核心观点：春节销售数据不及预期，多地首套房贷利率开启动态调整
　　2022年统计局房地产销售数据保持低迷，在宽松政策支持下12月销售和投资数据单月降幅收窄。从春节假期两周市场来看，住宅成交数据暂未走出低谷，但多地首套房贷利率开启动态调整，郑州首套房贷利率降至3.8%，惠州和韶关阶段性取消首套住房商贷利率下限，我们认为后续更多城市房贷利率存在下调空间，成交数据有望持续修复企稳。住建局提出2023年工作重点是稳定预期、防范风险及促进转型，政策面维持建立市场平稳健康发展的长效机制。我们预计后续针对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松，当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
　　政策端：统计局房地产数据持续低位，郑州首套按揭利率下调
　　中央层面：2022全年统计局房地产投资销售数据保持低迷，房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%，其中住宅投资下降9.5%；房屋新开工面积同比下降39.4%，房屋竣工面积同比下降15.0%；商品房销售面积13.6亿方，同比下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。全国住房和城乡建设工作会议提出房地产市场的三个工作重点：稳定预期、防范风险及促进转型。国务院副总理刘鹤世界经济论坛上强调，房地产业是中国国民经济的支柱产业。
　　地方层面：深圳拟不再安排建设安居型商品房，将推共有产权住房。南京房票安置办法将在南京全市推行，长沙放宽特殊人才落户购房条件，郑州多家银行首套房按揭贷款年利率下调至3.8%，惠州和韶关阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
　　市场端：商品住宅成交面积同比仍下滑，土地成交面积同比下降
　　销售端：2023年第3-4周，全国64城商品住宅成交面积284万平米，同比下降70%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达284万平米，累计同比下降85%。全国23城二手房成交面积为97万平米，同比增速-61%；年初至今累计成交面积366万平米，同比增速-25%，前值15%。
　　投资端：2023年第4周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1364万平方米，成交土地规划建筑面积1558万平方米，同比下降46%，成交溢价率为0.5%。一线城市成交土地规划建筑面积152万平方米，同比下降32%；二线城市成交土地规划建筑面积586万平方米，同比下降43%；三线城市成交土地规划建筑面积820万平方米，同比下降50%。
　　融资端：国内信用债发行同比增加
　　2023年第3-4周，信用债发行174亿元，同比增加43%，平均加权利率3.43%；海外债发行1.2亿美元，同比减少72%，平均加权利率3.58%。
　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
　　

研究报告全文：房地产行业研房地产春节销售不及预期多地首套房贷利率开启动态调整究2023年01月29日行业周报投资评级看好维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002行业走势图核心观点春节销售数据不及预期多地首套房贷利率开启动态调整房地产沪深3002022年统计局房地产销售数据保持低迷在宽松政策支持下12月销售和投资数24据单月降幅收窄从春节假期两周市场来看住宅成交数据暂未走出低谷但多行12地首套房贷利率开启动态调整郑州首套房贷利率降至惠州和韶关阶段业038周-12性取消首套住房商贷利率下限我们认为后续更多城市房贷利率存在下调空间报-24成交数据有望持续修复企稳住建局提出2023年工作重点是稳定预期防范风-36险及促进转型政策面维持建立市场平稳健康发展的长效机制我们预计后续针2022-022022-062022-10对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松当前对于地产政策底已经相对明数据来源聚源确销售基本面仍在触底在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升行业估值将陆续修复板块仍具备较好的投资机会维持行业看好评级相关研究报告政策端统计局房地产数据持续低位郑州首套按揭利率下调四项行动化解房企风险金融支持中央层面2022全年统计局房地产投资销售数据保持低迷房地产开发投资133地产政策不断出台行业周报万亿元同比下降100其中住宅投资下降95房屋新开工面积同比下降-2023115394房屋竣工面积同比下降150商品房销售面积136亿方同比下降开展四项行动实施改善优质房企243其中住宅销售面积下降268全国住房和城乡建设工作会议提出房地开资产负债表计划行业点评报告产市场的三个工作重点稳定预期防范风险及促进转型国务院副总理刘鹤世源-2023111证界经济论坛上强调房地产业是中国国民经济的支柱产业首套房贷利率长效机制形成需求券地方层面深圳拟不再安排建设安居型商品房将推共有产权住房南京房票安证端政策持续宽松行业周报置办法将在南京全市推行长沙放宽特殊人才落户购房条件郑州多家银行首套券-202318房按揭贷款年利率下调至38惠州和韶关阶段性取消首套住房商业性个人住研究房贷款利率下限报市场端商品住宅成交面积同比仍下滑土地成交面积同比下降告销售端2023年第3-4周全国64城商品住宅成交面积284万平米同比下降70从累计数值看年初至今64城成交面积达