孩家庭额度可上浮20-30请务必阅读正文之后的免责条款和声明6房地产行业跟踪报告2023129时间地区政策内容南京发布人才安居办法采取实物配置和货币补贴两种方式实物配置面积为30-150不等货币补贴最高可2023111南京达200万元盐城购房补贴延期2个月支持企事业单位团购商品住房对于卖旧买新购置改善性住房的鼓励开发企2023112盐城业在认购协议中延长认购期购房人可将旧房作为担保并给予购房优惠黄山市住建局主持召开2023年房地产企业工作谋划座谈会市人行市住房公积金中心市发改委市自然资源和规划局市银保监局市房地产业协会以及10家重点房企负责人参加座谈会市住建局党组书记局长章2023112黄山继平强调1要加快企业前期各项手续办理提高办事效率2要认真履行职责抓好事中事后监管强化信用评价管理销售现场公示市场广告宣传以及交易环节的监管3企业要加强淬炼内功拓展发展思路市住建部门要牵头各部门加强协作形成强大合力共同推动2023年房地产市场高质量发展2023113武汉推行二手房带押过户目前招商银行光大银行作为试点银行探索买卖跨行流程南昌市红谷滩区邀请驻区14家房地产企业相关负责人召开红谷滩区2023年房地产市场形势分析研判座谈会2023127南昌就新年度全区房地产销售形势进行交流座谈进一步做好房地产优供给促投资工作资料来源各城市政府官网中信证券研究部相信政策存在累积叠加效应我们认为单独看任何一项政策或许都谈不上足以推动市场反转但各项政策叠加在一起即考虑利率下行超过100个BP叠加城市放开限购再叠加二手房交易流程明显优化等政策则政策的作用可能就显现出来累积作用的另一层意思则是最终推动市场走出谷底的政策未必是某一个力度最强的政策反而有可能是一个边际力度并不大的政策在许多政策叠加之后最后起到作用的政策实际上是基于前期政策基础之上的图1按揭利率超过LPR基准利率幅度和商品房销售额及房价走势商品房销售额当季同比按揭利率超过LPR基准利率幅度70个大中城市新建商品住宅价格指数同比650045002500500150035002020320103201072011320117201232012720133201372014320147201532015720163201672017320177201832018720193201972020720213202172022320227201111201211201311201411201511201611201711201811201911202011202111201011资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明7房地产行业跟踪报告2023129房屋交易整体疲弱但复苏希望闪现1月前20日我们跟踪的42个样本城市新房网签同比下降22714个样本城市二手房网签同比下降05较2022年全年304和99的降幅有所收窄春节期间由于大部分城市网签系统关闭房地产行业普遍假期较长等因素影响交易历来都比较清淡没有太多数据可以参考但根据贝壳研究院发布的前瞻指标贝壳50城二手房带看量较2022年春节提升28二手房成交量较2022年春节增加57这不仅意味着居民看房意愿在增加更意味着从看房到成交的转化在加快1月22日二手房景气度指数回升至24超过2022年全年最高水平不过50城中仍有36个二手房价下跌历史来看房地产交易的复苏都是沿着从高线到低线从二手到一手的顺序展开对资本市场来说我们认为与其关心复苏是否到来不如关心复苏扩散的速度如何范围有多广从销售复苏到投资复苏的时间有多长总体而言我们认为从复苏苗头到整体复苏实现的窗口应该也是地产政策十分友好的窗口图242个样本城市新房网签套数及同比图314个样本城市二手房网签套数及同比YoY202320212022YoY2021202220233500000012000000300000-50100000-0125000080000200000-100-0260000150000-150-0340000100000-200-0450000200000-2500-05123456789101112123456789101112资料来源Wind中信证券研究部注1月为前20日数据同比为资料来源Wind中信证券研究部注1月为前20日数据同比为去年同比可比数据去年同比可比数据请务必阅读正文之后的免责条款和声明8房地产行业跟踪报告2023129图4四个样本城市历年春节新房网签套数图5佛山市历年春节二手房网签数据452021202220234014035120301002580206015401020500武汉苏州福州温州2020202120222023资料来源Wind中信证券研究部注春节期间为除夕至初六资料来源Wind中信证券研究部注春节期间为除夕至初六业绩低谷已至尽管市场有所准备但2022年业绩仍然普遍低于预期A股少数公司已经公告业绩快报和业绩预告我们将市场当时的一致预期和公告内容对比业绩预告按照业绩上限和下限取平均数则我们注意到已公告业绩快报和业绩预告的14家企业中有4家企业具有一致预期其业绩平均低于一致预期41并较之2021年同期下降769有业绩一致预期的地产企业2022年业绩预告全部低于一致预期公布业绩较2021年同期下降的公司达到9家占总预告公司数量的6432