房地产开发业务立足珠海、面向全国。公司紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局。截至2021年年底，公司总土储面积为2085.95万平，其中珠海区域占比为12.9%、华东区域占比为29.5%、华南区域（除珠海）占比为14.0%、华中区域占比为26.0%。
　　积极践行一核两翼，发展成为综合运营商。公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链。
　　背靠集团投控板块，享融资便利。华发投控集团成功晋升AAA主体信用评级，成为国内地级市中牌照最齐全的综合性金融投资平台之一。通过国际化资本运作和市场化竞争快速成长，构建以牌照金融业务为核心、以创新金融业务和金融科技业务为支撑的“1+2”业务格局。我们认为，公司集团实力雄厚，使得公司能充分合理地利用关联方所拥有的资源和业务优势，拓宽公司融资渠道，优化公司融资条件，进而满足公司项目开发建设需要，解决公司对资金的需求，促进公司生产经营和业务发展。
　　充分利用市场调整，调整土储结构，布局未来成长。2022年1-10月，公司新增土地金额337.5亿元，占公司同期商品房累计销售额的比为40.15%，高于同期全国行业均值5.57%。2022年1-9月公司新增土地项目共16个，其中上海占8个，杭州占3个。
　　公司定增改善公司财务结构和融资能力。2022年12月6日，公司发布《华发股份2022年度非公开发行A股股票预案》称，“本次非公开发行股票数量合计不超过63500万股（含63500万股），拟募集资金总额不超过600000万元，发行对象均以现金认购”。本次定增后预计短期内公司每股收益、净资产收益率将可能出现一定程度的下降。定增后的资产负债率将由2022年三季度末的73.10%变化为71.99%。即定增有利于改善公司财务结构和融资能力。
　　合理价值区间为13.04元-16.30元，维持公司“优于大市”评级。我们预计公司2022-2023年EPS分别为1.63元、1.75元。考虑到公司国资背景带来更强融资能力，已经进入规模与增长兼具时期，给予公司2022年8-10倍的动态PE，对应合理价值区间为13.04元-16.30元，维持公司“优于大市”评级。
　　风险提示。房地产销售和价格下跌风险；公司多元化业务拓展不顺风险等。

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告华发股份600325公司深度报告2023年01月12日TableInvestInfo投资评级优于大市维持珠海国资龙头从地方走向全国股票数据TableSummary01TableStockInfo月11日收盘价元1031投资要点52周股价波动元556-1194总股本流通A股百万股21172117总市值流通市值百万元2182821828房地产开发业务立足珠海面向全国公司紧紧围绕立足珠海面向全国相关研究的发展思路聚焦粤港澳大湾区长三角区域京津冀协同发展区域以及长拟定增募集TableReportInfo60亿再获大股东支持江经济带已经形成了珠海大区华东大区华南大区北方大区及北京区20221208域的41全国性战略布局截至2021年年底公司总土储面积为208595万平其中珠海区域占比为129华东区域占比为295华南区域除珠海占比为140华中区域占比为260市场表现TableQuoteInfo积极践行一核两翼发展成为综合运营商公司践行一核两翼业务战略华发股份海通综指以住宅业务为核心持续优化商业地产的核心竞争力打造标杆商业品牌6675成为独具竞争力的商业地产综合运营商并积极向城市更新设计营销装配式建筑长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链43752075背靠集团投控板块享融资便利华发投控集团成功晋升AAA主体信用评级-225成为国内地级市中牌照最齐全的综合性金融投资平台之一通过国际化资本-2525运作和市场化竞争快速成长构建以牌照金融业务为核心以创新金融业务202212022420227202210和金融科技业务为支撑的业务格局我们认为公司集团实力雄厚12沪深300对比1M2M3M使得公司能充分合理地利用关联方所拥有的资源和业务优势拓宽公司融资渠道优化公司融资条件进而满足公司项目开发建设需要解决公司对资绝对涨幅-121213金的需求促进公司生产经营和业务发展相对涨幅-15-47-63资料来源海通证券研究所充分利用市场调整调整土储结构布局未来成长2022年1-10月公司TableAuthorInfo新增土地金额3375亿元占公司同期商品房累计销售额的比为4015高于同期全国行业均值5572022年1-9月公司新增土地项目共16个其中上海占8个杭州占3个公司定增改善公司财务结构和融资能力2022年12月6日公司发布华发股份2022年度非公开发行A股股票预案称本次非公开发行股票数量合计不超过万股含万股拟募集资金总额不超过6350063500600000万元发行对象均以现金认购本次定增后预计短期内公司每股收益净资产收益率将可能出现一定程度的下降定增后的资产负债率将由2022年三季分析师涂力磊度末的7310变化为7199即定增有利于改善公司财务结构和融资能力Tel02123219747Emailtll5535haitongcom合理价值区间为1304元-1630元维持公司优于大市评级我们预计公证书S0850510120001司2022-2023年EPS分别为163元175元考虑到公司国资背景带来更分析师谢盐强融资能力已经进入规模与增长兼具时期给予公司2022年8-10倍的动Tel02123219436态PE对应合理价值区间为1304元-1630元维持公司优于大市评级Emailxieyhaitongcom风险提示房地产销售和价格下跌风险公司多元化业务拓展不顺风险等证书S0850511010019主要财务数据及预测TableFinanceInfo202020212022E2023E2024E营业收入百万元5100651241584076517271126-YoY5390514011