284万平米累计同比下降85全国23城二手房成交面积为97万平米同比增速-61年初至今累计成交面积366万平米同比增速-25前值15投资端2023年第4周全国100大中城市推出土地规划建筑面积1364万平方米成交土地规划建筑面积1558万平方米同比下降46成交溢价率为05一线城市成交土地规划建筑面积152万平方米同比下降32二线城市成交土地规划建筑面积586万平方米同比下降43三线城市成交土地规划建筑面积820万平方米同比下降50融资端国内信用债发行同比增加2023年第3-4周信用债发行174亿元同比增加43平均加权利率343海外债发行12亿美元同比减少72平均加权利率358风险提示1行业销售恢复不及预期融资改善不及预期房企资金风险进一步加大调控政策超预期变化行业波动加剧2请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明114行业周报目录1统计局房地产数据持续低位郑州首套按揭利率下调32销售端新房成交量同比仍降二手房成交量同比下降52164大中城市新房成交增速同比下降52223城二手房成交同比下降73投资端土地成交同比下降84融资端国内信用债同比增加海外债发行同比减少95一周行情回顾106投资建议维持行业看好评级127风险提示12图表目录图164大中城市单周新房成交面积同比下降5图264大中城市单周新房成交面积环比下降6图32023年第4周64大中城市成交面积同比环比下降6图42023年第4周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降6图52023年第4周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降6图62023年第4周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降6图72022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差7图823城二手房成交单周同比下降7图9二线城市二手房市场单周成交情况相对更好8图10100大中城市土地成交面积同比下降8图11100大中城市土地成交总价同比下降9图12100大中城市土地成交溢价率环比下降9图13国内信用债发行规模同比增加10图14海外债发行同比下降10图15债券发行规模累计同比降幅仍较大10图16本周房地产指数上涨076板块表现弱于大市11表1统计局房地产数据持续低位郑州首套按揭利率下调4表2本周房地产行业个股中泛海控股ST云城信达地产涨幅靠前11表3本周房地产行业个股中电子城ST中迪数源科技跌幅靠前11请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明214行业周报1统计局房地产数据持续低位郑州首套按揭利率下调中央层面1统计局2022年全国房地产开发投资133万亿元同比下降100其中住宅投资下降95房屋新开工面积同比下降394房屋竣工面积同比下降150商品房销售面积136亿方同比下降243其中住宅销售面积下降268商品房销售额133万亿元同比下降267其中住宅销售额同比下降283房地产开发企业到位资金149万亿元同比下降259其中国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款累计同比分别-254-191-333-2652住建部全国住房和城乡建设工作会议召开提出房地产市场的工作重点有稳定预期以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求提升市场信心防范风险包括抓出险房企支持优质国企民企改善资产负债状况做好保交楼工作促进转型明确提及了现房销售的模式形成房屋安全长效机制3国务院副总理刘鹤世界经济论坛上强调房地产业是中国国民经济的支柱产业与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40房地产业相关收入占地方综合财力的50房地产占城镇居民资产的60从未来看中国仍处于城市化较快发展阶段较大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑4金融机构人民银行将向全国性AMC提供800亿元专项再贷款年利率175各间AMC可根据自身经营发展需要最高按一比一提供配套资金满足房地产行业的合理融资需求意味将带动最多1600亿元资金支持房企融资预计相关措施在第一季度内完成实施5LPR全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价1年期品种报3655年期以上品种报430均与上次相同在2022年8月下降之后连续5个月维持不变地方层面1深圳拟不再安排建设安居型商品房将推共有产权住房售价约为土地出让时市场价的50购房人产权份额原则上不低于50五年内不得转让产权份额三人以下家庭或者单身居民配售面积标准为65平方米左右四人以上家庭配售建筑面积为85平方米左右2南京城乡建设委员会发布南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法征求意见稿向社会公开征求意见办法适用于南京主城六区国有土地上房屋征收项目江北新区和新五区可参照执行选择房票安置的有效期最长为12个月意味着房票安置办法将在南京全市推行3长沙根据长沙发布的关于强省会人才购房实施细则明确45周岁含以下具有大专及以上学历或中级及以上专业技术资格的人才落户长沙并缴纳社保或个税后可在限购区域内购买首套商品住房博士硕士学历及高级专业技术资格不限年龄对湖南省内市州高层次人才按程序认定后享受长沙户籍同等购房待遇4郑州部分银行首套房按揭贷款年利率自即日起下调中原