022年并不是只有低信用公司业绩明显低于预期高信用公司一样受到高地价和弱房价表现影响2022年结算部分不会受2021年四季度之后低价拿地影响高信用公司在低点拿地的优势无法体现资本市场已经预期到2022年地产公司业绩不佳但由于地产企业资产负债表相对利润表十分庞大故而到2022年年底盈利预测仍然无法达成2024年起预计部分地产公司业绩弹性十分明显和2022年不同2023年开始地产企业的结算可能会有来自2021年下半年以来高质量拿地个别项目的正面影响不过即便市场复苏预计地产公司2023年的业绩弹性也不大企业的核心业绩弹性将会表现在2024-2025年地产信用危机的化解和地产行业业绩分化可以并存请务必阅读正文之后的免责条款和声明9房地产行业跟踪报告2023129图6万科A业绩预测及市场一致预期亿元图7滨江集团业绩预测及市场一致预期亿元中信证券预测市场一致预期中信证券预测市场一致预期320553005045280402603524030220252002020212022E2023E2024E20212022E2023E2024E资料来源Wind中信证券研究部资料来源Wind中信证券研究部图8华发股份业绩预测及市场一致预期亿元图9陆家嘴A业绩预测及市场一致预期亿元中信证券预测市场一致预期中信证券预测市场一致预期5060554550404535403530302525202020212022E2023E2024E20212022E2023E2024E资料来源Wind中信证券研究部资料来源Wind中信证券研究部信用风险冰消长期问题化解中信用风险冰消保交付持续推进境内外债券市场边际回暖发行利率转向合理区间2023年1月前28日全国房地产企业发行境内债券354亿元在春节假期提前影响下与2022年同比基本持平剔除交换邀约后发行境外债券9亿美元较2022年下半年持续低迷的地产美元债表现显著好转发行利率方面近1月新发行公司债券及中期票据利率逐步由2022年两级分化向合理区间集中我们认为这体现了地产债券市场供需不平衡结构的显著优化债券投资者逐渐回归理性请务必阅读正文之后的免责条款和声明10房地产行业跟踪报告2023129图10房地产企业新发行境内债券金额亿元图11房地产企业新发行境外债券金额亿美元700356003050025400203001520010100500资料来源Wind中信证券研究部注2023年1月截至28日资料来源Wind中信证券研究部注2023年1月截至28日且新发行境外债券剔除交换邀约发行图12房地产企业新发行境内债券利率变化987654321资料来源Wind中信证券研究部注仅统计房地产企业2022年以来新发行境内公司债券和中期票据且针对债券存续期有利率变动安排的取发行时利率水平统计截至2023年1月28日存量债券收益率显著回落随着房地产供需两端政策持续出台行业基本面预期转好样本企业存量代表性债券收益率较2022年11月高点显著回落尤其是此前市场有质疑但未出险的房企其融资成本已经逐渐回归并开始接近正常水平在持续的流动性支持之下我们相信再出现大中型房企债券违约和展期的概率已经很低请务必阅读正文之后的免责条款和声明11房地产行业跟踪报告2023129图1320碧地01中债估价收益率变化图1421龙湖03中债估价收益率变化3003025025200201501510010505002022-01-042022-08-012022-01-212022-02-142022-03-032022-03-222022-04-112022-04-272022-05-182022-06-072022-06-242022-07-132022-08-012022-08-182022-09-062022-09-262022-10-182022-11-042022-11-232022-12-122022-12-292023-01-172022-01-042022-01-212022-02-142022-03-032022-03-222022-04-112022-04-272022-05-182022-06-072022-06-242022-07-132022-08-182022-09-062022-09-262022-10-182022-11-042022-11-232022-12-122022-12-292023-01-17资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年1月28日资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年1月28日图1521新城控股MTN001中债估价收益率变化图1621金地MTN005中债估价收益率变化3560305025402030152010510002022-07-132022-08-012022-01-042022-01-212022-02-142022-03-032022-03-222022-04-112022-04-272022-05-182022-06-072022-06-242022-08-012022-08-182022-09-062022-09-262022-10-182022-11-042022-11-232022