691净利润百万元29023195344037124034-YoY43101777987全面摊薄EPS元137151163175191毛利率243258257257257净资产收益率138153148144141资料来源公司年报2020-2021海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份6003252目录1珠海国资背景从珠海走向全国511三十载辛勤耕耘奠定企业坚实基业512公司股权结构关系613大股东珠海华发集团实力雄厚62公司核心竞争力分析721立足珠海面向全国722一核两翼业务格局923品质中国匠心筑家1024抢占政策红利抓紧融资窗口1025长期股东回报计划1126背靠集团优势拥享融资便利113房地产开发优化资产布局增厚一二线城市1231开发业务立足珠海面向全国12322022年前三季度公司房产销售额保持相对稳定1433公司2022年前三季度新增土储主要分布在一二线城市154衍生业务有序发展1641商业运营1642上下游产业链175公司财务特点分析1851近年来公司营收和归母净利润保持正增长净利率有所下降1852公司负债率有所波动经营性现金流持续为正1953公司定增前后的财务状况变化206公司业绩预测和估值建议217公司投资建议228风险提示23财务报表分析和预测24请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份6003253图目录图1公司大事表5图2公司股权关系架构图6图3华发集团主要业务介绍7图4公司业务分布8图5公司销售金额及同比8图6公司各大区销售金额占比8图7公司土储情况9图8截至2021年年底公司总土储按区域分布9图9公司一核两翼业务格局9图10公司优产品体系4010图11公司优产品系10图12公司2021年总土储项目占地面积的城市分布14图13公司2021年总土储项目权益建筑面积的城市分布14图14公司2021年项目出租建面的类型分布14图15公司2021年项目出租收入的类型分布14图16近年来公司商品房销售额情况14图17近年来公司商品房销售面积情况14图18公司2022年前三季度新增土储城市分布情况15图19公司2022年前三季度新增土储城市等级分布情况15图20公司新增土储金额商品房销售额之比高于行业平均值16图21公司新增土储金额变动16图22华发商业33业务线产品生态体系16图23近年来公司营业总收入情况18图24近年来公司归母净利润情况18图252022年上半年公司主营业务收入构成19图26近年来公司销售毛利率和销售净利率情况19图27近年来公司三项费用率情况19图28公司负债率基本情况19图29近年来公司速动比率情况20图30近年来公司现金流情况20请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份6003254表目录表1拟用募集资金投入具体情况11表22022年以来集团给予公司融资便利相关公告事项12表3公司房地产开发项目区域情况13表42022年1-9月公司新增土地项目情况15表5非公开发行摊薄即期回报对公司主要财务指标的影响测算20表62022-2024年公司房地产项目结转面积和结转收入预测表21表72022-2024年公司各业务收入预测表百万元22表82022-2024年公司盈利预测表百万元22表9上市地产公司的估值收盘价日期为20231623请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份60032551珠海国资背景从珠海走向全国珠海华发实业股份有限公司以下简称华发股份是承接华发集团房产开发板块的平台公司公司组建于1992年前身始创于1980年拥有国家一级房地产开发资质2004年华发股份成功在上海证券交易所挂牌上市股票代码600325截至2021年年底公司资产规模达到357202亿元同比增长1097自2012年起华发股份全面实施立足珠海布局全国开拓海外发展战略截至2021年底成功布局北京上海广州深圳等内地近50座重要城市形成涵盖珠海大区华南大区华东大区北方大区与北京区域的全国化战略布局企业打造超170个精品人居服务业主60余万并积极开拓港澳及海外市场实现了从珠海华发到中国华发的华丽转身11三十载辛勤耕耘奠定企业坚实基业公司1999年成立至今大致经历三段重要发展时期1992至2003年企业初创期公司自1992年成立于珠海企业成立之初主要立足珠海本地商品房开发为主1994年公司取得国家一级房地产开发资质代表企业开发能力和规模上台阶2004至2013年快速扩张期公司2004年正式完成上市企业受益于资本市场助力开始进入第一轮快速成长期2006年公司成为国家实施上市公司股权分臵改革以来首个完成可转债再融资项目和首个完成公开再融资的房地产上市公司得益于良好的资产市场环境以及成功融资我们认为公司开始逐步构建成熟稳健的品牌形象2014至2021年高质量稳健成长期2014年李光宁任公司董事局主席公司立足珠海布局全国开拓海外的发展战略开始逐步落地期间公司开始迈入一二线高能级城市同时合理布局商业等多元化资产方向2021年华发股份第七次上榜财富中国500强排名第228名较2020年排名上升68位图1公司大事表获评2019中国上财富中国500珠海华发实业股华发股份获评华发股份入选荣获中国建设工中国房地产市房企价值榜A强排名第228份有限公司成立为广东地产全国股权分臵程鲁班奖上市企业30股TOP10品牌名较2020年排资信20强改革试点强名上升68位1992199420022004200520062011201420172018201920202021华发股份取得国华发股份在成为国家实施上市公司股权华发股份入围公司首次进入深加快华发商业家一级房地产开沪市挂牌上分臵改革以来首个可转债再中国房企圳杭州温州拓展布局发资质市股票代融资项目和首个房地产上市200强青岛无锡码600325公司公开再融资项目部门前身公司逐渐壮大企业初创期快速扩张期高质量稳健成长期版图扩大合并转让收购并举资料来源公司网站海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