银行工商银行中国银行等银行已最新调整为38单利5济南限购区域内已有3套及以上住房的出售1套后半年内可再购1套非本市户籍家庭在限购区域内购房不用再提供个人所得税或社会保险证明7惠州韶关阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限8淮北提高住房公积金贷款额度职工家庭双方正常缴存住房公积金的住房公积金贷款最高额度提高到60万元单方正常缴存住房公积金的最高额度提高到50万元9浙江要求各地尽快细化落地二手房带押过户政策加快推动业务流程改造明确业务标准和申请材料提供带押过户日常登记服务请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明314行业周报表1统计局房地产数据持续低位郑州首套按揭利率下调时间政策央行上海总部着力做好房地产金融工作推动落实房地产金融十六条等政策措施支持房地产企业合理融资2023116需求落实好差别化住房信贷政策保障刚性和改善性个人住房贷款需求加大住房租赁金融支持力度北京政府工作报告提出落实城市更新条例完善配套政策积极探索社会资本参与的机制模式启动危旧2023116楼房改建和简易楼腾退20万平方米老旧小区综合整治新开工300个完工100个老楼加装电梯新开工1000部完工600部工商银行上海分行与沪上16家房地产企业签订银企战略合作协议合作意向性融资总额达2400亿元2023116天津分行与万科龙湖远洋金地城投置地泰达建设绿城碧桂园8家房地产企业签署战略合作协议将向8家房企提供总额240亿元的意向性融资支持邮储银行与大连万达碧桂园华润置地万科远洋集团中海地产6家房企签署战略合作协议将在房2023116地产开发贷款个人住房按揭贷款债券承销与投资供应链金融结算服务等领域积极与签约房企开展合作建设银行出资设立的建信住房租赁基金拟与万科合作设立子基金基金规模为100亿元其中住房租赁基金2023116认缴规模不超过7999亿元子基金目标定位和投向与住房租赁基金保持一致统计局2022年全国房地产开发投资133万亿元同比下降100其中住宅投资下降95房屋新开工面积同比下降394房屋竣工面积同比下降150商品房销售面积136亿方同比下降243其中住宅销2023117售面积下降268商品房销售额133万亿元同比下降267其中住宅销售额同比下降283房地产开发企业到位资金149万亿元同比下降259其中国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款累计同比分别-254-191-333-265住建部全国住房和城乡建设工作会议召开提出房地产市场的工作重点有1稳定预期以更大力度精准2023117支持刚性和改善性住房需求提升市场信心2防范风险包括抓出险房企支持优质国企民企改善资产负债状况做好保交楼工作3促进转型明确提及了现房销售的模式形成房屋安全长效机制国务院副总理刘鹤世界经济论坛上强调房地产业是中国国民经济的支柱产业与房地产相关的贷款占银2023117行信贷的比重接近40房地产业相关收入占地方综合财力的50房地产占城镇居民资产的60从未来看中国仍处于城市化较快发展阶段较大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑金融机构人民银行将向全国性AMC提供800亿元专项再贷款年利率175各间AMC可根据自身经营2023117发展需要最高按一比一提供配套资金满足房地产行业的合理融资需求意味将带动最多1600亿元资金支持房企融资预计相关措施在第一季度内完成实施深圳拟不再安排建设安居型商品房将推共有产权住房售价约为土地出让时市场价的50购房人产权2023117份额原则上不低于50五年内不得转让产权份额三人以下家庭或者单身居民配售面积标准为65左右四人以上家庭配售建筑面积为85左右南京将于2月12日起实施新版人才安居办法B类人才购房补贴标准为实际购房金额的50最高不超过2023117200万元C类人才购房补贴金额最高不超过170万元济南限购区域内已有3套及以上住房的出售1套后半年内可再购1套非本市户籍家庭在我市限购区域内2023118购房不用再提供个人所得税或社会保险证明2023118江西九江首套房商业性个人房贷利率下限调整为LPR-30BP浙江要求各地尽快细化落地二手房带押过户政策加快推动业务流程改造明确业务标准和申请材料2023118提供带押过户日常登记服务长沙根据长沙发布的关于强省会人才购房实施细则明确45周岁含以下具有大专及以上学历或中级及以上专业技术资格的人才落户长沙并缴纳社保或个税后可在限购区域内购买首套商品住房博士2023119硕士学历及高级专业技术资格不限年龄对湖南省内市州高层次人才按程序认定后享受长沙户籍同等购房待遇淮北提高住房公积金贷款额度职工家庭双方正常缴存住房公积金的住房公积金贷款最高额度提高到602023119万元单方正常缴存住房公积金的最高额度提高到50万元2023120LPR全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价1年期品种报3655年期以上品种报430均与上请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明414行业周报时间政策次相同在2022年8月下降之后连续5个月维持不变南京南京市城乡建设委员会发布南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法征求意见稿向2023120社会公开征求意见办法适用于南京主城六区国有土地上房屋征收项目江北新区和新五区可参照执行选择房票安置的有效期最长为12个月意味着房票安置办法将在南京全市推行2023120惠州阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