核心观点：
　　销售韧性强，核心城市供货是主要支撑。根据克而瑞数据显示，22年公司实现销售金额2157.8亿元，同比下降0.8%，基本与21年销售金额规模持平，销售排名首进前十。公司销售金额增速在Q2触底，Q3增速转正，Q4增幅超50%，主要得益于公司年内所获得的土地资源，在22年三四季度成为新推货源，且该部分货值多数位于核心城市，对销售有强支撑。
　　投资力度维持高位，且更为聚焦。根据中指院信息统计，22年公司拿地金额1026亿元，同比下降35.7%，整体拿地金额力度48%，较21年拿地金额力度水平收缩26pct。公司22年拿地金额力度在主流房企中位列第二，超额拿地力度约27pct；除却相对领先的拿地金额力度表现外，公司在2022年的整体投资策略更为聚焦，22年拿地城市16城，一线3城、二线9城、三线4城，拿地金额比例表现上，一线、二线分别为26%、66%，三线占比降至8%；面对市场的不确定性，公司以聚焦核心城市、缩减低能级城市为主要策略。
　　融资动作重在上半年。2022年建发系企业累计获得融资282.7亿元，平均新增融资成本为3.84%。其中建发股份新增融资76亿元，平均融资成本3.15%；建发地产新增融资97.4亿元，平均融资成本4.22%；联发集团新增融资28.3亿元，平均融资成本3.88%。建发系整体以上半年获取融资资源为主，下半年相关融资动作较少。
　　盈利预测与投资建议。公司全年销售规模基本持平，投资策略更为聚焦。暂不考虑美凯龙股权收购影响，我们预计公司22-23年归母净利润分别为64、78亿元，增速为6%、+21%，对应22年PE为6.3X，维持每股合理价值18.12元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。供应链业务风险，销售不及预期或政策调控，海外风险。
　　

研究报告全文：TablePage跟踪研究物流证券研究报告建发股份TableTitle600153SH公司评级TableInvest买入当前价格1358元上半年勤融资高补货下半年发力销售合理价值1812元前次评级买入TableSummary报告日期2023-01-16核心观点销售韧性强核心城市供货是主要支撑根据克而瑞数据显示22年相对市场TablePicQuote表现公司实现销售金额21578亿元同比下降08基本与21年销售金额规模持平销售排名首进前十公司销售金额增速在Q2触底Q375增速转正Q4增幅超50主要得益于公司年内所获得的土地资源55在22年三四季度成为新推货源且该部分货值多数位于核心城市对34销售有强支撑14投资力度维持高位且更为聚焦根据中指院信息统计22年公司拿-60122032205220722092211220123地金额1026亿元同比下降357整体拿地金额力度48较21-26年拿地金额力度水平收缩26pct公司22年拿地金额力度在主流房企建发股份沪深300中位列第二超额拿地力度约除却相对领先的拿地金额力度表27pct现外公司在2022年的整体投资策略更为聚焦22年拿地城市16分析师TableAuthor郭镇城一线3城二线9城三线4城拿地金额比例表现上一线SAC执证号S0260514080003二线分别为2666三线占比降至8面对市场的不确定性公SFCCENoBNN906司以聚焦核心城市缩减低能级城市为主要策略021-38003639融资动作重在上半年2022年建发系企业累计获得融资2827亿元guozgfcomcn平均新增融资成本为384其中建发股份新增融资76亿元平均融分析师乐加栋资成本315建发地产新增融资974亿元平均融资成本422SAC执证号S0260513090001联发集团新增融资283亿元平均融资成本388建发系整体以上021-38003642半年获取融资资源为主下半年相关融资动作较少lejiadonggfcomcn盈利预测与投资建议公司全年销售规模基本持平投资策略更为聚分析师张春娥焦暂不考虑美凯龙股权收购影响我们预计公司22-23年归母净利SAC执证号S0260521120001润分别为6478亿元增速为621对应22年PE为63XSFCCENoBOU062维持每股合理价值1812元股维持买入评级021-38003622风险提示供应链业务风险销售不及预期或政策调控海外风险zhangchunegfcomcn盈利预测请注意乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动TableFinance2020A2021A2022E2023E2024E营业收入百万元432949707844775371868809962133相关研究TableDocReport增长率28463595121107EBITDA百万元1436415795163371976823303建发股份600153SH单2022-12-01归母净利润百万元45046098644577818728月销售高增全年销售额或增长率-3735457207122冲刺2100亿150203214259290EPS元股建发股份600153SH供2022-10-28市盈率x9167635247应链稳定贡献一级利润滞ROE1212111212后体现EVEBITDAx4032403634数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心识别风险发现价值TableContacts请务必阅读末页的免责声明116TablePageText建发股份跟踪研究目录索引一销售韧性强核心城市供货是主要支撑4二投资力度维持高位且更为聚焦8三融资动作重在上半年11四盈利预测和投资建议12五风险提示13识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明216TablePageText建发