事件
　　2023年1月17日建发股份发布公告，公司与美凯龙控股股东红星控股、实控人车建兴签订正式股份转让协议，拟以现金收购美凯龙29.95%的股份，每股价格定为4.82元/股（较1月17日收盘价折价15%，较1月6日停盘价溢价3%），交易总对价62.84亿元，交易完成后公司可能成为美凯龙控股股东。
　　点评
　　美凯龙资产保值能力较强，交易保留核心团队维持经营：美凯龙是国内家居卖场龙头，截至2022年末经营94家自营商场、284家委管商场、8家战略合作家居商场和58家特许经营项目。截至3Q22，美凯龙总资产1336亿元，其中投资性房地产963亿元（占比72%），多为位于一二线城市核心区的自营商场，保值能力较强，是租金收入主要来源；总负债760亿元，其中有息负债382亿元（长期借款295亿元），主要是以商场物业作为抵押物进行的融资。股份转让协议明确，3年内美凯龙核心管理团队应当维持稳定，确保经营工作正常开展并持续改善。
　　收购美凯龙扩展消费版图，与供应链、房地产相互协同：①美凯龙品牌优势突出，收购后可以进一步提升公司形象和全国影响力。②美凯龙平台汇集众多品牌商，为公司大力发展B端消费品供应链运营业务提供良好基础。③美凯龙可在家装、房地产开发、商业地产等方面深度服务地产体系，提高地产业务价值。④美凯龙客户主要为中高端消费人群，共享流量，助力公司其他C端业务。
　　房地产业务销投两端表现优异，收购不影响投资计划：据克而瑞数据，2022全年子公司建发房产实现销售金额1703亿元，同比-0.5%，居行业第10（2021年为第21）；子公司建发房产2022年权益拿地金额居行业第四，投资强度居行业首位，主要获取厦门、上海、北京等重点城市核心地块。2023年房地产市场或在宽松政策支持下逐步复苏，公司持续拿地可为销售提供充足优质货源，预计销售能实现同比两位数的增长；收购美凯龙由供应链主导，对地产投资计划基本无影响，预计公司仍将保持积极的拿地态度。
　　投资建议
　　由于交易尚有不确定性，暂不考虑其影响，我们维持盈利预测不变，预计公司2022-24年归母净利润分别为65.1亿元、76.7亿元和84.2亿元，同比增速分别为6.7%、18.0%和9.7%。当前股价对应2022-24年PE分别为6.2x、5.2x和4.8x，维持买入评级。
　　风险提示
　　大宗商品价格剧烈波动；楼市持续下滑；交易有不确定性风险

研究报告全文：事件2023年1月17日建发股份发布公告公司与美凯龙控股股东红星控股实控人车建兴签订正式股份转让协议拟以现金收购美凯龙2995的股份每股价格定为482元股较1月17日收盘价折价15较1月6日停盘价溢价3交易总对价6284亿元交易完成后公司可能成为美凯龙控股股东点评美凯龙资产保值能力较强交易保留核心团队维持经营美凯龙是国内家居卖场龙头截至2022年末经营94家自营商场284家委管商场8家战略合作家居商场和58家特许经营项目截至3Q22美凯龙总资产1336亿元其中投资性房地产963亿元占比72多为位于一二线城市核心区的自营商场保值能力较强是租金收入主要来源总负债760亿元其中有息负债382亿元长期借款295亿元主要是以商场物业作为抵押物进行的融资股份转让协议明确3年内美凯龙核心管理团队应当维持稳定确保经营工作正常开展并持续改善人民币元成交金额百万元收购美凯龙扩展消费版图与供应链房地产相互协同美凯18002500龙品牌优势突出收购后可以进一步提升公司形象和全国影响力160020001400美凯龙平台汇集众多品牌商为公司大力发展B端消费品供应15001200链运营业务提供良好基础美凯龙可在家装房地产开发商10001000业地产等方面深度服务地产体系提高地产业务价值美凯龙800500客户主要为中高端消费人群共享流量助力公司其他C端业务6000房地产业务销投两端表现优异收购不影响投资计划据克而瑞220117数据2022全年子公司建发房产实现销售金额1703亿元同比成交金额建发股份沪深300-05居行业第102021年为第21子公司建发房产2022年权益拿地金额居行业第四投资强度居行业首位主要获取厦门上海北京等重点城市核心地块2023年房地产市场或在宽松政公司基本情况人民币策支持下逐步复苏公司持续拿地可为销售提供充足优质货源项目202020212022E2023E2024E预计销售能实现同比两位数的增长收购美凯龙由供应链主导营业收入百万元4329497078448480899937361115800营业收入增长率28386349198117171228对地产投资计划基本无影响预计公司仍将保持积极的拿地态度归母净利润百万元45046098650676758419投资建议归母净利润增长率-36835406681798970由于交易尚有不确定性暂不考虑其影响我们维持盈利预测不摊薄每股收益元15732130216525542802每股经营性现金流净额339014152109272变预计公司2022-24年归母净利润分别为651亿元767亿元ROE归属母公司摊薄11731199115512341223和842亿元同比增速分别为67180和97当前股价对PE522426618524477应2022-24年PE分别为62x52x和48x维持买入评级PB061051071065058风险提示来源公司年报国金证券研究所大宗商品价格剧烈波动楼市持续下滑交易有不确定性风险敬请参阅最后一页特别声明1公司点评附录三张报表预测摘要损益表人民币百万元资产负债表人民币百万元2019202020212022E2023E2024E2019202020212022E2023E2024E主营业务收入3372394329497078448480899937361115800货币资金353495380690268100322117530131988增长率203284635198172123应收款项351283531663773698787561777874-107052主营业务成本-315179-409413-682585-815139-953090存货1732612220723468254015844562754976033销售收入935946964961959959其他流动资产244603732749817682147403677667毛利220602353725260329504064645277流动资产268197348521550683639999723458785132销售收入655436394141总资产908900914918923924营业税金及附加-2142-2708-900-3192-3740-4199长期投资186352763936497393924145845239销售收入060601040404固定资产217626812970361341924707销