本周核心观点： 2023年1月第3-4周，新房与二手房成交同比增速均有所下降，春节假期二手房成交面积高于2022年。第3周30城新房成交面积209.15万平方米，同比降39.3%，环比降34.3%。第3周15城二手房成交面积105.04万平方米，同比降33.3%，环比降38.1%。第3周16城库存面积环比下降，去化周期延长。第4周为春节假期，30城新房成交面积6.69万平方米，不及2022年春节期间数据（21.97万平）。15城二手房成交面积0.60万平方米，较去年春节（0.26万平）更高。
　　重点政策解读：1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议提出稳预期、防范风险、促进转型等工作。稳预期方面，要求坚持“房住不炒”，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求。我们认为，一方面，因城施策、精准施策或将是未来一段时间的政策方向。另一方面，随着政策逐步显效，市场预期有望逐步改善。如果现有政策未能达到预期效果，更大力度的政策有望出台。防范风险方面，提出“抓两头”，防止违法违规者“金蝉脱壳”。积极化解现有系统性风险，同时防范道德风险，有助于引导房地产行业向平稳健康的新发展模式转变。会议明确，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。增加现房销售有助于提振购房者信心，缓解观望情绪。另一方面，延续现行预售制度，有助于降低房企融资压力。与此同时，预售资金监管政策有望进一步强化，融资渠道更加规范，或将推动房地产行业向有质量的杠杆、有质量的周转和有质量的负债模式转型。1月17日，深圳市住建局就《深圳市共有产权住房管理办法》等公开征求意见。上海（2016年5月）和北京（2017年9月）已先后实施共有产权住房管理办法，深圳进一步推进共有产权住房制度建设，有利于满足深圳新市民等人群的住房需求。共有产权住房售价按土地出让时市场参考价格的50%左右确定，具有较高吸引力。但受申请条件限制，叠加封闭流转制度，购房人仅能面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。封闭流转制度缓解低价房对房价影响，同时遏制投机套利行为，也有助于推动深圳楼市平稳运行。
　　一周行情回顾：上周（2023/01/16-2023/01/22）申万房地产指数上涨0.76%，跑输上证综指1.42pct，在各类板块中位列第24/31，恒生地产建筑业指数上涨2.31%，跑赢恒生综指0.73pct。上周涨幅前3的地产公司分别为：力高集团（18.79%）、泛海控股（10.66%）、ST云城（9.19%）；上周跌幅前3的地产公司分别为：祥生控股集团（-26.04%）、电子城（-21.44%）、ST中迪（-9.89%）。上周恒生物业服务及管理板块上涨1.38%，跑输恒生综指0.21pct，在各类板块中位列第10/13。上周涨幅前3的物业公司分别为：第一服务控股（9.26%）、建发物业（6.10%）、建业新生活（3.83%）；上周跌幅前3的物业公司分别为：弘阳服务（-5.51%）、佳兆业美好（-3.43%）、金科服务（-2.66%）。
　　地产市场监测：本周（2023/01/21-2023/01/27）30个大中城新房成交面积6.69万平方米，同比下降98.14%，环比下降96.80%。15城二手房成交面积0.60万平方米，同比下降99.51%，环比下降99.43%。监测16个重点城市库存面积19425.15万平方米，环比下降0.12%，去化周期97.62周，较上周延长1.00周。上周（2023/01/22-2023/01/28）100大中城市土地供应建面3341.74万平方米，同比上升45.14%，环比上升29.43%；土地成交建面1558.19万平方米，同比下降45.78%，环比下降41.34%；供需比上升为2.14，溢价率为0.50%。
　　房企融资情况：上周（2023/01/16-2023/01/22）房企境内新发债总额为181.00亿元，同比上升307.66%，环比上升61.09%；债务总偿还量为93.50亿元，同比下降16.60%，环比下降17.28%；净融资额87.53亿元。
　　风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。