股份跟踪研究图表索引图1建发股份22年销售金额规模基本持平4图2建发股份销售面积较21年下降1414图3建发股份自15年来首次面积负贡献4图4建发股份年内地块在三四季度成为货源强支撑6图5建发股份一二线可售货值主要聚焦在四季度6图6建发股份在22年2季度销售增速触底Q3增速转正Q4增幅超506图7建发股份单城市销售体量7图8建发股份22年单城市销售体量在主流房企中位居前列7图9建发股份拿地建面回落至17年水平8图10建发股份拿地金额接近2020年水平8表1建发股份先后在20年22年进入前二十前十强5表2建发股份拿地金额力度在主流房企中位列第二8表3建发股份22年拿地城市仅聚焦16城其中一线3城除广州二线9城三线4城9表4建发股份22年拿地重仓海西长三角区域10表5建发系主要在上半年获取融资资源11表6建发股份盈利分拆13识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明316TablePageText建发股份跟踪研究一销售韧性强核心城市供货是主要支撑根据克而瑞数据显示2022年度建发股份合计实现销售金额21578亿元同比下降08基本与21年销售金额规模持平实现销售面积10144万方同比下降141为2015年来首次面积负贡献全年销售均价21272元平米同比提升154两个子平台表现看22年建发房产实现销售金额17032亿元同比下降29联发集团实现销售金额4546亿元同比增长782022年度百强房企中TOP10TOP30TOP50TOP100销售金额增速分别为-332-389-420-422分企业性质看央企地方国企民企出险企业22年销售金额增速分别为-155-124-432-716建发股份22年销售金额规模跑赢大类别企业销售韧性较强图1建发股份22年销售金额规模基本持平图2建发股份销售面积较21年下降141250011071201400122314011451201001200200010070580100080150053541760608003323272683584028740109100026427260020-141204000-08500-68-405-200200-400-200-60201420152016201720182019202020212022201420152016201720182019202020212022销售金额亿元同比右销售面积万方同比右数据来源克而瑞公司年报广发证券发展研究中心数据来源克而瑞公司年报广发证券发展研究中心图3建发股份自15年来首次面积负贡献14001200100080060040020000-200-400-600201420152016201720182019202020212022面积增速贡献价格增速贡献数据来源克而瑞公司年报广发证券发展研究中心根据克而瑞数据显示2022年建发股份全口径销售金额在百强房企中位列第8名识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明416TablePageText建发股份跟踪研究首次进入10强2017-2019年建发股份排名在40强内徘徊2020年首次挺进20强2022年首次进入10强两个子平台中建发房产的排名在2019年挤进50强2020年进入40强2021年进入30强2022年进入15强而联发集团则由2017年的62名提升至2022年的44名整体排位进步明显表1建发股份先后在20年22年进入销售金额榜单前二十前十强排名2017年2018年2019年2020年2021年2022年1碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园7中海地产中海地产中海地产绿地控股招商蛇口金地集团8龙湖集团新城控股新城控股世茂集团华润置地建发股份9华夏幸福华润置地世茂集团华润置地绿地控股绿城中国10华润置地龙湖集团华润置地招商蛇口龙湖集团龙湖集团11绿城中国世茂集团龙湖集团龙湖集团金地集团建发房产12金地集团招商蛇口招商蛇口新城控股世茂集团融创中国17泰禾集团绿城中国金科集团中南置地建发股份越秀地产18中南置地中南置地中国金茂阳光城中南置地旭辉集团19阳光城富力地产中梁控股绿城中国金科集团华发股份20正荣集团泰禾集团华夏幸福建发股份阳光城新城控股21鲁能集团正荣集团富力地产中梁控股中梁控股远洋集团22万达集团金科集团融信集团融信集团建发房产首开股份32建发股份龙光集团建发股份建发房产卓越集团中骏集团37融侨集团建发股份新力地产远洋集团佳兆业雅居乐44新力地产首创城发首创城发时代中国宝龙地产联发集团50中粮大悦城俊发地产建发房产弘阳地产海伦堡金辉集团54路劲集团建发房产融侨集团万达集团路劲集团大华集团60中骏集团敏捷集团万达集团俊发地产联发集团禹洲集团61联发集团弘阳地产仁恒置地华宇集团保利置业富力地产62建发房产海伦堡路劲集团电建地产大华集团祥生集团75中天城投联发集团联发集团三盛集团国贸地产弘阳地产79鑫苑中国中天城投大华集团联发集团大发地产荣安地产数据来源克而瑞广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明516TablePageText建发股份跟踪研究分季度表现看建发股份22年Q1Q2Q3Q4销售金额增速分别为-257-36185684季度节奏看建发股份在二季度销售金额增速触底三季度增速转正四季度发力销售金额增速达到了684我们认为建发股份销售金额增速在三季度回正四季度销售发力主要得益于公司年内所获得的土地资源在22年三四季度成为新推货源且该部分货值多数位于核心城市对销售有强支撑图4建发股份年内地块在三四季度成为货源强支撑图5建发股份一二线可售货值主要聚焦在四季度400037838350030002500195820001498281500