份600325612公司股权结构关系截止2022年3季报公司第一大控股股东是珠海华发集团集团直接方式持有上市公司242股权同时集团同时通过控股8297的华发综合发展间接持有上市公司429股份其中198股份为珠海华发综合发展有限公司一致行动人华金证券融汇314号单一资产管理计划持有图2公司股权关系架构图珠海市人民政府国有资产监督管理委员会广东省财政厅9351649珠海华发集团有限公司8297华金证券珠海华发综合发100展有限公司华金证券融汇华发综合发展242314号单一资产管理计划198231华发股份600325SH资料来源公司2022年中报2022年非公开发行预案海通证券研究所13大股东珠海华发集团实力雄厚公司大股东珠海华发集团组建于1980年与珠海经济特区同龄是珠海最大的综合型国有企业集团和全国知名的领先企业是落实珠海产业第一战略的领军企业也是珠海发展新能源产业的龙头企业2016年起连续七年跻身中国企业500强2022年位列183名成功入选国务院国企改革双百企业并获评全国标杆华发集团现控股华发股份华金资本华发物业服务庄臣控股维业股份华灿光电光库科技迪信通8家上市公司以及华冠科技华冠电容2家新三板挂牌企业成功打造华发集团华发股份华发综合发展华发投控华发科技5家3A信用主体2012年以来华发集团大力实施转型升级跨越发展战略和科技战略紧扣实体经济和城市建设在推动珠海城市发展过程中不断壮大企业经过几年努力华发集团已从单一的区域型房地产企业转型为科技金融城市三大产业集群齐头并进综合型企业集团集团整体实力及三大集群发展水平稳居中国地市级国企前列综合实力和业绩在全省国企中名列前茅区域布局从珠海拓展至北上广深等内地七十多个主要城市和香港澳门旧金山特拉维夫等地2021年华发集团攻坚克难乘胜而上实现营业收入超1400亿元利税总额超220亿元同比均呈30以上增长集团历史性成为珠海第一纳税大户资产总额营业收入利润总额税收贡献等位列广东省国资体系前5位主要经营指标较2012年转型之初实现9年11倍以上增长截至2022年9月底华发集团资产总额超6400亿元综合实力再上台阶请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份6003257图3华发集团主要业务介绍华发集团房地产开发城市运营金融产业实业投资商贸服务现代服务华发股份以华发投控集团为核心平初步构建起财务性拥有生产型服务业务涵盖城市片区及产业以服务实体经济为台目前已构建以牌照金投资战略性投资业城市生活型服600325SH园综合开发运营公共服宗旨以有色金属属该板块唯一上融业务为核心以创新金实体产业发展载体务业与综合型服务务设施开发建设城市更煤炭矿产品建市平台融业务和金融科技业务为平台运营的业务布业三大类新公建物业开发等城市材等大宗商品为重支撑的12业务格局局致力于打造成运营全领域点业务并不断向为实体产业生态布全产业链拓展局构建者珠海十字门中央商务区建设控股有限公司负责珠海十字门中央商务区577平方公里面积的总体规划设计土地一级开发市政基础设施重点项目建设和招商引资工作珠海富山工业园投资开发有限公司参与富山工业园产业新城15159平方公里区域范围开发珠海华金开发建设有限公司参与金湾航空新城约38平方公里内的土地一级开发市政基础设施建设和部分服务配套项目的开发及运营金湾区航空产业园航空保税区的整体开发及运营和金湾区联港工业区升级改造资料来源华发集团官网海通证券研究所2公司核心竞争力分析21立足珠海面向全国公司主营业务为房地产开发与经营拥有房地产一级开发资质经营模式以自主开发销售为主稳步推进合作开发等多种模式公司主要开发产品为住宅车库及商铺主营业务聚焦于粤港澳大湾区长三角区域京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群其中珠海为公司战略大本营北京上海广州深圳武汉南京杭州成都西安重庆苏州郑州沈阳大连等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市公司在房地产领域深耕细作40余年华发品牌家喻户晓产品品质有口皆碑奠定了公司在珠海的区域龙头地位并逐渐取得已进入城市市场的认可2020年公司构建了科学的发展战略紧紧围绕立足珠海面向全国的发展思路聚焦粤港澳大湾区长三角区域京津冀协同发展区域以及长江经济带形成了珠海大区华东大区华南大区北方大区及北京区域的41全国性战略布局请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份6003258图4公司业务分布资料来源公司官网海通证券研究所公司销售额从2017年的31017亿元上升至2021年的12189亿元复合年均增长率为4082021年公司位列克而瑞2021年中国房地产企业销售榜第32位较2020年提升2位2022年上半年在行业整体销售遇冷的情况下公司实现销售额49391亿元同比降低229根据克而瑞数据显示公司2022年上半年销售全口径金额在中国房地产企业中排名第17名较2021年同期上升17位行业地位稳步提升继续保持中而美的发展态势按各大区分布来看公司销售主要布局珠海大区华东大区华南大区三大区销售额贡献在近年报告期内均有90左右2021年公司珠海大区销售额占比为259华东大区占比为454华南大区占比为1912022年上半年公司珠海大区销售额占比为198华东大区占比为594华南大区占比为144图5公司销售金额及同比图6公司各大区销售金额占比销售金额亿元左轴1400100同比右轴12008010006080040600204000200-200-4020182019202020211H2022资料来源公司2018-2021年年报2022年中报海通证券研究所资料来源公司2018-2021年年报2022年中报海通证券研究所截至2022年中报公司总土储面积为202897万平其中未开发土储计容建面为43402万平在建面积为159495万平按区域结构来看公司土储主要集中在珠海区域华东区域华南区域除珠海华中区域截至2021年年底公司总土储面积为208595万平其中珠海区域占比为129