限2023120韶关阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限中国银行上海分行举办金融助力房地产市场平稳健康发展银企战略合作协议签约仪式与华丽家族中骏2023120宝龙旭辉绿地合生等20家在沪房地产企业签订银企战略合作协议达成意向合作融资总额超3000亿元辽宁鼓励二手房交易与新建商品房销售享受同等补贴支持政策落实非住宅类商品房去库存支持政策对购2023127买非住宅商品房实际用于居住用途且为首套刚需的水电气暖等收费价格参照住宅标准执行对抵押银行的二手房在交易时可以带押过户不用提前还贷即可办理过户2023128河南济源发放购房券购房补贴采取先征后补的方式对购买商品住房进行契税补贴郑州部分银行首套房按揭贷款年利率自即日起下调中原银行工商银行中国银行等银行已最新调整为202312938单利资料来源Wind各地政府官网开源证券研究所2销售端新房成交量同比仍降二手房成交量同比下降2164大中城市新房成交增速同比下降根据房管局数据2023年第3-4周全国64城商品住宅成交面积284万平米同比下降70从累计数值看年初至今64城成交面积达284万平米累计同比下降85图164大中城市单周新房成交面积同比下降1000100900808006070040600205000400-20300-40200-60100-800-1002021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22021W342022W332021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W272022W302022W362022W392022W422022W452022W482022W5164城商品住宅成交面积万方同比数据来源Wind开源证券研究所W代表周下同请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明514行业周报图264大中城市单周新房成交面积环比下降1000100900808006070040600205000400-20300-40200-60100-800-1002021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22022W362021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W272022W302022W332022W392022W422022W452022W482022W5164城商品住宅成交面积万方环比数据来源Wind开源证券研究所图32023年第4周64大中城市成交面积同比环比下降图42023年第4周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降500020800400-20-2060300-40-40200-6040-60-80100-8020-1000-1000-1202023W12023W22023W32023W42023W12023W22023W32023W464城成交面积万方同比64城一线城市万方同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所图52023年第4周64大中城市中二线城市成交面积同图62023年第4周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降比环比下降25001400120200-20-20100150-4080-40100-6060-604050-80-80200-1000-1002023W12023W22023W32023W42023W12023W22023W32023W464城二线城市万方同比64城三四线城市万方同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明614行业周报根据房管局数据2023年第4周全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-85各线城市走势基本一致一二三四线单周成交同比增速分别为-97-92-93年初至今累计增速-87-84-85图72022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差200150100500-502021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22021W432022W362021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W272022W302022W332022W392022W422022W452022W482022W51-100-150成交面积累计同比一线二线三四线数据来源Wind开源证券研究所2223城二手房成交同比下降2023年第3-4周全国23城二手房成交面积为97万平米同比增速-61年初至今累计成交面积366万平米同比增速-25前值15图823城二手房成交单周同比下降300100802506040200201500-20100-40-6050-800-10023城二手房成交面积万方同比数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明714行业周报图9二线城市二手房市场单周成交情况相对更好100806040200-20-40-60-80-1002021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