Q2Q3Q4969100041850016964142002700Q2Q3Q4一线可售货值亿元二线可售货值亿元三线可售货值亿元数据来源中指院广发证券发展研究中心数据来源中指院广发证券发展研究中心备注2022年的数据备注2022年的数据相比于大类别企业表现看央企样本销售金额增速在Q1触底Q2降速收窄Q3回正地方国企样本销售金额增速在Q2触底Q3回正Q4增速弹性好于央企样本建发股份的节奏表现与地方国企样本节奏表现类似而民企及出险企业呈现的更多是逐步磨底的过程尚未有明显的恢复态势图6建发股份在22年2季度销售增速触底Q3增速转正Q4增幅超501500100050000-500-100019Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q4建发股份央企地方国企民企出险违约数据来源克而瑞广发证券发展研究中心建发股份城市布局的扩张主要集中在2020年及2021年两年分别净增城市数量为识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明616TablePageText建发股份跟踪研究10个11个至2022年建发股份进入城市数约为57个净增城市数0个单城市销售金额为379亿元相比于21年单城市销售金额473亿元有所回落我们认为建发股份单城市销售金额的回落主要在于21年新进入城市较多但21年下半年行业景气度有所下行可能使得部分新进入城市短期并无较好的贡献一定程度上稀释了公司单城市销售金额规模图7建发股份单城市销售体量6050403020100201420152016201720182019202020212022进入城市数个单城市销售金额亿元数据来源克而瑞公司年报广发证券发展研究中心相比于主流房企单城市体量表现看建发股份22年单城市销售体量虽有所回落但在主流房企中仍是领先表现在央国企样本中仅次于绿城招蛇万科城市深耕成效较佳此外对比滨江超80亿元的单城市体量绿城超50亿元的单城市体量看建发股份单城市深耕体量仍有较大的提升空间图8建发股份22年单城市销售体量在主流房企中位居前列9080706050403020100滨绿招万建保华中华金龙中首碧旭绿新雅中金阳荣富桂光江城商科A发利润国发地湖国开辉地城居南科盛力集中蛇股发置海股集集金股园控控控乐建股城发地团国口份展地外份团团茂份股股股集设份展产发集团展团央国企单城市销售金额亿元民企单城市销售金额亿元单城市平均销售金额亿元数据来源公司年报克而瑞广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明716TablePageText建发股份跟踪研究二投资力度维持高位且更为聚焦根据中指院信息统计2022年度建发股份拿地建面为447万方同比下降691拿地金额为1026亿元同比下降357拿地金额水平回落至2020年水平整体拿地金额力度48较2021年拿地金额力度水平收缩26pct拿地金额力度虽有回落但相比于主流房企的表现建发股份22年拿地金额力度在主流房企中位列第二超额拿地力度约27pct除却相对领先的拿地金额力度表现外建发股份在2022年的整体投资策略更为聚焦图9建发股份拿地建面回落至17年水平图10建发股份拿地金额接近2020年水平160014018001401600140012012014001200100100120010008010008080060800606004060040040400200202002000002015201620172018201920202021202220152016201720182019202020212022拿地建面万方拿地建面销售建面右拿地金额亿元拿地金额销售金额右数据来源中指院广发证券发展研究中心数据来源中指院广发证券发展研究中心表2建发股份拿地金额力度在主流房企中位列第二销售金额亿元销售金额拿地金额亿元拿地金额拿地金额力度超额拿地力度表现20212022yoy20212022yoy20212022万科A62784202-3311852800-5682919-2保利发展53494573-14518571613-131353514招商蛇口32682926-10521581215-437664221绿地控股29021401-5174130-1000140-21新城控股23381165-5027670-1000330-21金地集团28672218-2261309219-8334610-11荣盛发展1346315-7661231-99590-21金科股份1840671-6353760-1000200-21中南建设1974649-6712890-1000150-21阳光城1838428-7673334-988181-20首开股份1149861-25057285-8515010-11华发股份12191202-14267491834224120滨江集团16911539-90710629-114424120建发股份21762158-0815761026-349724827融创中国59741692-71710140-1000170-21碧桂园76364870-362162894-943212-19识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明816TablePageText建发股份跟踪研究中国恒大4430344-9223270-100070-21龙湖集团29012033-2991527416-72853200中海地产36952955-20017741057-404483615华润置地31583013-4614901067-284473515越秀地产1152126094932809-132816443旭辉控股24731237-50087866-925365-15世茂集团2691865