-12-122022-12-292023-01-172022-01-042022-01-212022-02-142022-03-032022-03-222022-04-112022-04-272022-05-182022-06-072022-06-242022-07-132022-08-182022-09-062022-09-262022-10-182022-11-042022-11-232022-12-122022-12-292023-01-17资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年1月28日资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年1月28日至于已经有债券展期的企业其风险的处置也在稳妥推进不同利益主体的观点和立场日趋理性虽然我们相信整个房地产信用风险暴露的处置需要相当长的时间但问题也确实在解决之中1月17日华夏幸福公告其债务重组相关进展截至2022年底其2192亿元金融债务已签约实现债务重组金额累计1388亿元1月16日占公司存量美元债总面值的979的持有人投票赞成公司美元债券协议安排公司以股抵债方案也得以推进截至2022年12月31日共抵偿债务5018亿元表3华夏幸福境内外债务重组方案及进展情况公告时间2021年10月8日2022年9月17日公告方案华夏幸福债务重组计划华夏幸福债务重组计划及补充方案明确公司债务清偿方案并公布公司持续经营计划公公司梳理现有资源搭建以物业服务选址服务园区运营服司2192亿元的金融债务通过以下方式清偿务为核心的幸福精选平台搭建以片区开发综合服务先主要内容1卖出资产回笼资金约750亿元进制造业IDC物流产业园招商运营都市圈不动产代建和营销2出售资产带走金融债务约500亿元交易为核心的幸福优选平台并以2个平台股权作为新增3优先类金融债务展期或清偿约352亿元偿债资源实施以股抵债债权人享有同等的偿债资源选择权请务必阅读正文之后的免责条款和声明12房地产行业跟踪报告20231294现金兑付约570亿元金融债务方案公告至2023年3月31日为选择期公司后续将推动平台5以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益进行资本运作通过平台上市现金出售等方式实现债权人持权份额抵偿有股份的退出6剩余约550亿元金融债务由公司承接展期降息通过后续经营发展逐步清偿截至2022年12月31日2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计138808亿元相应减截至2022年12月31日债权人选择通过股权抵偿金融债务免债务利息豁免罚息金额共计13375亿元最新进展2465亿元抵偿经营债务2553亿元对应787幸福精选2023年1月16日公司境外债券目前存续总额平台股权和529幸福优选平台股权496亿美元持有人完成美元债券协议安排重组方案的表决赞成票持有人占持有总面值的979资料来源华夏幸福公告中信证券研究部注幸福优选平台搭建及抵偿债务安排为公司在2022年12月20日补充公告中提及在此合并至华夏幸福债务重组计划及补充方案中基金四季度仓位再次走低境外市场板块亮眼公募基金对地产股配置仓位下调2022年4季度全部内地公募基金股票组合地产板块市值1002亿元环比3季度下降14普通股票型基金及偏股混合型基金股票组合合计市值394亿元环比3季度下降21图17房地产行业股票组合市值及环比变化全部内地公募基金图18房地产行业股票组合市值及环比变化仅普通股票型基金偏股混合型市值亿元QoQ市值亿元QoQ14004060080120030100020500608001040040600030020400-102000200-20100-200-300-40资料来源Wind中信证券研究部资料来源Wind中信证券研究部2022年4季度全部内地公募基金股票组合地产板块持仓占基金净值比及股票投资市值比分别为04和163季度分别为04和20普通股票型基金及偏股混合型基金股票组合占基金净值比及股票投资市值比分别为11和133季度分别为15和17请务必阅读正文之后的免责条款和声明13房地产行业跟踪报告2023129图19房地产行业股票组合占基金净值比及股票投资市值比全部内图20房地产行业股票组合占基金净值比及股票投资市值比仅普通地公募基金股票型基金偏股混合型占净值比占股票投资市值比占净值比占股票投资市值比062518201618052014160412141510120310100808020606040105040202----资料来源Wind中信证券研究部资料来源Wind中信证券研究部2022年4季度全部内地公募基金股票组合相对标准行业配置比例为-0573季度为-025普通股票型基金及偏股混合型基金股票组合相对标准行业配置比例为-0913季度为-055图21房地产行业股票组合相对标准行业配置比例全部内地公募基图22房地产行业股票组合相对标准行业配置比例仅普通股票型基金金偏股混合型相对标准行业配置比例相对标准行业配置比例--020020040040060060080080100120100140120160140180