华东区域占比为295华南区域除珠海占比为140华中区域占比为260我们认为公司从立足珠海到重点布局珠海大区华东大区华南大区等销售强势请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份6003259的核心区域使得公司销售增长更具潜力珠海大区华东大区华南大区覆盖高能级随着后阶段需求端政策放松刺激有望率先恢复正常发展轨道公司未来的销售也将从中受益图7公司土储情况图8截至2021年年底公司总土储按区域分布资料来源公司2017-2021年年报2022年中报海通证券研究所资料来源公司2021年年报海通证券研究所22一核两翼业务格局公司践行一核两翼业务战略以住宅业务为核心持续优化商业地产的核心竞争力打造标杆商业品牌成为独具竞争力的商业地产综合运营商并积极向城市更新设计营销装配式建筑长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链推动主业转型升级目前公司已经形成以住宅为主业商业运营与上下游产业链协同发展的一核两翼格局商业运营方面2022年上半年公司商业板块全国化布局持续推进已进驻全国16个重点城市旗下项目逾百个截至2022年中报公司出租房地产总面积达51万平公司2022年上半年实现租金收入199亿元华发商都阅潮书店华发奥特美康体中心等自营业务线在疫情冲击之下多措并举稳住客流33业务线产品生态体系日臻完善持续打造优质商业配套赋能住宅主业上下游产业链方面2022年上半年营销公司助力公司实现销售业绩设计公司荣获2021年高新技术企业成长100强代理公司门店配臵持续优化更新公司多个重点旧改项目顺利推进优生活公司出租率目标超额达成图9公司一核两翼业务格局商业运营华发商都华发新天地华商百货奥特美康体中心5A级写字楼阅潮书店一核住宅两翼上下游产业链营销公司设计公司教育公司城市更新华发景龙建泰公司代理公司园林公司资管公司华宜投资文传公司华实中建优生活公司资料来源华发集团官网海通证券研究所公司围绕新型城镇化建设要求把握城市发展趋势积极践行一核两翼业务战略在保持主业稳步增长的基础上商业运营上下游产业链与主业形成良性互动与互补城市产业集群发展迈上新台阶请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份6003251023品质中国匠心筑家公司一直以坚守品质中国匠心筑家的品牌战略以产品品质作为市场核心竞争力积极实施客户导向的产品服务理念2015年公司首次提出优产品体系公司拥有设计园林装修营销等各个房地产开发产业链依托上述产业链积极开拓房地产互联网领域开创性提出新一代优生活人居战略以六大优体系全面优化提升产品服务体系全力打造高品质产品及服务2021年上半年华发优产品体系再度迭代升级推出优产品体系40成功构建61产品体系并在四大维度上增值赋能覆盖了规划建筑户型景观装修配套和服务的全套产品流程标准并在绿色健康智能科技人文情怀匠心精工四大维度上对产品进行增值赋能全面提升产品品质服务标准进一步提升公司核心竞争力产品方面2018年在顺应互联网和全球人居发展趋势下公司开创性提出新一代优生活人居战略形成从刚需到高端的未来系城市系四季系府系四大具有华发印记的产品系2020年公司形成未来系城市系四季系府系以及TOP系五大产品系图10公司优产品体系40图11公司优产品系优规划优服务优建筑未来系府系61优产品四季系优配套体系40优户型城市系TOP系优装修优景观资料来源公司2021年年报海通证券研究所资料来源公司2020年年报海通证券研究所根据公司2021年年报披露2021年公司60多个项目分别斩获广厦奖鲁班奖詹天佑奖亚洲不动产奖德国设计奖A设计大奖缪斯国际设计大奖英国breeam国际WELL健康社区及LEED绿色建筑等国内外重要奖项和认证在规划设计园林景观室内设计标准研发工程质量等方面都备受各界赞誉品牌影响力持续巩固提高24抢占政策红利抓紧融资窗口2022年11月28日证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施并自即日起施行2022年12月6日公司首发非公开发行定增预案我们认为公司迅速对政策做出反映抢占融资红利窗口期为后续拓规模化债务找到有力抓手根据公司公告此次非公开发行股票的发行对象为包括华发集团在内的不超过35名符合中国证监会规定的特定投资者此次非公开发行股票数量合计不超过635亿股拟募集资金总额不超过60亿元发行对象均以现金认购发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80且不低于发行前公司最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产公司募集资金拟用于郑州华发峰景花园项目南京燕子矶G82项目湛江华发新城市南北花园项目绍兴金融活力城项目补充流动资金等在此次发行中华发集团参与认购金额不超过30亿元且认购数量不低于此次非公开发行实际发行数量的2849此次非公开发行完成后华发集团直接及间接持有公司的股份占公司股本总额的比例不低于2849仍为公司第一大股东此次发行不请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份60032511会导致公司控制权发生变化我们认为华发集团在此次定增事项的参与显示出集团对公司的高度认可也为市场注入了信心通过此次非公开发行股票公司可实现以下目的一是执行保交楼保民生政策服务宏观经济大盘公司作为优质房企有责任充分贯彻落实党中央国务院决策部署更好服务稳定宏观经济大盘二是降低公司资产负债率减少偿债风险改善公司财务结构三是增强公司资金实力拓展公司经营规模表1拟用募集资金投入具体情况项目项目总投资亿元拟募集资金投资亿元郑州华发峰景花园项目35659南京燕子矶G82项目4856135湛江华发新城市南北花园项目15075绍兴金融活力城项目1909415补充流动资金1515总计4401560资料来源公司2022年度非公开发行A股股票预案海通证券研究所25长期股东回报计划为积极回报股东公司于2022年12月6日发布未来三年2023-2