-6794040-1000150-21中国金茂23561550-3421129277-7554818-3富力地产1202372-690320-100030-21雅居乐集团1390636-5432150-1000150-21远洋集团13631004-26350520-960372-19融信中国1555585-6244850-1000310-21正荣地产1456335-7703900-1000270-21美的置业1371792-4223250-1000240-21绿城中国26662156-1911590513-67760243样本8370350010-4032724610403-6183321数据来源中指院广发证券发展研究中心2017-2021年来建发股份投资以广为主能级下沉这个阶段建发股份年拿地城市数基本超过20城至21年末年拿地城市数达到了43城且三线城市布局数在17-21年间占据重大的一部分至22年建发股份拿地城市数聚焦至16城其中一线三城北上深二线9城福州厦门武汉南昌重庆苏州杭州南京宁波三线4城漳州泉州莆田宁德从聚焦城市的布局看三线城市仅聚焦在福建区域为公司大本营二线城市则以福建长三角为主一线除却广州外其余三城均有斩获以单城市拿地金额表现看22年相对聚焦的投资策略使得单城市销售金额突破60亿元为2012年来高点其中一线单城拿地金额接近90亿元同比增长1166二线单城拿地金额接近75亿元同比增长358三线单城拿地金额为21亿元基本持平于21年表现表3建发股份22年拿地城市仅聚焦16城其中一线3城除广州二线9城三线4城20122013201420152016201720182019202020212022拿地城市数个676515212220304316一线11101121343二线3332101191114189三线23234911813214单城市拿地额亿元6111766117219230212315351371641一线641061021099402260180406413893二线7119663198205334346417468552749三线45415463348394192213208210数据来源中指院广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明916TablePageText建发股份跟踪研究从能级布局表现看2022年建发股份重仓于二线一线城市两个城市能级分别占据6626的拿地金额占比三线拿地金额比重由21年的27下降至8面对市场的不确定性公司以聚焦核心城市缩减低能级城市为主要策略分区域表现看建发股份主要聚焦在长三角及海西区域两个区域在22年的拿地金额比重分别为4045过往公司一直以长三角及海西区域为重仓区域表4建发股份22年拿地重仓海西长三角区域城市20122013201420152016201720182019202020212022合计亿元37824059328483467630105415961026一线亿元611100110405218122165268二线亿元21591940205368311459655993674三线亿元9121119137510415427743884一线占比1713260348113121026二线占比5872476862766773626266三线占比25152732415222426278分区长三角亿元611153724422772191442635412珠三角亿元00000407715379313环渤海亿元09001118180374394中部亿元03623530381345611836西部亿元193240232547819612512海西亿元1227151916143215209385582459长三角占比1713376474471530424040珠三角占比000008162461环渤海占比010003440439中部占比03164116821574西部占比5140100751013981海西占比323438325304633373645分十类区域东部非核心二线亿元832801911217993254419375中部二线亿元0062331026127328136西部二线亿元132700211940659311912东部核心一二线亿元6111537242267119191398539519东部核心三四线亿元00002030151162170西部三四线亿元554026716260东部非核心三四线亿元447198485411613517884中部三四线亿元030022013725360东部非核心二线占比22392006233815242637中部二线占比00164102520354西部二线占比36330064910971东部核心一二线占比1713376474552530383451东部核心三四线占比0000106211140识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1016TablePageText建发股份跟踪研究西部三四线占比1571001113000东部非核心三四线占比1051832210121813118中部三四线占比03001431220数据来源中指院广发证券发展研究中心三融资动作重在上半年2022年建发系企业累计获得融资2827亿元平均新增融资成本为384相比于21年末新增融资成本减少011pct其中分企业看厦门建发22年新增融资60亿元平均融资成本394建发股份新增融资76亿元平均融资成本315建发地产新增融资974亿元平均融资成本422联发集团新增融资283亿元平均融资成本388分时间表现看建发系整体以上半年获取融资资源为主上半年融资规模2307亿元下半年相关融资动作较少下半年融资规模52亿元表5建发系主要在上半年获取融资资源拟发规最新状态对应企业简称债项