资料来源Wind中信证券研究部资料来源Wind中信证券研究部机构重仓股票集中度亦有所下滑2022年4季度机构重仓持股TOP10股票市值592亿元环比3季度下降181TOP10个股占行业重仓规模比例873环比3季度减少202个百分点4季度机构重仓持股TOP2股票市值363亿元环比3季度下降195TOP2个股占行业重仓规模比例535环比3季度减少218个百分点请务必阅读正文之后的免责条款和声明14房地产行业跟踪报告2023129图23机构重仓持股TOP10股票市值及占行业重仓规模集中度图24机构重仓持股TOP2股票市值及占行业重仓规模集中度TOP10个股持仓市值亿元TOP2个股持仓市值亿元TOP10个股占行业重仓规模比例TOP2个股占行业重仓规模比例8009550070700656009040060500853004005580200300502007510010045-70-40资料来源Wind中信证券研究部资料来源Wind中信证券研究部假期境外市场地产相关股票表现亮眼2023年初以来港股市场房地产行业股价表现趋势向好例如贝壳自2023年初至今股价累计涨幅超过35部分港股龙头开发企业也在较短时间内实现了较大幅度的股价提升图25部分港股龙头企业2023年初至今股价累计涨幅400351350300250213200160150110941005000贝壳-W华润置地万科企业龙湖集团碧桂园资料来源Wind中信证券研究部注股价截至2023年1月27日收盘价表42023年初至今部分港股标的绝对收益表现恒生中国日期恒生指数贝壳-W华润置地万科企业龙湖集团碧桂园内地地产指数2023-01-032122-2-112023-01-043711381272023-01-051-11010-12023-01-0602322262023-01-092-281-2-2-22023-01-100-10-21-3-32023-01-110032-1012023-01-120-2-10-3-4-22023-01-1311502022023-01-160-11-20-2-12023-01-17-1-1-20-10-1请务必阅读正文之后的免责条款和声明15房地产行业跟踪报告2023129恒生中国日期恒生指数贝壳-W华润置地万科企业龙湖集团碧桂园内地地产指数2023-01-180-230-2-1-62023-01-1903021452023-01-2022030042023-01-2624-304862023-01-271210146资料来源Wind中信证券研究部注股价截至2023年1月27日收盘价表52023年初至今部分港股标的超额收益表现相较恒生指数恒生中国日期贝壳-W华润置地万科企业龙湖集团碧桂园内地地产指数2022-12-302023-01-03001-4-2-12023-01-044705942023-01-05-20-10-1-22023-01-062322262023-01-09-46-1-3-4-42023-01-10-10-21-3-22023-01-11022-1-102023-01-12-2-20-3-4-32023-01-13-14-11-112023-01-16-11-20-2-12023-01-170-1100-12023-01-18-32-1-2-2-72023-01-193021452023-01-200-21-2-122023-01-262-5-22642023-01-2720-1046资料来源Wind中信证券研究部注股价截至2023年1月27日收盘价风险提示部分企业2022年可能大量计提减值准备业绩有大幅低于预期的风险部分城市房屋销售量价不断下降的风险把握窗口期迎接开门红市场主流观点都认同房地产政策努力求稳也都认同中国房地产市场不会出现断崖式崩盘的局面如今市场的分歧在于房地产市场会在何时复苏复苏的路径如何一旦市场复苏政策会很快退出吗在市场和政策的跷跷板效应之下房地产企业有明显的市值提升空间吗我们认为问题的关键在于销售景气复苏的节奏和企业投资信心复苏的节奏我们认为在政策趋势相对明朗市场走势不明确的阶段地产股能否取得超额收益从基本面角度受这两个因素的影响企业的投资信心恢复速度越慢景气向低线城市扩散的速度越慢我们认为地产板块的投资价值可能越显著从基本面的角度而言企业信心复苏慢请务必阅读正文之后的免责条款和声明16房地产行业跟踪报告2023129景气扩散程度慢也往往意味着政策支持力度强持续性强和企业分化更为明显图26典型的复苏进程中年份地产行业所处的历史坐标轴位置景气向低线扩散的速度2023企业家投资信心恢复的速度资料来源Wind中信证券研究部绘制注气泡大小为万科A当年股价累计涨幅空心圆表示负值我们看好地产股的投资价值继续建议关注2021年四季度以来拿地多少符合REITs市场条件的存量资产多少企业经营性业务能力高低和再融资进度快慢四条主线选股我们推荐万科企业华发股份华润置地滨江集团龙湖集团华侨城等公司请务必阅读正文之后的免责条款和声明17分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上18特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利19