025股东回报规划公司实行持续稳定的利润分配政策公司利润分配应重视对投资者的合理投资回报牢固树立投资回报股东的意识并兼顾公司的可持续发展根据公司公告公司可以采用现金股票现金与股票相结合或者法律法规允许的其他方式分配利润根据公司法及公司章程的有关规定公司未来三年2023-2025年每年以现金分红方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的10且未来三年以现金的方式累计分配的利润不少于未来三年实现的年均可分配利润的30公司董事局应当综合考虑所处行业特点发展阶段自身经营模式盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素区分下列情形并按照公司章程规定的程序提出差异化的现金分红政策1公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的进行利润分配时现金分红在此次利润分配中所占比例最低应达到802公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的进行利润分配时现金分红在此次利润分配中所占比例最低应达到403公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的进行利润分配时现金分红在此次利润分配中所占比例最低应达到20我们认为公司在发布定增方案的同时发布股东回报计划表明公司对股东回报的重视进一步向资本市场和投资者传达明确的回报预期26背靠集团优势拥享融资便利2012年7月华发集团在横琴新区牵头设立珠海金融投资控股集团有限公司现更名为珠海华发投资控股集团有限公司历经十年发展华发投控集团迅速发展壮大成功晋升AAA主体信用评级成为国内地级市中牌照最齐全的综合性金融投资平台之一通过国际化资本运作和市场化竞争快速成长构建了以牌照金融业务为核心以创新金融业务和金融科技业务为支撑的12业务格局我们认为集团投控板块的发展壮大使得公司能充分合理地利用关联方所拥有的资源和业务优势拓宽公司融资渠道优化公司融资条件进而满足公司项目开发建设需要解决公司对资金的需求促进公司生产经营和业务发展请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份60032512表22022年以来集团给予公司融资便利相关公告事项公告时间公司对象集团对象集团关系梳理事件额度公司子公司中山市华晟房地产开公司5家项目公司拟通过将名下此次保理融资额发有限公司北京华发永盛臵业有华发投控集团间接项目销售过程中形成的购房尾度不超过3亿元2022年1月20日限公司苏州铧顺臵业有限公司华金保理持有华金保理款应收款债权转让给华金保理融资期限不超过2威海华发房地产开发有限公司重100股权华金保理向项目公司支付转让年庆华显房地产开发有限公司价款的方式进行融资公司5家项目公司拟通过将名下此次保理融资额华发投控集团间接项目销售过程中形成的购房尾度不超过7亿元2022年3月8日同上华金保理持有华金保理款应收款债权转让给华金保理分期发行融100股权华金保理向项目公司支付转让资期限不超过2价款的方式进行融资年融资金额为不超华发投控集团持有公司子公司拟与华通金租开展过6亿元期限不2022年3月8日公司子公司华通金租华通金租35股份融资租赁业务超过3年租赁利率不超过65华发集团拟为公司及合并报表担保总额度为不2022年4月9日公司及合并报表范围内子公司华发集团-范围内子公司的各类融资业务超过300亿元可提供连带责任保证担保循环使用华发集团拟认购此次资产支持票公司拟以公司租赁住房所在项据的次级资产支目公司股权相关债权为基础资2022年6月15日公司华发集团-持票据认购金额产发行租赁住房定向资产支持不超过此次资产票据支持票据发行总额的30公司及子公司拟向华发投控集团华发投控申请融资额度不2022年7月7日公司及子公司集团横-申请融资额度设立信托计划超过6亿元拟通琴人寿过设立信托计划的方式向横琴人寿融资3亿元资料来源公司关于开展购房尾款收益权融资业务暨关联交易的公告关于开展售房尾款收益权融资业务暨关联交易的公告关于子公司融资租赁暨关联交易的公告关于华发集团为公司融资提供担保及公司向其提供反担保的公告关于发行租赁住房定向资产支持票据暨关联交易的公告关于与关联方进行融资暨关联交易的公告海通证券研究所3房地产开发优化资产布局增厚一二线城市31开发业务立足珠海面向全国公司构建了科学的发展战略紧紧围绕立足珠海面向全国的发展思路聚焦粤港澳大湾区长三角区域京津冀协同发展区域以及长江经济带已经形成了珠海大区华东大区华南大区北方大区及北京区域的41全国性战略布局请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份60032513表3公司房地产开发项目区域情况区域占地面积万平规划建筑面积万平权益建筑面积万平包头12110041004北京60615761576常熟137927022688成都94716301630大连502365086508鄂州8839179958334广州103736503650杭州107226632663江门168244494449昆明2163107774555南京205353415341南宁43013081308青岛111127542754清远363907907汕尾80211001006上海387271327132绍兴41301209011192沈阳63531476413147苏州151128972897太仓108418761876天津125720802080威海485976617661温州39010651065无锡283755125512武汉101603031426499西安123122162216徐州37210051005烟台46810301030义乌130713331333湛江4451115527878郑州77219291929中山400082148214重庆601968968珠海126053178230059合计89885209786182066资料来源公司2021年年报海通证券研究所截止2