名称期限利率最新状态模亿时间厦门建发2022年面向专业投资者公开发行公司债券第一期155年364完成发行2022128厦门建发2022年度第一期中期票据103N428完成发行202248厦门建发2022年度第二期中期票据153N399完成发行202261厦门建发2022年面向专业投资者公开发行可续期公司债券第三期103年2022616厦门建发2022年度第三期中期票据153N396完成发行2022623厦门建发2022年度第四期中期票据53N397完成发行2022113建发股份2022年面向专业投资者公开发行公司债券第一期53年340完成发行2022118建发股份2022年度第一期超短期融资券11270天262完成发行2022114建发股份2022年度第二期超短期融资券10266天255完成发行2022218建发股份2022年度第三期超短期融资券10270天259完成发行2022222建发股份2022年面向专业投资者公开发行可续期公司债券第一期102N353完成发行2022419建发股份2022年面向专业投资者公开发行可续期公司债券第二期102N323完成发行2022530建发股份2022年面向专业投资者公开发行可续期公司债券第三期103N397完成发行2022621建发股份2022年面向专业投资者公开发行可续期公司债第四期103N350完成发行202285建发房地产2022年度第一期中期票据并购品种一633年348建发地产完成发行2022126建发房地产2022年度第一期中期票据并购品种二452年4502022年度第二期中期票据并购品种一10332年355建发地产完成发行20222232022年度第二期中期票据并购品种二55年4482022年度第三期中期票据品种一9933380建发地产完成发行20223292022年度第三期中期票据品种二552460建发地产2022年度第四期中期票据6533649完成发行2022617建发地产2022年度第五期中期票据1052360完成发行2022718建发地产2022年面向专业投资者公开发行公司债券第一期633340完成发行202266识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1116TablePageText建发股份跟踪研究1252432完成发行202266建发地产2022年第一期公司债券1055442完成发行2022428建发地产2022年第二期公司债券1055445完成发行2022627建发地产2022年第一期公司债券企业债券1055442完成发行2022428建发地产2022年第二期公司债券企业债券1055445完成发行20226272022年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券第建发地产376年359完成发行2022719一期建发地产2022年面向专业投资者公开发行公司债券18通过2022718联发集团2022年度第一期中期票据5322年360完成发行2022228联发集团2022年度第二期中期票据7533360完成发行2022810联发集团2022年面向专业投资者公开发行公司债券第一期品种一533390完成发行2022826联发集团2022年面向专业机构投资者公开发行公司债券第二期10833420完成发行2022111合计350138522年来2827384数据来源DM观点地产网广发证券发展研究中心四盈利预测和投资建议公司以供应链地产双主业运行供应链业务端目前已成为中国领先全球布局的供应链运营服务商具备较强的精细化管理考虑到供应链行业空间大但集中度较低预期未来公司在供应链业务端仍大有可为地产业务端公司坚持产品服务的双战略驱动21年首次突破2000亿规模进入20强当前土储丰厚未结算资源有较强支撑度两者结合预计公司未来仍具备较强的成长性暂不考虑美凯龙股权收购影响我们预计公司1供应链业务预计公司供应链业务22-24年每年增速10毛利率稳定在17则供应链业务22-24年预计收入为6727亿元7400亿元8140亿元2房地产业务预计公司房地产业务22-24年增速分别为66255150毛利率分别为168172176房地产业务22-24年预计收入分别为1027亿元1288亿元1482亿元综上预计公司22-24年总营收为7754亿元8688亿元9621亿元增速分别为95121107预计公司22-24年归母净利润分别为6445亿元7781亿元8728亿元增速分别为57207122以分部估值看供应链业务以22年1X的PB的合理估值水平计算对应22年合理价值29766亿元公司21年年报披露供应链业务归母净资产为26227亿元我们预期22年公司供应链业务归母净资产29766亿元地产业务以PE估值测算但考虑到目前龙头估值PE水平大约7X10X的区间内给予地产业务以22年85X的PE合理估值水平计算对应22年合理价值24709亿元地产业务21年归母净利润2878亿元我们预期22年公司地产业务归母净利润2907亿元两个业务合计总合理价值54475亿元对应合理价值1812元股维持买入评级识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1216TablePageText建发股份跟踪研究表6建发股份盈利分拆单位亿元2020年2021年2022E2023E2024E营业收入432949707844775371868809962133同比28463595121107供应链业务350534611539672693739962813958同比221745100100100房地产业务8241596305102678128847148174同比79516966255150毛利润2353725260285713340637533同比8173131169124供应