售费用-7761-6227-8161-11873-15741-17674总资产070705050506销售收入231412141616无形资产131414282073229524712641管理费用-410-470-664-795-932-1046非流动资产272013863651776572066001964477销售收入010101010101总资产9210086827776研发费用-13-10-74-88-104-116资产总计295399387157602459697205783477849609销售收入000000000000短期借款189901597925805256063328433671息税前利润EBIT117331412215462170022013122241应付款项5550765612103282109893126833143304销售收入353322202020其他流动负债91740130977227148291302327056347131财务费用-991-1355-1616-3762-4327-4885流动负债166237212567356236426801487173524106销售收入030302040404长期贷款357614350861103702688080992930资产减值损失-729-2237-1633-402-283-312其他长期负债272974502348202525045583859549公允价值变动收益17109-1481277074负债229294301099465541549574623820676585投资收益71511683085339337324105普通股股东权益308903838750844563406221268828税前利润6596195200186187其中股本283528642863300530053005营业利润109121209015642169001991821879未分配利润241762868333134378374370950325营业利润率322822202020少数股东权益3521547671860749129097444104195营业外收支1431716088124106负债股东权益合计295399387157602459697205783477849609税前利润110551210715802169882004221985利润率332822202020比率分析所得税-3092-3924-4839-5266-6213-68152019202020212022E2023E2024E所得税率280324306310310310每股指标净利润7963818210963117221382915170每股收益164915732130216525542802少数股东损益328736794865521661546751每股净资产108951340517756187482070222903归属于母公司的净利润467645046098650676758419每股经营现金净流395633940143152110892717净利率141009080808每股股利050005000600060006000600回报率现金流量表人民币百万元净资产收益率1514117311991155123412232019202020212022E2023E2024E总资产收益率158116101093098099净利润7963818210963117221382915170投入资本收益率591542421420444449少数股东损益328736794865521661546751增长率非现金支出129425832219744696795主营业务收入增长率202828386349198117171228非经营收益-148-718-192855219782482EBIT增长率-734203694999618401049营运资金变动2105-329-10845-8449-13230-10283净利润增长率008-36835406681798970经营活动现金净流112159719409457032748164总资产增长率38103106556115731237844资本开支-541-476-571-1905-1449-1552资产管理能力投资-3123-639-5068-1968-2695-2908应收账款周转天数744933585552其他-7033-1295-3838239342323105存货周转天数178817621521180017501700投资活动现金净流-10697-2411-9477-147988-1354应付账款周转天数211221186200200200股权募资7022143993420679400固定资产周转天数202115141414债权募资18388952322643132302168816323偿债能力其他-15842-10110-13580-6903-7732-8597净负债股东权益605338381742179919151847筹资活动现金净流956813812432697121139567726EBIT利息保障倍数11810496454746现金净流量102362129734470102111731814537资产负债率776277777727788379627963来源公司年报国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明2公司点评市场中相关报告评级比率分析市场中相关报告评级比率分析说明日期一周内一月内二月内三月内六月内市场中相关报告投资建议为买入得1分为增持得2分为中性得3分为减持得4分之后平均计算得出最终评分作为市场平均投资建议的参考最终评分与平均投资建议对照100买入10120增持20130中性30140减持来源聚源数据历史推荐和目标定价人民币人民币元历史推荐与股价成交量序号日期评级市价目标价1800200012022-06-30买入1293173617361600150022022-08-28买入1137173614001200100032022-10-28买入1299NA1000来源国金证券研究所5008006000211018210118210718210418220118221018220718220418投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上敬请参阅最后一页特别声明3公司点评特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随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