021年底公司房地产开发业务深耕珠海武汉等地区2021年末公司总土地储备占地面积合计为8989万平截止2021年底公司在珠海武汉鄂州沈阳大连的土储占地面积的占比分别为14111076截止2021年末公司总土储权益建筑面积合计为18207万平截止2021年底公司在珠海武汉沈阳绍兴鄂州的土储建筑面积的占比分别为1715765请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份60032514图12公司2021年总土储项目占地面积的城市分布图13公司2021年总土储项目权益建筑面积的城市分布广州重庆烟台成南宁汕尾包头青岛成郑州南宁清青岛常熟杭州义乌111徐州包头太仓都11徐州11都10远2111杭州00西安11重庆1北京温州0珠海1北京烟台清远汕尾1温州1珠海11014天津10太仓1苏州郑州117苏州常熟义乌天津西安1112122111广州武汉2江门11江门南京武汉222昆明15昆明3南京2无锡鄂州3310沈阳大连沈阳无锡上海鄂州7威海673中山绍兴455大连56中山4上海44绍兴威海湛江湛江5454资料来源公司2021年年度报告海通证券研究所资料来源公司2021年年度报告海通证券研究所2021年公司房地产租赁项目类型包括购物中心和商业街办公楼及其他等多种业态2021年公司在上述项目业态上的出租建筑面积分别为3789万平1367万平占比分别7327同期公司上述项目业态上的出租收入分别为289亿元3941万元占比分别为8812图14公司2021年项目出租建面的类型分布图15公司2021年项目出租收入的类型分布办公楼及其他办公楼及其他1227购物中心和商业街购物中心和商73业街88资料来源公司2021年年度报告海通证券研究所资料来源公司2021年年度报告海通证券研究所322022年前三季度公司房产销售额保持相对稳定近年来公司商品房销售震荡向上2022年1-11月公司实现商品房销售额10240亿元同比下滑019同期公司实现商品房销售面积3289万平同比下滑171在2022年行业普遍大幅波动下公司销售额依旧保持相对稳定我们认为以上表现与公司业务布局和品牌价值息息相关图16近年来公司商品房销售额情况图17近年来公司商品房销售面积情况1400公司销售金额亿元左轴80公司销售面积万平左轴公司销售金额同比右轴70600公司销售面积同比右轴100120060801000500506040080040406003030020204002000102001000-200-100-40201720182019202020211-11Q2022201720182019202020211-11Q2022资料来源中指院海通证券研究所资料来源中指院海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份6003251533公司2022年前三季度新增土储主要分布在一二线城市2022年前三季度公司新增土储的权益建面的城市分布主要在上海杭州成都等地区其新增土地权益建面分别为7159万平2576万平174万平占比分别为5219122022年前三季度公司新增土储的权益建面的城市等级分布主要在一二线城市其中一线城市二线城市三四线城市新增土储的权益建面分别为7159万平6003万平692万平占比分别为52435图18公司2022年前三季度新增土储城市分布情况图19公司2022年前三季度新增土储城市等级分布情况三四线城市珠海中山武汉5593成都12上海二线城市一线城市524352杭州19资料来源公司关于2022年三季度经营情况简报海通证券研究所资料来源公司关于2022年三季度经营情况简报海通证券研究所2022年1-9月公司新增土地项目均位于一线城市及强势二线城市主要集中在华东地区2022年1-9月公司新增土地项目共16个其中上海占8个杭州占3个2022年1-9月公司新增土地出让面积为6441万平其中上海占比为578杭州占比为178成都占比为113珠海占比为80中山占比为35武汉占比为17我们认为公司持续聚焦高能级城市布局深耕华东地区战略优先补充核心城市核心地段土储为后续销售恢复做好充足准备表42022年1-9月公司新增土地项目情况地块名称土地出让面积平方米用地性质容积率公司权益占比珠海市斗门区湖中路南侧62亩地块4136882住宅用地210502杭州四堡七堡单元JG1404-47地块4943300住宅用地2401024杭州四堡七堡单元JG1402-22地块4036600住宅用地210953上海市闵行区浦锦街道MHP0-1302单元18-01地块6132630住宅用地1251上海市闵行区七宝镇古美北社区S110501单元18-012627810住宅用地204922-01地块中山市石岐区G23-2022-0007地块2232881住宅用地31100杭州市华丰单元XC1005-R21-02地块2461500住宅用地221763成都市锦江区三圣街道地块7249760住宅用地24249上海市浦东新区唐镇中心镇区PDP0-0405单元普通商品房其他550895020100C-01B-09C-01B-10C-01B-13地块商服用地上海市宝山区顾村N12-1101单元08-04地块5766420住宅用地18100上海市闵行区浦锦街道MHP0-1302单元15-01地块1967360住宅用地1251上海市闵行区七宝镇古美北社区S110501单元19-012868940住宅用地2010020-01地块上海市静安区中兴社区C070202单元321-01322-09住宅用地办公楼598048025-30100地块用地武汉市P2022052号地块1096975住宅用地3947012上海市浦东新区周浦中心镇镇区七号单元A1-9A1-126408900住宅用地1804275地块珠海市湾仔街道A201b0427-1A201b0427-2地块995445住宅用地38890资料来源公司关于2022年三季度经营情况简报海通证券研究所多年来公司的新增土储金额商品房销售额之比高于行业均值2022年1-10月公司新增土地金额3375亿元占公司同期商品房累计销售额的比为4015高于同期全国行业均