链业务63209124113691227913507同比-15844424680100房地产业务1721616136172022112724026同比307-6366228137归母净利润45046098644577818728同比-3735457207122供应链业务17803220353840334395同比1278089914090房地产业务27232878290737484333同比-1445710289156毛利率5436363839供应链业务1815171717房地产业务209168168172176数据来源公司年报广发证券发展研究中心五风险提示一供应链业务风险目前供应链业务所处行业毛利率较低主要为供应链业务产品附加值易受上下游市场波动影响当前国内外经济环境仍然复杂不稳定和不确定因素仍较多供应链业务经营或有较多不确定因素二房地产销售不及预期或政策调控房地产行业周期性波动较大具有明显的需求推动与政策导向特点政策及市场波动均可能使得房地产业务发展不及预期三海外投资风险世界经济的不确定性或使得公司境外供应链业务的开展不确定性增加识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1316TablePageText建发股份跟踪研究资产负债表TableFinanceDetail单位百万元现金流量表单位百万元至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E流动资产3485215506837116048528641003846经营活动现金流9719409935948916207货币资金5380690268908509125093500净利润818210963115851392916267应收及预付6202396070179647218538262678折旧摊销233259473567681存货222072346825425617515064598081营运资金变动-12833196647-29484-7986601其他流动资产1062117520154902801249587其它129635-10746026785-8806-17342非流动资产3863651776547356312773385投资活动现金流-2411-9477-5485-6906-8853长期股权投资833114594197422617734227资本支出-616-741-2511-2781-3281固定资产24402813337640514861投资变动1027098-2973-4125-5572在建工程24115781615452363其他-1897-15834000无形资产14222062206220622062筹资活动现金流1381243269-329224154896其他长期资产2620232150287402929229873银行借款116451190884264623759537648资产总计3871576024597663399159911077232股权融资1439934206000流动负债212567356236514623639348778737其他-10110-13580-3949-4123-4509短期借款17068999661556397530现金净增加额21297344705824002250应付及预收75088330617463502591042724800期初现金余额2914850445849148549685896其他流动负债13577316620445054266746408期末现金余额5044584914854968589688146非流动负债88531109305103457114455120039长期借款4350861103565086586069634应付债券2828828042280422804228042其他非流动负债1673420160189072055322363负债合计301099465541618080753803898776股本28642863300630063006资本公积29103271456061167862主要财务比率留存收益3011234652396654589052872至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E归属母公司股东权益3838750844570456482673554成长能力少数股东权益47671860749121497362104901营业收入增长28463595121107负债和股东权益3871576024597663399159911077232营业利润增长10829454204168归母净利润增长-3735457207122获利能力利润表单位百万元毛利率5436363839至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E净利率1915151617营业收入432949707844775371868809962133ROE117120113120119营业成本409413682585747744836115924525ROIC8472717985营业税金及附加2708900241030253478偿债能力销售费用622781618695973910726资产负债率778773807823834管理费用470664657729781净负债比率395180167190213研发费用00000流动比率164155138133129财务费用13551616835803894速动比率047048048046047资产减值损失-2040-1423-500-500-500营运能力公允价值变动收益109-148-155-163-171总资产周转率127143113103097