22021W252022W242021W102021W132021W162021W192021W222021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W272022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W482022W51一线同比二线同比三四线同比数据来源Wind开源证券研究所3投资端土地成交同比下降2023年第4周全国100大中城市推出土地规划建筑面积1364万平方米成交土地规划建筑面积1558万平方米同比下降46成交溢价率为05一线城市成交土地规划建筑面积152万平方米同比下降32二线城市成交土地规划建筑面积586万平方米同比下降43三线城市成交土地规划建筑面积820万平方米同比下降50图10100大中城市土地成交面积同比下降120004001000030080002006000100400002000-1000-2002020W32020W82021W12021W62022W42022W92023W22019W502020W432021W362022W292019W352019W402019W452020W132020W182020W232020W282020W332020W382020W482021W112021W162021W212021W262021W312021W412021W462021W512022W142022W192022W242022W342022W392022W442022W49成交地块规划建面万方同比数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明814行业周报图11100大中城市土地成交总价同比下降35003003000250020020001001500100005000-1002020W32020W82021W12021W62022W42022W92023W22019W352019W402019W452019W502020W132020W182020W232020W282020W332020W382020W432020W482021W112021W162021W212021W262021W312021W362021W412021W462021W512022W142022W192022W242022W292022W342022W392022W442022W49成交土地总价亿元同比数据来源Wind开源证券研究所图12100大中城市土地成交溢价率环比下降353025201510502019W62020W22020W82021W42022W62023W22019W242021W222018W342018W402018W462018W522019W122019W182019W302019W362019W422019W482020W142020W202020W262020W322020W382020W442020W502021W102021W162021W282021W342021W402021W462021W522022W122022W182022W242022W302022W362022W422022W48平均溢价率数据来源Wind开源证券研究所4融资端国内信用债同比增加海外债发行同比减少2023年第3-4周信用债发行174亿元同比增加43平均加权利率343海外债发行12亿美元同比减少72平均加权利率358请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明914行业周报图13国内信用债发行规模同比增加图14海外债发行同比下降400800601635070050143006001225050040102004003081503002061002004501001020000002020W12021W42022W72020W12021W42022W72019W312019W422020W122020W232020W342020W452021W152021W262021W372021W482022W182022W292022W402022W512020W232022W402019W312019W422020W122020W342020W452021W152021W262021W372021W482022W182022W292022W51国内信用债发行规模亿元利率海外债发行规模亿美元利率数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所图15债券发行规模累计同比降幅仍较大200150100500-502020W12020W52020W92021W12021W52021W92022W12022W52022W92023W12019W452021W172022W412019W332019W372019W412019W492020W132020W172020W212020W252020W292020W332020W372020W412020W452020W492021W132021W212021W252021W292021W332021W372021W412021W452021W492022W132022W172022W212022W252022W292022W332022W372022W452022W49-100信用债发行规模累计同比海外债发行规模累计同比数据来源Wind开源证券研究所5一周行情回顾板块表现方面本周2023年1月16-20日下同房地产指数上涨076沪深300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