值557请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份60032516图20公司新增土储金额商品房销售额之比高于行业平均值图21公司新增土储金额变动600公司新增土地金额亿元左轴80600公司新增土地金额亿元左轴300公司新增土地金额商品房销售额右轴公司新增土地金额同比右轴70250500全国土地成交价款全国商品房销售额右轴500602004004005015030040300100305020020020010010010-50000-100201720182019202020211-10Q2022201720182019202020211-10Q2022资料来源中指院海通证券研究所资料来源中指院海通证券研究所4衍生业务有序发展41商业运营华发商业作为一核两翼发展战略中的重要一翼从无到有从1到N从珠海到全国为高品质消费人群打造极致空间优悦体验2014年华发商都盛大开业取得圆满成功华发商都的全面开业运营开创了华发商业地产品牌极大坚定了公司推进商业地产板块发展的信心运营方面公司成立了商业经营公司并按业态类别设立了华发商都华发新天地和华商百货三家下属公司逐步完善整个板块的营运管理机制为下一步加快商业地产板块发展奠定基础2015年公司商业地产发展再上新台阶形成华发商都新天地两大产品线华商百货和阅潮书店两大自营品牌体系的发展格局并实现业务互补和板块联动推动公司商业地产发展进入新阶段2021年公司商业板块全国化布局逐渐成型步入战略转型发展新轨道珠海太仓威海中山武汉等城市的六大重点项目开业全面打响华发商业品牌2022年上半年公司商业板块全国化布局持续推进已进驻全国16个重点城市旗下项目逾百个图22华发商业33业务线产品生态体系华华发商商百都货三三华阅大发大主潮自新书营天营店业地业务务华珠发海奥中特心美资料来源百度百科搜狐腾讯新闻华发集团官网海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份60032517目前华发商业33业务线产品生态体系日臻完善持续打造优质商业配套赋能住宅主业其中三大主营业务为以华发商都为代表的集中式商业线以华发新天地为代表的社区商业线以珠海中心为代表的商务办公线三大自营业务为华商百货阅潮书店华发奥特美帮助商业板块快速匹配不同市场需求积极推进战略规划定位及全国布局发展实现突破三大主营业务珠海华发商都总建筑面积18万平投资达20亿元致力打造珠海规模最大档次最高功能最完善的购物中心华发商都由优生活馆综合商业区名品馆国际奢华主题区二大主题区域以及大型生态水景休闲广场组成汇聚多种业态包括国际一线品牌旗舰店巨幕电影国际高端精品超市高端餐饮时尚服饰数码产品儿童乐园酒窖酒庄美容SPA等元素融合全球饮食文化与艺术文化精华集购物休闲娱乐美食为一体开启珠海全新时尚MALL生活珠海华发新天地位于珠海母亲河前山河畔整体规划面积约4万平以开放性的街区带来轻松写意的购物氛围导入度假消费模式引进时尚业态和特色品牌商号成为融吃喝玩乐购为一体的标杆性河岸商业街区珠海中心大厦位于珠海十字门中央商务区高330米地下高2层地面高65层其中37至65层是国际白金五星级酒店瑞吉酒店设有250间豪华客房及套房下部将建成珠海档次最高的国际标准甲级写字楼拥有270度全海景的开阔视野业界认为珠海中心大厦建成后极大促进珠海国际宜居城市建设珠海三高一特产业发展和横琴自贸区建设将推动珠海高端服务业发展三大自营业务珠海华商百货有限公司为华发商业旗下公司专注自营品牌及代理国内外知名品牌引领珠海进入精品意识的时尚时代自营品牌LAGALLERIA商都精品荟是专业经营国际奢侈品牌的买手集合店作为珠海第一家买手集合店于2014年入珠海华发商都珠海华商百货有限公司立足珠海展望全国继续致力于开拓与经营更易被中国高端零售市场所接受的品牌丰富顾客的消费升级2014年5月30日珠海首家新型复合式书店阅潮书店正式诞生它是以旗舰店N个社区店为模式的文化体验式书店同时阅潮书店也是一个积极探索不同文化领域呈现以书为载体融合咖啡文创精品文化名家沙龙活动于一体的互动体验式生活美学空间以空间和活动形成一个关怀城市人文的精神场所珠海奥特美康体企业管理有限公司是华发股份专门从事会所经营管理的专业公司以打造一流健身品牌实现会所管理输出为主要宗旨42上下游产业链公司以住宅产业为中心顺产业链上下拓展形成包含华发文传华发优生活长租公寓华发城市更新华发设计华发营销华发代理华实中建华发园林华发资管华宜投资及建研中心等在内的房地产全价值链业务并在各领域精耕细作成为行业翘楚华发优生活长租公寓华发优生活公司成立于2018年是公司为践行国企社会责任而打造的长租公寓业务平台致力于提升城市租赁生活品质成为中国品质公寓服务运营商中的领创者华发优生活依托华发股份地产开发全产业链与成熟的运营体系通过开发建设大型租住社区和升级改造存量物业为市场持续打造具有华发特色的多元化租住产品旗下产品线目前有三条一是针对塔尖商务人士打造的服务式公寓华府二是针对有高品质居家生活需求的金领打造的租住社区华庭三是针对为梦想积极奋斗的都市青年打造的精品公寓华寓请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份60032518华发设计华发设计公司组建于2004年前身是股份公司规划报建部2005年2月正式挂牌成立于2006年6月获得建筑设计乙级资质华发设计公司是珠海市唯一一家兼具建筑室内智能化钢结构幕墙等多个甲级资质园林乙级资质的高水平综合设计企业华发设计公司全面开展规划设计建筑工程设计园林景观工程设计建筑装饰工程设计并具有轻型钢结构设计建筑幕墙工程设计建筑智能化系统设计照明工程设计和消防设施工程设计等多个专项设计资质以及提供建设工程总承包业务项目管理和相关的技术与管理服务在紧密服务于华发股份公司的房地产开发业务中积累了丰实的设计经验并建立起科学的设计管理体系华发文传珠海华发文化传播有限公司成立于2005年11月是珠海规模最大的综合广告公司创作实力及硬件设施在珠海广告行业中位于领先地位重点业务为服务房地产上市公司华发股份华发文传在品牌咨询整合推广展示展览公关活动仪式庆典娱乐演