投资净收益11683085211221122120应收账款周转率750411072736656694676营业利润1209015642164861984823178存货周转率207240194178166营业外收支17160150100100每股指标元利润总额1210715802166361994823278每股收益150203214259290所得税39244839505160197011每股经营现金流339014311163206净利润818210963115851392916267每股净资产13411776189721562447少数股东损益36794865514061487539估值比率归属母公司净利润45046098644577818728PE906669633524468EBITDA1436415795163371976823303PB101076072063056EPS元150203214259290EVEBITDA400321401363338识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1416TablePageText建发股份跟踪研究广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆高级分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼高级分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦356001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1516TablePageText建发股份跟踪研究广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效本报告署名研究人员联系人以下均简称研究人员针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容在此声明1本报告的全部分析结论研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点并不代表广发证券的立场2研究人员的部分或全部的报酬无论在过去现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论研究观点具有直接或间接的联系研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量客户评价工作量等多种因素确定其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务本报告仅面向经广发证券授权使用的客户特定合作机构发送不对外公开发布只有接收人才可以使用且对于接收人而言具有保密义务广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售请注意投资涉及风险证券价格可能会波动因此投资回报可能会有所变化过去的业绩并不保证未来的表现本报告的内容观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标财务状况和特殊需求不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险独立行使投资决策并独立承担相应风险本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠但广发证券不对其准确性完整性做出任何保证报告内容仅供参考报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任除非法律法规有明确规定客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策如有需要应先咨询专业意见广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表广发证券的立场广发证券的销售人员交易员或其他专业人士可能以书面或口头形式向其客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致甚至相反的投资策略报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断可随时更改且无需另行通告广发证券或其证券研究报告业务的相关董事高级职员分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益在阅读本报告时收件人应了解相关的权益披露若有本研究报告可能包括和或描述呈列期货合约价格的事实历史信息信息请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法分析中的部分论点依据证据以支持我们对所述相关行业公司的观点的结论在任何情况下它并不明示或暗示与香港证监会第5类受规管活动就期货合约提供意见有关联或构成此活动权益披露TableInterestDisclosure1广发证券香港跟本研究报告所述公司在过去12个月内并没有任何投资银行业务的关系版权声明TableCopyright未经广发证券事先书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版复制刊登转载和引用否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制刊登转载和引用者承担识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1616