地产链周期复盘
　　房地产产业链细分行业众多，主要可分为房地产开发、房地产销售链、房地产竣工链和房地产开工投资链几大类。本文主要选取竣工链中的装修建材、白色家电、家居用品，以及开工链中的水泥、玻璃玻纤、工程机械等申万二级子行业进行研究及复盘，涉及的申万一级行业主要为建材、轻工、家电、机械等。从基本面来看，地产周期传导过程一般为基本面恶化政策放松-基本面修复-政策收紧，而从行情表现来看，房地产开发行情主要靠政策驱动，房地产竣工链更注重基本面数据验证。
　　【08-09年地产链行情复盘】
　　地产开发：08M0-09M12政策放松催化地产行情，09M12国四条出台政策转型收紧，地产呈现回调。
　　竣工链：政策放松下销售增速同步提升，带动竣工链上涨，政策宽松期结束后销售保持正增长，竣工链行情仍具有持续性，其中销售增速有两次下探，10M4-10M8销售增速持续下滑至0%以下，建材行情见顶，但随后销售增速回正，11M4销售二次下探，竣工链行情结束。
　　开工链：此轮行情开工链与竣工链整体上涨节奏相同，基本面复苏时开启上涨，11M4销售二次下探时行情结束。
　　 【11-12年地产链行情复盘】
　　地产开发：11M10-13M2政策放松催化地产行情，13M2国五条出台政策转型收紧，但由于销售表现较好，至13M9基本走平，滞后出现回调。
　　竣工链：政策宽松下销售增速于12Q1见底，开工链行情开始启动，政策宽松期结束后销售保持正增长，竣工链行情仍具有持续性，至14M3销售增速持续下滑至0%以下，竣工链各板块先后见顶。
　　开工链：此轮行情中开工链无明显主升浪行情，与政策及基本面相关性较弱。
　　 【14-15年地产链行情复盘】
　　地产开发：14M3-16M3政策放松催化地产行情，15M3上海、深圳等政策转向收紧，地产板块走平。
　　竣工链：政策放松后销售修复有所滞后，地产链启动时间滞后于地产开发，约在15M2见底，政策宽松期结束后销售保持正增长，竣工链行情仍具有持续性，仅家居和地产同时见顶，此后销售两次下探，17M9销售增速降至0%以下，建材见顶，18M4销售增速再次降至0%以下，白电见顶。
　　开工链：此轮行情中开工链呈现较强分化，其中玻璃于15M1见底，滞后于地产，但与地产同步见顶；水泥于15M11见底，后续行情一直持续至18M8；工程机械未出现明显主升浪行情。开工链行情整体表现与政策及基本面相关性较弱。
　　【21-22年地产链行情复盘】
　　地产开发：21M9政策开始放松，地产行情启动，至22M4政策密集期见顶。
　　竣工链：此轮行情仍处于政策博弈阶段，尚未演绎至基本面修复阶段。销售增速正在-20%至-30%区间震荡，产业链整体无主升浪行情。
　　开工链：水泥与地产走势趋同，其他板块无主升浪行情。
　　【核心结论】
　　1）地产产业链行情表现可大致分为政策博弈和基本面修复两个阶段，房地产开发行情主要靠政策驱动，第一阶段弹性较强，房地产竣工链则更注重基本面数据验证，第二波上涨持续性更强，通常伴随更大涨幅。
　　2）房地产开发行情核心变量为政策，通常为基本面恶化倒逼政策宽松，行情自政策转向宽松开始启动，至政策转向收紧结束，该时点通常在销售增速见顶附近。
　　3）房地产竣工链核心变量在于销售增速，政策宽松期通常伴随销售的修复，竣工链各板块与地产开发同步启动或有所滞后，但并不会随着政策转向收紧与地产同步结束，销售保持正增长的情况下行情仍能持续，见顶信号常表现为销售增速下探至0%以下。开工链行情整体表现与政策及基本面相关性较弱。
　　4）此轮地产链行情仍处于政策博弈阶段，基本面修复阶段刚开始演绎，与之前几轮行情不同之处在于政策放松至销售修复的时间拉长，第一阶段地产链并未同地产开发同步上涨。后期核心在于跟踪基本面修复数据，销售上行时产业链（主要为竣工链）或将走出估值修复行情。
　　风险提示：地产宽松政策不及预期、地产销售进一步下滑、行业流动性风险等。