艺文创IP打造新媒体户外媒体运营等领域长期深耕形成了稳健而富于开拓性的整体业务结华发中建广东华发中建新科技投资控股有限公司由华发股份中建三局第一建设工程有限公司广东合迪科技股份有限公司三方出资组建公司正以国家积极倡导的新型建筑产业化为切入点依托公司大股东华发股份在珠海房地产市场领域的绝对优势积极吸收和借鉴股东单位中建三局第一建设工程有限公司在建筑工业化领域取得的技术成就充分发挥珠海特区在技术研发人才引进方面的政策优势加大对新型建筑产业化关联领域的投资和并购丰富和完善公司在新型建筑产业化领域的业务布局积极培育自身核心优势致力于将企业打造成为国内新型建筑产业化领域的标杆性企业5公司财务特点分析51近年来公司营收和归母净利润保持正增长净利率有所下降近年来公司营业总收入和归母净利润保持上行2022年前三季度公司实现营业总收入3281亿元同比增加1442022年前三季度公司实现归母净利润211亿元同比增加287图23近年来公司营业总收入情况图24近年来公司归母净利润情况60000公司营业总收入百万元左轴603500归母净利润百万元左轴45公司营业总收入同比增速右轴归母净利润同比增速右轴40500005030003525004000040302000253000030150020200002015100010100001050050000201720182019202020211-3Q2022201720182019202020211-3Q2022资料来源Wind海通证券研究所资料来源Wind海通证券研究所2022年上半年公司房地产业务收入其他业务收入分别为2393亿元107亿请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份60032519元占比分别为957428近年来公司主营业务毛利率和净利率有所下行2022年前三季度公司销售毛利率和销售净利率分别为209和821图252022年上半年公司主营业务收入构成图26近年来公司销售毛利率和销售净利率情况35销售毛利率销售净利率30其他42825201510房地产业595720201720182019202020211-3Q2022资料来源Wind海通证券研究所资料来源Wind海通证券研究所52公司负债率有所波动经营性现金流持续为正近年来公司三项费用率和资产负债率有所波动2022年前三季度公司销售费用率管理费用率财务费用率分别为29444107三项费用率合计为8052022年三季度末公司剔除预收款的资产负债率净负债率现金短债比分别为663794154倍图27近年来公司三项费用率情况图28公司负债率基本情况530025销售费用率管理费用率财务费用率剔除预收账款后的资产负债率左轴45净负债率左轴250现金短债比倍右轴42035200315251502101001510550050000201720182019202020211-3Q2022201720182019202020211-3Q2022资料来源Wind海通证券研究所资料来源Wind海通证券研究所近年来公司短期偿债能力和经营活动现金流量良好2022年三季度末公司速动比率为049倍同期公司经营活动产生的现金流量净额为正为21598亿元请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华发股份60032520图29近年来公司速动比率情况图30近年来公司现金流情况4000007经营活动产生的现金流量净额百万元速动比率倍3500006300000525000042000003150000210000015000000201720182019202020213Q2022201720182019202020213Q2022资料来源Wind海通证券研究所资料来源Wind海通证券研究所53公司定增前后的财务状况变化2022年12月6日公司发布华发股份2022年度非公开发行A股股票预案称本次非公开发行股票数量合计不超过63500万股含63500万股拟募集资金总额不超过600000万元发行对象均以现金认购根据公司华发股份2022年度非公开发行A股股票预案中给出的主要假设1假设公司于2023年4月底完成本次非公开发行2假设本次非公开发行股票募集资金总额为600000万元暂不考虑相关发行费用本次非公开发行股票数量为63500万股3参考公司归属于母公司所有者净利润增长率最近一年过去三年平均水平分别为10091209假设未来年度2022年度2023年度增长率为104参考公司现金分红占合并报表中归属于母公司所有者的净利润的比率最近一年过去三年平均水平分别为30483600假设未来年度现金分红比率为30并在6月实施完毕基于上述假设的前提下本次非公开发行摊薄即期回报对公司主要财务指标的影响测算如下表5非公开发行摊薄即期回报对公司主要财务指标的影响测算2022年度2023年度202312312023年度20231231项目2021年度2021123120221231预计本次发行前本次发行后总股本股2117161116211716111621171611162752161116归属于母公司股东净利润万元319474913514224038656464期初归属母公司股东权益万元209867461208187039233590338期末归属母公司股东权益万元208187039233590338261704130321704130基本每股收益元股134166183152稀释每股收益元股134166183152每股净资产元股89210531028加权平均净资产收益率1780193118511619全面摊薄净资产收益率1887180517351367资料来源2022年12月6日公司发布华发股份2022年度非公开发行A股股票预案海通证券研究所由上表可知本次非公开发行完成后若2023年公司净利润未能获得相应幅度的增长预计短期内公司每股收益净资产收益率将可能出现一定程度的下降此外假设此次定增将融资60亿元截止2022年三季度末公司负债总额为28640请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明